Арендодатель-предприниматель, или Арендуем недвижимость у ФЛП

Нет, контролировать соблюдение арендодателем-единщиком ограничений, установленных НКУ, арендатор не должен. Единственное, в чем необходимо удостовериться, — это то, что ваш арендодатель действительно является предпринимателем на едином налоге (ЕН). А это можно сделать, просто проверив данные относительно контрагента в Реестре плательщиков ЕН на дату сделки. Но давайте сначала вспомним, какие именно арендные ограничения установлены НКУ для единщиков.

Арендные ограничения для единщиков. Предоставлять имущество в аренду имеют право только единщики на второй или на третьей группе ЕН. Для первогруппников арендные операции под запретом. Причем

Предоставлять имущество в аренду общесистемщикам (как предприятиям, так и предпринимателям) второгруппники не имеют права. Посреднические услуги по аренде недвижимого имущества для единщиков на второй группе тоже запрещены (п.п. 2 п. 291.4 НКУ).

У третьегруппников таких ограничений нет. Они могут предоставлять имущество в аренду кому угодно, а также быть посредниками в арендных операциях.

Но это еще не все. И второгруппники, и третьегруппники не имеют права предоставлять в аренду (п.п. 291.5.3 НКУ):

— земельные участки, общая площадь которых превышает 0,2 га;

— жилые помещения и/или их части, общая площадь которых превышает 100 кв. м;

— нежилые помещения (сооружения, здания) и/или их части общей площадью более 300 кв. м.

О всех тонкостях этих ограничений вы можете прочитать в «Налоги & бухучет», 2020, № 16, с. 2.

Ну и конечно,

Второгруппник, сдавший недвижимость в аренду общесистемщику или оказавший посреднические услуги по аренде, должен уплатить с дохода от таких операций ЕН по повышенной ставке (в размере 15 % суммы дохода) (п.п. 5 п. 293.4 НКУ) и перейти на общую систему налогообложения с первого числа месяца, следующего за налоговым (отчетным) кварталом, в котором осуществлена такая операция (п.п. 9 п.п. 298.2.3 НКУ).

В случае нарушения ограничений по площади (из п.п. 291.5.3 НКУ) или осуществления арендных операций без наличия соответствующего КВЭДа в реестре плательщиков ЕН, предприниматели обязаны покинуть упрощенку с первого числа месяца, следующего за отчетным (налоговым) периодом, в котором было допущено соответствующее нарушение (п.п. 5, 7 п.п. 298.2.3 НКУ). Ставка налога с таких запрещенных доходов — 15 % (правда, доход от незарегистрированного вида деятельности по повышенной ставке облагается только у второгруппника) (п.п. 2, 4 п. 293.4 НКУ).

Нужно ли контролировать ФЛП? Как видите, НКУ в отношении арендных операций устанавливает для единщиков-арендодателей определенные ограничения и предусматривает ответственность за их нарушение. А что арендатор? Должен ли он контролировать соблюдение установленных ограничений ФЛП-арендодателем?

Нет, контролировать соблюдение арендодателем-единщиком ограничений, установленных НКУ, арендатор не должен.

Ну и договор, естественно, должен быть заключен именно с предпринимателем (а не просто с физлицом). Это даст арендатору основание не удерживать с выплаченного такому ФЛП дохода НДФЛ и ВС (п.п. 165.1.36, п.п. 2 п. 297.1 НКУ).

Исключение: ФЛП с оккупированной территории. С дохода такого предпринимателя удержать НДФЛ и ВС придется в любом случае (п.п. 38.9 подразд. 10 разд. ХХ НКУ).

Как убедиться в единоналожно-предпринимательском статусе своего контрагента?

На наш взгляд, достаточно просто проверить данные по контрагенту в Реестре плательщиков ЕН на дату сделки (+ можно сделать скриншот экрана с соответствующей информацией). Ведь в НКУ нет прямой нормы, которая бы обязывала субъектов хозяйствования при взаимодействии с предпринимателями-единщиками запасаться какими бы то ни было документами, подтверждающими их ЕН-статус.

Правда, налоговики говорят, что при необходимости юрлицам и предпринимателям, имеющим хозяйственные отношения с единщиком, может быть предоставлена копия Извлечения из Реестра плательщиков ЕН (см. БЗ 107.05). Так что при желании этим документом, конечно, можно запастись (затребовать его у предпринимателя или получить сведения самостоятельно).

Но в любом случае арендатору важно удостовериться только в предпринимательско-единоналожном статусе своего контрагента. Контролировать наличие у ФЛП зарегистрированного арендного вида деятельности и/или соблюдение им прочих единоналожных ограничений арендатор не обязан.

Соответствие зарегистрированных видов деятельности важно только для ЕСВ-целей. Но говорить о ЕСВ в рамках арендных взаимоотношений не приходится. На арендный доход ЕСВ не начисляется. Поскольку аренда в понимании ГКУ не является ни работой, ни услугой (см. БЗ 201.03).

Заполняем 1ДФ. Строго говоря, предприятие (или ФЛП), выплачивающее арендный (как и любой другой) доход физлицу-предпринимателю, не является его налоговым агентом. Ведь согласно п.п. 14.1.180 НКУ налоговый агент по НДФЛ — это субъект хозяйствования, который обязан начислять, удерживать и уплачивать в бюджет НДФЛ от имени и за счет физлица с доходов, выплачиваемых такому физлицу, вести налоговый учет, подавать налоговую отчетность и нести ответственность за нарушение норм НКУ. В ситуации с ФЛП у предприятия как раз нет НДФЛ-обязанностей, перечисленных выше.

Вместе с тем для отражения выплат предпринимателям в форме № 1ДФ предусмотрен отдельный признак дохода «157». Учитывая это, налоговики традиционно настаивают на необходимости включения в форму № 1ДФ предпринимательских доходов. При этом невключение в форму № 1ДФ выплат предпринимателям может быть расценено налоговиками как ее предоставление не в полном объеме, то есть без всех необходимых сведений. Такое нарушение является одним из оснований для применения штрафных санкций по п. 119.1 НКУ.

Не хотите спорить с налоговиками? Тогда отражайте арендный доход ФЛП в Налоговом расчете по форме № 1ДФ с признаком «157». При этом не нужно вникать в подробности того, за какую деятельность вы рассчитались. Зарегистрирован этот вид деятельности у предпринимателя или нет, все равно признак дохода один и тот же — «157».

Ольга Ольховик, налоговый эксперт