Ви нам писали. Повернення авансу за оренду нерухомості — чи це можливо?

Повернення авансу за оренду нерухомості — чи це можливо?

Віталій Смердов, податковий експерт

Перед тим, як переходити до повернення авансу, зупинимося на правовій природі ситуації, що склалася. Договір оренди було укладено на тривалий строк. Але тепер, до його спливу, ви маєте намір повернути орендодавцю його приміщення, а собі — аванс. Що для цього потрібно?

Насамперед потрібно буде розірвати договір оренди

За загальним правилом зробити це вдасться тільки за угодою з орендодавцем (ч. 3 ст. 291 ГКУ, ч. 1 ст. 651 ЦКУ). При цьому припустимо, що орендодавець є суб’єктом господарювання. У такому разі ви повинні надіслати йому відповідну пропозицію (її форму не встановлено, тому вона може бути довільною). В орендодавця є 20 днів, щоб розглянути її та надіслати вам відповідь* (з урахуванням часу на пересилання). Після цього є два варіанти — залежно від рішення орендодавця.

У цьому випадку проблем не виникає. Головне, при цьому врахувати форму такого розірвання (ч. 1 ст. 654 ЦКУ). Так, якщо договір оренди приміщення укладався:

1) у простій письмовій формі (ч. 1 ст. 793 ЦКУ), то і його розірвання за загальним правилом потрібно оформляти у простій письмовій формі;

2) у письмовій формі з нотаріальним посвідченням, то його розірвання також доведеться нотаріально посвідчити. Причому зверніть увагу: якщо після укладення договору ви зареєстрували своє право оренди**, то після його розірвання до Держреєстру речових прав доведеться внес­ти відповідні зміни. Це зробить нотаріус, який посвідчуватиме угоду про розірвання договору. Нагадуємо, що про держреєстрацію речових прав на нерухомість ви можете прочитати в газеті «Податки та бухгалтерський облік», 2014, № 5, с. 11; 2013, № 43, с. 4.

Головний результат розірвання договору оренди — це припинення зобов’язань його сторін (ч. 2 ст. 653 ЦКУ). З якої дати? За загальним правилом із дати досягнення угоди про розірвання договору. Інші правила можуть передбачатися законом або ж ви можете прописати їх у договорі. Щоправда, в обох випадках доведеться робити поправку на форму розірвання договору, із чим ви ознайомилися вище. Отже, на цю дату:

1) ви як орендар повинні повернути приміщення. Таке повернення підтверджується актом приймання-передачі нерухомості (ч. 2 ст. 795 ЦКУ). Причому майте на увазі: з його оформленням краще не зволікати. В іншому разі в орендодавця можуть виникнути підстави вимагати від вас сплати оренди аж до дати підписання згаданого акта — принаймні, якщо в договорі зазначено, що нараху­вання орендної плати припиняється з моменту його підписання. Водночас, якщо оформлення акта затримується з вини орендодавця, ви маєте право подати на нього до суду з вимогою прийняти приміщення та здійснити відповідне документальне оформлення (п. 5.1 постанови № 12 // «Податки та бухгалтерський облік», 2013, № 76, с. 13);

2) орендодавець повинен повернути вам аванс. Але зверніть увагу: це стосується не всієї суми, яку ви перерахували орендодавцю як передоплату за рік. Поверненню підлягає лише та її частина, яка перевищує суму орендної плати за той період, протягом якого ви користувалися орендованим майном. Інакше кажучи, це та частина перерахованої вами суми, яка так і залишилася авансом* (тобто не «покрита» актами наданих послуг).

Хтось при цьому може запитати: навіщо ж її повертати?

А тому, що після того, як договір буде розірвано, для орендодавця ця сума перетвориться на необґрунтовано отримане майно** (ч. 1 ст. 1212 ЦКУ).

Наведемо простий приклад. Місячна плата за договором оренди становить 6 тис. грн. (з урахуванням ПДВ). При цьому ви перерахували як аванс 72 тис. грн. (за період із січня по грудень 2014 року включно). Потім ви домовилися з орендодавцем про розірвання договору оренди з 1 липня 2014 року. У такому разі за загальним правилом орендодавець має повернути вам 36 тис. грн.

Це ідеальний варіант. Але якщо орендодавець не захоче розірвати договір або не відреагує на вашу пропозицію у відведений для цього 20-денний строк. Чи можете ви розірвати договір і повернути аванс у такому разі? Давайте розбиратися.

Не засмучуйтеся. Розірвати договір оренди можна і в такому разі. Для цього вам доведеться звернутися до суду*** (ч. 4 ст. 188 ГКУ, ч. 2 ст. 652 ЦКУ). Якщо точніше, то до місцевого господарського суду.

Але майте на увазі: щоб суд став на ваш бік і погодився розірвати договір, його доведеться переконати. «У чому?» — запитаєте ви. Ну, спершу, в тому, що обставини, якими ви керувалися при укладенні договору, істотно змінилися. Або, інакше кажучи, змінилися настільки, що, якби ви могли це передбачити, то не укладали б договір або уклали його на інших умовах (ч. 1 ст. 652 ЦКУ).

Проте для розірвання договору одного цього замало. Так, вам доведеться довести судді наявність одночасно чотирьох умов (ч. 2 ст. 652 ЦКУ, постанова ВСУ від 27.02.2012 р. у справі № 3-9гс12):

Але вас, імовірно, цікавить запитання: чи зможете ви очікувати розірвання договору в цьому конкретному випадку? Щоб відповісти на нього, потрібно бачити ситуацію, оскільки тут все дуже індивідуально. Результат справи залежить від конкретних обставин та переконливості ваших доказів. При цьому вважаємо, що підставами для розірвання договору можуть бути, зокрема, відомі події в Криму (див. «Податки та бухгалтерський облік», 2014, № 28, с. 29), нестабільна ситуація на південному сході України, масові заворушення та інші подібні події. Також пропонуємо вам розглянути декілька ситуацій із практики:

1) погіршення економічної ситуації й коливання валютного курсу — посилання на ці підстави суди традиційно до уваги не беруть (п. 5.3 постанови № 12);

2) підвищення вартості комунальних послуг — переконати суддю в цьому випадку буде також непросто (див. постанову ВГСУ від 24.06.2010 р. у справі № 31/221 (18/218-08)-09);

3) зміна орендодавця — розірвати договір на цій підставі також буде проблематично (див. рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 07.09.2010 р. у справі № 40/26-10). Тим більше, що ця ситуація, взагалі-то, врегульована на рівні ЦКУ. Якщо орендоване майно переходить до нового власника, то за загальним правилом до нього переходять і відповідні права/обов’язки за договором оренди. Водночас у самому договорі можна прописати, що в подібній ситуації він розривається (ст. 770 ЦКУ);

4) ліквідація відокремленого підрозділу, для потреб якого орендувалося приміщення, — ось тут у вас є шанси відстояти свої інтереси (див. постанову ВГСУ від 20.10.2011 р. у справі № 5010/914/2011-21/36). Причому вони збільшаться, якщо в договорі зазначено, що він укладався для конкретного відокремленого підрозділу (див. також постанову Луганського апеляційного господарського суду від 06.10.2009 р. у справі № 15/227пд).

Якщо суд прийме рішення на вашу користь і розірве договір, то зобов’язання сторін припиняться з моменту набрання чинності рішенням суду (ч. 3 ст. 653 ЦКУ). При цьому зверніть увагу, що в цьому рішенні суд може також визначити наслідки такого розірвання виходячи з необхідності справедливого розподілу між сторонами витрат, понесених ними при виконанні договору (ч. 3 ст. 652 ЦКУ).

У будь-якому разі на дату набрання чинності рішенням суду ви повинні повернути приміщення орендодавцю, а він, у свою чергу, повинен повернути вам суму авансу

Із нюансами вчинення цих дій ви можете ознайо­митися вище. Пам’ятайте, що це ще не всі підстави для розірвання договору. Про решту читайте в газеті «Податки та бухгалтерський облік», 2014, № 35-36, с. 24.

Податок на прибуток. Рух орендованого майна від орендодавця і назад не спричинює жодних наслідків для обох сторін (п. 153.7 ПКУ). Це ж стосується і повернення майна внаслідок розірвання договору.

Повернення авансу не спричинить податкових наслідків, оскільки ця сума ще не встигла відобразитися в податковому обліку сторін.

Що стосується доходів/витрат за вже нарахованими платежами (тобто тими, які «покриті» актами), то їх коригувати не потрібно. Як мінімум, це пов’язане з тим, що:

1) орендна послуга в цій частині надана/спожита;

2) орендодавець повертає суму за вирахуванням орендних платежів за періоди, протягом яких ви користувалися орендованим майном.

ПДВ. Ви, безумовно, пам’ятаєте, що за загальним правилом ПДВ-зобов’язання та податковий кредит виникають за датою першої події.

Це означає, що, отримавши від вас усю суму передоплати за рік, орендодавець повинен був відобразити за нею ПДВ-зобов’язання й видати вам податкову накладну

Ви, у свою чергу, могли відобразити податковий кредит (при дотриманні загальних умов для його формування), причому теж виходячи з усієї суми перерахованого авансу.

Тепер, коли орендодавець повертає вам час­тину такої передоплати (у тому числі, якщо таке повернення відбувається в тому самому періоді), у ПДВ-обліку доведеться відобразити відповідні коригування:

1) орендодавцю — зменшити ПДВ-зобов’язання. Підставою для цього є розрахунок коригування. Вважаємо, що скласти його потрібно на дату повернення передоплати. Причому навіть у тому випадку, якщо першою подією є повернення об’єкта (річ у тім, що сам по собі рух предмета оренди на території України не є постачанням товарів/послуг і не відображається в ПДВ-обліку). Водночас майте на увазі: на думку податківців, із метою зменшення ПДВ-зобов’язань такий розрахунок має бути обов’язково підписаний орендарем та, за необхідності, зареєстрований у Єдиному реєстрі податкових накладних. У декларації з ПДВ таке коригування відобразиться в ряд. 8.1 і додатку Д1;

2) орендарю — зменшити податковий кредит*. Підставою для цього також буде розрахунок коригування. Але запам’ятайте: навіть якщо орендодавець його не надішле, зменшити податковий кредит у періоді повернення передоплати все одно доведеться. Щоправда, краще, коли коригування ПДВ-зобов’язань і податкового кредиту здійснюється в одному і тому самому періоді. Детальніше про це ви можете прочитати в газеті «Податки та бухгалтерський облік», 2014, № 21, с. 11. У декларації з ПДВ таке коригування відобразиться за загальним правилом у ряд. 16.1 або 16.1.2 з розшифровкою в додатку Д1.

Єдиний податок. При надходженні авансу орендодавцю-єдиноподатнику він повинен уключити всю цю суму до складу свого єдиноподаткового доходу. У свою чергу, в обліку орендаря-єдиноподатника ця сума не відображається. Що ж буде після розірвання договору? Давайте подивимося:

1) орендодавець — якщо орендодавець повернув вам аванс у тому ж періоді, у якому він до нього надійшов, то до декларації потрапить «згорнутий» підсумок. Якщо ж аванс повертається в одному з наступних періодів, то орендодавець має право зменшити свій дохід (на думку податківців, за допомогою механізму виправлення помилки). Про те, як це зробити, читайте в газеті «Податки та бухгалтерський облік», 2014, № 21, с. 39;

2) орендар — повернення йому раніше перерахованого авансу не спричинює жодних податкових наслідків (п.п. 5 п. 292.11 ПКУ).

Вважаємо на сьогодні своє завдання виконаним — тепер ви без проблем вирішите всі правові й податкові питання, якщо потрапите в розглянуту в цій статті ситуацію. Проте на цьому наша розмова на тему під умовною назвою «Виїжджаємо з орендованого приміщення» не завершується. В одному з найближчих номерів читайте матеріал з відповідями на запитання про податкову долю поліпшень орендованого офісу, який довелося раптово залишити. Не прогавте!

	выводы
	Повернути аванс, сплачений за орендоване приміщення, можна, але для цього насамперед доведеться розірвати договір оренди. Розірвати договір можна за угодою сторін. Якщо цього зробити не вдасться, доведеться звернутися до суду. Орендодавець повинен повернути не всю суму, яку раніше отримав від вас, а тільки ту її частину, яка так і залишилася авансом (тобто не «покрита» актами). В обліку з податку на прибуток повернення авансу не спричинить жодних наслідків. У ПДВ-обліку повернення авансу призводить до необхідності відображення коригувань — як орендодавцем, так і орендарем.

Документи статті

1. ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.

2. ГКУ — Господарський кодекс України від 16.01.2003 р. № 436-IV.

3. ПКУ — Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. № 2755-VI.

4. Постанова № 12 — постанова пленуму ВГСУ «Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна» від 29.05.2013 р. № 12.