Теми статей
Вибрати теми статей
Сортувати за темами

Орендуємо нерухомість у фізособи

Редакція ПБО
Податки & бухоблік Жовтень, 2013/№ 83
Друк
Стаття
img 1

азбука обліку

img 2

Орендуємо нерухомість у фізособи

Суб’єкти господарювання використовують у своїй діяльності орендовану нерухомість. Часто її власниками є звичайні громадяни. Як оподатковується орендна плата, що нараховується (виплачується) фізособі — не підприємцю за договором оренди нерухомості? Чи виникне у неї дохід, якщо орендар проведе ремонт приміщення, що орендується, або виплатить фізособі компенсацію за фактично спожиті ним комунальні послуги? Відповісти на ці запитання — мета цієї статті.

Лілія Ушакова, експерт з оплати праці,

Людмила Солошенко, податковий експерт

 

Почнемо з того, що визначимо основних героїв цієї статті. Їх двоє: орендар — підприємство, що орендує нерухомість, і орендодавець — фізична особа (не підприємець), яка здає підприємству таку нерухомість. Правовідносини, що виникають між орендарем та орендодавцем, регулюються договором оренди (найму) будівлі чи іншої капітальної споруди (їх частини). Вимоги до такого договору наведено у статтях 793 — 797 ЦКУ. Детально на них зупинятися не будемо, а зазначимо окремі моменти.

Договір оренди (найму) будівлі чи іншої капітальної споруди (їх частини) укладається в письмовій формі. Важливо! Якщо договір оренди нерухомості укладено на строк три роки і більше, то він підлягає нотаріальному посвідченню (ч. 2 ст. 793 ЦКУ). Але це ще не все. Річ у тім, що з 01.01.2013 р. право користування за такими договорами оренди підлягає держреєстрації. Причому тільки з її дати в орендаря виникне право користування таким майном (ч. 3 ст. 3 Закону № 1952). Читайте про це в газеті «Податки та бухгалтерський облік», 2013, № 43, с. 4.

За користування майном за договором оренди орендар сплачує орендодавцю плату (ст. 762 ЦКУ і ст. 286 ГКУ). Розмір орендної плати встановлюється договором оренди і є одним з його істотних умов. Про особливості оподаткування орендної плати та податкового обліку читайте далі.

Орендна плата

Податок на доходи фізичних осіб. Дохід від надання майна в оренду включається до оподатковуваного доходу фізособи-орендодавця на підставі п.п. 164.2.5 ПКУ. Причому законодавець у п. 170.1 ПКУ прописав особливий порядок оподаткування такого доходу. Розглянемо його разом.

Об’єкт оподаткування доходу фізособи у вигляді орендної плати визначаємо виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не менше мінімальної суми орендного платежу за повний або неповний місяць оренди (абзац другий п.п. 170.1.2 ПКУ). Методика визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно затверджена постановою КМУ від 29.12.2010 р. № 1253. Згідно з цим документом визначити таку суму можна за формулою:

П = З х Р,

де П — мінімальна сума орендного платежу за нерухоме майно у гривнях;

З — загальна площа орендованого нерухомого майна у кв. метрах;

Р — мінімальна вартість місячної оренди 1 кв. метра загальної площі нерухомого майна з ураху­ванням його місцезнаходження, інших функціональних та якісних показників у гривнях.

Мінімальна вартість місячної оренди 1 кв. метра загальної площі нерухомого майна (у формулі показник Р) установлюється органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території якого розміщена нерухомість, що здається в оренду. Зазначений орган зобов’язаний оприлюднити її способом, доступним для жителів територіальної громади, до 1 січня звітного податкового року. Якщо до цієї дати вона не була визначена або оприлюднена, то об’єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеного в договорі оренди.

Дохід від надання нерухомості в оренду обкладається ПДФО* за ставками, зазначеними в п. 167.1 ПКУ, а саме 15 % і 17 %

* Тут і далі — податок на доходи фізичних осіб.

Оскільки в нашому випадку орендарем суб’єкт господарювання (підприємство), то він і буде податковим агентом фізособи — орендодавця (п.п. 170.1.2 ПКУ). Тобто орендар зобов’язаний буде:

— нарахувати, утримати та сплатити до бюджету ПДФО із суми доходу фізособи — орендодавця від надання в оренду об’єкта нерухомості;

— відобразити в Податковому розрахунку за формою № 1ДФ відомості про суми нарахованої (виплаченої) фізичним особам орендної плати та суми утриманого (перерахованого) ПДФО з ознакою доходу «106».

Важливо! Якщо фізособа орендодавець — нерезидент, то вона має право здати в оренду належну їй нерухомість виключно через уповноважених осіб — резидентів юридичних осіб або фізичних осіб — підприємців. Такі уповноважені особи виконують представницькі функції нерезидента на підставі письмового договору та виступають її податковим агентом за орендними доходами. Нерезидент, який порушує ці вимоги, вважається таким, що ухиляється від сплати податку.

Єдиний внесок на загальнообов’язкове соціальне страхування. З положень ч. 1 ст. 7 Закону № 2464 випливає, що до бази справляння єдиного внеску на загальнообов’язкове державне соціальне страхування (далі — ЄСВ) винагорода за цивільно-правовим договором уключається тільки в разі, якщо вона була нарахована за виконані послуги або надані роботи.

Правовідносини, що виникають між сторонами договору оренди нерухомості, не мають ознак правовідносин, що регулюються договором про надання послуг або договором про виконання робіт. Тому із суми орендної плати, що виплачується фізичній особі — орендодавцю, ЄСВ не справляється. Це підтверджують і фахівці Міндоходів у роз’ясненнях в ЄБПЗ* у підкатегорії 301.03.

* Тут і далі — Єдина база податкових знань, розміщена на офіційному сайті Міндоходів www.minrd.gov.ua

Податок на прибуток. Визначення орендних операцій (у тому числі оперативної оренди/лізингу) у податковому законодавстві розкриває п.п. 14.1.97 ПКУ. Він, зокрема, прямо допускає, що орендодавцями також можуть виступати й фізичні особи. Тому під час оренди майна (у тому числі, нерухомості) у фізосіб керуються правилами оподаткування, установленими для орендних операцій. Ті ж, у свою чергу, закріплені в «орендному» п. 153.7 ПКУ. Нагадаємо його норми.

Так, початковий етап орендних відносин — передача нерухомості в оперативну оренду — не тягне за собою жодних податкових наслідків для сторін. Не виникають вони і при поверненні об’єкта після закінчення договору оренди (щоправда, свої облікові нюанси можуть з’являтися у ситуації, коли орендодавцю повертається поліпшений/відремонтований об’єкт, але про них ми розповімо дещо пізніше).

Отриманий в оренду об’єкт нерухомості орендар до складу своїх основних засобів не зараховує. Тому такий об’єкт він не амортизує (тобто ані «бухгалтерську», ані «податкову» амортизацію за ним не нараховує). А в податковому обліку орендаря відображаються тільки орендні платежі — плата за оренду.

Суму орендної плати орендар відносить до податкових витрат за підсумками періоду, в якому відбулося її нарахування (абзац другий п. 153.7 ПКУ)

Зауважимо, що до податкових витрат при цьому потрапляє сума орендної плати з урахуванням ПДФО, але сам ПДФО (окремо) до витрат не йде.

При цьому також повинні враховуватися цілі, з якими орендується об’єкт. У зв’язку з чим сума орендної плати може включатися орендарем до складу:

— собівартості виготовлених і реалізованих товарів, виконаних робіт, наданих послуг (рядок 05.1 декларації) — якщо об’єкт, що орендується, бере участь у процесі виробництва конкретного виду продукції (п. 138.9 ПКУ) або використовується в загальновиробничих цілях, з відповідним розподілом загальновиробничих витрат (п.п. «г» п.п. 138.8.5 ПКУ);

— адміністративних витрат (рядок 06.1 декларації) — якщо об’єкт орендується для загальногосподарських (адміністративних) цілей (п.п. «в» п.п. 138.10.2 ПКУ);

— витрат на збут (рядок 06.2 декларації) — у разі використання об’єкта, що орендується, для забезпечення збуту продукції (п.п. «д» п.п. 138.10.3 ПКУ);

— інших витрат (рядок 06.4.19 додатка ІВ до декларації) — в інших випадках (п.п. 138.12.2 ПКУ).

Причому, якщо в першому випадку (при включенні до складу виробничої собівартості продукції (робіт, послуг)) орендна плата фактично потрапить до податкових витрат «відкладено» — після складання акта, не раніше періоду реалізації такої продукції (робіт, послуг), одночасно з визнанням доходів від продажу (п. 138.4 ПКУ), то в усіх інших ситуаціях орендна плата збільшуватиме податкові витрати в періоді її нарахування згідно з правилами бухобліку — тобто за датою підписання акта оренди (п. 138.5 ПКУ). Тут, мабуть, зазначимо позицію податківців, що визнають відображення податкових витрат тільки за наявності підтверджуючих документів, зокрема в періоді оформлення/отримання актів, розрахунків (консультація в підкатегорії 102.07.01 ЄБПЗ).

При операціях з фізособами також заслуговує на увагу і сама величина податкових витрат, що відображаються. Нагадаємо, що з 01.09.2013 р. (тобто після внесення змін «трансфертним» Законом України від 04.07.2013 р. № 408-VII до п. 153.2 ПКУ) в операціях з простими («непов’язаними») фізособами на звичайні ціни більше орієнтуватися не потрібно. Тому, наприклад, звичайноцінове обмеження щодо витрат з фізособами (у тому числі при відображенні витрат з орендної плати) тепер не діє. А отже, до витрат у податковому обліку можна відносити будь-яку суму орендної плати, установлену за домовленістю сторін. Детальніше про ці та інші «трансфертні» нововведення читайте в газеті «Податки та бухгалтерський облік», 2013, № 69.

ПДВ. Передача/повернення об’єкта оперативної оренди (нерухомості) не є об’єктом обкладення ПДВ, тому ПДВ-наслідків тут не виникає (п.п. 196.1.2 ПКУ).

Можливий випадок, коли розташована на території України нерухомість орендується у фіз­особи-нерезидента. Майте на увазі: такі операції здійснюються фізособою-нерезидентом тільки через уповноважених осіб-резидентів (фізосіб-підприємців або юросіб), які виконують представницькі функції (п.п. 170.1.3 ПКУ). У такому разі орендар (який навіть не є платником ПДВ) виступатиме податковим агентом представництва нерезидента (п. 180.2 ПКУ) і повинен буде нарахувати ПДВ-зобов’язання з нерезидентних орендних послуг (п.п. 186.2.2 ПКУ). Нагадаємо, що оподаткування таких операцій регулює ст. 208 ПКУ. При цьому суму ПДВ-зобов’язань, що нараховуються з послуг, отриманих від нерезидента, орендар-платник ПДВ відображає в рядку 7 декларації. А в наступному звітному періоді має право віднести її до податкового кредиту (рядок 12.4 декларації з ПДВ).

Якщо орендар не є платником ПДВ, то нараховуючи ПДВ-зобов’язання з нерезидентних орендних послуг, він у цьому випадку подає податковим органам окрему форму звітності — так званий Розрахунок податкових зобов’язань з послуг нерезидента (детальніше про заповнення Розрахунку та декларації з ПДВ читайте в газеті «Податки та бухгалтерський облік», 2013, № 77).

Зазвичай у договорі оренди сторони покладають обов’язок зі сплати платежів на орендодавця, передбачаючи в такому договорі виплату йому компенсації понесених витрат на сплату комунальних платежів з приміщення, що орендується. У цьому випадку оплата комунальних послуг здійснюється фізичною особою — орендодавцем, а орендар на підставі рахунків орендодавця компенсує понесені орендодавцем витрати на оплату спожитих орендарем комунальних послуг. Як обкладається така компенсація? Давайте розбиратися.

Компенсація вартості комунальних платежів

ПДФО. Розглянемо, як обкладатиметься ПДФО сума комунальних платежів, що компенсується орендодавцю окремим платежем (не у складі орендної плати). Отже, сума компенсації вартості комунальних платежів є для фізособи-орендодавця оподатковуваним доходом. Він обкладається ПДФО за ставками 15 % і 17 %.

У Податковому розрахунку за формою № 1ДФ податковий агент — орендар повинен буде відобразити дохід фізособи, отриманий ним як компенсація понесених витрат на оплату спожитих таким орендарем комунальних послуг, на нашу думку, з ознакою доходу «127».

ЄСВ. На наш погляд, із суми компенсації комунальних платежів ЄСВ справляти не потрібно. Ця виплата здійснюється за цивільно-правовим договором, тому не включається до фонду оплати праці. При цьому сума компенсації не є платою за роботи або послуги орендодавцю, адже жодних послуг орендодавець орендарю не надавав. Отже, до бази для справляння ЄСВ така виплата не потрапить.

Податок на прибуток. За домовленістю сторін орендар може компенсувати орендодавцю комунальні платежі при оренді. Це властиво ситуації, коли договори з відповідними комунальними підприємствами та іншими постачальниками послуг не переоформляються на період оренди на орендаря і стороною-замовником щодо них, як і раніше, залишається фізособа-орендодавець.

«Комунальна» компенсація може здійснюватися або у складі орендної плати, або окремим платежем

При включенні до складу орендної плати, такі суми враховуватимуться орендарем як орендна плата. А отже, вони (як складова орендної плати) потраплять в орендаря до податкових витрат. При цьому такі суми також відноситимуться в орендаря до складу податкової собівартості, адміністративних витрат, витрат на збут або інших витрат — залежно від цілей, з якими орендується об’єкт, в описаному вище порядку (див. попередній розділ).

Схожа ситуація виникає і при «комунальній» компенсації окремим платежем (на підставі актів або рахунків, складених орендодавцем та орендарем). У такому разі суми компенсації орендар також уключає до податкових витрат. Адже вони пов’язані у нього з веденням господарської діяльності. При цьому, як і в попередньому випадку, витрати орендар формує за напрямками витрат — тобто з відображенням таких сум у складі податкової собівартості (з розподілом загальновиробничих витрат), адміністративних витрат, витрат на збут чи інших витрат (залежно від цілей, з якими орендується об’єкт), з урахуванням правил визнання згідно з пп. 138.4, 138.5 ПКУ. Залишається додати, що з податковими витратами в орендаря за комунальними платежами, що компенсуються орендодавцю (за будь-якого способу компенсації — як у складі орендної плати, так і окремим платежем) погоджуються й податківці, які визнають право орендаря на включення таких сум до податкових витрат (див. підкатегорію 102.18.02 ЄБПЗ).

ПДВ. Оскільки орендодавцем у цьому випадку є звичайна фізособа (громадянин-неплатник ПДВ), то компенсація йому вартості комунальних платежів (неважливо — у складі орендної плати або окремим платежем) не зумовить у підприємства-орендаря ніяких податкових наслідків з ПДВ.

Не секрет, що у процесі експлуатації приміщення, що орендується, може виникнути необхідність його ремонту. Оскільки нерухомість, передана в оренду, перебуває у власності орендодавця, то він як власник має право проводити в цьому приміщенні ремонтні роботи і поліпшення. Але як бути, якщо витрати на ремонт (поліпшення) несе орендар? Читаємо далі ☺.

Ремонт і поліпшення нерухомості, що орендується

Податок на доходи фізичних осіб. Для цілей обкладення ПДФО важливо визначитися з класифікацією проведених робіт у приміщенні, що орендується: капітальний ремонт, поточний ремонт або поліпшення. До речі, для цих цілей ми пропонуємо використовувати як орієнтир Примірний перелік послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій та послуг з ремонту приміщень, будинків, споруд, затверджений наказом Державного комітет з питань житлово-комунального господарства від 10.08.2004 р. № 150.

Якщо ремонт поточний, то він не призводить до збільшення строку служби будівлі, іншої капітальної споруди (їх частини), а тільки відновлює експлуатаційні параметри їх елементів. Причому законодавець надав право сторонам договору оренди нерухомості самостійно визначити в договорі, хто з них і за чий рахунок проводитиме поточний ремонт переданої в оренду нерухомості (див. ч. 1 ст. 776 ЦКУ). Якщо ж така інформація в договорі не міститься, то проводити поточний ремонт повинен орендар. Ураховуючи зазначене, можемо стверджувати: якщо відповідно до договору оренди або на підставі ч. 1 ст. 776 ЦКУ поточний ремонт проводиться орендарем за свій рахунок, дохід в орендодавця — фізичної особи не виникає. Тобто об’єкт обкладення ПДФО відсутній.

Капітальний ремонт проводиться для збільшення строку експлуатації будівлі, іншої капітальної споруди (їх частини)

Його проведення може в майбутньому призвести до виникнення в орендодавця додаткового економічного ефекту, пов’язаного, в тому числі, з більш тривалим періодом експлуатації відремонтованої нерухомості. Обов’язок з проведення капітального ремонту покладено ч. 2 ст. 776 ЦКУ на орендодавця, якщо інше не прописано в договорі (не встановлено в законі). Строк його проведення може зазначатися в договорі оренди.

Якщо замість орендодавця капітальний ремонт нерухомості, що орендується, провів орендар, то він має право (ч. 3 ст. 776 ЦКУ):

зарахувати вартість ремонту в рахунок орендної плати або вимагати від орендодавця відшкодування вартості ремонту;

— вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

А ось якщо орендодавець не відшкодує орендарю вартість капітального ремонту або не погодиться на залік вартості такого ремонту до рахунку орендної плати, то можна сміливо стверджувати, що в орендодавця в цьому випадку виникне дохід у вигляді додаткового блага (п.п. «е» п.п. 164.2.17 ПКУ). Причому, на нашу думку, такий дохід в орендодавця виникає не в місяці завершення капітального ремонту, а в момент передачі (повернення) відремонтованої нерухомості орендодавцю*. Сума такого доходу, на наш погляд, має визначатися як вартість капітального ремонту з урахуванням фізичного зносу на момент повернення орендованої будівлі, іншої капітальної споруди (їх частини). Ступінь зносу може визначити спеціально створена на підприємстві для цього комісія.

* Водночас існує ймовірність, що податківці при перевірці наполягатимуть на виникненні доходу в орендаря в місяці завершення капремонту в сумі, що дорівнює сумі такого капремонту. Але ми з таким підходом не погоджуємося.

Причому, оскільки такий дохід орендодавець отримав у негрошовій формі, то до бази оподаткування він має потрапити з урахуванням натурального коефіцієнта (див. п. 164.5 ПКУ). Урахуйте, що податковим агентом орендодавця в цьому випадку буде орендар. Саме він зобов’язаний буде нарахувати орендодавцю такий дохід, утримати з нього ПДФО і відобразити такий дохід в Податковому розрахунку за формою № 1 ДФ з ознакою доходу «126».

Щодо поліпшення нерухомості, що орендується, зазначимо таке.

Поліпшити будівлю, що орендується, іншу капітальну споруду (їх частину) орендар має право тільки з письмової згоди орендодавця. Це прямо передбачено ч. 1 ст. 778 ЦКУ. Проведені поліпшення можуть бути віддільними (тобто такими, які можуть бути відокремлені без пошкодження будівлі (споруди, приміщення), що орендується) та невіддільними.

Якщо поліпшення віддільні, то орендар може вилучити їх, або вимагати від орендодавця відшкодування вартості понесених витрат у зв’язку з проведенням поліпшень чи заліку їх вартості до рахунку орендної плати. Якщо невіддільні, орендар вправі вимагати відшкодування витрат або залік вартості поліпшень до рахунка орендної плати.

Якщо орендодавець, який дав згоду на поліпшення, проігнорує вимоги орендаря, то в нього виникне дохід у вигляді додаткового блага. Річ у тім, що заходи щодо поліпшення нерухомості, проведені орендарем, приводять до підвищення її якісних характеристик і отримання орендодавцем у майбутньому економічних вигод у більшому обсязі, ніж очікувалося на початку використання такої нерухомості. Це випливає зокрема з положень п. 14 П(С)БО 7.

Порядок виникнення такого доходу, його оподаткування та відображення в Податковому розрахунку за формою № 1ДФ аналогічний розглянутому нами вище для капітального ремонту.

ЄСВ. Як ми вже з’ясували, у разі проведення орендарем поточного ремонту нерухомості, що орендується, дохід в орендодавця не виникає. А якщо немає доходу, то і ЄСВ справляти ні з чого.

При капітальному ремонті нерухомості за рахунок орендаря або проведенні ним поліпшень, дохід у фізособи-орендодавця виникнути може. Проте до бази справляння ЄСВ він все одно не потрапить. Адже такий дохід у фізособи виник не в межах трудових відносин.

Податок на прибуток. Для оподаткування «спрямованість» ремонтних заходів (тобто на що вони спрямовані: на підтримку об’єкта в робочому стані або ж на його поліпшення) не має значення. Адже податковий облік усіх ремонтів і поліпшень, що проводяться, однаковий і при оренді регулюється п. 146.19 ПКУ. Щоправда, для застосування норм цього пункту важливо, щоб договір оренди зобов’язав або дозволяв орендарю проводити ремонти або поліпшення — тоді жодних запитань щодо відображення орендарем «ремонтних» витрат у податковому обліку не виникне.

У такому разі, дотримуючись норм п. 146.19 ПКУ, орендар у податковому обліку (зважаючи на 10 %-вий «ремонтний» ліміт):

— суму витрат на ремонти та поліпшення орендованого об’єкта в межах 10 %-го «ремонтного» ліміту включає до податкових витрат (п. 146.12 ПКУ). У цьому випадку, мабуть, зазначимо позицію податківців, які висловлюються за відображення «ремонтних» витрат (у межах 10 % ліміту) з урахуванням положень пп. 138.4, 138.5 ПКУ і визнанням їх податковими витратами з урахуванням бухгалтерських правил (див. консультації в підкатегорії 102.09.01 ЄБПЗ);

із суми ремонтних витрат, що перевищує 10 %, формує окремий об’єкт основних засобів (ОЗ). При оренді це буде об’єкт тієї групи, до якої належить сам орендований об’єкт ОЗ (тобто у випадку з нерухомістю — відповідно об’єкт ОЗ групи 3). Створений таким чином об’єкт підлягає «податковій» амортизації (п. 146.19 ПКУ). Причому при її нарахуванні орендарю, вважаємо, доцільніше виходити зі строку корисного використання створеного об’єкта, який логічно при цьому прив’язати до строку оренду, проте не нижче мінімально допустимих строків, установлених п. 145.1 ПКУ.

А ось дії орендаря після закінчення договору оренди застережено п. 146.20 ПКУ. Нагадаємо: він передбачає, що при поверненні орендованого об’єкта орендодавцеві орендар користується правилами, установленими для заміни основних засобів п. 146.16 ПКУ (тобто має право в періоді повернення віднести до складу податкових витрат недоамортизовану вартість «ремонтного» об’єкта — різницю між вартістю об’єкта, що амортизується, і сумою накопиченої за ним амортизації). При цьому такі витрати орендар відображає в рядку 06.4.16 додатка ІВ до декларації з податку на прибуток.

Майте на увазі: якщо за домовленістю сторін витрати на проведення ремонтів і поліпшень орендарю компенсуватиме орендодавець, то в податковому обліку орендаря такі операції відобразяться:

— як продаж послуг (із включенням суми компенсації до податкових доходів, пп. 135.4.1, 137.1 ПКУ) — якщо в минулому «ремонтні» витрати потрапляли до податкових витрат зважаючи на неперевищення 10 % «ремонтного» ліміту;

— як продаж об’єкта ОЗ (з відображенням податкових наслідків, установлених для продажу основних засобів п. 146.13 ПКУ) — якщо з «ремонтних» витрат створювався окремий об’єкт основних засобів, оскільки 10 % «ремонтний» ліміт був уже вичерпаний.

Водночас податківці, схоже, не розмежовуючи при «компенсаційному» варіанті між собою ці два випадки, висловлюються за включення компенсації орендарем до податкових доходів у будь-якому разі, з відображенням в «орендному» рядку 03.7 додатка ІД (див. лист ДПСУ від 23.01.2013 р. № 1126/6/23-50-0114 // «Податки та бухгалтерський облік», 2013, № 36-37, с. 12, а також коментар редакції до цього документа).

ПДВ. При проведенні ремонтів і поліпшень суми «вхідного» ПДВ орендар відносить до податкового кредиту (за дотримання умов для його відображення, зазначених у ст. 198 ПКУ).

У «компенсаційному» випадку (коли за домовленістю сторін витрати на ремонти/поліпшення орендарю компенсує орендодавець) із сум компенсації в орендаря виникатимуть податкові зобов’язання з ПДВ за ставкою 20 %. Тут слід нагадати, що з 01.09.2013 р. при нарахуванні ПДВ-зобов’язань у загальному («нетрансфертному») випадку на звичайні ціни більше орієнтуватися не потрібно (жодних «звичайноцінових» умов за «нетрансфертними» операціями підкоригований п. 188.1 ПКУ більше не висуває; детальніше про це читайте в газеті «Податки та бухгалтерський облік», 2013, № 69). Тому через зазначені зміни ПДВ-зобов’язання орендар нарахує виходячи із застереженої сторонами суми компенсації.

До речі, у зв’язку із зазначеними змінами заслуговує на увагу й інший момент. Так, якщо після закінчення договору оренди орендар передаватиме об’єкт нерухомості, що поліпшується, орендодавцю без компенсації (безоплатно), то в цьому випадку він також при поверненні керується нормами п. 146.20 ПКУ (тобто включає до податкових витрат недоамортизовану вартість «ремонтного» об’єкта, якщо такий, звичайно, створювався). При цьому жодних «безоплатних» податкових наслідків з ПДВ для орендаря така операція не спричинить. Адже після 01.09.2013 р. оновлений п. 188.1 ПКУ вже більше не вимагає нараховувати ПДВ-зобов’язання виходячи зі звичайних цін при безоплатних передачах.

Технічне обслуговування нерухомості, що орендується

ПДФО. До технічного обслуговування нерухомості, що орендується, належать заходи, що проводяться з метою підтримки такої нерухомості в робочому стані (п. 3 Методрекомендацій № 561). Ніяких економічних вигод у майбутньому від проведення таких заходів орендодавець отримати не зможе. Тобто у цьому випадку навіть якщо технічне обслуговування нерухомості, що орендується, проводить орендар, доходу у фізособи-орендодавця немає.

ЄСВ. Оскільки у фізособи в цьому випадку дохід відсутній, то й питання з ЄСВ не виникає.

Податок на прибуток. У податковому обліку витрати на технічне обслуговування об’єкта основних засобів (як витрати на утримання та експлуатацію — підтримка у справному та робочому стані), орендар уключає до податкових витрат. При цьому залежно від того, в яких цілях використовується об’єкт, що орендується, вони можуть в орендаря потрапляти до складу: податкової собівартості, з відповідним розподілом загальновиробничих витрат (п. 138.8 ПКУ), адміністративних витрат (п.п. «в» п.п. 138.10.2 ПКУ), витрат на збут (п.п. «д» п.п. 138.10.3 ПКУ) або інших операційних витрат (п.п. 138.10.4 ПКУ).

ПДВ. Суми «вхідного» ПДВ за витратами на технічне обслуговування орендар відносить до податкового кредиту (за дотримання умов для його відображення зі ст. 198 ПКУ: тобто за наявності податкової накладної та здійсненні таких витрат для оподатковуваних операцій у межах господарської діяльності).

А тепер узагальнимо облік оренди нерухомості у фізособи в таблиці нижче:

Оренда нерухомості у фізособи (облік в орендаря)

№ з/п

Зміст господарської операції

Бухгалтерський облік

Сума, грн.

Податковий облік

Дт

Кт

доходи

витрати

1

2

3

4

5

6

7

Орендна плата

1

Нараховано орендну плату

23*, 91*, 92, 93, 949

685

3000
(умовно)

3000*

2

Із суми орендної плати утримано ПДФО (за ставкою 15 %)

685

641/
ПДФО

450

3

Сплачено орендну плату фізособі-орендодавцю

685

311

2550

*Якщо орендна плата включається до податкової собівартості (Дт 23, 91), то в податковому обліку вона збільшить податкові витрати в періоді реалізації виготовленої продукції, виконаних робіт, наданих послуг, одночасно з визнанням доходів від продажу (п. 138.4 ПКУ).

Відшкодування комунальних платежів орендодавцю (окремим платежем)

1

Відображено суму комунальних платежів, що відшкодовуються орендодавцю

23*, 91*, 92, 93, 949

685

600
(умовно)

600*

2

Із суми компенсації утримано ПДФО (за ставкою 15 %)

685

641/
ПДФО

90

3

Перераховано суму «комунальної» компенсації фізособі-орендодавцю

685

311

510

*Якщо «комунальна» компенсація включається до податкової собівартості (Дт 23, 91), то в податковому обліку вона збільшить податкові витрати в періоді реалізації виготовленої продукції, виконаних робіт, наданих послуг, одночасно з визнанням доходів від продажу (п. 138.4 ПКУ).

Витрати на ремонти та поліпшення орендованої нерухомості

1

Відображено витрати на ремонт орендованої нерухомості

23, 91, 92, 93, 949

631

6000
(умовно)

—*

641

631

1200

631

311

7200

2

Відображено витрати на поліпшення орендованої нерухомості

153

631

10000
(умовно)

641

631

2000

631

311

12000

117

153

10000

—*

3

Списано суму нарахованої амортизації (зносу) за об’єктом

132

117

сума амортизації

4

Відображено дохід орендодавця у вигляді додаткового блага (6000** х 1,176471)

377

685

7058,83

5

Утримано ПДФО із суми додаткового блага

685

641/
ПДФО

1058,83

6

Здійснено залік заборгованостей

685

377

6000

7

Перераховано ПДФО

641/ПДФО

311

1058,83

8

Списано на витрати суму доходу орендодавця

949

377

1058,83

*У податковому обліку витрати на ремонти та поліпшення орендованої нерухомості орендар відображає з урахуванням 10 % «ремонтного» ліміту у порядку, зазначеному пп. 146.19, 146.20 ПКУ. ** Припустимо, що вартість поліпшень з урахуванням фізичного зносу на момент повернення орендованої нерухомості становила 6000 грн. (водночас не виключаємо ймовірність, що податківці наполягатимуть на виникненні доходу в орендаря в місяці проведення поліпшень у сумі, що дорівнює сумі таких поліпшень).

Витрати на техобслуговування орендованої нерухомості

1

Відображено витрати на техобслуговування орендованої нерухомості

23*, 91*, 92, 93, 949

631

400
(умовно)

400*

2

Відображено суму податкового кредиту з ПДВ

641

631

80

3

Перераховано плату за техобслуговування

631

311

480

*Якщо витрати на техобслуговування включаються до податкової собівартості (Дт 23, 91), то в податковому обліку вони збільшать податкові витрати в періоді реалізації виготовленої продукції, виконаних робіт, наданих послуг, одночасно з визнанням доходів від продажу (п. 138.4 ПКУ).

 

На завершення статті висловимо упевненість, що наведений у ній матеріал допоможе вам, шановні бухгалтери, розібратися з орендно-ремонтними питаннями нерухомості.

 

висновки


img 3
 
 
  • Орендна плата в орендаря може потрапляти до складу податкової собівартості, адміністративних витрат, витрат на збут чи інших витрат — залежно від цілей оренди об’єкта.

  • Орендар може компенсувати орендодавцю суму комунальних платежів (у складі орендної плати або окремим платежем). У будь-якому разі суму такої компенсації орендар відносить до податкових витрат.

  • Якщо договір дозволяє орендарю проводити ремонти та поліпшення нерухомості, що орендується, то пов’язані з цим витрати орендар у податковому обліку обліковує за правилами пп. 146.19, 146.20 ПКУ.
 
App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa
Powered by
Factor Web Solutions
Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.
Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі