Госрегистрация недвижимости и бизнеса: «в фокусе» изменения

В избранном В избранное
Печать
Наталья Амброзяк, юрист
Налоги и бухгалтерский учет Ноябрь, 2016/№ 93
Наши законотворцы в последнее время особенно активны. В этот раз «осовременили» законы о государственной регистрации. Причем как имущества, так и субъектов хозяйствования (юрлиц и физлиц-предпринимателей). Встречайте очередные изменения, господа! Их непосредственный «виновник» — Закон № 1666*. Изменят ли кардинально эти новшества жизнь бизнеса и нас с вами как граждан? Безусловно, да. Рассмотрим в этой статье самые интересные из них поподробнее.

* Закон Украины от 06.10.2016 г. № 1666-VIII.

Для начала отметим, что эти изменения антирейдерской направленности. Их пришлось принять, поскольку в последнее время сфера государственной регистрации подверглась чересчур значительным упрощениям. Это и уставы без нотариального удостоверения подписей на них, и выписки из госреестров исключительно в электронном виде без подписи и печати регистратора. По европейским меркам нормальная практика, но что немцу хорошо, то… ☺ для нашей страны пока еще, видимо, слишком революционно.☹

А теперь давайте приступим, собственно, к изменениям.

Регистрация недвижимого имущества

Появилось право собственника подать заявление о запрете проведения регистрационных действий по своему имуществу.

Вот оно, первое проявление борьбы с рейдерством. Если, не приведи Господи, на ваше имущество посягнут «злые дяди», вы как полноправный собственник сможете самостоятельно им противостоять. Подайте такое заявление и спокойно решайте проблему в судебном порядке. Интересно, не правда ли? Но не стоит торопиться. Действовать это ограничение будет только 10 рабочих дней. И вот почему. Одно из оснований для возобновления регистрационных действий — если собственник «поставленной на паузу» недвижимости не предоставит регистратору решения суда о запрете регистрационных действий как раз таки в течение этих же 10 дней ( абзац второй ч. 3 ст. 25 Закона № 1952**).

** Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2014 г. № 1952-IV.

С одной стороны, логичное ограничение. Создано оно для того, чтобы собственник не злоупотреблял этим правом. Например, не препятствовал таким образом работе «машины правосудия». С другой же стороны, парламентарии не учли, что за 10 дней получить судебное решение о запрете проведения регистрационных действий, да еще и вступившее в законную силу, просто нереально.

Предполагаем, что «пациент скорее мертв, чем жив». Правило это если и будет работать, то в искаженном виде. И вряд ли принесет кому-то пользу.

Еще одна маленькая революция —

уведомление собственника о любых регдействиях в отношении его имущества

«Каким образом это будет происходить?» — спросите вы. Здесь все сложно. Порядок, утвержденный постановлением КМУ от 25.12.2015 г. № 1127 (с изменениями, внесенными недавно постановлением от 09.11.2016 г. № 809), предусматривает уведомление собственника с помощью программных средств Реестра. И только в случае наличия в нем его адреса электронной почты. При этом такая функция в Реестре пока не реализована.Что будут делать «недвижимые» госрегистраторы — непонятно. Ведь их обязанность уведомить никто не отменяет…

Вместе с тем остается действующим распоряжение КМУ от 26.10.2016 г. № 789-р. В нем говорится о пилотном проекте, суть которого — информировать собственника о регистрационных действиях с использованием телекоммуникационных сетей. Предполагаем, что имели в виду СМС-уведомления и/или электронную почту. По заверениям официальных сайтов КМУ и Минюста, для этого необходимо в Кабинете электронных сервисов после регистрации отметить имущество, которое вы хотели бы контролировать и получать в отношении него уведомления. Казалось бы, заходи и пользуйся! Ан нет! В личном кабинете такой услугой и «не пахнет»…

Впрочем, для нашего законодательства такая ситуация — обычная практика ☹. Хотя идея очень даже хорошая и прогрессивная. Возможно, со временем удастся ее внедрить как полагается. Тем более что начало уже положено.

Попытались упростить жизнь заявителям, некоторым образом автоматизировав процессы, и добавили несколько возможностей для регистраторов. Речь идет о внутреннем обмене официальными документами между Госреестром вещных прав на недвижимое имущество и их обременений (далее — Госреестр вещных прав) и некоторыми другими официальными реестрами. Например, между Госреестром вещных прав и Единым госреестром судебных решений. Суды таким образом будут обмениваться с регистраторами документами своего авторства. На их основании будут проводиться необходимые регистрационные действия без непосредственного участия заявителя.

И тут появляется очередное «но». Дело в том, что Закон № 1666 содержит переходные положения, согласно которым пока не заработает взаимодействие между реестрами, все остается по-старому. Причем, когда это произойдет, неизвестно, так как законодатель предусмотрительно не закрепил никаких сроков для его введения. Та же ситуация и с Единым реестром документов, дающих право на выполнение подготовительных и строительных работ и удостоверяющих прием в эксплуатацию законченных строительством объектов (пп. 1 и 2 п. 2 разд. ІІ Закона № 1666).

Нормы об админсборе тоже претерпели изменения. Теперь, если вы хотите провести регистрационное действие в ускоренные сроки, то независимо от того, освобождаетесь вы от уплаты сбора или нет, платить обязаны. Также добавили дополнительное условие для освобождения от админсбора:

«Административный сбор не взимается за внесение в записи Государственного реестра прав изменений, связанных с приведением в соответствие с законами Украины в срок, определенный этими законами»

Непонятно, о каком соответствии здесь идет речь и как будут толковать норму регистраторы. Предполагаем, что это связано со сменой наименований улиц и других топонимических названий в связи с процессом декоммунизации. Возможно, законодатель в скором времени обяжет все население привести свои документы в соответствие с «декоммунизирующей» нормативкой, установив какие-то конкретные сроки. Или же нам готовят очередные нововведения. Впрочем, поживем — увидим.

Далее поговорим об основаниях для отказа от проведения регдействия регистратором по причине наличия обремененияя в Госреестре вещных прав. Здесь добавили дополнительные условия для неприменения этого правила. Так, например, вы можете зарегистрировать право собственности на недвижимость даже при наличии обременения на его отчуждение, если обращаетесь на основании свидетельства о праве на наследство.

Регистрация ФЛП, юрлиц и прочих

Помните, как было совсем недавно? Вы могли прийти к любому регистратору и подать документы по ФЛП и/или юрлицу независимо от того, где он зарегистрирован. Называлось это принцип экстерриториальности. Так вот, «лафа» закончилась ☹. Теперь принцип, о котором мы говорим, выглядит иначе. Субъекты хозяйствования (его представители) вправе обратиться с документами в бумажном виде к любому регистратору, но только в границах той области, АРК, гг. Киева и Севастополя, где они зарегистрированы.

Кто дружит с Интернетом и смог раскусить принцип работы онлайн-подачи документов, с этими ограничениями не столкнется. Хотя, для того чтобы подать их с помощью Всемирной паутины, нужно устраивать «шаманские танцы с бубном».

Требования к оформлению документов, которые подаются для госрегистрации внесения изменений в уставные документы и/или ЕГР, стали серьезнее. Протоколы теперь должны быть прошиты, страницы пронумерованы, а подписи участников/уполномоченных лиц/председателя и секретаря собрания на них — нотариально удостоверены.

Естественно, госорганы, органы местного самоуправления освобождены от такой повинности. Также это правило не распространяется на изменения в данные о юрлице на основании распорядительного акта госоргана/органа местного самоуправления.

С благотворительными и общественными организациями интереснее. Требования, о которых мы с вами говорим, применяются только тогда, когда это будет прямо предусмотрено в их уставе.

Уставные документы. Теперь их могут подписывать как участники общества/представители, так и только председатель + секретарь общего собрания (если решение об изменении приняло именно собрание или речь идет не о создании юрлица, в том числе путем реорганизации).

Подписи на уставных документах обязательно должны быть заверены нотариально

Как и ожидалось, госорганы и органы местного самоуправления такие требования соблюдать не должны. А благотворительные и общественные организации проделывают эту операцию, если она прямо предусмотрена их уставными документами. То же самое касается создания юрлица в процессе выдела/раздела «предшественника» или слияния/присоединения/преобразования. Причем при выделе/разделе регистратору можно предоставить или передаточный акт, или распределительный баланс.

К слову, при составлении устава обратите внимание на то, что теперь уставные документы обязательно должны содержать порядок их подписания ( ч. вторая ст. 4 Закона Украины «О хозяйственных обществах» от 19.09.91 г. № 1576-XII).

Стоит также обратить внимание и на то, что подпись на заявлении о выходе из состава учредителей (участников) общества обязательно заверяется нотариально.

Также интересно следующее новшество. Если изменения в уставные документы влияют на систему налогообложения, юрлицо может подать заявление о переходе на упрощенку, заявление о добровольной регистрации плательщиком НДС и/или заявление о включении в Реестр неприбыльщиков. Правда, непонятно, что это за изменения, которые могут иметь такие последствия. Будем наблюдать за тем, как регистраторы применят эту норму. Возможно, и налоговики дадут какие-либо комментарии по этому поводу. Время покажет.

Наши уважаемые избранники и здесь не обошли стороной вопросы админсбора. Внесли аналогичные нормы по поводу освобождения от него при госрегистрации изменений в сведения о юрлице или ФЛП, в том числе изменений в учредительные документы, связанные с приведением их в соответствие с законами Украины. Внести-то они внесли, а проблема осталась та же. Мы ее обсудили выше. Как говорится, все в лучших традициях украинского законодательства. ☺

Для особо недоверчивых же и привязанных к бумажным документам читателей есть повод для радости. Теперь по требованию заявителя по результатам регдействия регистратор может выдать выписку из ЕГР со своей подписью и печатью. Как в старые добрые времена ☺. Необходимые графы уже внесены в соответствующие регистрационные заявления***.

*** См. приказ Минюста от 06.01.2016 г. № 15/5.

Собственно говоря, изменения прогрессивные, интересные, где-то жесткие, но недоработанные в плане реализации некоторых механизмов. Естественно, на это нужно время. И отнюдь не недели и даже не месяцы. Надеемся, что после принятия всевозможных изменений в авральном режиме уважаемые избранники пересмотрят некоторые из них и подкорректируют механизмы их реализации. А мы будем держать вас в курсе.

выводы

  • Появилась возможность самому собственнику недвижимости запретить проводить регистрационные действия, но срок действия такого запрета ограничен 10 днями.
  • Регистратор вещных прав на недвижимое имущество обязан информировать собственника о регистрационных действиях в отношении его имущества.
  • Подписи на уставах, протоколах, передаточных актах и распределительных балансах должны быть удостоверены нотариально, кроме случаев, предусмотренных законодательством.
Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить