* Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків.
Для початку — трохи історії. Питання про спільну власність мешканців щодо багатоквартирних будинків, в яких вони проживають, в нашій країні було артикульовано на початку 2000-х рр. У ст. 382 ЦКУ визначено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку на праві спільної сумісної власності. При цьому спільним майном багатоквартирного будинку є:
— приміщення загального користування (у тому числі допоміжні);
— несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку;
— механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення;
— будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території;
— права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок, та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Трохи згодом після прийняття ЦКУ Конституційний Суд визначив, що мешканцям багатоквартирних будинків на праві спільної власності належать допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні і т. ін.).
Такі приміщення безоплатно передаються у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. При цьому власник неприватизованих квартир багатоквартирного будинку є співвласником допоміжних приміщень нарівні з власниками приватизованих квартир (див. рішення КСУ від 02.03.2004 р. у справі № 1-2/2004).
Після того, як питання про спільну власність мешканців на багатоквартирні будинки було остаточно знято, перед мешканцями постало питання щодо того, яким чином оформити це право спільної власності і наповнити його реальним змістом.
Конституційний Суд у вище згадуваному рішенні зауважив: для того, аби підтвердити право власності на допоміжні приміщення, не потрібно вчиняти певні додаткові дії, зокрема створювати ОСББ і вступати до нього.
Тим не менш, якщо мешканці хочуть реально реалізовувати своє право спільної власності, перед ними так чи інакше постає питання: в якій формі здійснювати управління своєю спільною власністю? І ось тут у пригоді стає ОСББ…
Управління багатоквартирним будинком
Починаючи з 01.07.2015 р. набув чинності Закон № 417, який вніс зміни в правила управління багатоквартирними будинками. Положеннями цього Закону передбачено три форми управління багатоквартирним будинком. Відтак, управління багатоквартирними будинками можуть здійснювати (ч. 1 ст. 9 Закону № 417):
а) безпосередньо співвласники, якими вважаються власники квартири або нежитлового приміщення в багатоквартирному будинку (п. 5 ч. 1 ст. 1 Закону № 417);
б) управитель (фізична особа — підприємець або юридична особа), який за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території та належні умови проживання та задоволення господарсько-побутових потреб (п. 7 ч. 1 ст. 1 Закону № 417);
в) об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (асоціація співвласників багатоквартирних будинків).
Про ці три форми згадує також Мінрегіонбуд (див. лист від 21.08.2015 р. № 7/9-10109).
Отже, перший висновок, який ми можемо зробити, полягає в тому, що
ОСББ є однією із форм, через яку співвласники можуть здійснювати управління багатоквартирним будинком
Тим, хто обирає цю форму управління, ми і присвячуємо нижченаведену інформацію.
Що таке ОСББ і з чим його їдять?
ОСББ — це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна (ст. 1 Закону про ОСББ).
Згідно зі ст. 4 Закону про ОСББ створюється для того, аби:
(1) забезпечити захист прав та дотримання обов’язків співвласників;
(2) належним чином утримувати та використовувати спільне майно;
(3) забезпечувати своєчасне надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Отже, ОСББ створюється для того, аби управляти багатоквартирним будинком як спільною власністю його мешканців у їхніх інтересах*.
* Про неприбутковий статус ОСББ, та про інші облікові аспекти його діяльності читайте на с. 26 сьогоднішнього номера.
ОСББ виступає своєрідною транзитною ланкою між мешканцями будинку та підприємствами, які надають відповідні послуги. Основна діяльність ОСББ — здійснювати функції, що забезпечують: (1) реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном; (2) належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території; (3) сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних з діяльністю об’єднання.
Приклади такої діяльності — прибирання місць загального користування і прибудинкової території, ремонт і підтримка у належному стані механічного, електричного і сантехнічного обладнання, облаштування горищ, підвалів та інших допоміжних приміщень тощо.
По будинках розрахуйсь!
Відповідно Закону про ОСББ, об’єктом права спільної власності є багатоквартирний будинок. Відтак засвоїмо важливе правило:
в одному багатоквартирному будинку може бути створено тільки одне ОСББ
Отже, не може бути такого, щоби дві частини одного багатоквартирного будинку знаходилися в різних ОСББ. Не може бути й такого, щоби одна частина будинку перебувала в ОСББ, а інша — ні.
Натомість власники квартир та нежитлових приміщень у двох і більше багатоквартирних будинках, об’єднаних спільною прибудинковою територією, елементами благоустрою, обладнанням, інженерною інфраструктурою, можуть створити одне ОСББ. Це правило встановлено ст. 4 Закону про ОСББ.
Діяльність ОСББ
ОСББ зобов’язане забезпечувати належний санітарний, протипожежний і технічний стан спільного майна, що належить співвласникам
Цей обов’язок для кожного ОСББ встановлено ст. 18 Закону про ОСББ. Крім того, ОСББ може самостійно:
— визначати рівень плати за житлово-експлуатаційні послуги;
— визначати розмір внесків на утримання будинку;
— контролювати використання видатків на утримання будинку та прибудинкової території, дотацій і субсидій;
— визначати структуру управління будинком (самостійно проводити повне обслуговування житла; передати свій будинок на баланс та обслуговування будь-якій приватній чи відомчій житлово-експлуатаційній установі, з якою укласти договори лише на деякі послуги);
— формувати штатний розклад і персональний склад працівників, які обслуговують будинок та встановлювати їм заробітну плату;
— обирати найкращого виконавця житлово-експлуатаційних послуг (вивіз сміття, обслуговування ліфту, дезінфекція, виконання ремонтних робіт тощо);
— визначати черговість проведення поточного ремонту і контролювати його якість;
— отримати прибудинкову територію в приватну власність і самостійно приймати рішення щодо її використання;
— контролювати безпеку проживання у будинку та використання прибудинкової території;
— вимагати від постачальників комунальних послуг виконання умов угод.
Зауважимо ще таку річ: ОСББ не може жодним чином втручатися у те, яким чином окремий власник приватизованої квартири розпоряджається своєю приватною власністю. Право продавати, здавати в оренду чи будь-яким іншим законним способом розпоряджатися своїм майном залишається за власником квартири ( ст. 317 ЦКУ).
ОСББ може розпоряджатися винятково майном, яке належить до спільної власності мешканців багатоквартирного будинку. Тобто об’єкти, що належать до спільного майна багатоквартирного будинку, можуть за рішенням загальних зборів ОСББ передаватись у користування фізичним і юридичним особам (наприклад, на умовах оренди). За умови, якщо надалі не погіршаться умови експлуатації багатоквартирного будинку (ст. 26 Закону про ОСББ).
А якщо… не створити ОСББ?
Що буде з тим будинком, де не буде створено ОСББ? Закон № 417 встановлює: якщо протягом року після набуття чинності цим Законом ОСББ не створено — управління будинком буде здійснювати управитель, призначений виконавчим органом місцевої влади (ч. 5 ст. 13 Закону № 417). Тож
якщо співвласники багатоквартирних будинків ще не створили ОСББ, але хочуть самостійно управляти своїм спільним майном — часу в них не так багато — до 01.07.2016 р.
Чи можна буде створити ОСББ після 1 липня 2016 р.? Так, можна. Управління будинком за участі управителя й через ОСББ — це окремі форми управління, однак вони не є взаємовиключними. Підтвердженням цього може слугувати ст. 12 Закону про ОСББ (ср. ). Зазначена норма передбачає можливість загальних зборів передати управителю функції з управління багатоквартирним будинком. Отже, допускається співіснування ОСББ і форми управління майном багатоквартирного будинку за участі управителя.
Але! Якщо створити ОСББ пізніше 01.07.2016 р. — будинок буде знаходитися у віданні управителя щонайменше один рік (починаючи з 01.07.2016 р.). Саме на такий строк укладається договір між управителем і співвласниками у будинку, де станом на 1 липня 2016 р. не створено ОСББ (ч. 5 ст. 13 Закону № 417). Відтак, самостійно управляти своєю спільною власністю запізно створений ОСББ зможе не раніше, ніж через рік після 01.07.2016 р.
А тепер — про те, як власне створювати ОСББ…
