Аренда сельхозземель: говорим пай, подразумеваем — участок

Аренда сельхозземель: говорим пай, подразумеваем — участок

Анатолий Бобро, налоговый эксперт

При всем разнообразии и многочисленности нормативно-правовых актов земельного законодательства считать его достаточно полным и качественным, к сожалению, не приходится. В нем существуют и так называемые белые пятна, и нечеткие формулировки, и несогласованность между отдельными нормами. При этих условиях ничего другого не остается, как руководствоваться разъяснениями официальных органов, а иногда и просто здравым смыслом. Итак, перейдем к конкретным вопросам читателей.

Ни для кого не секрет, что на практике они нередко (если не сказать обычно) понимаются как тождественные. Несмотря на внешнее подобие с общей земельной основой, эти понятия (участки и доли (паи)) все же не являются близнецами-братьями. С юридической точки зрения их следует разделять. И в первую очередь потому, что отличия между ними приводят к отличиям в порядке документального оформления арендных отношений при участии этих двух видов объектов аренды.

Земельный участок — часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными в отношении его правами (п. 1 ст. 79 ЗКУ). Правда, это не единственное определение, различные нормативно-правовые акты законодательства содержат целый ряд таких определений. И хотя они не всегда идентичны, однако по сути являются аналогичными вышеприведенному определению из ЗКУ.

Что касается понятия «земельная доля (пай)», то его четкого определения земельное законодательство не содержит. На это указывает и Госкомзем в письме от 16.04.2008 г. № 14-17-12/3882. Для понимания сути этого понятия следует руководствоваться действующим законодательством в целом. В первую очередь нормами ст. 25 и разд. X «Переходные положения» ЗКУ, разд. IX «Переходные положения» Закона об аренде земли, Закона № 899, Указа Президента Украины «О порядке паевания земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям» от 08.08.95 г. № 720. Кроме того, следует учитывать также нормы постановлений КМУ «Об организации работ и методике распределения земельных участков между собственниками земельных долей (паев)» от 04.02.2004 г. № 122 и «Об утверждении формы сертификата на право на земельную долю (пай) и образца Книги регистрации сертификатов на право на земельную долю (пай)» от 12.10.95 г. № 801. Из анализа этих нормативных актов и из практики применения этого термина в юриспруденции можно привести такое определение.

Земельный пай (земельная доля) — это оцененная в денежном выражении и определенная в условных кадастровых гектарах часть переданных в коллективную собственность земель коллективного сельхозпредприятия (кооператива, общества), которая определяет равновеликую долю участия члена предприятия в земельном паевом фонде хозяйства и может быть в установленном действующим законодательством порядке истребована в натуре (на местности) в самостоятельный земельный участок.

На особый статус земельной доли (пая) указывает также и Государственная регистрационная служба Украины. В письме от 15.01.2013 г. № 10-06-15-13 она, в частности, указывает, что, в отличие от земельного участка, земельная доля (пай) является условной долей земель, принадлежавших коллективным сельхозпредприятиям, сельхозкооперативам, сельскохозяйственным акционерным обществам, размер которой определен в условных кадастровых гектарах. Местонахождение и границы такой земельной доли (пая) не определены.

Основным документом, удостоверяющим право на земельную долю (пай), является сертификат, выданный районной (городской) госадминистрацией (абзац первый ст. 2 Закона № 899).

Документами, удостоверяющими право на земельную долю (пай), также являются:

— свидетельство о праве на наследство;

— удостоверенные в установленном законом порядке договоры купли-продажи, дарения, мены, к которым прилагается сертификат на право на земельную долю (пай);

— решение суда о признании права на земельную долю (пай).

Документом, удостоверяющим право на земельную долю (пай) граждан Украины, указанных в абзаце пятом ч. 1 ст. 1 этого Закона, является трудовая книжка члена коллективного или другого сельскохозяйственного предприятия либо нотариально удостоверенная выписка из нее. Напомним, что в упомянутом выше абзаце пятом речь идет, в частности, о гражданах Украины, эвакуированных из зоны отчуждения, отселенных из зоны безусловного (обязательного) или зоны гарантированного добровольного отселения.

Сертификаты на право на земельную долю (пай), полученные гражданами, считаются правоустанавливающими документами при реализации ими права требования на отведение земельной доли (пая) в натуре (на местности) в соответствии с законодательством. Сертификаты являются действительными до выделения собственникам земельных долей (паев) в натуре (на местности) земельных участков и выдачи им государственных актов на право собственности на землю (п. 17 разд. X «Переходные положения» ЗКУ).

В то же время отметим, что право на земельный участок (подчеркиваем, именно участок, а не пай) подтверждается государственным актом на право собственности на землю. Гражданам — собственникам земельных долей (паев) по их желанию выделяются в натуре (на местности) земельные участки с выдачей государственных актов на право собственности на землю (п. 16 разд. X «Переходные положения» ЗКУ).

Впрочем об оформлении права собственности на землю госактом можно говорить уже в прошедшем времени. Учитывая нормы Закона № 1952, в сегодняшних условиях правоустанавливающим документом является свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество, подтверждающее возникновение права собственности при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество. При этом нелишне напомнить, что «недвижимое имущество» (по определению этого термина ст. 2 Закона № 1952) — это земельные участки, а также объекты, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения назначения.

Основным документом, удостоверяющим право на земельную долю (пай), является сертификат

Таким образом, владельцы сертификатов на земельную долю (пай) по формальным признакам не могут считаться собственниками земельных участков. С юридической точки зрения они до факта реализации своего права на выделение земель являются только потенциальными собственниками земельных участков.

Абзацем первым ст. 14 Закона об аренде земли установлено, что договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть удостоверен нотариально. Договор аренды земли — это договор, согласно которому арендодатель обязан за плату передать арендатору земельный участок во владение и пользование на определенный срок, а арендатор обязан использовать земельный участок согласно условиям договора и требованиям земельного законодательства (ст. 13 Закона об аренде земли).

В соответствии с абзацем первым разд. IX «Переходные положения» Закона об аренде земли граждане — владельцы сертификатов на право на земельную долю (пай) до выделения им в натуре (на местности) земельных участков имеют право заключать договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения, место расположения которых определяется с учетом требований рациональной организации территории и компактности землепользования, согласно этим сертификатам с соблюдением требований данного Закона.

Как указывалось выше, отличия между понятиями «земельные участки» и «земельные доли (паи)» приводят к отличиям в порядке документального оформления арендных отношений с их использованием.

Обычно на практике договоры аренды заключаются в отношении:

— земельного участка — по форме Типового договора аренды земли, утвержденной постановлением № 220, издание которого Кабмином продиктовано требованиями Закона об аренде земли;

— земельной доли (пая) — по форме Типового договора аренды земельной доли (пая), утвержденной приказом № 5, изданным Госкомземом во исполнение Указа № 1529/99.

Согласиться с такими ориентирами в выборе формы договора, конечно, можно, но с определенными замечаниями, о чем скажем ниже.

Уместно напомнить и отдельные нормы ГКУ:

— срок договора о предоставлении права пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд устанавливается договором и для земельных участков государственной или коммунальной собственности не может превышать 50 лет (ч. 1 ст. 408 ГКУ). Кстати, о максимальном сроке действия договора аренды земли в 50 лет, причем без привязки к ее статусу государственной или коммунальной собственности, говорится и в ст. 19 Закона об аренде земли;

— договором может быть установлено, что его отдельные условия определяются согласно типовыми условиям договоров определенного вида, обнародованным в установленном порядке (ч. 1 ст. 630 ГКУ);

— договор является заключенным, если стороны в надлежащей форме достигли согласия по всем существенным условиям договора. Существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, которые определены законом как существенные или являются необходимыми для договоров данного вида, а также все те условия, по которым по заявлению хотя бы одной из сторон должно быть достигнуто согласие (ч. 1 ст. 638 ГКУ);

— по договору найма (аренды) земельного участка наймодатель обязуется передать нанимателю земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату (ч. 1 ст. 792 ГКУ).

Не уменьшая значения формы Типового договора аренды земли, поскольку она имеет прямую связь с абзацем вторым ст. 14 и п. 2 разд. VIII «Заключительные положения» Закона об аренде земли, все же обратим внимание на отдельные моменты ее несовершенства.

Предостерегаем: применение формы Типового договора аренды земли в неизменном виде может иметь негативные последствия. Вернее сказать, такие последствия прогнозируются. А все потому, что в этой форме до сих пор не нашли адекватного отражения давние изменения, внесенные в ч. 1 ст. 15 Закона об аренде земли. А именно, перечень существенных условий договора пополнился кадастровым номером объекта аренды и условиями передачи в залог и внесения в уставный фонд права аренды земельного участка. Это актуально, ведь отсутствие в договоре аренды земли одного из существенных условий, а также нарушение требований ст. 4 — 6, 11, 17 и 19 данного Закона является основанием для отказа в госрегистрации договора аренды, а также для признания договора недействительным (ч. 2 ст. 15 Закона об аренде земли).

При заключении договора аренды обязательно проверяйте наличие всех существенных условий договора аренды согласно Закону об аренде земли

По правде говоря, вышеприведенная оговорка с двумя направлениями возможных негативных последствий (отказ в госрегистрации и признание договора недействительным) также несколько устарела. Отказа в госрегистрации договора аренды земельного участка не может быть, поскольку сама необходимость такой регистрации уже в прошлом. Но на этом вопросе пока еще не останавливаемся, подробнее об этом поговорим ниже.

Также обратим внимание, что с согласия сторон в договоре аренды земли могут указываться другие условия, в частности, качественное состояние земельных угодий, порядок выполнения обязательств сторон, порядок страхования объекта аренды, порядок возмещения расходов на осуществление мероприятий по охране и улучшению объекта аренды, проведения мелиоративных работ, а также обстоятельства, которые могут повлиять на замену или прекращение действия договора аренды, и т. п.

Согласно ч. 4 ст. 15 Закона об аренде земли неотъемлемой частью договора аренды земли являются:

— план или схема земельного участка, передаваемого в аренду;

— кадастровый план земельного участка с отражением ограничений (обременений) в его использовании и установленных земельных сервитутов;

— акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);

— акт приемки-передачи объекта аренды;

— проект отведения земельного участка в случае его разработки согласно закону.

В отличие от формы Типового договора аренды земли, в форме Типового договора аренды земельной доли (пая) не указаны требования, касающиеся плана или схемы земельного участка, передаваемого в аренду. И этому существует простое объяснение: это невозможно, поскольку земля не выделена в натуре. Вполне понятно, что до наступления факта реализации права на земельную долю (пай), т. е. до получения земельного участка в натуре (на местности), несвоевременно говорить о кадастровом плане земельного участка и об акте определения его границ.

Вместе с тем не будем забывать, что п. 1 Типового договора аренды земельной доли (пая) также предусматривает приложение к договору кадастрового плана, однако обратите внимание: не отдельно взятого земельного участка, а единого массива, в пределах которого размещена земельная доля (пай). Кстати, из этого пункта однозначно следует, что понятие пая (право в условных кадастровых гектарах) трансформируется в понятие вполне реальных площадей. Ведь понятно, что в пределах земельного массива может быть собственно земля, а не юридическое право на нее.

Впрочем, в свободном оперировании понятиями «участок» и «пай» имеется здравый смысл. На абстрактной категории права, как говорят, не посеешь и не пожнешь. Как мы понимаем, именно поэтому в п. 3 Типового договора аренды земельной доли (пая) уже прямо указано, что арендатор обязан, в частности, не допускать ухудшения экологического состояния и плодородия земельного участка, вернуть арендодателю арендованные земли, осуществлять охрану арендованных земель.

В п. 43 Типового договора аренды земли указано, что этот договор вступает в силу после подписания сторонами и его государственной регистрации. По правде говоря, это так только частично, а поэтому внесем ясность.

Дело в том, что после исключения с 01.01.2013 г. ст. 18 и 20 Закона об аренде земли:

— вступление в силу договора аренды земли не зависит от факта его государственной регистрации;

— отсутствует само требование о госрегистрации заключенного договора.

Иными словами, подписанный сторонами договор уже действует без условия его регистрации. То, что в отдельных нормах Закона об аренде земли (в упомянутой ранее ч. 2 ст. 15 и в ст. 8 и 25) и пп. 20 и 43 Типового договора аренды земли еще остались слова о регистрации договоров, является, по нашему мнению, анахронизмом и свидетельством несистемного подхода законодателей к внесению изменений. В сегодняшних условиях в качестве объекта регистрации принимается не сам договор, а земельный участок и право на него.

Кроме норм ст. 125 и 126 ЗКУ, это четко видно и из других обновленных норм земельного законодательства. Право аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в соответствии с законом (ч. 5 ст. 6 Закона об аренде земли). Государственная регистрация вещных прав на земельные участки осуществляется после государственной регистрации земельных участков в Государственном земельном кадастре (п. 10 ст. 79¹ ЗКУ).

Госрегистрация земельных участков осуществляется в Государственном земельном кадастре в порядке, установленном Законом № 3613 (ст. 202 ЗКУ)

И хотя форма Типового договора аренды земли осталась без изменений и она предусматривает отражение в нем информации о записи о регистрации договора в Государственном реестре земель, учитывая освещенные выше новации земельного законодательства, логично утверждать, что такая запись в буквальном смысле вообще невозможна.

Теперь по поводу земельных долей (паев). Условия и процедуру регистрации договоров аренды земельных долей (паев) определяет Порядок № 119. Так, в соответствии с п. 2 этого Порядка регистрация договоров аренды проводится исполнительным комитетом сельского, поселкового, городского совета по месту расположения земельной доли (пая). О действии договора с момента такой регистрации говорится и в п. 4 Типового договора аренды земельной доли (пая), в котором должна быть указана информация из Книги записей регистрации договоров аренды земельных долей (паев).

Регистрация договоров аренды земельных долей (паев) производится исполнительным комитетом сельского, поселкового, городского совета по месту расположения земельной доли (пая) (п. 2 Порядка № 119)

Такой договор не требует дополнительной регистрации в территориальных органах Госземагентства. Аналогичный вывод делает и Государственная регистрационная служба Украины в письме от 15.01.2013 г. № 10-06-15-13: земельная доля (пай) не является земельным участком и не относится к объектам недвижимого имущества, вещные права по которым подлежат государственной регистрации в порядке, определенном нормами Закона № 1952.

Только в случае выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев) нужно обращаться к государственным кадастровым регистраторам. С целью недопущения одновременного существования госрегистрации нескольких прав аренды на один земельный участок, госрегистратору следует запрашивать информацию о наличии или отсутствии зарегистрированных договоров у органов, осуществлявших такую регистрацию до 01.01.2013 г., в частности у исполнительных комитетов сельского, поселкового, городского совета по месту расположения земельной доли (пая) (письмо от 06.08.2013 г. № 2951/05-15-13).

Помните! После выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев) договор аренды земли перезаключается в соответствии с государственным актом на право собственности на земельный участок на тех же условиях, что и ранее заключенный, и может быть изменен только с согласия сторон. Прекращение действия договора аренды допускается только в случаях, определенных этим Законом (абзац второй разд. IX «Переходные положения» Закона об аренде земли).

О необходимости составления акта приемки-передачи объекта аренды в Законе об аренде земли говорится дважды. Кроме уже упомянутой ч. 4 ст. 15 (о признании такого акта одной из неотъемлемых частей договора аренды земли), аналогичное требование установлено ст. 17: передача объекта аренды арендатору осуществляется арендодателем в сроки и на условиях, определенных в договоре аренды земли, по акту приемки-передачи.

Также дважды о таком акте упоминается и в Типовом договоре аренды земли, а именно в его пунктах 20 и 43.

Поскольку формы такого акта приемки-передачи земельного участка законодательством не регламентированы, то выходит, что она по построению и объему может быть произвольной. По нашему мнению, в таком акте, кроме места и даты его составления, должны быть указаны названия арендатора и арендодателя (собственника земельного участка), реквизиты государственного акта на право собственности на землю (при наличии) и договора аренды, кадастровый номер, площадь, расположение и качественное состояние участка и т. п.

Что касается второго объекта аренды (т. е. земельной доли (пая)), то форма Типового договора аренды земельной доли (пая) не содержит аналогичного требования. Однако составление такого акта для подтверждения факта получения земли в пользование, считаем, будет не лишним.

Формы арендной платы установлены ст. 22 Закона об аренде земли: арендная плата может производиться в денежной, натуральной и отработочной (предоставление услуг арендодателю) формах. Арендная плата за земельные доли (паи) устанавливается, как правило, в денежной форме.

По добровольному решению собственника земельной доли (пая) арендная плата за земельные доли (паи) может устанавливаться в натуральной форме

Стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетания разных форм арендной платы.

О необходимости таких актов, в первую очередь для сельхозпредприятий на общей системе налого­обложения, можно говорить, учитывая общие правила налогового и бухгалтерского учета. Как первичные документы они служат подтверждением данных этих видов учета и отчетности.

Для целей налогообложения налогоплательщики обязаны вести учет доходов, расходов и других показателей, связанных с определением объектов налогообложения и/или налоговых обязательств, на основании первичных документов, регистров бухгалтерского учета, финансовой отчетности, других документов, связанных с исчислением и уплатой налогов и сборов, ведение которых предусмотрено законодательством. Налогоплательщикам запрещается формирование показателей налоговой отчетности, таможенных деклараций на основании данных, не подтвержденных документами (абзацы первый и второй п. 44.1 НКУ). Уместно напомнить и другие нормы НКУ, которыми установлено, в частности, следующее.

Расходы, которые учитываются для определения объекта налогообложения, признаются на основании первичных документов, которые подтверждают осуществление плательщиком налога расходов, обязательность ведения и хранения которых пре­дусмотрена правилами ведения бухгалтерского учета, и других документов, установленных разд. II этого Кодекса (п. 138.2 НКУ).

Не включаются в состав расходов расходы, не подтвержденные соответствующими расчетными, платежными и другими первичными документами, обязательность ведения и хранения которых пре­дусмотрена правилами ведения бухгалтерского учета и начисления налога (п.п. 139.1.9 НКУ).

Основанием для бухгалтерского учета хозяйственных операций являются первичные документы, которые фиксируют факты осуществления хозяйственных операций. Первичные документы должны быть составлены во время осуществления хозяйственной операции, а если это невозможно — непосредственно после ее окончания. Для контроля и упорядочения обработки данных на основании первичных документов могут составляться сводные учетные документы (п. 1 ст. 9 Закона о бухгалтерском учете).

В Законе об аренде земли о них не говорится. В то же время п. 12 Типового договора аренды земли предусматривается, что передача продукции и предоставление услуг в счет арендной платы оформляются соответствующими актами.

В отличие от этой формы договора, в форме Типового договора аренды земельной доли (пая) о таких актах не упоминается. Однако, по нашему мнению, они должны составляться и при аренде земельных паев.

При отсутствии четкой законодательной регламентации акты передачи продукции и предоставления услуг в счет арендной платы могут быть составлены в произвольной форме. Главное, чтобы они как первичные учетные документы имели обязательные реквизиты, предусмотренные ч. 2 ст. 9 Закона о бухгалтерском учете:

— название документа (формы);

— дату и место составления;

— название предприятия, от имени которого составлен документ;

— содержание и объем хозяйственной операции, единицу измерения хозяйственной операции;

— должности лиц, ответственных за осуществление хозяйственной операции и правильность ее оформления;

— личную подпись или другие данные, позволяющие идентифицировать лицо, принимавшее участие в осуществлении хозяйственной операции.

Операции по передаче продукции в счет арендной платы, считаем, можно оформлять и накладными-требованиями на отпуск (внутреннее перемещение) материалов (ф. № М-11).

	выводы
	Отличия между юридическими понятиями «земельные участки» и «земельные доли (паи)» приводят к отличиям в порядке документального оформления арендных отношений. Земельные участки должны передаваться в аренду согласно договору, который соответствует его определению ст. 13 Закона об аренде земли. Передачу в аренду земельных долей (паев) следует оформлять по форме Типового договора аренды земельной доли (пая). В отношении земельных долей (паев) сохраняется порядок регистрации договоров исполкомами советов (сельского, поселкового или городского) по месту расположения паев. Такой договор не требует дополнительной регистрации в терорганах Госземагентства или у госрегистратора.