Темы
Выбрать темы статей
Сортировать по темам

Арендуем недвижимость у физлица

Редакция НиБУ
Налоги & бухучет Октябрь, 2013/№ 83
В избранном В избранное
Печать
Статья
img 1

азбука учета

img 2

Арендуем недвижимость у физлица

Субъекты хозяйствования используют в своей деятельности арендованную недвижимость. Часто ее собственниками являются обычные граждане. Как облагается арендная плата, которая начисляется (выплачивается) физлицу — не предпринимателю по договору аренды недвижимости? Возникнет ли у него доход, если арендатор проведет ремонт арендуемого помещения или выплатит физлицу компенсацию за фактически потребленные им коммунальные услуги? Ответить на эти вопросы — цель данной статьи.

Лилия Ушакова, эксперт по оплате труда,

Людмила Солошенко, налоговый эксперт

 

Начнем с того, что определим основных героев этой истории. Их двое: арендатор — предприятие, арендующее недвижимость, и арендодатель — физическое лицо (не предприниматель), сдающее предприятию такую недвижимость. Правоотношения, возникающие между арендатором и арендодателем, регулируются договором аренды (найма) здания или иного капитального сооружения (их части). Требования к такому договору приведены в статьях 793-797 ГКУ. Подробно на них останавливаться не будем, а отметим отдельные моменты.

Договор аренды (найма) здания или иного капитального сооружения (их части) заключается в письменной форме. Важно! Если договор аренды недвижимости заключен на срок три года и больше, то он подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 793 ГКУ). Но это еще не все. Дело в том, что с 01.01.2013 г. право пользования по таким договорам аренды подлежит госрегистрации. Причем лишь с ее даты у арендатора возникнет право пользования таким имуществом (ч. 3 ст. 3 Закона № 1952). Читайте об этом в газете «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 43, с. 4.

За пользование имуществом по договору аренды арендатор платит арендодателю плату (ст. 762 ГКУ и ст. 286 ХКУ). Размер арендной платы устанавливается договором аренды и является одним из его существенных условий. Об особенностях налогообложения арендной платы и налогового учета читайте далее.

Арендная плата

Налог на доходы физических лиц. Доход от предоставления имущества в аренду включается в налогооблагаемый доход физлица-арендодателя на основании п.п. 164.2.5 НКУ. Причем, законодатель в п. 170.1 НКУ прописал особый порядок налого­обложения такого дохода. Рассмотрим его вместе.

Объект налогообложения дохода физлица в виде арендной платы определяем исходя из размера арендной платы, указанной в договоре аренды, но не меньше минимальной суммы арендного платежа за полный или неполный месяц аренды (абзац второй п.п. 170.1.2 НКУ). Методика определения минимальной суммы арендного платежа за недвижимое имущество утверждена постановлением КМУ от 29.12.2010 г. № 1253. Согласно этому документу определить такую сумму можно по формуле:

П = З х Р,

где П — минимальная сумма арендного платежа за недвижимое имущество в гривнях;

З — общая площадь арендованного недвижимого имущества в кв. метрах;

Р — минимальная стоимость месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества с учетом его местонахождения, других функциональных и качественных показателей, в гривнях.

Минимальная стоимость месячной аренды 1 кв. метра общей площади недвижимого имущества (в формуле показатель Р) устанавливается органом местного самоуправления села, поселка, города, на территории которого размещена сдаваемая в аренду недвижимость. Указанный орган обязан обнародовать ее способом, доступным для жителей территориальной общины, до 1 января отчетного налогового года. Если до указанной даты она не была определена или обнародована, то объект налогообложения определяется исходя из размера арендной платы, указанного в договоре аренды.

Доход от предоставления недвижимости в аренду облагается НДФЛ* по ставкам, указанным в п. 167.1 НКУ, а именно 15 % и 17 %

* Здесь и далее — налог на доходы физических лиц.

Поскольку в нашем случае арендатором выступает субъект хозяйствования (предприятие), то он и будет налоговым агентом физлица-арендодателя (п.п. 170.1.2 НКУ). То есть арендатор обязан будет:

— начислить, удержать и уплатить в бюджет НДФЛ с суммы дохода физлица-арендодателя от предоставления в аренду объекта недвижимости;

— отразить в Налоговом расчете по форме № 1ДФ сведения о суммах начисленной (выплаченной) физическим лицам арендной платы и суммах удержанного (перечисленного) НДФЛ с признаком дохода «106».

Важно! Если физлицо-арендодатель — нерезидент, то оно вправе сдать в аренду принадлежащую ему недвижимость исключительно через уполномоченных лиц — резидентов юридических лиц или физических лиц — предпринимателей. Такие уполномоченные лица выполняют представительские функции нерезидента на основании письменного договора и выступают его налоговым агентом по арендным доходам. Нерезидент, нарушающий данные требования, считается уклоняющимся от уплаты налога.

Единый взнос на общеобязательное социальное страхование. Из положений ч. 1 ст. 7 Закона № 2464 следует, что в базу взимания единого взноса на общеобязательное государственное социальное страхование (далее — ЕСВ) вознаграждение по гражданско-правовому договору включается только в случае, если оно было начислено за выполненные услуги или предоставленные работы.

Правоотношения, возникающие между сторонами договора аренды недвижимости, не имеют признаков правоотношений, которые регулируются договором о предоставлении услуг или договором о выполнении работ. Поэтому с суммы арендной платы, выплачиваемой физическому лицу — арендодателю, ЕСВ не взимается. Это подтверждают и специалисты Миндоходов в разъяснениях в ЕБНЗ* в подкатегории 301.03.

* Здесь и далее — Единая база налоговых знаний, размещенная на официальном сайте Миндоходов www.minrd.gov.ua

Налог на прибыль. Определение арендных операций (в том числе оперативной аренды/лизинга) в налоговом законодательстве раскрывает п.п. 14.1.97 НКУ. Он, в частности, прямо допускает, что арендодателями также могут выступать и физические лица. Поэтому арендуя имущество (в том числе недвижимость) у физлиц, руководствуются правилами налогообложения, установленными для арендных операций. Последние же, в свою очередь, закреплены в «арендном» п. 153.7 НКУ. Напомним его нормы.

Так, начальный этап арендных отношений — передача недвижимости в оперативную аренду — не влечет за собой никаких налоговых последствий для сторон. Не возникают они и при возврате объекта по окончании договора аренды (правда, свои учетные нюансы могут появляться в ситуации, когда арендодателю возвращается улучшенный/отремонтированный объект, но о них мы расскажем чуть позже).

Полученный в аренду объект недвижимости арендатор в состав своих основных средств не зачисляет. Поэтому такой объект он не амортизирует (т. е. ни «бухгалтерскую», ни «налоговую» амортизацию по нему не начисляет). А в налоговом учете арендатора отражаются лишь арендные платежи — плата за аренду.

Сумму арендной платы арендатор относит в налоговые расходы по итогам периода, в котором состоялось ее начисление (абзац второй п. 153.7 НКУ)

Заметим, что в налоговые расходы при этом попадает сумма арендной платы с учетом НДФЛ, но сам НДФЛ (отдельно) в расходы не идет.

При этом также должны учитываться цели, с которыми арендуется объект. В связи с чем сумма арендной платы может включаться арендатором в состав:

— себестоимости изготовленных и реализованных товаров, выполненных работ, предоставленных услуг (строка 05.1 декларации) — если арендуемый объект участвует в процессе производства конкретного вида продукции (п. 138.9 НКУ) или используется в общепроизводственных целях, c соответствующим распределением общепроизводственных расходов (п.п. «г» п.п. 138.8.5 НКУ);

— административных расходов (строка 06.1 декларации) — если объект арендуется для общехозяйственных (административных) целей (п.п. «в» п.п. 138.10.2 НКУ);

— расходов на сбыт (строка 06.2 декларации) — в случае использования арендуемого объекта для обеспечения сбыта продукции (п.п. «д» п.п. 138.10.3 НКУ);

— прочих расходов (строка 06.4.19 приложения ІВ к декларации) — в остальных случаях (п.п. 138.12.2 НКУ).

Причем если в первом случае (при включении в состав производственной себестоимости продукции (работ, услуг)) арендная плата фактически попадет в налоговые расходы «отложенно» — после составления акта, не ранее периода реализации такой продукции (работ, услуг), одновременно с признанием доходов от продажи (п. 138.4 НКУ), то во всех остальных ситуациях арендная плата будет увеличивать налоговые расходы в периоде ее начисления согласно правилам бухучета — т. е. по дате подписания акта аренды (п. 138.5 НКУ). Здесь, пожалуй, отметим позицию налоговиков, признающих отражение налоговых расходов только при наличии подтверждающих документов, в частности в периоде оформления/получения актов, счетов (консультация в подкатегории 102.07.01 ЕБНЗ).

При операциях с физлицами также заслуживает внимания и сама величина отражаемых налоговых расходов. Напомним, что с 01.09.2013 г. (т. е. после внесения изменений «трансфертным» Законом Украины от 04.07.2013 г. № 408-VII в п. 153.2 НКУ) в операциях с простыми («несвязанными») физлицами на обычные цены больше ориентироваться не нужно. Поэтому, например, обычноценовое ограничение по расходам с физлицами (в том числе при отражении расходов по арендной плате) теперь не действует. А значит, в расходы в налоговом учете можно относить любую сумму арендной платы, установленную по договоренности сторон. Подробнее об этих и других «трансфертных» новшествах читайте в газете «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 69.

НДС. Передача/возврат объекта оперативной аренды (недвижимости) не является объектом обложения НДС, поэтому НДС-последствий здесь не возникает (п.п. 196.1.2 НКУ).

Возможен случай, когда расположенная на территории Украины недвижимость арендуется у физлица-нерезидента. Учтите: такие операции осуществляются физлицом-нерезидентом только через уполномоченных лиц-резидентов (физлиц-предпринимателей или юрлиц), выполняющих представительские функции (п.п. 170.1.3 НКУ). В таком случае арендатор (даже не являющийся плательщиком НДС) будет выступать налоговым агентом представительства нерезидента (п. 180.2 НКУ) и должен будет начислить НДС-обязательства с нерезидентских арендных услуг (п.п. 186.2.2 НКУ). Напомним, что налогообложение таких операций регулирует ст. 208 НКУ. При этом сумму начисляемых НДС-обязательств с услуг, полученных от нерезидента, арендатор-плательщик НДС отражает в строке 7 декларации. А в следующем отчетном периоде имеет право отнести ее в налоговый кредит (строка 12.4 декларации по НДС).

Если арендатор не является плательщиком НДС, то, начисляя НДС-обязательства с нерезидентских арендных услуг, он в этом случае подает налоговым органам отдельную форму отчетности — так называемый Расчет налоговых обязательств с услуг нерезидента (подробнее о заполнении Расчета и декларации по НДС читайте в газете «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 77).

Обычно в договоре аренды стороны возлагают обязанность по уплате платежей на арендодателя, предусматривая в таком договоре выплату ему компенсации понесенных расходов на уплату коммунальных платежей по арендуемому помещению. В этом случае оплата коммунальных услуг производится физическим лицом — арендодателем, а арендатор на основании счетов арендодателя компенсирует понесенные арендодателем расходы на оплату потребленных арендатором коммунальных услуг. Как облагается такая компенсация? Давайте разбираться.

Компенсация стоимости коммунальных платежей

НДФЛ. Рассмотрим, как будет облагаться НДФЛ сумма коммунальных платежей, которая компенсируется арендодателю отдельным платежом (не в составе арендной платы). Итак, сумма компенсации стоимости коммунальных платежей является для физлица-арендодателя налогооблагаемым доходом. Он облагается НДФЛ по ставкам 15 % и 17 %.

В Налоговом расчете по форме № 1ДФ налоговый агент — арендатор должен будет отразить доход физлица, полученный им как компенсация понесенных расходов на оплату потребленных таким арендатором коммунальных услуг, по нашему мнению, с признаком дохода «127».

ЕСВ. На наш взгляд, с суммы компенсации коммунальных платежей ЕСВ взимать не нужно. Данная выплата производится по гражданско-правовому договору, поэтому не включается в фонд оплаты труда. При этом сумма компенсации не является платой за работы или услуги арендодателю, ведь никаких услуг арендодатель арендатору не оказывал. Так что в базу для взимания ЕСВ такая выплата не попадет.

Налог на прибыль. По договоренности сторон арендатор может компенсировать арендодателю коммунальные платежи при аренде. Это свойственно ситуации, когда договора с соответствующими коммунальными предприятиями и прочими поставщиками услуг не переоформляются на период аренды на арендатора и стороной-заказчиком по ним по-прежнему остается физлицо-арендодатель.

«Коммунальная» компенсация может осуществляться либо в составе арендной платы, либо отдельным платежом

При включении в состав арендной платы такие суммы будут учитываться арендатором как арендная плата. А значит, они (как составляющая арендной платы) попадут у арендатора в налоговые расходы. При этом такие суммы также будут относиться у арендатора в состав налоговой себестоимости, административных расходов, расходов на сбыт или прочих расходов — в зависимости от целей, с которыми арендуется объект, в порядке, описанном выше (см. предыдущий раздел).

Похожая ситуация возникает и при «коммунальной» компенсации отдельным платежом (на основании актов или счетов, составленных арендодателем и арендатором). В таком случае суммы компенсации арендатор также включает в налоговые расходы. Ведь они связаны у него с ведением хозяйственной деятельности. При этом, как и в предыдущем случае, расходы арендатор формирует по направлениям затрат — т. е. с отражением таких сумм в составе налоговой себестоимости (с распределением общепроизводственных расходов), административных расходов, расходов на сбыт или прочих расходов (в зависимости от целей, с которыми арендуется объект), с учетом правил признания по пп. 138.4, 138.5 НКУ. Остается добавить, что с налоговыми расходами у арендатора по компенсируемым арендодателю коммунальным платежам (при любом способе компенсации — как в составе арендной платы, так и отдельным платежом) соглашаются и налоговики, признающие право арендатора на включение таких сумм в налоговые расходы (см. подкатегорию 102.18.02 ЕБНЗ).

НДС. Поскольку арендодателем в данном случае является обычное физлицо (гражданин — неплательщик НДС), то компенсация ему стоимости коммунальных платежей (неважно — в составе арендной платы или отдельным платежом) не повлечет за собой у предприятия-арендатора никаких налоговых последствий по НДС.

Не секрет, что в процессе эксплуатации арендуемого помещения может возникнуть необходимость его ремонта. Поскольку недвижимость, переданная в аренду, находится в собственности арендодателя, то он, как собственник, вправе проводить в этом помещении ремонтные работы и улучшения. Но как быть, если затраты на ремонт (улучшение) несет арендатор? Читаем дальше ☺.

Ремонт и улучшение арендуемой недвижимости

Налог на доходы физических лиц. Для целей обложения НДФЛ важно определиться с классификацией проведенных работ в арендуемом помещении: капитальный ремонт, текущий ремонт или улучшение. Кстати, для этих целей мы предлагаем использовать в качестве ориентира Примерный перечень услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий и услуг по ремонту помещений, домов, сооружений, утвержденный приказом Государственного комитета по вопросам жилищно-коммунального хозяйства от 10.08.2004 г. № 150.

Если ремонт текущий, то он не приводит к увеличению срока службы здания, иного капитального сооружения (их части), а лишь восстанавливает эксплуатационные параметры их элементов. Причем законодатель предоставил право сторонам договора аренды недвижимости самостоятельно определить в договоре, кто из них и за чей счет будет проводить текущий ремонт переданной в аренду недвижимости (см. ч. 1 ст. 776 ГКУ). Если же такая информация в договоре не содержится, то проводить текущий ремонт должен арендатор. Учитывая приведенное, можем утверждать, что если в соответствии с договором аренды или на основании ч. 1 ст. 776 ГКУ текущий ремонт проводится арендатором за свой счет, доход у арендодателя — физического лица не возникает. То есть объект обложения НДФЛ отсутствует.

Капитальный ремонт проводится для увеличения срока эксплуатации здания, иного капитального сооружения (их части)

Его проведение может в будущем привести к возникновению у арендодателя дополнительного экономического эффекта, связанного, в частности, с более длительным периодом эксплуатации отремонтированной недвижимости. Обязанность по проведению капитального ремонта возложена ч. 2 ст. 776 ГКУ на арендодателя, если иное не прописано в договоре (не установлено в законе). Срок его проведения может указываться в договоре аренды.

Если вместо арендодателя капитальный ремонт арендуемой недвижимости провел арендатор, то он имеет право (ч. 3 ст. 776 ГКУ):

засчитать стоимость ремонта в счет арендной платы или требовать от арендодателя возмещения стоимости ремонта;

— требовать расторжения договора и возмещения убытков.

А вот если арендодатель не возместит арендатору стоимость капитального ремонта или не согласится на зачет стоимости такого ремонта в счет арендной платы, то можно смело утверждать, что у арендодателя в этом случае возникнет доход в виде дополнительного блага (п.п. «е» п.п. 164.2.17 НКУ). Причем, по нашему мнению, такой доход у арендодателя возникает не в месяце завершения капитального ремонта, а в момент передачи (возврата) отремонтированной недвижимости арендодателю*. Сумма такого дохода, на наш взгляд, должна определяться как стоимость капитального ремонта с учетом физического износа на момент возврата арендованного здания, иного капитального сооружения (их части). Степень износа может определить специально созданная на предприятии для этого комиссия.

* Вместе с тем существует вероятность, что налоговики при проверке будут настаивать на возникновении дохода у арендатора в месяце завершения капремонта в сумме, равной сумме такого капремонта. Но мы с таким подходом не согласны.

Причем, поскольку такой доход арендодатель получил в неденежной форме, то в базу налого­обложения он должен попасть с учетом натурального коэффициента (см. п. 164.5 НКУ). Учтите, что налоговым агентом арендодателя в данном случае будет являться предприятие-арендатор. Именно оно обязано будет начислить арендодателю такой доход, удержать с него НДФЛ и отразить этот доход в Налоговом расчете по форме № 1ДФ с признаком дохода «126».

Относительно улучшения арендуемой недвижимости отметим следующее.

Улучшить арендуемое здание, иное капитальное сооружение (их часть) арендатор вправе только с письменного согласия арендодателя. Это прямо предусмотрено ч. 1 ст. 778 ГКУ. Проведенные улучшения могут быть отделимыми (т. е. такими, которые могут быть отделены без повреждения арендуемого здания (сооружения, помещения)) и неотделимыми.

Если улучшения отделимые, то арендатор может изъять их либо потребовать от арендодателя возмещения стоимости понесенных расходов в связи с проведением улучшений или зачета их стоимости в счет арендной платы. Если неотделимые, арендатор вправе требовать возмещения расходов или зачет стоимости улучшений в счет арендной платы.

Если арендодатель, давший согласие на улучшения, проигнорирует требования арендатора, то у него возникнет доход в виде дополнительного блага. Дело в том, что мероприятия по улучшению недвижимости, проведенные арендатором, приводят к повышению ее качественных характеристик и получению арендодателем в будущем экономических выгод в большем объеме, чем ожидалось в начале использования такой недвижимости. Это следует, в частности, из положений п. 14 П(С)БУ 7.

Порядок возникновения такого дохода, его налогообложения и отражения в Налоговом расчете по форме № 1ДФ аналогичен рассмотренному нами выше для капитального ремонта.

ЕСВ. Как мы уже выяснили, в случае проведения арендатором текущего ремонта арендуемой недвижимости доход у арендодателя не возникает. А если нет дохода, то и ЕСВ взимать не с чего.

При капитальном ремонте недвижимости за счет арендатора или проведении им улучшений доход у физлица-арендодателя возникнуть может. Однако в базу взимания ЕСВ он все равно не попадет. Ведь такой доход у физлица возник не в рамках трудовых отношений.

Налог на прибыль. Для налогообложения «направленность» ремонтных мероприятий (т. е. на что они направлены: на поддержание объекта в рабочем состоянии или же на его улучшение) не имеет значения. Ведь налоговый учет всех проводимых ремонтов и улучшений одинаков и при аренде регулируется п. 146.19 НКУ. Правда, для применения норм этого пункта важно, чтобы договор аренды обязывал или разрешал арендатору проводить ремонты или улучшения — тогда никаких вопросов с отражением арендатором «ремонтных» расходов в налоговом учете не возникнет.

В таком случае, следуя нормам п. 146.19 НКУ, арендатор в налоговом учете (с оглядкой на 10 %-й «ремонтный» лимит):

— сумму расходов на ремонты и улучшения арендованного объекта в пределах 10 %-го «ремонтного» лимита включает в налоговые расходы (п. 146.12 НКУ). В данном случае, пожалуй, отметим позицию налоговиков, которые высказываются за отражение «ремонтных» расходов (в пределах 10 %-го лимита) с учетом положений пп. 138.4, 138.5 НКУ и признанием их налоговыми расходами с оглядкой на бухгалтерские правила (см. консультации в подкатегории 102.09.01 ЕБНЗ);

из суммы ремонтных расходов, превышающей 10 %, формирует отдельный объект основных средств (ОС). При аренде это будет объект той группы, к которой относится сам арендованный объект ОС (т. е. в случае с недвижимостью — соответственно объект ОС группы 3). Созданный таким образом объект подлежит «налоговой» амортизации (п. 146.19 НКУ). Причем при ее начислении арендатору, полагаем, целесообразнее исходить из срока полезного использования созданного объекта, который логично при этом привязать к сроку аренды, однако не ниже минимально допустимых сроков, установленных п. 145.1 НКУ.

А вот действия арендатора по окончании договора аренды оговорены п. 146.20 НКУ. Напомним: он предусматривает, что при возврате арендуемого объекта арендодателю арендатор пользуется правилами, установленными для замены основных средств п. 146.16 НКУ (т. е. имеет право в периоде возврата отнести в состав налоговых расходов недоамортизированную стоимость «ремонтного» объекта — разницу между амортизируемой стоимостью объекта и суммой накопленной по нему амортизации). При этом такие расходы арендатор отражает в строке 06.4.16 приложения ІВ к декларации по налогу на прибыль.

Учтите: если по договоренности сторон расходы на проведение ремонтов и улучшений арендатору будет компенсировать арендодатель, то в налоговом учете арендатора такие операции отразятся:

— как продажа услуг (с включением суммы компенсации в налоговые доходы, пп. 135.4.1, 137.1 НКУ) — если в прошлом «ремонтные» расходы попали в налоговые расходы ввиду непревышения 10 %-го «ремонтного» лимита;

— как продажа объекта ОС (с отражением налоговых последствий, установленных для продажи основных средств п. 146.13 НКУ) — если из «ремонтных» расходов создавался отдельный объект основных средств, поскольку 10 %-й «ремонтный» лимит был уже исчерпан.

Вместе с тем налоговики, похоже, не разграничивая при «компенсационном» варианте между собой эти два случая, высказываются за включение компенсации арендатором в налоговые доходы при любом варианте, с отражением в «арендной» строке 03.7 приложения ІД (см. письмо ГНСУ от 23.01.2013 г. № 1126/6/23-50-0114 // «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 36-37, с. 12, а также комментарий редакции к этому документу).

НДС. При проведении ремонтов и улучшений суммы «входного» НДС арендатор относит в налоговый кредит (при соблюдении условий для его отражения, оговоренных ст. 198 НКУ).

В «компенсационном» случае (когда по договоренности сторон расходы на ремонты/улучшения арендатору компенсирует арендодатель) с сумм компенсации у арендатора будут возникать налоговые обязательства по НДС по ставке 20 %. Здесь следует напомнить, что с 01.09.2013 г. при начислении НДС-обязательств в общем («нетрансфертном») случае на обычные цены больше ориентироваться не нужно (никаких «обычноценовых» условий по «нетрансфертным» операциям подкорректированный п. 188.1 НКУ больше не выдвигает; подробнее об этом читайте в газете «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 69). Поэтому в силу отмеченных изменений НДС-обязательства арендатор начислит исходя из оговоренной сторонами суммы компенсации.

Кстати, в связи с указанными изменениями заслуживает внимания и другой момент. Так, если по окончании договора аренды арендатор будет передавать улучшенный объект недвижимости арендодателю без компенсации (бесплатно), то в этом случае он также при возврате руководствуется нормами п. 146.20 НКУ (т. е. включает в налоговые расходы недоамортизированную стоимость «ремонтного» объекта, если таковой, конечно, создавался). При этом никаких «бесплатных» налоговых последствий по НДС для арендатора такая операция за собой не повлечет. Ведь после 01.09.2013 г. обновленный п. 188.1 НКУ уже больше не требует начислять НДС-обязательства исходя из обычных цен при бесплатных передачах.

Техническое обслуживание арендуемой недвижимости

НДФЛ. К техническому обслуживанию арендуемой недвижимости относятся мероприятия, проводимые арендодателем с целью поддержания такой недвижимости в рабочем состоянии (п. 3 Метод­рекомендаций № 561). Никаких экономических выгод в будущем от проведения таких мероприятий арендодатель получить не сможет. То есть в данном случае, даже если техническое обслуживание арендуемой недвижимости проводит арендатор, дохода у физлица-арендодателя нет.

ЕСВ. Поскольку у физлица в данном случае доход отсутствует, то и вопрос с ЕСВ не возникает.

Налог на прибыль. В налоговом учете расходы на техническое обслуживание объекта основных средств (как расходы на содержание и эксплуатацию — поддержание в исправном и рабочем состоянии) арендатор включает в налоговые расходы. При этом в зависимости от того, в каких целях используется арендуемый объект, они могут у арендатора попадать в состав: налоговой себестоимости, с соответствующим распределением общепроизводственных расходов (п. 138.8 НКУ), административных расходов (п.п. «в» п.п. 138.10.2 НКУ), расходов на сбыт (п.п. «д» п.п. 138.10.3 НКУ) или прочих операционных расходов (п.п. 138.10.4 НКУ).

НДС. Суммы «входного» НДС по расходам на техническое обслуживание арендатор относит в налоговый кредит (при соблюдении условий для его отражения из ст. 198 НКУ: т. е. при наличии налоговой накладной и осуществлении таких расходов для налогооблагаемых операций в рамках хозяйственной деятельности).

А теперь обобщим учет аренды недвижимости у физлица в следующей таблице:

Аренда недвижимости у физлица (учет у арендатора)

№ п/п

Содержание хозяйственной операции

Бухгалтерский учет

Сумма, грн.

Налоговый учет

Дт

Кт

доходы

расходы

1

2

3

4

5

6

7

Арендная плата

1

Начислена арендная плата

23*, 91*, 92, 93, 949

685

3000
(условно)

3000*

2

С суммы арендной платы удержан НДФЛ (по ставке 15 %)

685

641/
НДФЛ

450

3

Уплачена арендная плата физлицу-арендодателю

685

311

2550

*Если арендная плата включается в налоговую себестоимость (Дт 23, 91), то в налоговом учете она увеличит налоговые расходы в периоде реализации изготовленной продукции, выполненных работ, оказанных услуг, одновременно с признанием доходов от продажи (п. 138.4 НКУ).

Возмещение коммунальных платежей арендодателю (отдельным платежом)

1

Отражена сумма коммунальных платежей, возмещаемых арендодателю

23*, 91*, 92, 93, 949

685

600
(условно)

600*

2

С суммы компенсации удержан НДФЛ (по ставке 15 %)

685

641/
НДФЛ

90

3

Перечислена сумма «коммунальной» компенсации физлицу-арендодателю

685

311

510

*Если «коммунальная» компенсация включается в налоговую себестоимость (Дт 23, 91), то в налоговом учете она увеличит налоговые расходы в периоде реализации изготовленной продукции, выполненных работ, оказанных услуг, одновременно с признанием доходов от продажи (п. 138.4 НКУ).

Расходы на ремонты и улучшения арендованной недвижимости

1

Отражены расходы на ремонт арендованной недвижимости

23, 91, 92, 93, 949

631

6000
(условно)

—*

641

631

1200

631

311

7200

2

Отражены расходы на улучшения арендованной недвижимости

153

631

10000
(условно)

641

631

2000

631

311

12000

117

153

10000

—*

3

Списана сумма начисленной амортизации (износа) по объекту

132

117

сумма амортизации

4

Отражен доход арендодателя в виде допблага (6000** х 1,176471)

377

685

7058,83

5

Удержан НДФЛ с суммы допблага

685

641/
НДФЛ

1058,83

6

Произведен зачет задолженностей

685

377

6000

7

Перечислен НДФЛ

641/НДФЛ

311

1058,83

8

Списана на расходы сумма дохода арендодателя

949

377

1058,83

*В налоговом учете расходы на ремонты и улучшения арендованной недвижимости арендатор отражает с учетом 10 % «ремонтного» лимита, в порядке, оговоренном пп. 146.19, 146.20 НКУ. ** Допустим, что стоимость улучшений с учетом физического износа на момент возврата арендованной недвижимости составила 6000 грн. (вместе с тем не исключаем вероятность, что налоговики будут настаивать на возникновении дохода у арендатора в месяце проведения улучшений в сумме, равной сумме таких улучшений).

Расходы на техобслуживание арендованной недвижимости

1

Отражены расходы на техобслуживание арендованной недвижимости

23*, 91*, 92, 93, 949

631

400
(условно)

400*

2

Отражена сумма налогового кредита по НДС

641

631

80

3

Перечислена плата за техобслуживание

631

311

480

*Если расходы на техобслуживание включаются в налоговую себестоимость (Дт 23, 91), то в налоговом учете они увеличат налоговые расходы в периоде реализации изготовленной продукции, выполненных работ, оказанных услуг, одновременно с признанием доходов от продажи (п. 138.4 НКУ).

 

В заключение статьи выразим уверенность, что приведенный в ней материал поможет вам, уважае­мые бухгалтеры, разобраться с арендно-ремонтными вопросами недвижимости.

 

выводы


img 3
 
 
  • Арендная плата у арендатора может попадать в состав налоговой себестоимости, административных расходов, расходов на сбыт или прочих расходов — в зависимости от целей аренды объекта.

  • Арендатор может компенсировать арендодателю сумму коммунальных платежей (в составе арендной платы либо отдельным платежом). В любом случае сумму такой компенсации арендатор относит в налоговые расходы.

  • Если договор разрешает арендатору проводить ремонты и улучшения арендуемой недвижимости, то связанные с этим расходы арендатор в налоговом учете учитывает по правилам пп. 146.19, 146.20 НКУ.
 
Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал
stop

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить
App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.
Спасибо, что читаете сайт Factor Войдите и читайте дальше бесплатно