Теми статей
Обрати теми

Як позбавитися майна недобросовісного орендаря

Гліб Дьоміч, консультант, юридична фірма ILF («Інюрполіс»)
Як бути, якщо після закінчення договору оренди орендар не збирається забирати своє майно з приміщення орендодавця? Причому ситуацію ускладнює те, що в договорі оренди із цього приводу нічого не зазначено. Що ж, давайте розбиратися.

img 1На практиці досить часто можна зіткнутися з подібною ситуацією. Актуальність цієї проблеми підкріплюється тим, що законодавчо вона врегульована не повністю. Це, у свою чергу, створює додаткові труднощі для орендодавця.

Почнемо з того, що сторони не завжди прописують у договорі оренди порядок повернення майна орендаря після закінчення договору і при його розірванні. Водночас його частково передбачено в самому Цивільному кодексі України від 16.01.2003 р. № 435-IV (далі — ЦКУ). Будівля, капітальна споруда або їх окрема частина передається в оренду, у загальному випадку, на підставі акта, підписаного сторонами договору. Актом оформляється й повернення такого об’єкта. Причому договір оренди припиняється саме з цього моменту* ( ч. 2 ст. 795 ЦКУ). Тому ви, як орендодавець можете відмовитися підписувати акт до того моменту, поки орендар не звільнить приміщення від свого майна. Тим паче, що згідно з ч. 1 ст. 785 ЦКУ

орендар зобов’язаний повернути об’єкт оренди у стані, в якому він був отриманий (з урахуванням нормального зносу), або у стані, зафіксованому в договорі

* Форму такого акта не затверджено. Водночас при його складанні ви можете орієнтуватися на вимоги до первинного документа згідно з  ч. 2 ст. 9 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» від 16.07.99 р. № 996-XIV. Орієнтири в цій частині дає і ВГСУ: він рекомендував фіксувати в акті факт повернення об’єкта нерухомості, його опис, місцезнаходження, опис його стану з урахуванням нормального зносу (див. постанову ВГСУ від 05.01.2015 р. у справі № 910/5165/14).

Як результат, за весь період часу, доки орендар не прибере своє майно з приміщення, ви маєте право вимагати:

— перерахування орендної плати (адже, як ми вже зазначали, до моменту підписання акта договір вважатиметься чинним);

— сплати неустойки у розмірі подвійної плати за час прострочення повернення (ч. 2 ст. 785 ЦКУ).

Але, припустимо, ви не зацікавлені у продовженні орендних відносин. Як бути в такому разі? Перше, що потрібно врахувати, — майно орендаря продовжує перебувати в його власності і після припинення договору оренди. Таким чином, розпоряджатися ним (наприклад, знищити чи продати) ви не маєте права. Але незважаючи на це, ситуацію можна вирішити. Тут є декілька варіантів захисту.

1. Передання майна орендаря на відповідальне зберігання. Зазначені дії врегульовані гл. 79 ЦКУ і мають на увазі здійснення майнових дій на користь іншої особи. Для цього необхідно знайти підприємство, яке надає послуги зі зберігання майна на складах або у спеціальних приміщеннях (залежно від специфіки майна). Для мінімізації ризиків подальших претензій від власника майна (у минулому орендаря) доцільно заздалегідь повідомити його про день і час транспортування майна, місце його подальшого зберігання і скласти акт-опис зі свідками при вивезенні майна з орендованого приміщення.

Для подальшої компенсації орендодавцю вартості послуг зі зберігання майна недобросовісного орендаря необхідно:

— зібрати всі первинні документи, чеки і платіжні документи з перевезення та зберігання майна;

— після передання майна колишньому орендарю на зберігання його потрібно повідомити про це (бажано, у письмовій формі), а також скласти звіт про ці дії.

Цей спосіб найбільш оперативно вирішує проблему орендодавця зі звільнення приміщення від майна колишнього орендаря. Але, на жаль, він не є гарантією від претензій з боку орендаря. Та і з відшкодуванням витрат зі зберігання також може виникнути спір.

2. Зберігання майна орендаря своїми силами. Якщо майно колишнього орендаря вам не заважає, то можете забезпечувати його зберігання самостійно. Причому в цьому випадку ви також маєте право вимагати від колишнього орендаря відшкодування витрат з такого зберігання (ч. 3 ст. 947 ЦКУ). (ср. ) До речі, такий варіант нерідко прописують прямо в договорі оренди.

3. Притримання майна. Якщо орендар не повністю розрахувався з вами, то ви маєте право притримати його майно як засіб забезпечення (ч. 2 ст. 594 ЦКУ). При цьому врахуйте:

право власності до вас все одно не переходить. Але, незважаючи на це, ви можете продати утримуване майно і задовольнити за рахунок цього свої вимоги

Таке ваше право передбачено ст. 597 ЦКУ, а порядок реалізації утримуваного майна врегульовано ст. 591 ЦКУ.

4. Звернення до суду з вимогою усунути перешкоди в користуванні приміщенням. Подібну можливість передбачено ч. 1 ст. 391 ЦКУ. Для задоволення такого позову необхідно довести:

— факт наявності майна у приміщенні та ухилення колишнього орендаря від його звільнення;

— що перебування майна колишнього орендаря на території об’єкта створює перешкоди в користуванні ним.

Доказом цього можуть бути, зокрема, показання свідків, листування з орендарем про звільнення приміщення і вивезення майна тощо.

У разі винесення позитивного рішення у справі, суд за заявою позивача зобов’язаний видати виконавчий документ, що є підставою для звернення до Державної виконавчої служби з метою примусового звільнення приміщення.

Цей варіант триваліший за часом реалізації, але права та інтереси орендодавця захищені судом, чиї рішення обов’язкові для всіх.

Як підсумок декілька рекомендацій щодо описаної ситуації:

1. Детально прописуйте в договорі порядок і строки звільнення орендованого приміщення та вивезення майна орендарем. Це дозволить на старті проекту захистити свої інтереси і створити завчасно виграшну і стійку позицію в переговорах і потенційних спорах.

2. Максимально формалізуйте свої дії за допомогою відповідних документів: актів приймання-передавання майна, листування з орендарем і т. п. Крім того, якщо справа дійде до суду, доказами можуть також слугувати показання свідків, фото і відео (за умови, що вони отримані законним шляхом). Це дозволить створити сильну доказову базу і мінімізувати свої часові та матеріальні витрати на етапі доведення своєї позиції в суді (звичайно, якщо справа до цього все ж таки дійде).

Теги орендар
App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі