На практике довольно часто можно столкнуться с подобной ситуацией. Актуальность этой проблемы подкрепляется тем, что законодательно она урегулирована не полностью. Это, в свою очередь, создает дополнительные трудности для арендодателя.
Начнем с того, что стороны не всегда прописывают в договоре аренды порядок возврата имущества арендатора по окончании срока договора и/или при его расторжении. В то же время он отчасти предусмотрен в самом Гражданском кодексе Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV (далее — ГКУ). Здание, капитальное сооружение или их отдельная часть передаются в аренду, в общем случае на основании акта, подписанного сторонами договора. Актом оформляется и возврат такого объекта. Причем договор аренды прекращается именно с этого момента* (ч. 2 ст. 795 ГКУ). Поэтому вы как арендодатель можете отказаться подписывать акт до того момента, пока арендатор не освободит помещение от своего имущества. Тем более, что согласно ч. 1 ст. 785 ГКУ
арендатор обязан вернуть объект аренды в том состоянии, в котором он был получен (с учетом нормального износа), или в состоянии, зафиксированном в договоре
* Форма такого акта не утверждена. Вместе с тем при его составлении вы можете ориентироваться на требования к первичному документу согласно ч. 2 ст. 9 Закона Украины «О бухгалтерском учете и финансовой отчетности в Украине» от 16.07.99 г. № 996-XIV. Ориентиры в этой части дает и ВХСУ: он рекомендовал фиксировать в акте факт возврата объекта недвижимости, его описание, местонахождение, описание его состояния с учетом нормального износа (см. постановление ВХСУ от 05.01.2015 г. по делу № 910/5165/14).
Как результат за весь период времени, пока арендатор не заберет свое имущество из помещения, вы вправе требовать:
— перечисления арендной платы (ведь, как мы уже говорили, до момента подписания акта договор будет считаться действующим);
— уплаты неустойки в размере двойной платы за время просрочки возврата (ч. 2 ст. 785 ГКУ).
Но, предположим, вы не заинтересованы в продолжении арендных отношений. Как быть в таком случае? Первое, что нужно учесть, — имущество арендатора продолжает находиться в его собственности и после прекращения договора аренды. Таким образом, распоряжаться им (к примеру, уничтожить или продать) вы не вправе. Но несмотря на это, ситуация разрешима. Здесь есть несколько вариантов защиты.
1. Передача имущества арендатора на ответственное хранение. Указанные действия урегулированы гл. 79 ГКУ и подразумевают совершение имущественных действий в интересах другого лица. Для этого необходимо найти предприятие, которое предоставляет услуги по хранению имущества на складах или в специальных помещениях (в зависимости от специфики имущества). Для минимизации рисков последующих претензий от собственника имущества (в прошлом — арендатора) целесообразно предварительно уведомить его о дне и времени транспортировки имущества, месте его последующего хранения и составить акт-опись со свидетелями при вывозе имущества из арендованного помещения.
Для последующей компенсации арендодателю стоимости услуг по хранению имущества недобросовестного арендатора необходимо:
— собрать все первичные документы, чеки и платежные документы по перевозке и хранению имущества;
— после передачи имущества бывшего арендатора на хранение его нужно уведомить об этом (желательно в письменной форме), а также составить отчет об этих действиях;
Этот способ наиболее оперативно решает проблему арендодателя по освобождению помещения от имущества бывшего арендатора. Но, увы, он не является гарантией от претензий со стороны арендатора. Да и с возмещением расходов по хранению также может возникнуть спор.
2. Хранение имущества арендатора своими силами. Если имущество бывшего арендатора вам не мешает, то можете обеспечивать его хранение самостоятельно. Причем в данном случае вы также вправе требовать от бывшего арендатора возмещения расходов по такому хранению (ч. 3 ст. 947 ГКУ). К слову, такой вариант нередко прописывают прямо в договоре аренды.
3. Придержание имущества. Если арендатор не полностью расплатился с вами, то вы вправе придержать его имущество в качестве меры обеспечения (ч. 2 ст. 594 ГКУ). При этом учтите:
право собственности к вам все равно не переходит. Но, несмотря на это, вы можете продать удерживаемое имущество и удовлетворить за счет этого свои требования
Такое ваше право предусмотрено ст. 597 ГКУ, а порядок реализации удерживаемого имущества урегулирован ст. 591 ГКУ.
4. Обращение в суд с требованием устранить препятствия в пользовании помещением. Подобная возможность предусмотрена ч. 1 ст. 391 ГКУ. Для удовлетворения такого иска необходимо доказать:
— факт наличия имущества в помещении и уклонения бывшего арендатора от его освобождения;
— что нахождение имущества бывшего арендатора на территории объекта создает препятствия в пользовании им.
Доказательством этого могут быть, в частности, показания свидетелей, переписка с арендатором об освобождении помещения и вывозе имущества и т. п.
В случае вынесения позитивного решения по делу суд по заявлению истца обязан выдать исполнительный документ, который является основанием для обращения в Государственную исполнительную службу с целью принудительного освобождения помещения.
Этот вариант более длительный по времени реализации, но права и интересы арендодателя защищены судом, чьи решения обязательны для всех.
В качестве итога пара рекомендаций по описанной ситуации:
1. Детально прописывайте в договоре порядок и сроки освобождения арендуемого помещения и вывоза имущества арендатором. Это позволит на старте проекта защитить свои интересы и создать заведомо выигрышную и устойчивую позицию в переговорах и потенциальных спорах.
2. Максимально формализуйте свои действия при помощи соответствующих документов: актов приемки-передачи имущества, переписки с арендатором и т. п. Кроме того, если дело дойдет до суда, доказательствами могут также послужить свидетельские показания, фото и видео (при условии, что они получены законным путем). Это позволит создать сильную доказательственную базу и минимизировать свои временные и материальные затраты на этапе доказывания своей позиции в суде (конечно, если дело до этого все-таки дойдет).
