* Закон України від 06.10.2016 р. № 1666-VIII.
Спершу зауважимо, що ці зміни антирейдерської спрямованості. Їх довелося прийняти, оскільки останнім часом сфера державної реєстрації піддалася занадто значним спрощенням. Це і статути без нотаріального посвідчення підписів на них, і виписки із держреєстрів виключно в електронному вигляді без підпису та печатки реєстратора. За європейськими мірками нормальна практика, але що німцю добре, те… ☺ для нашої країни поки що, мабуть, занадто революційно. ☹
А тепер давайте розглянемо, власне, зміни.
Реєстрація нерухомого майна
З’явилося право власника подати заяву про заборону проведення реєстраційних дій щодо свого майна.
Ось він, перший прояв боротьби з рейдерством. Якщо, не доведи Господи, на ваше майно зазіхнуть «злі дядьки», ви як повноправний власник зможете самостійно їм протистояти. Подайте таку заяву і спокійно вирішуйте проблему в судовому порядку. Цікаво, чи не так? Але не варто квапитися. Діяти це обмеження буде тільки 10 робочих днів. І ось чому. Одна з підстав для відновлення реєстраційних дій — якщо власник «поставленої на паузу» нерухомості не надасть реєстратору рішення суду про заборону реєстраційних дій якраз-таки протягом цих же 10 днів (абзац другий ч. 3 ст. 25 Закону № 1952**).
З одного боку, логічне обмеження. Створено його для того, щоб власник не зловживав цим правом. Наприклад, не перешкоджав таким чином роботі «машини правосуддя». З іншого ж боку, парламентарі не врахували, що за 10 днів отримати судове рішення про заборону проведення реєстраційних дій, та ще й таке, що набуло законної сили, просто нереально.
Припускаємо, що «пацієнт швидше мертвий, ніж живий». Правило це якщо і працюватиме, то у викривленому вигляді. І навряд чи принесе комусь користь.
Ще одна маленька революція —
повідомлення власника про будь-які реєстраційні дії щодо його майна
«Яким чином це відбуватиметься?» — запитаєте ви. Тут усе складно. Порядок, затверджений постановою КМУ від 25.12.2015 р. № 1127 (із змінами, унесеними нещодавно постановою від 09.11.2016 р. № 809), передбачає повідомлення власника за допомогою програмних засобів Реєстру. І лише у випадку, коли власник надав свою адресу електронної пошти. При цьому така функція у Реєстрі наразі не реалізована. Що робитимуть «нерухомі» держреєстратори — незрозуміло. Адже їх обов’язок повідомити ніхто не скасовує…
Разом з тим залишається чинним розпорядження КМУ від 26.10.2016 р. № 789-р. У ньому йдеться про пілотний проект, суть якого — інформувати власника про реєстраційні дії з використанням телекомунікаційних мереж. Припускаємо, що мали на увазі СМС-повідомлення та/або електронну пошту. Як запевняють офіційні сайти КМУ та Мін’юсту, для цього необхідно в Кабінеті електронних сервісів після реєстрації зазначити майно, яке ви хотіли б контролювати та отримувати щодо нього повідомлення. Здавалося б, заходь і користуйся! Аж ні! В особистому кабінеті такою послугою й «не пахне»…
Утім, для нашого законодавства така ситуація — звичайна практика. ☹ Хоча ідея дуже навіть хороша та прогресивна. Можливо, з часом удасться її впровадити як належить. Тим паче, що початок уже покладено у вигляді хоча б часткового правового регулювання.
Спробували спростити життя заявникам, трохи автоматизувавши процеси, і додали декілька можливостей для реєстраторів. Ідеться про внутрішній обмін офіційними документами між Держреєстром речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі — Держреєстр речових прав) і деякими іншими офіційними реєстрами. Наприклад, між Держреєстром речових прав та Єдиним держреєстром судових рішень. Суди таким чином обмінюватимуться з реєстраторами документами свого авторства. На їх підставі проводитимуться необхідні реєстраційні дії без безпосередньої участі заявника.
І тут з’являється чергове «але». Річ у тім, що Закон № 1666 містить перехідні положення, згідно з якими доки не запрацює взаємодія між реєстрами, усе залишається по-старому. Причому, коли це станеться — невідомо, оскільки законодавець передбачливо не прописав жодних строків для його запровадження. Та сама ситуація і з Єдиним реєстром документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів (пп. 1 і 2 п. 2 розд. ІІ «Прикінцеві та перехідні положення» Закону № 1666).
Норми про адмінзбір теж зазнали зміни. Тепер, якщо ви хочете провести реєстраційну дію у прискорені строки, то незалежно від того, звільняєтеся ви від сплати збору чи ні, сплатити зобов’язані.
Також додали додаткову умову для звільнення від адмінзбору. Звучить вона так:
«Адміністративний збір не справляється за внесення до записів Державного реєстру прав змін, пов’язаних із приведенням у відповідність із законами України у строк, визначений цими законами»
Незрозуміло, про яку відповідність тут ідеться і як тлумачитимуть норму реєстратори. Припускаємо, що це пов’язано зі зміною назв вулиць та інших топонімічних назв у зв’язку з процесом декомунізації. Можливо, законодавець незабаром зобов’яже все населення привести свої документи у відповідність до «декомунізуючої» нормативки, установивши якісь конкретні строки. Або ж нам готують чергові нововведення. Утім, поживемо — побачимо.
Далі поговоримо про підстави для відмови від проведення реєстраційної дії з причини наявності обтяження в Держреєстрі речових прав. Тут додали додаткові умови для незастосування цього правила. Так, наприклад, ви можете зареєструвати право власності на нерухомість навіть за наявності обтяження на його відчуження, якщо звертаєтеся на підставі свідоцтва про право на спадщину.
Реєстрація ФОП, юросіб тощо
Пам’ятаєте, як було зовсім нещодавно? Ви могли прийти до будь-якого реєстратора та подати документи за ФОП та/або юрособою незалежно від того, де він зареєстрований. Називалося це «принцип екстериторіальності». Так-от, «лафа» закінчилася. ☹ Тепер принцип, про який ми говоримо, виглядає інакше. Суб’єкти господарювання (його представники) мають право звернутися з документами в паперовому вигляді до будь-якого реєстратора, але тільки в межах тієї області, АРК, мм. Києва та Севастополя, де вони зареєстровані.
Хто дружить з Інтернетом і зміг розкусити принцип роботи онлайн-подання документів, з цими обмеженнями не зіткнеться. Хоча, для того, щоб подати їх за допомогою Всесвітньої павутини, потрібно влаштовувати «шаманські танці з бубном».
Вимоги до оформлення документів, що подаються для держреєстрації змін до статутних документів та/або ЄДР, стали серйознішими. Протоколи тепер мають бути прошиті, сторінки пронумеровані, а підписи учасників/уповноважених осіб/голови та секретаря зборів на них — нотаріально засвідчені.
Звичайно, держоргани, органи місцевого самоврядування звільнені від такої повинності. Також це правило не поширюється на зміни до даних про юрособу на підставі розпорядчого акта держоргану/органу місцевого самоврядування.
З благодійними та громадськими організаціями цікавіше. Вимоги, про які ми з вами говоримо, застосовуються тільки тоді, коли це буде прямо передбачено у їх статуті.
Статутні документи. Тепер їх можуть підписувати як учасники товариства/представники, так і тільки голова + секретар загальних зборів (якщо рішення про зміну прийняли саме збори або йдеться не про створення юрособи, у тому числі шляхом реорганізації).
Підписи на статутних документах обов’язково мають бути засвідчені нотаріально
Як і очікувалося, держоргани та органи місцевого самоврядування таких вимог дотримувати не повинні. А благодійні та громадські організації здійснюють цю операцію, якщо вона прямо передбачена їх статутними документами. Те саме стосується створення юрособи у процесі виділу/поділу «попередника» або злиття/приєднання/перетворення. Причому при виділі/поділі реєстратору можна надати або передавальний акт, або розподільчий баланс.
До речі, при складанні статуту зверніть увагу, що тепер статутні документи обов’язково повинні містити порядок їх підписання (ч. 2 ст. 4 Закону України «Про господарські товариства» від 19.09.91 р. № 1576-XII).
Варто також звернути увагу і на те, що підпис на заяві про вихід зі складу засновників (учасників) товариства обов’язково засвідчується нотаріально.
Також цікаве наступне нововведення. Якщо зміни до статутних документів впливають на систему оподаткування, юрособа може подати заяву про перехід на спрощенку, заяву про добровільну реєстрацію платником ПДВ та/або заяву про включення до Реєстру неприбутківців. Щоправда, незрозуміло, що це за зміни, які можуть мати такі наслідки. Спостерігатимемо за тим, як реєстратори застосують цю норму. Можливо, і податківці дадуть якісь коментарі з цього приводу. Час покаже.
Наші шановні обранці і тут не обминули питання адмінзбору. Внесли аналогічні норми з приводу звільнення від нього при держреєстрації змін до відомостей про юрособу або ФОП, у тому числі змін до установчих документів, пов’язаних з приведенням їх у відповідність до законів України. Унести вони внесли, а проблема залишилася та сама. Ми її обговорили вище. Як-то кажуть, усе в найкращих традиціях українського законодавства. ☺
Для особливо недовірливих же та прив’язаних до паперових документів читачів є привід для радості. Тепер на вимогу заявника за результатами реєстраційної дії реєстратор може видати виписку з ЄДР зі своїм підписом та печаткою. Як у старі добрі часи.☺ Необхідні графи вже внесено до відповідних реєстраційних заяв***.
*** Див. наказ Мін’юсту від 06.01.2016 р. № 15/5.
Власне кажучи, зміни прогресивні, цікаві, десь жорсткі, але недопрацьовані у плані реалізації деяких механізмів. Звичайно, на це потрібний час. І зовсім не тижні і навіть не місяці. Сподіваємося, що після прийняття різноманітних змін в авральному режимі шановні обранці переглянуть деякі з них та відкоригують механізми їх реалізації. А ми триматимемо вас у курсі.
висновки
- З’явилася можливість самому власнику нерухомості заборонити проводити реєстраційні дії, але строк дії такої заборони обмежений 10 днями.
- Реєстратор речових прав на нерухоме майно зобов’язаний інформувати власника про реєстраційні дії щодо його майна.
- Підписи на статутах, протоколах, передавальних актах та розподільчих балансах мають бути засвідчені нотаріально, крім випадків, передбачених законодавством.
