Темы статей
Выбрать темы

Вы нам писали. Возврат аванса за аренду недвижимости —это возможно?

Редакция НиБУ
Статья

Возврат аванса за аренду недвижимости — это возможно?

Предприятие арендовало помещение. Договор аренды был заключен на длительный срок (акты составлялись ежемесячно). При этом арендную плату арендатор уплатил авансом на год вперед (договором такая возможность была предусмотрена). К сожалению, деятельность в этом населенном пункте пришлось досрочно прекратить. Можно ли вернуть уплаченный аванс? Каковы налоговые последствия для обеих сторон договора аренды?

Вопросы такого рода нередко встречаются в нашей редакционной почте, но особенно много их в последнее время. В связи с нестабильной обстановкой в ряде регионов страны многие предпочитают перенести свой бизнес туда, где поспокойнее. Посмотрим, можно ли сделать это без потерь хотя бы на авансе за аренду.

Виталий Смердов, налоговый эксперт

 

Перед тем, как переходить к возврату аванса, остановимся на правовой природе сложившейся ситуации. Договор аренды был заключен на длительный срок. Но теперь, до его истечения, вы хотите вернуть арендодателю его помещение, а себе — аванс. Что для этого нужно?

Прежде всего потребуется расторгнуть договор аренды

По общему правилу, сделать это получится только по соглашению с арендодателем (ч. 3 ст. 291 ХКУ, ч. 1 ст. 651 ГКУ). При этом предположим, что арендодатель является субъектом хозяйствования. В таком случае вы должны направить ему соответствующее предложение (его форма не установлена, поэтому может быть произвольной). У арендодателя есть 20 дней, чтобы рассмотреть его и направить вам ответ* (с учетом времени почтового обращения). После этого есть два варианта  в зависимости от решения арендодателя.

* Обратите внимание: данным механизмом лучше не пренебрегать. Если договориться с арендодателем не выйдет (об этом читайте дальше), то несоблюдение такого механизма может стать препятствием для расторжения договора судом (см. постановление Житомирского апелляционного хозяйственного суда от 08.10.2009 г. по делу № 7/32-09).

Арендодатель согласился расторгнуть договор

В данном случае проблем не возникает. Главное при этом — учесть форму такого расторжения (ч. 1 ст. 654 ГКУ). Так, если договор аренды помещения заключался:

1) в простой письменной форме (ч. 1 ст. 793 ГКУ), то и его расторжение, по общему правилу, нужно оформлять в простой письменной форме;

2) в письменной форме с нотариальным удостоверением, то его расторжение также придется нотариально удостоверить. Причем заметьте: если после заключения договора вы зарегистрировали свое право аренды**, то после его расторжения в Госреестр вещных прав придется внести соответствующие изменения. Это сделает нотариус, который будет удостоверять соглашение о расторжении договора. Напоминаем, что о госрегистрации вещных прав на недвижимость вы можете прочитать в газете «Налоги и бухгалтерский учет», 2014, № 5, с. 11; 2013, № 43, с. 4.

** Напомним, что договор аренды здания, другого капитального сооружения (их частей), заключенный на срок 3 года и более, подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 793 ГКУ). При этом право аренды в таком случае должно быть зарегистрировано (ч. 1 ст. 794 ГКУ).

Главный результат расторжения договора аренды — это прекращение обязательств его сторон (ч. 2 ст. 653 ГКУ). С какой даты? По общему правилу, с даты достижения соглашения о расторжении договора. Иные правила могут предусматриваться законом или же вы можете прописать их в договоре. Правда, в обоих случаях придется делать поправку на форму расторжения договора, с чем вы познакомились выше. Так что на эту дату:

1) вы, как арендатор, должны вернуть помещение. Такой возврат подтверждается актом приемки-передачи недвижимости (ч. 2 ст. 795 ГКУ). Причем учтите: с его оформлением лучше не затягивать. В противном случае у арендодателя могут возникнуть основания затребовать от вас уплаты аренды вплоть до даты подписания упомянутого акта — по крайней мере, если в договоре указано, что начисление арендной платы прекращается с момента его подписания. Вместе с тем, если оформление акта задерживается по вине арендодателя, вы вправе подать на него в суд с требованием принять помещение и осуществить соответствующее документальное оформление (п. 5.1 постановления № 12// «Налоги и бухгалтерский учет», 2013, № 76, с. 13);

2) арендодатель должен вернуть вам аванс. Но учтите: это касается не всей суммы, которую вы перечислили арендодателю в качестве предоплаты за год. Возврату подлежит лишь та ее часть, которая превышает сумму арендной платы за тот период, в течение которого вы пользовались арендованным имуществом. Другими словами, это та часть изначально перечисленной вами суммы, которая так и осталась авансом* (т. е. не «покрыта» актами оказанных услуг).

Кто-то при этом может спросить: зачем же ее возвращать?

Затем, что после того, как договор будет расторгнут, для арендодателя данная сумма превратится в необоснованно полученное имущество** (ч. 1 ст. 1212 ГКУ).

** С тем, что основанием для возврата аванса в подобном случае является ст. 1212 ГКУ, соглашаются и суды (см. решение хозяйственного суда Одесской области от 09.12.2013 г. по делу № 916/2754/13).

Приведем простой пример. Месячная плата по договору аренды составляет 6 тыс. грн. (с учетом НДС). При этом вы перечислили в качестве аванса 72 тыс. грн. (за период с января по декабрь 2014 года включительно). Затем вы договорились с арендодателем о расторжении договора аренды с 1 июля 2014 года. В таком случае, по общему правилу, арендодатель должен вернуть вам 36 тыс. грн.

Это идеальный вариант. Но что, если арендодатель не захочет расторгнуть договор или не отреагирует на ваше предложение в отведенный для этого 20-дневный срок. Можете ли вы расторгнуть договор и вернуть аванс в таком случае? Давайте разбираться.

Добиться согласия от арендодателя не получилось

Не отчаивайтесь. Расторгнуть договор аренды можно и в таком случае. Для этого вам придется обратиться в суд*** (ч. 4 ст. 188 ХКУ, ч. 2 ст. 652 ГКУ). Если точнее, то в местный хозяйственный суд.

*** Прямо это не предусмотрено «арендными» ст. 291 ХКУ и/или ст. 784 ГКУ. Вместе с тем с данной целью нужно ориентироваться на общие положения указанных нормативных актов.

Но учтите: чтобы суд принял вашу сторону и согласился расторгнуть договор, его придется убедить. «В чем?» — спросите вы. Ну для начала в том, что обстоятельства, которыми вы руководствовались при заключении договора, существенно изменились. Или, другими словами, изменились настолько, что если бы вы могли это предвидеть, то не заключали бы договор или заключили его на других условиях (ч. 1 ст. 652 ГКУ).

Однако для расторжения договора одного этого мало. Так, вам придется доказать судье наличие одновременно четырех условий (ч. 2 ст. 652 ГКУ, постановление ВСУ от 27.02.2012 г. по делу № 3-9гс12):

 

Условия, одновременное соблюдение которых позволит добиться от суда расторжения договора

В момент заключения договора стороны исходили из того, что подобное изменение обстоятельств не наступит

Изменение обстоятельств обусловлено причинами, которые заинтересованная сторона (в данном случае, арендатор) не могла устранить после их возникновения при всей заботливости и предусмотрительности, которые от нее требовались

Выполнение договора нарушило бы соотношение имущественных интересов сторон и лишило бы заинтересованную сторону (арендатора) того, на что она рассчитывала при заключении договора

Из сути договора или обычаев делового оборота не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона (арендатор)

 

img 1Но вас, вероятно, интересует вопрос: сможете ли вы ожидать расторжения договора в данном конкретном случае? Чтобы ответить на него, нужно видеть ситуацию, так как здесь все очень индивидуально. Исход дела зависит от конкретных обстоятельств и убедительности ваших доказательств. При этом считаем, что основаниями для расторжения договора могут быть, в частности: отдельные события в Крыму (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2014, № 28, с. 29), нестабильная ситуация на юго-востоке Украины, массовые волнения и другие подобные события. Также предлагаем вам посмотреть на несколько ситуаций из практики:

1) ухудшение экономической ситуации и колебания валютного курса — ссылки на эти основания суды традиционно не учитывают (п. 5.3 постановления № 12);

2) повышение стоимости коммунальных услуг — убедить судью в этом случае будет также непросто (см. постановление ВХСУ от 24.06.2010 г. по делу № 31/221 (18/218-08)-09);

3) изменение арендодателя — расторгнуть договор на этом основании также будет проблематично (см. решение Хозяйственного суда Днепропетровской области от 07.09.2010 г. по делу № 40/26-10). Тем более, что данная ситуация, по большому счету, урегулирована на уровне ГКУ. Если арендованное имущество переходит к новому собственнику, то, по общему правилу, к нему переходят и соответствующие права/обязанности по договору аренды. В то же время в самом договоре можно прописать, что в подобной ситуации он расторгается (ст. 770 ГКУ);

4) ликвидация обособленного подразделения, для нужд которого арендовалось помещение, — вот здесь у вас есть шансы отстоять свои интересы (см. постановление ВХСУ от 20.10.2011 г. по делу № 5010/914/2011-21/36). Причем они увеличатся, если в договоре указано, что он заключался для конкретного обособленного подразделения (см. также постановление Луганского апелляционного хозяйственного суда от 06.10.2009 г. по делу № 15/227пд).

Если суд примет решение в вашу пользу и расторгнет договор, то обязательства сторон прекратятся с момента вступления в силу решения суда (ч. 3 ст. 653 ГКУ). При этом заметьте, что в данном решении суд может также определить последствия такого расторжения исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими при выполнении договора (ч. 3 ст. 652 ГКУ).

В любом случае на дату вступления в силу решения суда вы должны вернуть помещение арендодателю, а он, в свою очередь, должен вернуть вам сумму аванса

С нюансами осуществления этих действий вы можете ознакомиться выше. Заметьте, что это еще не все основания для расторжения договора. Об остальных читайте в газете «Налоги и бухгалтерский учет», 2014, № 35 — 36, с. 24.

Отражаем в учете расторжение договора/возврат аванса

Налог на прибыль. Движение арендованного имущества от арендодателя и обратно не порождает никаких последствий для обеих сторон (п. 153.7 НКУ). Это же касается и возврата имущества по причине расторжения договора.

Возврат аванса не повлечет налоговых последствий, так как данная сумма еще не успела отра­зиться в налоговом учете сторон.

Что касается доходов/расходов по уже начисленным платежам (т. е. «покрытыми» актами), то их корректировать не нужно. Как минимум это связано с тем, что:

1) арендная услуга в этой части предоставлена/потреблена;

2) арендодатель возвращает сумму за вычетом арендных платежей за периоды, в течение которых вы пользовались арендованным имуществом.

НДС. Вы, безусловно, помните, что, по общему правилу, НДС-обязательства и налоговый кредит возникают по дате первого события.

Это означает, что, получив от вас всю сумму предоплаты за год, арендодатель должен был отразить по ней НДС-обязательства и выдать вам налоговую накладную

Вы, в свою очередь, могли отразить налоговый кредит (при соблюдении общих условий для его формирования), причем тоже исходя из всей суммы перечисленного аванса.

Теперь, когда арендодатель возвращает вам часть такой предоплаты (в том числе, если такой возврат происходит в том же периоде), в НДС-учете придется отразить соответствующие корректировки:

1) арендодателю — уменьшить НДС-обя­за­тельства. Основанием для этого является расчет корректировки. Считаем, что составить его нужно на дату возврата предоплаты. Причем даже в том случае, если первым событием является возврат объекта (дело в том, что само по себе движение предмета аренды на территории Украины не является поставкой товаров/услуг и не отражается в НДС-учете). Вместе с тем учтите: по мнению налоговиков, с целью уменьшения НДС-обязательств такой расчет должен быть обязательно подписан арендатором и при необходимости зарегистрирован в Едином реестре налоговых накладных. В декларации по НДС такая корректировка отразится в стр. 8.1 и приложении Д1;

2) арендатору — уменьшить налоговый кредит*. Основанием для этого также будет расчет корректировки. Но запомните: даже если арендодатель его не направит, уменьшить налоговый кредит в периоде возврата предоплаты все равно придется. Правда, лучше всего, когда корректировка НДС-обязательств и налогового кредита производится в одном и том же периоде. Подробнее об этом вы можете прочитать в газете «Налоги и бухгалтерский учет», 2014, № 21, с. 11. В декларации по НДС такая корректировка отразится, по общему правилу, в стр. 16.1 или 16.1.2 с расшифровкой в приложении Д1.

* Если вы арендовали помещение для осуществления НДС-льготируемых/необъектных поставок, то корректировку в таком случае нужно отражать в стр. 16.1.4 декларации.

Единый налог. При поступлении аванса арендодателю-единоналожнику он должен включить всю эту сумму в состав своего единоналожного дохода. В свою очередь, в учете арендатора-единоналожника данная сумма не отражается. Что же будет после расторжения договора? Давайте посмотрим:

1) арендодатель — если арендодатель вернул вам аванс в том же периоде, в котором он ему поступил, то в декларацию попадет «свернутый» итог. Если же аванс возвращается в одном из следующих периодов, то арендодатель вправе уменьшить свой доход (по мнению налоговиков, при помощи механизма исправления ошибки). О том, как это сделать, читайте в газете «Налоги и бухгалтерский учет», 2014, № 21, с. 39;

2) арендатор — возврат ему ранее перечисленного аванса не имеет никаких налоговых последствий (п.п. 5 п. 292.11 НКУ).

Считаем на сегодня свою задачу выполненной — теперь вы без проблем решите все правовые и налоговые вопросы, если попадете в рассмотренную в данной статье ситуацию. Однако на этом наш разговор на тему под условным названием «Съезжаем из арендованного помещения» не заканчивается. В одном из ближайших номеров читайте материал с ответами на вопросы о налоговой судьбе улучшений арендованного офиса, который пришлось «скоропостижно» оставить. Не прозевайте!

 

выводы


img 2
 
 
  • Вернуть аванс, уплаченный за арендованное помещение, можно, но для этого прежде всего придется расторгнуть договор аренды.

  • Расторгнуть договор можно по соглашению сторон. Если этого сделать не получится, придется обратиться в суд.

  • Арендодатель должен вернуть не всю сумму, которую ранее получил от вас, а только ту ее часть, которая так и осталась авансом (т. е. не «покрыта» актами).

  • В учете по налогу на прибыль возврат аванса не повлечет никаких последствий. В НДС-учете возврат аванса приводит к необходимости отражения корректировок — как арендодателем, так и арендатором.

 

Документы статьи

  1. ГКУ — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

  2. ХКУ — Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.

  3. НКУ — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.

  4. Постановление № 12 — постановление пленума ВХСУ «О некоторых вопросах практики применения законодательства об аренде (найме) имущества» от 29.05.2013 г. № 12.

App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa

Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.

Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше