Основная льгота, которая предоставляется всем физлицам — собственникам жилой недвижимости, заключается в уменьшении общей площади всех объектов такой недвижимости независимо от их количества: а) на 60 кв. м — для квартиры/квартир; б) на 120 кв. м — для жилого дома/домов; в) на 180 кв. м — для разных типов объектов жилой недвижимости (в случае одновременного пребывания в собственности физлица квартиры/квартир и жилого дома/домов). Такое уменьшение предоставляется один раз за каждый год (п.п. 266.4.1 НКУ).
Кроме того, дополнительные льготы по уплате налога на недвижимость могут устанавливать местные органы власти исходя из имущественного состояния и уровня доходов физических лиц (п.п. 266.4.2 НКУ).
В то же время указанные льготы не применяются, в частности, к объектам недвижимости, которые используются их собственниками с целью получения доходов (сдаются в аренду, лизинг, ссуду, используются в предпринимательской деятельности). Это ограничение на льготы установлено п.п. 266.4.3 НКУ.
А как быть в том случае, когда в квартире* завелся ☺ ФЛП, но фактически в ней не работает?
* Здесь и дальше под квартирой будем понимать любой объект жилой недвижимости из тех, которые перечислены в п.п. 14.1.129 НКУ.
1. Если ФЛП — собственник квартиры. Эту ситуацию разъясняет первая из двух консультаций, которые мы сегодня будем комментировать.
Вывод документа
Если ФЛП фактически не осуществляет предпринимательскую деятельность в собственной квартире, которая является местом его регистрации как субъекта хозяйствования, к такому объекту жилой недвижимости льгота применяется
Собственно, к аналогичному заключению можно было прийти из предыдущей консультации, которая с 18.08.2023 переведена в недействительные «в связи с размещением унифицированной редакции ответа».
Вместе с тем ответов на вопросы, как подтвердить тот факт, что предпринимательскую деятельность в своей квартире ФЛП не ведет, и следует ли вообще что-то подтверждать, чтобы фискалы начислили налог с применением льготы, новая унифицированная консультация все равно не дает.
В ней есть лишь упоминание о п. 63.3 НКУ, который обязывает налогоплательщиков становиться на учет по месту жительства лица (основное место учета), а также по месту расположения (регистрации) движимого и недвижимого имущества, объектов налогообложения или объектов, которые связаны с налогообложением или через которые осуществляется деятельность (неосновное место учета).
Поэтому имеем надежду, что ФЛП, который подал ф. № 20-ОПП о наличии у него по другому адресу офиса, кафе, стоматологического кабинета, производственного цеха и т. п., получит свою льготу автоматически, на основании данных информационных систем ГНСУ. При этом в более трудном положении окажутся те ФЛП, которые ведут деятельность в сфере услуг. Потому что предоставлять их они могут исключительно на территории заказчика, однако подтвердить, что при этом их квартира не вовлечена в предпринимательскую деятельность, им будет нечем.
Обратите внимание! В комментируемой консультации налоговики специально уточнили, что общая площадь квартиры, к которой применяется льгота, учитывается при исчислении (расчет суммарной общей площади, определения удельного веса) базы налогообложения объектов жилой недвижимости.
Покажем на примере, что они хотели этим сказать.
Пример. Физическое лицо в 2022 году* имело в собственности:
— квартиру площадью 90 кв. м во Львове. Ставка налога (условно!) — 0,4 % минзарплаты за 1 кв. м, то есть 26 грн (6500 х 0,4 %);
— квартиру площадью 60 кв. м в Тернополе, по адресу которой физлицо — собственник квартиры зарегистрировано как ФЛП. Хозяйственную деятельность в такой квартире ФЛП не ведет, поскольку для этого арендует помещение ресторана, о чем подал в ГНИ ф. № 20-ОПП. Ставка налога (условно!) — 1,2 % минзарплаты за 1 кв. м, то есть 78 грн (6500 х 1,2 %).
* В текущем году физлица уплачивают налог на недвижимость за предыдущий 2022 год (п.п. 266.7.2 НКУ). Именно поэтому для расчета ставки налога в примере применен размер минзарплаты, установленной законом на 01.01.2022, а именно 6500 грн.
Так вот, налоговики отмечают, что просто выбросить из расчета квартиру в Тернополе, площадь которой как раз и составляет льготные 60 кв. м, нельзя! Согласно п.п. 266.7.1 НКУ налог на недвижимость в этом случае следует рассчитывать так.
Общая площадь недвижимого имущества в собственности физлица составляет 150 кв. м (90 + 60).
Зато налогооблагаемая площадь равна 90 кв. м (150 - 60).
Удельный вес площади:
— квартиры во Львове (90 кв. м / 150 кв. м) — 0,6;
— квартиры в Тернополе (60 кв. м / 150 кв. м) — 0,4.
Следовательно сумма налога на недвижимость за 2022 год за:
— квартиру во Львове: (90 кв. м х 26 грн/кв. м х 0,6) = 1404 грн;
— квартиру в Тернополе: (90 кв. м х 78 грн/кв. м х 0,4) = 2808 грн.
То есть общая сумма налога, который придется уплатить собственнику обеих квартир за 2022 год, составляет 4212 грн (1404 + 2808). А если бы ошибочно взяли в расчет только львовскую квартиру, считая, что тернопольская полностью попадает под льготу, налог составлял бы всего 2340 грн (90 кв. м х 26 грн/кв. м). Хотя налоговики, как и продавцы на базаре, ошибаются только в свою пользу. ☺
2. Если ФЛП квартирует в чужом жилище. То есть собственником квартиры является другое лицо, скажем, теща, ☺ а зять, который зарегистрировал ФЛП по ее адресу, просто прописан в этой квартире. Будет ли иметь теща льготу на 60 кв. м? И как будет зависеть ответ на этот вопрос от того, использует ли зять тещину недвижимость в своей предпринимательской деятельности?
Эту ситуацию разъясняет другая консультация. Причем стоит заметить, что ответов на такие вопросы в БЗ раньше не было.
Вывод документа
Поскольку плательщиком налога на недвижимое имущество, отличающееся от земельного участка, является собственник квартиры, то такой собственник имеет право на льготу по уплате налога
Как видим, деятельность ФЛП-зятя никоим образом не препятствует теще претендовать на законную льготу в размере 60 кв. м. Налоговики объясняют: п.п. 266.4.3 лишает льготы собственника жилой недвижимости, если именно он, а не другое лицо, использует такую недвижимость с целью получения доходов, в частности, в предпринимательской деятельности.
Поэтому единственное, что может помешать теще получить свою льготу, — это дополнительный запрет, прописанный в том же п.п. 266.4.3: никакие льготы (ни общегосударственные, ни местные) не распространяются на объекты недвижимости, площадь которых превышает пятикратный размер льготируемой площади. Для квартиры, например, — превышает 300 кв. м.
