Продажа недвижимости: когда начислять НДС?

Солошенко Людмила, налоговый эксперт
Налоги & бухучет Сентябрь, 2019/№ 74
В избранном В избранное
Печать
Предприятие продает объект недвижимости (здание). Сперва оформили переход права собственности (зарегистрировали договор купли-продажи у нотариуса). Передача здания и акт приема-передачи будут оформлены позже, покупатель рассчитается со временем. Когда начислять налоговые обязательства (НО) по НДС: по переходу права собственности или по акту приема-передачи?

Регистрация права собственности

Вопрос возник из-за того, что право собственности на недвижимость подлежит госрегистрации (ст. 182 ГКУ). Госрегистрация права собственности осуществляется нотариусом на основании заключенного договора купли-продажи недвижимости путем внесения сведений в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (ч. 5 ст. 3, ч. 1 ст. 27 Закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV). И именно со дня такой госрегистрации и нотариального удостоверения договора передается право собственности от продавца к покупателю на недвижимый объект, если другой оговорки на этот счет не содержит договор (ст. 334 ГКУ).

Однако важен ли момент перехода права собственности для НДС-учета?

Влияет ли право собственности на НО?

Для большинства операций НО возникают по первому событию (п. 187.1 НКУ). То есть на дату:

— получения оплаты за товары/услуги, подлежащие поставке, или

отгрузки товаров/оказания услуг. Заметьте, что

о переходе права собственности в п. 187.1 НКУ ничего не говорится

Поэтому момент перехода права собственности не должен влиять на дату начисления НО. На это в свое время обращалось внимание еще в письме ГНСУ от 31.12.2012 г. № 8323/0/61-12/15-3115. И применительно к товарам пояснялось, что употребляемый в п. 187.1 НКУ термин «отгрузка товаров» нужно понимать не как факт возникновения права собственности на товар, а как начало процесса физического перемещения товара от места его постоянного нахождения (хранения) у поставщика (в частности, дату передачи товара организации, осуществляющей доставку этого товара каким-либо способом, — перевозку, пересылку и пр.).

Ну а недавно аналогичный вывод (о невлиянии даты перехода права собственности на дату возникновения НО) по товарам прозвучал в письме ГФСУ от 26.04.2019 г. № 1874/6/99-99-15-03-02-15/ІПК. Вдобавок в нем подчеркивалось, что перенос даты возникновения НО на основании условий договора на иной срок, чем определенный НКУ, не отвечает нормам НКУ.

Таким образом, при продаже товаров дата начисления НО не привязана к моменту перехода права собственности.

Правда, такой понятной и правильной позиции налоговики придерживаются в отношении отгрузки товаров. Посмотрим, можно ли ее перенести и на недвижимость? То есть можно ли началом физического перемещения для «нетранспортабельной» недвижимости считать именно акт приема-передачи, а не факт заключения договора и регистрации права собственности? Рассмотрим варианты.

Если первое событие — передача (акт)

Право собственности → акт → оплата. Допустим, первым делом передали право собственности. В таком случае, на наш взгляд, смена собственника никаких НДС-последствий за собой не должна повлечь. Ведь для НДС-учета передача права собственности не названа событием. А стало быть, НО по НДС нужно начислить по первому событию — передаче здания, на дату акта приема-передачи.

Однако налоговики придерживаются иного мнения и считают, что при продаже недвижимости НО возникают на дату события, произошедшего ранее: или на дату составления документа, удостоверяющего факт перехода права собственности на недвижимость, или на дату зачисления средств от покупателя (БЗ 101.06). То есть

при постоплате налоговики высказываются за начисление НО уже на дату перехода права собственности на недвижимость

Причем поддерживают фискалов и суды. Правда, рассматривая подобный спор (когда налоговики стояли на начислении НО в периоде оформления права собственности, а не в периоде передачи помещения), суды первой-второй инстанций, с одной стороны, сочли дату госрегистрации права собственности на недвижимость первым событием для начисления НО. Однако вместе с тем, с другой стороны, отклонили требования налоговиков о доначислении НО по этому событию, поскольку НО уже были задекларированы плательщиком в периоде передачи помещения, что привело бы к повторному обложению операции налогом, и в конечном счете сочли НУР налоговиков противоправным (постановление Шестого апелляционного админсуда от 06.03.2019 г. по делу № 2540/3036/18 // reyestr.court.gov.ua/Review/80315555). Поэтому представляет интерес, какой вердикт вынесет Верховный Суд, которому дальше направлен спор на рассмотрение.

Хотя все-таки должны заметить, что для операций с недвижимостью особой даты НО (скажем, с привязкой к госрегистрации права собственности) НКУ не установлено. А значит, операции должны подчиняться общему правилу первого события. И то, что по недвижимости в силу требований законодательства право собственности (в отличии от остальных товаров) подлежит госрегистрации, в сущности не должно влиять и как-то смещать-переносить дату начисления НО. Однако, видимо, вряд ли этот подход поддержит суд.

Впрочем, ввиду позиции фискалов, при постоплате момент перехода права собственности в договоре можно привязать к дате составления акта приема- передачи. Тогда и составление акта, и передача права собственности осуществятся одним и тем же днем.

Акт → оплата → право собственности. Стороны могут определить момент перехода права собственности на недвижимость в договоре (ч. 1 ст. 334 ГКУ). К примеру, после полного расчета за нее. Тогда если недвижимость сперва передается покупателю (т. е. вначале — передача, а потом — оплата), налоговики, что примечательно, ориентируются на первое событие — фактическую передачу и высказываются за начисление НО на дату акта приема-передачи (письмо ГФСУ от 06.05.2019 г. № 1968/6/99-99-15-03-02-15/ІПК).

Если первое событие — предоплата

Если предоплата за недвижимость — первое событие (а оформление права собственности и акта приема-передачи состоится позже, т. е. цепочка событий: предоплата → право собственности → акт), вопроса не возникнет. Так как по первому событию (предоплате) возникнут НО по НДС, в подтверждение которых необходимо зарегистрировать НН.

Однако если ход событий представить несколько иным, допустим, сперва передается право собственности, а потом — оплата (т. е. цепочка: право собственности → оплата → акт), то, учитывая позицию фискалов, НО нужно начислить на дату перехода права собственности.

Вот и выходит, что, по версии фискалов, при продаже недвижимости нужно принимать в расчет все три (!) события: переход права собственности, передачу и оплату — по первому из них контролеры и желают видеть НДС!

выводы

  • При отгрузке товаров (первое событие) НО возникают на дату начала процесса физического перемещения товаров и не зависят от момента перехода права собственности.
  • По мнению налоговиков, если при продаже недвижимости переход права собственности предшествует оплате/передаче недвижимости, то на дату перехода права собственности на недвижимость нужно начислить НО по НДС.
Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить
Скачайте наше мобильное приложение iFactor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.
Закрити
icon-block
Заважає реклама?
Ви маєте можливість її відключити!
Бажаєте побачити, як сайт буде виглядати без реклами?
Вимкнути на 10 секунд