Оренда сільгоспземель: говоримо — пай, розуміємо — ділянку

Оренда сільгоспземель: говоримо — пай, розуміємо — ділянку

Анатолій Бобро, податковий експерт

При всій різноманітності та чисельності нормативно-правових актів земельного законодавства вважати його цілком достатнім та якісним, на жаль, не доводиться. В ньому є і так звані білі плями, і нечіткі формулювання, і неузгодженість між окремими нормами. За цих умов нічого іншого не залишається, як керуватись роз’ясненнями офіційних органів, а іноді просто здоровим глуз­дом. Утім, перейдемо до конкретних запитань читачів.

Ні для кого не секрет, що на практиці вони нерідко (якщо вже не сказати зазвичай), розуміються з ототожненням. Незважаючи на зовнішню подібність зі спільним земельним підґрунтям, ці поняття (ділянки та частки (паї)) все ж не є братами-близнюками. З юридичної точки зору, їх слід розмежовувати. І насамперед тому, що відмінності між ними призводять до відмінностей у порядку документального оформлення орендних відносин за участю цих двох видів об’єктів оренди.

Земельна ділянка — частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами (п. 1 ст. 79 ЗКУ). Щоправда, це не єдине визначення, різні нормативно-правові акти законодавства містять їх цілу низку. І хоча вони не завжди ідентичні, проте за суттю є аналогічними наведеному вище визначенню за ЗКУ.

Щодо поняття «земельна частка (пай)», то його чіткого визначення земельне законодавство не містить. Це відзначає і Держкомзем у листі від 16.04.2008 р. № 14-17-12/3882. Для розуміння суті цього поняття слід керуватися чинним законодавством у цілому. Насамперед нормами ст. 25 та розд. X «Перехідні положення» ЗКУ, розд. IX «Перехідні положення» Закону про оренду землі, Закону № 899, Указу Президента України «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» від 08.08.95 р № 720. Крім того, враховувати також норми постанов КМУ «Про організацію робіт та методику розподілу земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв)» від 04.02.2004 р. № 122 та «Про затвердження форми сертифіката на право на земельну частку (пай) і зразка Книги реєстрації сертифікатів на право на земельну частку (пай)» від 12.10.95 р. № 801. З аналізу цих нормативних актів та з практики застосування цього терміна у юриспруденції можна навести таке визначення.

Земельний пай (земельна частка) — це оцінена в грошовому виразі та визначена в умовних кадастрових гектарах частина переданих у колективну власність земель колективного сільгосппідприємства (кооперативу, товариства), яка визначає рівновелику долю участі члена підприємства в земельному пайовому фонді господарства і може бути в установленому чинним законодавством порядку витребувана в натурі (на місцевості) у самостійну земельну ділянку.

На особливий статус земельної частки (паю) вказує також і Державна реєстраційна служба України. В листі від 15.01.2013 р. № 10-06-15-13 вона, зокрема, відзначає, що на відміну від земельної ділянки, земельна частка (пай) є умовною часткою земель, які належали колективним сільгосппідприємствам, сільгоспкооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам, розмір якої визначений в умовних кадастрових гектарах. Місцезнаходження та межі такої земельної частки (паю) не визначені.

Основним документом, що посвідчує право на земельну частку (пай), є сертифікат, виданий районною (міською) держадміністрацією (абзац перший ст. 2 Закону № 899).

Документами, що посвідчують право на земельну частку (пай), також є:

— свідоцтво про право на спадщину;

— посвідчені у встановленому законом порядку договори купівлі-продажу, дарування, міни, до яких додається сертифікат на право на земельну частку (пай);

— рішення суду про визнання права на земельну частку (пай).

Документом, що посвідчує право на земельну частку (пай) громадян України, зазначених в абзаці п’ятому ч. 1 ст. 1 цього Закону, є трудова книжка члена колективного або іншого сільськогосподарського підприємства чи нотаріально засвідчена виписка з неї. Нагадаємо, що в згаданому вище абзаці п’ятому йдеться, зокрема, про громадян України, евакуйованих із зони відчуження, відселених із зони безумовного (обов’язкового) або зони гарантованого добровільного відселення.

Сертифікати на право на земельну частку (пай), отримані громадянами, вважаються правовстановлюючими документами при реалізації ними права вимоги на відведення земельної частки (паю) в натурі (на місцевості) відповідно до законодавства. Сертифікати є дійсними до виділення власникам земельних часток (паїв) у натурі (на місцевості) земельних ділянок та видачі їм державних актів на право власності на землю (п. 17 розд. X «Перехідні положення» ЗКУ).

Водночас відзначимо, що право на земельну ділянку (наголошуємо, — саме ділянку, а не пай), підтверджується державним актом на право власності на землю. Громадянам — власникам земельних часток (паїв) за їх бажанням виділяються в натурі (на місцевості) земельні ділянки з видачею державних актів на право власності на землю (п. 16 розд. X «Перехідні положення» ЗКУ).

Утім, про оформлення права власності на землю держактом можна говорити уже в минулому часі. Враховуючи норми Закону № 1952 в умовах сьогодення правовстановлюючим документом є свідоцтво про право власності на нерухоме майно, що підтверджує виникнення права власності при здійсненні державної реєстрації прав на нерухоме майно. При цьому не зайвим буде нагадати, що «нерухоме майно» (за визначенням цього терміна ст. 2 Закону № 1952) — це земельні ділянки, а також об’єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення.

Основним документом, що посвідчує право на земельну частку (пай), є сертифікат

Отже, власники сертифікатів на земельну частку (пай) за формальними ознаками не можуть вважатися власниками земельних ділянок. З юридичної точки зору, вони до факту реалізації свого права на виділення земель є лише потенційними власниками земельних ділянок.

Абзацом першим ст. 14 Закону про оренду землі установлено, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Договір оренди землі — це договір, за яким орендодавець зобов’язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов’язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону про оренду землі).

Згідно з абзацом першим розд. IX «Перехідні положення» Закону про оренду землі громадяни — власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів з дотриманням вимог цього Закону.

Раніше ми уже сказали, що відмінності між поняттями «земельні ділянки» та «земельні частки (паї)» призводять до відмінностей у порядку документального оформлення орендних відносин за їх участі.

Зазвичай на практиці договори оренди укладаються відносно:

— земельної ділянки — за формою Типового договору оренди землі, затвердженою постановою № 220, видання якої Кабміном продиктовано вимогами Закону про оренду землі;

— земельної частки (паю) — за формою Типового договору оренди земельної частки (паю), затвердженою наказом № 5, виданого Держкомземом на виконання Указу № 1529/99.

Погодитись з такими орієнтирами у виборі форми договору, звісно, можна, але з певними зауваженнями, про що скажемо далі.

Доречно нагадати і окремі норми ЦКУ:

— строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встановлюється договором і для земельних ділянок державної або комунальної власності не може перевищувати 50 років (ч. 1 ст. 408 ЦКУ). До речі, про максимальний строк дії договору оренди землі в 50 років, причому без прив’язки до її статусу державної або комунальної власності, говориться і в ст. 19 Закону про оренду землі;

— договором може бути встановлено, що його окремі умови визначаються відповідно до типових умов договорів певного виду, оприлюднених у встановленому порядку (ч. 1 ст. 630 ЦКУ);

— договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (ч. 1 ст. 638 ЦКУ);

— за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов’язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (ч. 1 ст. 792 ЦКУ).

Не принижуючи значення форми Типового договору оренди землі, оскільки вона має прямий зв’язок з абзацом другим ст. 14 та п. 2 розд. VIII «Прикінцеві положення» Закону про оренду землі, все ж звернемо увагу на окремі моменти її недос­коналості.

Застерігаємо: застосування форми Типового договору оренди землі в незмінному вигляді може мати негативні наслідки. Вірніше сказати, що такі наслідки прогнозовані. А все тому, що в цій формі до сих пір не знайшли адекватного відображення давні зміни, внесені до ч. 1 ст. 15 Закону про оренду землі. А саме, перелік істотних умов договору поповнився кадастровим номером об’єкта оренди та умовами передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки. Це актуально, адже відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, а також порушення вимог ст. 4 — 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в держреєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним (ч. 2 ст. 15 Закону про оренду землі).

При укладанні договору оренди обов’язково перевіряйте наявність всіх істотних умов договору оренди відповідно до Закону про оренду землі

По правді кажучи, наведене вище застереження з двома напрямами можливих негативних наслідків (відмова в держреєстрації та визнання договору недійсним) теж дещо застаріле. Відмови в держ­реєстрації договору оренди земельної ділянки не може бути, оскільки сама необхідність такої реєстрації уже в минулому. Але на цьому питанні поки що не зупиняємось, детальніше про це поговоримо пізніше.

Також звернемо увагу, що за згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови, зокрема якісний стан земельних угідь, порядок виконання зобов’язань сторін, порядок страхування об’єкта оренди, порядок відшкодування витрат на здійснення заходів щодо охорони і поліпшення об’єкта оренди, проведення меліоративних робіт, а також обставини, що можуть вплинути на зміну або припинення дії договору оренди, тощо.

Згідно з ч. 4 ст. 15 Закону про оренду землі невід’ємною частиною договору оренди землі є:

— план або схема земельної ділянки, яка передається в оренду;

— кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні та встановлених земельних сервітутів;

— акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);

— акт приймання-передачі об’єкта оренди;

— проект відведення земельної ділянки у разі його розроблення згідно із законом.

На відміну від форми Типового договору оренди землі, в формі Типового договору оренди земельної частки (паю) не зазначені вимоги щодо плану або схеми земельної ділянки, яка передається в оренду. І цьому є просте пояснення: це неможливо, оскільки земля не виділена в натурі. Цілком зрозуміло, що до настання факту реалізації права на земельну частку (пай), тобто до отримання земельної ділянки в натурі (на місцевості), говорити про кадастровий план земельної ділянки та про акт визначення її меж недоречно.

Разом з тим не будемо забувати, що п. 1 Типового договору оренди земельної частки (паю) теж передбачає додавання до договору кадастрового плану, але, зверніть увагу, — не окремо взятої земельної ділянки, а єдиного масиву, в межах якого розміщена земельна частка (пай). До речі, з цього пункту прозоро видно, що поняття паю (право в умовних кадастрових гектарах) трансформується в поняття цілком реальних площ. Адже зрозуміло, що в межах земельного масиву може бути власне земля, а не юридичне право на неї.

Утім, у вільному оперуванні поняттями «ділянка» та «пай» є здоровий глузд. На абстрактній категорії права, як кажуть, не посієш й не пожнеш. Як ми розуміємо, саме тому у п. 3 Типового договору оренди земельної частки (паю) уже прямо зазначено, що орендар зобов’язаний, зокрема, не допускати погіршення екологічного стану й родючості земельної ділянки, повернути орендодавцю орендовані землі, здійснювати охорону орендованих земель.

У п. 43 Типового договору оренди землі зазначено, що цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Щиро кажучи, це так лише частково, а тому внесемо ясність.

Річ у тім, що після виключення з 01.01.2013 р. ст. 18 та 20 Закону про оренду землі:

— набрання чинності договором оренди землі не залежить від факту його державної реєстрації;

— відсутня сама вимога щодо держреєстрації укладеного договору.

Інакше кажучи, підписаний сторонами договір уже є чинним без умови його реєстрації. Те, що в окремих нормах Закону про оренду землі (у згаданій раніше ч. 2 ст. 15 і в ст. 8 та 25) та пп. 20 та 43 Типового договору оренди землі ще залишились слова про реєстрацію договорів є, на наш погляд, анахронізмом минулого та свідченням несистемного підходу законодавців до внесення змін. В умовах сьогодення за об’єкт реєстрації приймається не сам договір, а земельна ділянка та право на неї.

Крім норм ст. 125 та 126 ЗКУ, це чітко видно і з інших оновлених норм земельного законодавства. Право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону (ч. 5 ст. 6 Закону про оренду землі). Державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється після державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі (п. 10 ст. 79¹ ЗКУ).

Держреєстрація земельних ділянок здійснюється у Державному земельному кадастрі в порядку, встановленому Законом № 3613 (ст. 202 ЗКУ)

І хоча форма Типового договору оренди землі залишилась без змін і передбачає відображення в ньому інформації про запис про реєстрацію договору у Державному реєстрі земель, з огляду на висвітлені вище новації земельного законодавства логічно стверджувати, що такий в буквальному розумінні запис взагалі неможливий.

Тепер щодо земельних часток (паїв). Умови та процедуру реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв) визначає Порядок № 119. Так, відповідно до п. 2 цього Порядку реєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю). За чинність договору з моменту такої реєстрації говориться і в п. 4 Типового договорі оренди земельної частки, (паю) в якому має бути зазначена інформація з Книги записів реєстрації договорів оренди земельних часток (паїв).

Реєстрація договорів оренди земельних часток (паїв) проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю) (п. 2 Порядку № 119)

Такий договір не потребує додаткової реєстрації в територіальних органах Держземагентства. Аналогічний висновок робить і Державна реєстраційна служба України в листі від 15.01.2013 р. № 10-06-15-13: земельна частка (пай) не є земельною ділянкою та не відноситься до об’єктів нерухомого майна, речові права щодо яких підлягають державній реєстрації у порядку, визначеному нормами Закону № 1952.

Лише у випадку виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) необхідне звернення до державних кадастрових реєстраторів. З метою недопущення одночасного існування держреєстрації декількох прав оренди на одну земельну ділянку держре­єстратору слід запитувати інформацію про наявність або відсутність зареєстрованих договорів у органів, що здійснювали таку реєстрацію до 01.01.2013 р., зокрема виконавчих комітетів сільської, селищної, міської ради за місцем розташування земельної частки (паю) (лист від 06.08.2013 р. № 2951/05-15-13).

Пам’ятайте! Після виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до державного акта на право власності на земельну ділянку на тих самих умовах, що і раніше укладений, і може бути змінений лише за згодою сторін. Припинення дії договору оренди допускається лише у випадках, визначених цим Законом (абзац другий розд. IX «Перехідні положення» Закону про оренду землі).

Про необхідність складання акта приймання-передачі об’єкта оренди у Законі про оренду землі говориться двічі. Крім згаданої уже раніше ч. 4 ст. 15 (про визнання такого акта однією з невід’ємних частин договору оренди землі), аналогічна вимога встановлена ст. 17: передача об’єкта оренди орендарю здійснюється орендодавцем у строки та на умовах, що визначені у договорі оренди землі, за актом приймання-передачі.

Також двічі про такий акт згадується і в Типовому договорі оренди землі, а саме в його пунктах 20 та 43.

Оскільки форми такого акта приймання-передачі земельної ділянки законодавством не регламентовано, то виходить, що вона за будовою та обсягом може бути довільною. На наш погляд, в такому акті, крім місця та дати його складання, має бути зазначено назви орендаря та орендодавця (власника земельної ділянки), реквізити державного акта на право власності на землю (за наявності) та договору оренди, кадастровий номер, площа, розташування та якісний стан ділянки тощо.

Щодо другого об’єкта оренди (тобто, — земельної частки (паю)), то форма Типового договору оренди земельної частки (паю) не містить аналогічної вимоги. Проте складання такого акта для підтвердження факту отримання землі у використання, вважаємо, буде не зайвим.

Форми орендної плати встановлено ст. 22 Закону про оренду землі: орендна плата може справлятися у грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю) формах. Орендна плата за земельні частки (паї) встановлюється, як правило, у грошовій формі.

За добровільним рішенням власника земельної частки (паю) орендна плата за земельні частки (паї) може встановлюватися у натуральній формі

Сторони можуть передбачити в договорі оренди поєднання різних форм орендної плати.

Про необхідність таких актів, в першу чергу для сільгосппідприємств на загальній системі оподаткування, можна говорити з огляду на загальні правила податкового та бухгалтерського обліку. Як первинні документи вони слугують підтвердженням даних цих видів обліку та звітності.

Для цілей оподаткування платники податків зобов’язані вести облік доходів, витрат та інших показників, пов’язаних з визначенням об’єктів оподаткування та/або податкових зобов’язань, на підставі первинних документів, регістрів бухгалтерського обліку, фінансової звітності, інших документів, пов’язаних з обчисленням і сплатою податків і зборів, ведення яких передбачено законодавством. Платникам податків забороняється формування показників податкової звітності, митних декларацій на підставі даних, не підтверджених документами (абзаци перший та другий п. 44.1 ПКУ). Доречно згадати й інші норми ПКУ, якими встановлено, зокрема, наступне.

Витрати, які враховуються для визначення об’єкта оподаткування, визнаються на підставі первинних документів, що підтверджують здійснення платником податку витрат, обов’язковість ведення і зберігання яких передбачено правилами ведення бухгалтерського обліку, та інших документів, встановлених розд. II цього Кодексу (п. 138.2 ПКУ).

Не включаються до складу витрат витрати, не підтверджені відповідними розрахунковими, платіжними та іншими первинними документами, обов’язковість ведення і зберігання яких передбачена правилами ведення бухгалтерського обліку та нарахування податку (п.п. 139.1.9 ПКУ).

Підставою для бухгалтерського обліку господарських операцій є первинні документи, які фіксують факти здійснення господарських операцій. Первинні документи повинні бути складені під час здійснення господарської операції, а якщо це неможливо — безпосередньо після її закінчення. Для контролю та впорядкування оброблення даних на підставі первинних документів можуть складатися зведені облікові документи (п. 1 ст. 9 Закону про бухгалтерський облік).

У Законі про оренду землі про них не говориться. Водночас п. 12 Типового договору оренди землі передбачається, що передача продукції та надання послуг в рахунок орендної плати оформляється відповідними актами.

На відміну від цієї форми договору, у формі Типового договору оренди земельної частки (паю) про такі акти не згадується. Проте логічно думати, що вони, на наш погляд, мають складатись і при оренді земельних паїв.

За відсутності чіткої законодавчої регламентації акти передачі продукції та надання послуг в рахунок орендної плати можуть бути складені за довільними формами. Головне, щоб вони, як первинні облікові документи, мали обов’язкові реквізити, передбачені ч. 2 ст. 9 Закону про бухгалтерський облік:

— назву документа (форми);

— дату і місце складання;

— назву підприємства, від імені якого складено документ;

— зміст та обсяг господарської операції, одиницю виміру господарської операції;

— посади осіб, відповідальних за здійснення господарської операції і правильність її оформлення;

— особистий підпис або інші дані, що дають змогу ідентифікувати особу, яка брала участь у здійсненні господарської операції.

Операції з передачі продукції в рахунок орендної плати, вважаємо, можна оформляти і накладними-вимогами на відпуск (внутрішнє переміщення) матеріалів (ф. № М-11).

	висновки
	Відмінності між юридичними поняттями «земельні ділянки» та «земельні частки (паї)» тягнуть відмінності в порядку документального оформлення орендних відносин. Земельні ділянки мають передаватись в оренду за договором, що відповідає визначенню його ст. 13 Закону про оренду землі. Передавання в оренду земельних часток (паїв) слід оформляти за формою Типового договору оренди земельної частки (паю). Відносно земельних часток (паїв) зберігається порядок реєстрації договорів виконкомами рад (сільської, селищної чи міської) за місцем розташування паїв. Такий договір не потребує додаткової реєстрації в терорганах Держземагентства чи у держреєстратора.