 | операции с землей |  |
Права на землю: когда и как они возникают?
Земля — это основное национальное богатство, которое находится под особой охраной государства. Чтобы ни у кого не возникало в этом сомнений, законодатель зафиксировал данную норму как в Конституции, так и в Земельном кодексе Украины. Многие при этом спрашивают: а в чем же проявляется ее «особая охрана» со стороны государства? А в том, что корректно оформить права на землю в Украине можно только в том случае, если вы обладаете: (1) базовыми знаниями земельного права и (2) героическим терпением. Это, конечно же, шутка, но, к сожалению, с увесистой долей правды. Виной тому запутанная и непростая система правил, регулирующих данный вопрос. Только вот после того, как вы прочтете эту статью, все уже не будет казаться таким сложным.
Виталий Смердов, налоговый эксперт
Возьмем за основу классический прием логики, предложенный еще Рене Декартом, и начнем с самых азов. В данном случае — с возможности земли быть предметом сделок.
Земля как предмет сделки
Если земельный участок — самостоятельный предмет сделки
Покупать/продавать, арендовать, а также совершать другие гражданско-правовые действия можно только с объектами гражданских прав. Они перечислены в разделе III ГКУ. В числе таких объектов названы и земельные участки (ч. 1 ст. 181 ГКУ).
Но заметьте: не каждый участок суши является земельным участком!
Земельный участок — это лишь тот участок земной поверхности, который обладает (ч. 1 ст. 79 ЗКУ):
1) установленными границами;
2) определенным местонахождением;
3) определенными в отношении него правами.
Данным критериям участок земной поверхности начинает соответствовать лишь после его формирования и регистрации на него права собственности (ч. 9 ст. 791 ЗКУ). Только после этого он превратится в полноценный объект гражданских прав.
Регистрацию права собственности на данном этапе мы не трогаем. Об этой процедуре вы можете прочесть в статье на с. 11. Интереснее ответить на вопрос: что считать формированием земельного участка? Ответ на него находим в ст. 791 ЗКУ. Формирование земельного участка состоит в определении его площади/границ и включении сведений о нем в Государственный земельный кадастр с присвоением ему уникального на территории Украины кадастрового номера*. Формирование производится одним из трех путей (ч. 2 ст. 791 ЗКУ):
1) путем деления или объединения ранее сформированных земельных участков;
2) в порядке отвода земельных участков из земель государственной и коммунальной собственности;
3) путем определения границ земельных участков государственной или коммунальной собственности по проектам землеустройства относительно упорядочения территорий населенных пунктов.
* Кадастровый номер земельного участка — это индивидуальная, не повторяющаяся на территории Украины последовательность цифр и знаков, которая присваивается земельному участку при его регистрации и сохраняется за ним на протяжении всего времени его существования (ч. 1 ст. 1 Закона № 3613). Заметьте: он имеет огромное практическое значение. Ведь заключая практически любую сделку с земельным участком, в соответствующем договоре придется раскрывать и кадастровый номер. В противном случае последствия могут быть неприятными.
Давайте остановимся на этом месте и сделаем несколько уточнений.
Во-первых, финальный этап формирования земельного участка — это включение сведений о нем в Государственный земельный кадастр.
Данная процедура называется еще госрегистрацией земельного участка. Но сразу предупреждаем: не путайте ее с госрегистрацией вещных прав на земельный участок!
Это совершенно разные, хоть и связанные друг с другом, процессы (см., к примеру, ч. 10 ст. 791 ЗКУ, п. 4 Порядка № 868).
Во-вторых, формированием земельных участков нужно заниматься лишь в очень ограниченных случаях (их вы увидели выше). При этом заметьте: если земельный участок уже сформирован/зарегистрирован, то делать с ним этого больше не придется. Даже в том случае, если подобный земельный участок будет передан в пользование, продан или отчужден другим способом (ч. 6 ст. 16 Закона № 3613). Это, кроме прочего, означает, что присвоенный земельному участку кадастровый номер сохраняется на всем этапе его существования (ч. 1 ст. 1 Закона № 3613). В таком случае изменяются лишь сведения о пользователе/собственнике, которые содержатся в Поземельной книге.
Другое дело, если вы захотите осуществить операцию с частью земельного участка. Прежде чем вы сможете это сделать, такую часть придется сформировать. Или, иными словами, превратить ее (сформировать) в самостоятельный земельный участок. Это связано с тем, что объектом гражданских прав, как мы уже говорили, является земельный участок, а не его часть (см. письмо Государственного агентства земельных ресурсов от 03.04.2013 г. № 5601/17/11-13 на с. 45, а также письмо Госкомзема от 13.08.2008 г. № 14-17-7/9081). Для этого вам придется подать соответствующее заявление Государственному кадастровому регистратору по месторасположению земельного участка* (ч. 3 ст. 24 Закона № 3613). Это же придется сделать и при осуществлении операции с земельным участком, созданным путем объединения.
* С информацией о Государственных кадастровых регистраторах вы можете ознакомиться на сайте Государственного агентства земельных ресурсов: http://land.gov.ua/kadastr-i-reiestratsiia/derzhavni-reestratory.html
Но из указанного правила есть исключения. Так, формировать не нужно:
1) часть земельного участка, которая передается в субаренду или сервитут. Только вот сведения о границах таких частей все равно придется внести в Государственный земельный кадастр (ч. 6 ст. 21 Закона № 3613). Сделать это нужно правополучателю по субаренде или сервитуту или уполномоченным им лицом. Для этого используется техническая документация по землеустройству об установлении соответствующих границ части земельного участка (см. письмо Государственного агентства земельных ресурсов Украины от 03.04.2013 г. № 5602/17/7-13). Руководствоваться при этом нужно порядком, прописанным в ст. 29 Закона № 3613. Заметьте: только после этого указанные вещные права (субаренды, сервитута) получится зарегистрировать;
2) земельные участки, право собственности/пользования на которые возникло до 2004 года. Они считаются сформированными независимо от присвоения им кадастрового номера (п. 2 заключительных и переходных положений Закона № 3613).
Земельные участки под недвижимостью
Операции с земельными участками не редкость, но, без сомнения, намного чаще сделки совершаются с объектами недвижимости, расположенными на них. В процессе их осуществления нужно учитывать определенные особенности. Большинство из них рассматривалось в газете «Налоги и бухгалтерский учет», 2012, № 83, с. 25. Напомним основные тезисы.
Объект недвижимости и земельный участок под ним соотносятся как главная вещь и принадлежность, причем роль принадлежности играет именно земельный участок
Этот вывод подтверждает и п. 2.2 Методрекомендаций об объектах. Что нам это дает? Напомним, что, по общему правилу, принадлежность следует за главной вещью (ч. 2 ст. 186 ГКУ). А это значит, что осуществление операций с недвижимостью напрямую влияет на правовую судьбу расположенного под ней земельного участка. Прямое доказательство тому находим, в частности, в ч. 1 ст. 120 ЗКУ и ч. 1 ст. 377 ГКУ. В них указано, что к лицу, получившему право собственности на жилой дом (кроме многоквартирного), здание или сооружение, переходит право собственности/пользования на земельный участок под ним. Заметьте: к покупателю такое право переходит без изменения целевого назначения земельного участка в объеме и на условиях, которые были у его предыдущего собственника/пользователя. Теперь сделаем несколько замечаний.
Во-первых, указанные нормы говорят о безусловном переходе прав на земельный участок под приобретенной недвижимостью, но это не совсем так. Чтобы получить такие права, покупателю придется их зарегистрировать. Об этом, в том числе о процедуре регистрации, мы поговорим в отдельном разделе.
Во-вторых, аналогичное правило действует и при передаче недвижимости в аренду (ч. 2 ст. 186 ГКУ, ч. 1 ст. 796 ГКУ). То есть при передаче в аренду здания или другого капитального сооружения (их отдельной части — об этом читайте дальше) арендатору передается и право пользования земельным участком*. Причем арендатор получает в пользование не только земельный участок под зданием/капитальным сооружением, но и прилегающий к нему участок — в размере, необходимом для достижения цели аренды. Данные предписания в совокупности с чч. 2 — 3 ст. 796 ГКУ позволяют предположить, что в этом случае заключать отдельный договор аренды земельного участка не нужно. Другими словами, право пользования земельным участком под арендованным зданием/капитальным сооружением возникает на основании договора аренды такого здания/сооружения и ГКУ. В подтверждение см., например, постановление Одесского апелляционного хозяйственного суда от 12.03.2013 г. по делу № 5016/2549/2012(16/104. В то же время необходимость госрегистрации прав на такие земельные участки под вопросом. Дело в том, что законодательство не дает на него четкого ответа. Помочь с ним может лишь Укргосрегистр.
* Заметьте, что законодатель прямо указывает на возможность передачи в аренду части здания/капитального сооружения, но в отношении земельной поверхности под ним говорит лишь о земельном участке. Если учесть то, что мы говорили выше, этот вывод верен. Но, несмотря на это, выделить под частью здания/капитального сооружения земельный участок невозможно (об этом читайте дальше).
В-третьих, при покупке/аренде недвижимости, расположенной на земельном участке государственной/коммунальной собственности,нужно учитывать следующую особенность. В таком случае предпосылкой для перехода права собственности/пользования на земельный участок будет решение местного совета/местной администрации (ч. 1 ст. 116 ЗКУ, письмо ВСУ от 01.04.2012 г.).
В-четвертых, часто предметом сделки являются не целые здания/капитальные сооружения, а их части. Например, помещение в офисном здании или торговом центре. В этом случае вам нужно помнить: при осуществлении подобных операций сформировать отдельный земельный участок под таким объектом невозможно. Это вызвано невозможностью выделить его в натуре (см. письмо Государственного агентства земельных ресурсов Украины от 03.04.2013 г. № 5601/17/11-13, см. на с. 45). Таким образом, говорить о том, что при покупке/аренде такого помещения покупателю/арендатору передается право собственности/пользования на часть земельного участка под ним, очевидно, также нельзя. И это даже несмотря на указания ч. 1 ст. 377 и ч. 1 ст. 796 ГКУ.
Вместе с тем установленный этими нормами принцип должен сохраняться. Ведь логично: если предприятие приобрело офисное помещение в здании, то оно должно становиться и собственником/пользователем в части земной поверхности, соответствующей ему. Правда, в таком случае:
1) нужно говорить о получении доли в праве совместной собственности на общий земельный участок под зданием**;
2) если же земельный участок, соответствующий части здания/сооружения, передается в пользование, то чиновники рекомендуют оформить договор аренды земельного участка под всем зданием/сооружением. При этом арендаторами в нем будут выступать несколько лиц. В свою очередь, арендная плата будет начисляться пропорционально части здания/сооружения, которая находится в собственности каждого из таких лиц (см. письмо Государственного агентства земельных ресурсов от 03.04.2013 г. № 5601/17/11-13). Выводы чиновников касались только той ситуации, когда часть здания/сооружения передается в собственность (к примеру, при покупке офисного помещения). В то же время аналогичный подход должен применяться в ситуации, когда часть здания/сооружения арендуется.
** При продаже части недвижимости у многих возникает вопрос: нужно ли в этом случае в договоре прописывать кадастровый номер и размер соответствующего участка. На практике он решается по-разному, но заметьте: п. 2.2 Методрекомендаций для нотариусов указывает, что в подобном случае отражать данные сведения в договоре не нужно.
С какого момента возникают права на землю?
С 01.01.2013 г. ситуация в этом вопросе кардинальным образом изменилась (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 43, с. 4).
Это связано с внедрением обязательной госрегистрации права собственности, аренды, постоянного пользования, владения, других вещных прав и их обременений на недвижимость, включая и соответствующие права/обременения на земельные участки (ч. 1 ст. 3 Закона № 1952). В чем значение госрегистрации? В том, что с 01.01.2013 г. соответствующие права/обременения возникают лишь с даты ее проведения* (ч. 1 ст. 182 ГКУ, ч. 3 ст. 3 Закона № 1952). Этому правилу не подчиняются разве что «переходные» права/обременения. То есть те, которые возникли на законных основаниях до 01.01.2013 г. (ч. 4 ст. 3 Закона № 1952). Они признаются действительными и без такой госрегистрации.
* В ст. 125 ЗКУ это правило указано лишь по отношению к праву собственности, постоянного пользования и аренды. Но на самом деле оно касается и других вещных прав и их обременений.
В свою очередь, до такой госрегистрации о возникновении каких-либо прав на земельный участок, будь то право собственности, право аренды или другое, говорить не приходится
Так что до этого момента они сохраняются за предыдущим собственником/пользователем. Данное правило действует независимо от даты фактической передачи земельного участка, заключения и нотариального удостоверения договора, а также других фактов. Это, в числе прочего, означает, что лицо, не зарегистрировавшее прав на земельный участок, не может осуществлять с ним никаких операций**: отчуждения, управления, ипотеки и т. п. (ч. 6 ст. 3 Закона № 1952).
** Правда, заметим: это правило, безусловно, справедливо лишь в ситуациях, когда земельный участок является самостоятельным предметом сделки, а не следует за недвижимостью.
Предупреждаем возникший у вас вопрос. Отсутствие регистрации прав на земельный участок не делает договор, на основании которого он куплен/получен, недействительным или незаключенным. Кроме того, даже если лицо начнет использовать земельный участок до регистрации соответствующих вещных прав, говорить о его самовольном занятии, по нашему мнению, также нельзя. Напомним, что самовольным занятием земельного участка считаются любые действия, которые свидетельствуют о его фактическом использовании, при отсутствии (ст. 1 Закона Украины «О государственном контроле за использованием и охраной земель» от 19.06.2003 г. № 963-IV):
1) соответствующего решения органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о его передаче в собственность или предоставлении в пользование (аренду);
2) совершенной в отношении него сделки.
Исключением из этого правила являются действия, которые согласно закону являются правомерными. В нашей ситуации сделка в отношении земельного участка совершена (при этом, как отмечалось, для признания ее недействительной или ничтожной предпосылок нет), а потому говорить о его самовольном занятии нельзя. Данный вывод подтверждается и п. 3.1 постановления Пленума ВХСУ от 17.05.2011 г. В нем, напомним, говорилось, что одно лишь отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок не является достаточным основанием для вывода о его самовольном занятии. Тем более, что в нашем случае есть документы, подтверждающие переход права собственности/пользования (такой же вывод следует из п. 3.4 данного постановления).
Почему этот вывод так важен? Потому, что, в общем случае, при самовольном занятии земельного участка предусмотрены такие правовые последствия:
1) для предприятия:
1.1) возврат по решению суда земельного участка собственникам или землепользователям без возмещения расходов, понесенных за время незаконного пользования им, с приведением за свой счет такого земельного участка в пригодное для использования состояние (ст. 212 ЗКУ);
2) для должностных лиц предприятия:
2.1) штраф согласно ст. 531 Кодекса Украины об административных правонарушениях от 07.12.84 г. № 8073-X, составляющий для должностных лиц от 20 до 100 ннмдг (340 — 1700 грн.);
2.2) уголовная ответственность согласно ст. 1971 Уголовного кодекса Украины от 05.04.2001 г. № 2341-III.
Как видите, ответственность серьезная. Но, как мы уже сказали: если с земельным участком совершена сделка, то подобную ответственность к вам применить не смогут. Даже если права на данный земельный участок не зарегистрированы.
Какими документами подтвердить права на землю?
С 01.01.2013 г. изменения произошли не только в механизме возникновения прав на землю, но и в средствах их подтверждения. Так, если до указанной даты права на земельные участки подтверждались (ст. 126 ЗКУ в редакции до 01.01.2013 г.):
1) право собственности на земельные участки частной собственности без изменения их границ и целевого назначения — договором об отчуждении земельного участка, свидетельством о праве на наследство;
2) право собственности на земельные участки в остальных случаях и право постоянного пользования — государственным актом (при этом до 02.05.2009 г. он был единственным документом, подтверждавшим право собственности/постоянного пользования на земельный участок);
3) право аренды — договором аренды, зарегистрированным надлежащим образом, и т. п.
В свою очередь, с 01.01.2013 г. ст. 126 ЗКУ была изложена в новой редакции. Теперь в ней указано, что право собственности, право пользования земельным участком должны оформляться по Закону № 1952. Заметьте: несмотря на то что в этой норме речь идет об ограниченном наборе прав, в подобном порядке должны оформляться и все прочие вещные права на земельные участки. Таким образом, с 01.01.2013 г. подтвердить соответствующие права на земельный участок можно:
1) извлечением из Госреестра. Оно предоставляется во всех случаях, когда регистрацию прав осуществляют нотариусы (ч. 1 ст. 28 Закона № 1952);
2) свидетельством о праве собственности на недвижимость. Оно выдается лишь органом госрегистрации — в случаях, перечисленных в ч. 1 ст. 18 Закона № 1952.
Но возникает вопрос: нужно ли переоформлять права на земельные участки, которые возникли до этой даты? Для ответа на него вспомним, что права на земельные участки, возникшие на законных основаниях до 01.01.2013 г., являются действительными и не требуют обязательной госрегистрации (ч. 4 ст. 3 Закона № 1952). Это означает, что и документы, на основании которых подобные права были оформлены, также должны сохранять законную силу. Прямое тому подтверждение находим в п. 10 переходных и заключительных положений Закона № 3613, согласно которому документы, подтверждающие право собственности/постоянного пользования, выданные до его вступления в силу, т. е. до 01.01.2013 г., остаются в силе*. Кроме того, в части государственных актов их действительность прямо подтверждается п.п. 9 п. 37 Порядка № 868. До последнего времени об этом прямо говорилось и в п. 2 постановления Кабмина «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на земельный участок и государственного акта на право постоянного пользования земельным участком» от 02.04.2002 г. № 449 (в то же время 23 июля 2013 года этот документ отменили).
* Как видите, в указанной норме речь идет о праве собственности/постоянного пользования. Вместе с тем о других вещных правах (например, аренды) она не упоминает. В то же время на общий вывод это повлиять не должно. Тем более, что основные вопросы в этом ключе возникают в отношении или права собственности, или права постоянного пользования.
К слову, об этом напоминает и Государственное агентство земельных ресурсов Украины (см. письмо от 03.04.2013 г. № 5603/17/11-13, на с. 46). Но оно, кроме прочего, сообщило, что в случае реорганизации предприятия — постоянного пользователя земельным участком, право которого на такой земельный участок подтверждается государственным актом, его придется переоформить (но такая возможность есть не у всех). Чиновники говорили лишь о праве постоянного пользования, но, судя по всему, аналогичным порядком нужно руководствоваться и в части остальных вещных прав на земельный участок.
Какие вещные права/обременения регистрировать?
По общему правилу, в отношении земельных участков регистрировать нужно любые вещные права и их обременения. Об этом свидетельствует ч. 1 ст. 4 Закона № 1952. К ним, в частности, относятся: право собственности, право аренды, владения, сервитут и т. п. Рассмотрим самые интересные из них, а именно — право собственности и право аренды.
Право собственности. Это право включает в себя право владеть, пользоваться и распоряжаться земельным участком (ч. 1 ст. 78 ЗКУ). Право собственности является главным в системе вещных прав, в то время как все остальные — производные и регистрируются лишь после него (ч. 2 ст. 4 Закона № 1952). Причем заметьте: регистрировать его нужно не только при получении земельного участка в собственность, но и при (ст. 21 Закона № 1952, п. 57 Порядка № 868):
1) делении земельного участка, который уже находится в вашей собственности;
2) объединении нескольких ваших земельных участков в один.
В части регистрации вещных прав на земельный участок, как на самостоятельный объект, больше вопросов не возникает (кроме процедуры, о которой мы еще поговорим).
Больший интерес вызывает вопрос: нужно ли регистрировать право собственности на земельный участок при покупке недвижимости, расположенной на нем?
Для ответа на него вспомним ст. 120 ЗКУ. В ней указано, что при покупке недвижимости вместе с правом собственности на нее новый собственник получает и право собственности/пользования земельным участком под таким объектом. Это приводит к мысли о том, что в таком случае право собственности/пользования на земельный участок переходит безусловно. В том числе без переоформления договоров и отдельной госрегистрации вещных прав на землю. Данную гипотезу якобы подтверждает и Укргосрегистр. Дело в том, что в похожей ситуации он указал на автоматический переход соответствующих прав на земельный участок (п. 4.4 Методрекомендаций о госрегистрации права пользования).
Но в этом лишь доля правды. При покупке недвижимости зарегистрировать право собственности/пользования на земельный участок под ней все-таки придется. Другое дело, что такая регистрация произойдет одновременно с регистрацией прав на недвижимость. Дело в том, что вам потребуется подать нотариусу/органу госрегистрации лишь одно заявление: и для регистрации права собственности на недвижимость, и для регистрации прав на землю (ч. 1 ст. 16 Закона № 1952, п. 8 Порядка № 868). По итогам его рассмотрения будет принято одно решение и выдано одно извлечение (пп. 20, 25 Порядка № 868). Подробнее о процедуре госрегистрации прав читайте дальше.
Так что, например, при покупке здания покупателю одновременно с регистрацией права собственности на него зарегистрируют и право собственности/пользования на соответствующий земельный участок под ним. Причем орган госрегистрации должен передать соответствующую информацию государственному кадастровому регистратору (ч. 2 ст. 30 Закона № 3613). Как следствие, заниматься внесением изменений в Государственный земельный кадастр (о новом собственнике/пользователе земельным участком) не придется. Тем более, это не предусмотрено Законом № 3613.
Что касается права собственности/пользования на земельный участок при покупке или получении иным способом права собственности на часть объекта недвижимости (к примеру, офисное помещение в здании), то ее регистрация должна подчиняться тем же принципам.
Право аренды. Это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и другой деятельности (ч. 1 ст. 93 ЗКУ). Об обязательности регистрации данного права говорит как п. 2 ч. 1 ст. 4 Закона № 1952, так и ст. 6 Закона об аренде земли. Выделим в этой части несколько моментов.
Во-первых, регистрация права аренды земельного участка обязательна вне зависимости от срока действия договора. Это разительно отличается от аренды иной недвижимости, при которой, напомним, регистрация требуется только в том случае, если срок действия договора аренды составляет 3 года и больше (ч. 1 ст. 794 ГКУ).
Во-вторых, возникает вопрос: если в аренду берется здание/сооружение, нужно ли регистрировать право пользования земельным участком под ним?
К сожалению, ответить на него не так-то просто. Дело в том, что законодательство позволяет ответить на него и «да», и «нет». Но все равно последнее слово будет за Укргосрегистром. Он же по этому поводу еще не высказался.
В-третьих, в общем случае, нотариальное удостоверение договора аренды земли производится по усмотрению сторон (ст. 14 Закона об аренде земли). Так что для регистрации права пользования земельным участком обращаться придется либо в орган госрегистрации, либо к нотариусу — в зависимости от конкретной ситуации, о чем подробнее см. далее.
В-четвертых, в общем случае, полученный в аренду земельный участок может передаваться в субаренду (без изменения целевого назначения) — если это разрешено договором аренды или по письменному согласию арендодателя, а также при соблюдении прочих условий (ст. 8 Закона об аренде земли). Данное право также подлежит госрегистрации, прямым подтверждением чему служит ч. 11 ст. 791 ЗКУ. При этом заметьте: если в субаренду сдается лишь часть земельного участка, формировать из нее отдельный земельный участок не придется. В то же время информацию о такой части нужно внести в Государственный земельный кадастр (читайте об этом выше).
| выводы |  | |
|
