вывод документа
Если по окончании действия договора аренды улучшения, осуществленные арендатором, не передаются арендодателю, а продолжают использоваться арендатором в рамках перезаключенного нового договора аренды, то в таком случае не возникает оснований для начисления арендатором налоговых обязательств по НДС
Письмо наверняка заинтересует и арендодателей, и арендаторов. Рассматривается ситуация, когда арендатор улучшал объект аренды (помещение), истекает срок аренды (длившейся 2 года 11 месяцев), а дальше отношения аренды продлеваются и с арендатором перезаключают новый арендный договор.
Контролеры в своем разъяснении исходят из того, что по окончании аренды помещение передается актом приемки-передачи, по которому улучшения арендодателю не передаются. А раз не происходит передачи улучшений (нет передачи = нет поставки), то нет оснований для начисления арендатором налоговых обязательств по НДС.
Заметьте: в данном случае с арендатором заключают именно новый договор (а не продлевают прежний допсоглашением). Под новый договор действительно нужен новый акт приемки-передачи. Правда, из письма не ясно, какие улучшения проводились арендатором: отделимые или неотделимые.
Ввиду этого согласиться с контролерами можем лишь в том случае, если улучшения отделимы от объекта (к примеру, арендатор оснастил помещение съемной системой видеонаблюдения). Тогда такие улучшения арендатор может не передавать (согласно ч. 2 ст. 778 ГКУ если улучшения могут быть отделены, то арендатор имеет право на их изъятие). И НДС-последствия (как отмечается в письме) действительно «не светят».
Иначе если улучшения неотделимы, вернуть арендодателю получится уже улучшенное помещение. Ведь передать его без улучшений невозможно. А в этом случае никак не отвертеться от поставки и НДС (и от налоговоприбыльных последствий тоже). Поэтому при неотделимых улучшениях к выводам письма стоит относиться с осторожностью (они спасут от НДС только получателя этой ИНК).
Впрочем, чтобы не замаячил НДС, продление аренды лучше оформлять иначе: допсоглашением к прежнему договору (а не новым договором). Тогда нового акта приемки-передачи не потребуется, и арендатор будет продолжать пользоваться арендованным улучшенным помещением, не опасаясь НДС.
По всей видимости, стороны решили заключать именно новый отдельный договор, боясь нотариально-регистрационных формальностей. Ведь договор аренды здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), заключенный на 3 года и более, подлежит обязательному нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 793 ГКУ) и требует госрегистрации права пользования недвижимым имуществом (ст. 794 ГКУ). Поэтому чаще всего на практике сдают недвижимость в аренду сроком на 2 года 11 месяцев, а дальше аренду продлевают на такой же срок.
Однако не волнуйтесь: продлевать аренду можно и допсоглашением (новый договор не обязателен). Нотариального удостоверения и госрегистрации права пользования это не потребует! То есть продление аренды (до 3 лет), даже если общий срок пользования арендованным помещением будет превышать 3 года, не может быть основанием для признания такого договора ничтожным в связи с отсутствием его нотариального удостоверения и госрегистрации права пользования (п. 2.9 постановления пленума ВХСУ от 29.05.2013 г. № 12). Поэтому, подписывая допсоглашение, переживать насчет нотариального удостоверения договора аренды и госрегистрации права пользования не нужно.
