* Объединение совладельцев многоквартирных домов.
Для начала — немного истории. Вопрос о совместной собственности жильцов в отношении многоквартирных домов, в которых они проживают, в нашей стране был артикулирован в начале 2000-х гг.
В ст. 382 ГКУ определено, что все собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами совместного имущества многоквартирного дома на праве общей (совместной) собственности. При этом совместным имуществом многоквартирного дома являются:
— помещения совместного пользования (в том числе вспомогательные);
— несущие, ограждающие и несуще-ограждающие конструкции дома;
— механическое, электрическое, сантехническое и прочее оборудование внутри или за пределами дома, которое обслуживает более одного жилого или нежилого помещения;
— здания и сооружения, предназначенные для удовлетворения потребностей всех совладельцев многоквартирного дома и расположенные на придомовой территории;
— права на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и его придомовая территория, в случае государственной регистрации таких прав.
Спустя некоторое время после принятия ГКУ Конституционный Суд определил, что жильцам многоквартирных домов на праве совместной собственности принадлежат вспомогательные помещения (подвалы, сараи, кладовки, чердаки, колясочные и пр.).
Такие помещения безвозмездно передаются в совместную собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир (комнат в квартирах) многоквартирных домов. При этом собственник неприватизированных квартир многоквартирного дома является совладельцем вспомогательных помещений наравне с собственниками приватизированных квартир (см. решение КСУ от 02.03.2004 г. по делу № 1-2/2004).
После того, как вопрос о совместной собственности жильцов на многоквартирные дома был окончательно снят, перед жильцами встал вопрос о том, каким образом оформить это право совместной собственности и наполнить его реальным содержанием.
Конституционный Суд в вышеупомянутом решении отметил: для того, чтобы подтвердить право собственности на вспомогательные помещения, не нужно осуществлять определенные дополнительные действия, в частности создавать ОСМД и вступать в него.
Тем не менее, если жильцы хотят реально реализовывать свое право совместной собственности, они так или иначе сталкиваются с вопросом: в какой форме осуществлять управление своей совместной собственностью? И вот здесь на помощь приходит ОСМД…
Управление многоквартирным домом
Начиная с 01.07.2015 г. вступил в силу Закон № 417, который внес изменения в правила управления многоквартирными домами. Положениями данного Закона предусмотрены три формы управления многоквартирным домом. В частности, управление многоквартирными домами могут осуществлять ( ч. 1 ст. 9 Закона № 417):
а) непосредственно совладельцы, которыми считаются собственники квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме ( п. 5 ч. 1 ст. 1 Закона № 417);
б) управляющий (физическое лицо — предприниматель или юридическое лицо), который по договору с совладельцами обеспечивает надлежащее содержание и ремонт совместного имущества многоквартирного дома и придомовой территории и надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд ( п. 7 ч. 1 ст. 1 Закона № 417);
в) объединение совладельцев многоквартирного дома (ассоциация совладельцев многоквартирных домов).
Об этих трех формах упоминает также Минрегионстрой (см. письмо от 21.08.2015 г. № 7/9-10109).
Таким образом, первый вывод, который мы можем сделать, заключается в том, что
ОСМД является одной из форм, через которую совладельцы могут осуществлять управление многоквартирным домом
Избирающим эту форму управления мы и посвящаем нижеследующую информацию.
Что такое ОСМД и «с чем его едят»?
ОСМД — это юридическое лицо, созданное собственниками квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования совместного имущества ( ст. 1 Закона об ОСМД).
Согласно ст. 4 этого Закона ОСМД создается для того, чтобы:
(1) обеспечить защиту прав и соблюдение обязанностей совладельцев;
(2) надлежащим образом содержать и использовать совместное имущество;
(3) обеспечивать своевременное поступление средств для уплаты всех платежей, предусмотренных законодательством и уставными документами.
Таким образом, ОСМД создается для того, чтобы управлять многоквартирным домом, как совместной собственностью его жильцов в их интересах*.
* О неприбыльном статусе ОСМД и о других учетных аспектах его деятельности читайте на с. 26 сегодняшнего номера.
ОСМД выступает своего рода транзитным звеном между жильцами дома и предприятиями, предоставляющими соответствующие услуги. Основная деятельность ОСМД — осуществлять функции, обеспечивающие: (1) реализацию прав совладельцев на владение и пользование совместным имуществом; (2) надлежащее содержание многоквартирного дома и придомовой территории; (3) содействие совладельцам в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнение ими своих обязательств, связанных с деятельностью объединения.
Примеры такой деятельности — уборка мест общего пользования и придомовой территории, ремонт и поддержка в надлежащем состоянии механического, электрического и сантехнического оборудования, обустройство чердаков, подвалов и других вспомогательных помещений и т. п.
По домам рассчитайсь!
Согласно Закону об ОСМД объектом права совместной собственности является многоквартирный дом. Итак, усвоим важное правило:
в одном многоквартирном доме может быть создано только одно ОСМД
Таким образом, не может быть такого, чтобы две части одного многоквартирного дома находились в разных ОСМД. Не может быть и того, чтобы одна часть дома находилась в ОСМД, а другая — нет.
Однако собственники квартир и нежилых помещений в двух и более многоквартирных домах, объединенных общей придомовой территорией, элементами благоустройства, оборудованием, инженерной инфраструктурой, могут создать одно ОСМД. Это правило установлено ст. 4 Закона об ОСМД.
Деятельность ОСМД
ОСМД обязано обеспечивать надлежащее санитарное, противопожарное и техническое состояние совместного имущества, принадлежащего совладельцам
Эта обязанность для каждого ОСМД установлена ст. 18 Закона об ОСМД. Кроме того, ОСМД может самостоятельно:
— определять уровень платы за жилищно-эксплуатационные услуги;
— определять размер взносов на содержание дома;
— контролировать использование расходов на содержание дома и придомовой территории, дотаций и субсидий;
— определять структуру управления домом (самостоятельно проводить полное обслуживание жилья; передать свой дом на баланс и обслуживание любому частному или ведомственному жилищно-эксплуатационному учреждению, с которым заключить договоры только на некоторые услуги);
— формировать штатное расписание и персональный состав работников, обслуживающих дом, и устанавливать им заработную плату;
— избирать лучшего исполнителя жилищно-эксплуатационных услуг (вывоз мусора, обслуживание лифта, дезинфекция, выполнение ремонтных работ, и т. п.);
— определять очередность проведения текущего ремонта и контролировать его качество;
— получить придомовую территорию в частную собственность и самостоятельно принимать решение по ее использованию;
— контролировать безопасность проживания в доме и использования придомовой территории;
— требовать от поставщиков коммунальных услуг выполнения условий соглашений.
Отметим еще такую вещь: ОСМД не может никоим образом вмешиваться в то, каким образом отдельный собственник приватизированной квартиры распоряжается своей частной собственностью. Право продавать, сдавать в аренду или любым другим законным способом распоряжаться своим имуществом остается за собственником квартиры ( ст. 317 ГКУ).
ОСМД может распоряжаться исключительно имуществом, относящимся к совместной собственности жильцов многоквартирного дома. То есть объекты, относящиеся к совместному имуществу многоквартирного дома, могут по решению общего собрания ОСМД передаваться в пользование физическим и юридическим лицам (например, на условиях аренды). При условии, если в дальнейшем не ухудшатся условия эксплуатации многоквартирного дома ( ст. 26 Закона об ОСМД).
А если… не создать ОСМД?
Что будет с тем домом, где не будет создано ОСМД? Закон № 417 устанавливает: если в течение года после вступления в силу данного Закона ОСМД не создано — управление домом будет осуществлять управляющий, назначенный исполнительным органом местной власти ( ч. 5 ст. 13 Закона № 417). Поэтому,
если совладельцы многоквартирных домов еще не создали ОСМД, но хотят самостоятельно управлять своим совместным имуществом — времени у них не так много — до 01.07.2016 г.
Можно ли будет создать ОСМД после 1 июля 2016 года? Да, можно. Управление домом при участии управляющего и через ОСМД — это отдельные формы управления, однако они не взаимоисключающие. Подтверждением этому может служить ст. 12 Закона об ОСМД (ср. ). Указанная норма предусматривает возможность общего собрания передать управляющему функции по управлению многоквартирным домом. Таким образом, допускается сосуществование ОСМД и формы управления имуществом многоквартирного дома при участии управляющего.
Но! Если создать ОСМД позднее 01.07.2016 г. — дом будет находиться в ведении управляющего по меньшей мере один год (начиная с 01.07.2016 г.). Именно на такой срок заключается договор между управляющим и совладельцами в доме, где по состоянию на 1 июля 2016 года не создано ОСМД ( ч. 5 ст. 13 Закона № 417). Таким образом, самостоятельно управлять своей совместной собственностью поздно созданное ОСМД сможет не ранее чем через год после 01.07.2016 г.
А теперь — о том, как собственно создавать ОСМД…
