На практиці досить часто можна зіткнутися з подібною ситуацією. Актуальність цієї проблеми підкріплюється тим, що законодавчо вона врегульована не повністю. Це, у свою чергу, створює додаткові труднощі для орендодавця.
Почнемо з того, що сторони не завжди прописують у договорі оренди порядок повернення майна орендаря після закінчення договору і при його розірванні. Водночас його частково передбачено в самому Цивільному кодексі України від 16.01.2003 р. № 435-IV (далі — ЦКУ). Будівля, капітальна споруда або їх окрема частина передається в оренду, у загальному випадку, на підставі акта, підписаного сторонами договору. Актом оформляється й повернення такого об’єкта. Причому договір оренди припиняється саме з цього моменту* ( ч. 2 ст. 795 ЦКУ). Тому ви, як орендодавець можете відмовитися підписувати акт до того моменту, поки орендар не звільнить приміщення від свого майна. Тим паче, що згідно з ч. 1 ст. 785 ЦКУ
орендар зобов’язаний повернути об’єкт оренди у стані, в якому він був отриманий (з урахуванням нормального зносу), або у стані, зафіксованому в договорі
* Форму такого акта не затверджено. Водночас при його складанні ви можете орієнтуватися на вимоги до первинного документа згідно з ч. 2 ст. 9 Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні» від 16.07.99 р. № 996-XIV. Орієнтири в цій частині дає і ВГСУ: він рекомендував фіксувати в акті факт повернення об’єкта нерухомості, його опис, місцезнаходження, опис його стану з урахуванням нормального зносу (див. постанову ВГСУ від 05.01.2015 р. у справі № 910/5165/14).
Як результат, за весь період часу, доки орендар не прибере своє майно з приміщення, ви маєте право вимагати:
— перерахування орендної плати (адже, як ми вже зазначали, до моменту підписання акта договір вважатиметься чинним);
— сплати неустойки у розмірі подвійної плати за час прострочення повернення (ч. 2 ст. 785 ЦКУ).
Але, припустимо, ви не зацікавлені у продовженні орендних відносин. Як бути в такому разі? Перше, що потрібно врахувати, — майно орендаря продовжує перебувати в його власності і після припинення договору оренди. Таким чином, розпоряджатися ним (наприклад, знищити чи продати) ви не маєте права. Але незважаючи на це, ситуацію можна вирішити. Тут є декілька варіантів захисту.
1. Передання майна орендаря на відповідальне зберігання. Зазначені дії врегульовані гл. 79 ЦКУ і мають на увазі здійснення майнових дій на користь іншої особи. Для цього необхідно знайти підприємство, яке надає послуги зі зберігання майна на складах або у спеціальних приміщеннях (залежно від специфіки майна). Для мінімізації ризиків подальших претензій від власника майна (у минулому орендаря) доцільно заздалегідь повідомити його про день і час транспортування майна, місце його подальшого зберігання і скласти акт-опис зі свідками при вивезенні майна з орендованого приміщення.
Для подальшої компенсації орендодавцю вартості послуг зі зберігання майна недобросовісного орендаря необхідно:
— зібрати всі первинні документи, чеки і платіжні документи з перевезення та зберігання майна;
— після передання майна колишньому орендарю на зберігання його потрібно повідомити про це (бажано, у письмовій формі), а також скласти звіт про ці дії.
Цей спосіб найбільш оперативно вирішує проблему орендодавця зі звільнення приміщення від майна колишнього орендаря. Але, на жаль, він не є гарантією від претензій з боку орендаря. Та і з відшкодуванням витрат зі зберігання також може виникнути спір.
2. Зберігання майна орендаря своїми силами. Якщо майно колишнього орендаря вам не заважає, то можете забезпечувати його зберігання самостійно. Причому в цьому випадку ви також маєте право вимагати від колишнього орендаря відшкодування витрат з такого зберігання (ч. 3 ст. 947 ЦКУ). (ср. ) До речі, такий варіант нерідко прописують прямо в договорі оренди.
3. Притримання майна. Якщо орендар не повністю розрахувався з вами, то ви маєте право притримати його майно як засіб забезпечення (ч. 2 ст. 594 ЦКУ). При цьому врахуйте:
право власності до вас все одно не переходить. Але, незважаючи на це, ви можете продати утримуване майно і задовольнити за рахунок цього свої вимоги
Таке ваше право передбачено ст. 597 ЦКУ, а порядок реалізації утримуваного майна врегульовано ст. 591 ЦКУ.
4. Звернення до суду з вимогою усунути перешкоди в користуванні приміщенням. Подібну можливість передбачено ч. 1 ст. 391 ЦКУ. Для задоволення такого позову необхідно довести:
— факт наявності майна у приміщенні та ухилення колишнього орендаря від його звільнення;
— що перебування майна колишнього орендаря на території об’єкта створює перешкоди в користуванні ним.
Доказом цього можуть бути, зокрема, показання свідків, листування з орендарем про звільнення приміщення і вивезення майна тощо.
У разі винесення позитивного рішення у справі, суд за заявою позивача зобов’язаний видати виконавчий документ, що є підставою для звернення до Державної виконавчої служби з метою примусового звільнення приміщення.
Цей варіант триваліший за часом реалізації, але права та інтереси орендодавця захищені судом, чиї рішення обов’язкові для всіх.
Як підсумок декілька рекомендацій щодо описаної ситуації:
1. Детально прописуйте в договорі порядок і строки звільнення орендованого приміщення та вивезення майна орендарем. Це дозволить на старті проекту захистити свої інтереси і створити завчасно виграшну і стійку позицію в переговорах і потенційних спорах.
2. Максимально формалізуйте свої дії за допомогою відповідних документів: актів приймання-передавання майна, листування з орендарем і т. п. Крім того, якщо справа дійде до суду, доказами можуть також слугувати показання свідків, фото і відео (за умови, що вони отримані законним шляхом). Це дозволить створити сильну доказову базу і мінімізувати свої часові та матеріальні витрати на етапі доведення своєї позиції в суді (звичайно, якщо справа до цього все ж таки дійде).
