По мнению налоговиков, право на льготу в отношении квартиры, где зарегистрировано предприятие, ее собственник теряет сразу после регистрации. И предотвратить это можно, только перерегистрировав предприятие по другому адресу в помещении, которое не является жилым. Нам, в свою очередь, остается только согласиться с таким подходом. Объясним почему.
О какой льготе идет речь. Правила исчисления налога на недвижимость урегулированы ст. 266 НКУ. В частности, порядку предоставления льгот посвящен п.п. 266.4.1 НКУ. В вопросе читателя речь идет о льготе, которая предоставляется всем физлицам — собственникам жилой недвижимости. Она заключается в уменьшении общей площади всех объектов такой недвижимости независимо от их количества:
а) на 60 кв. м — для квартиры/квартир;
б) на 120 кв. м — для жилого дома/домов;
в) на 180 кв. м — для разных типов объектов жилой недвижимости (в случае одновременного пребывания в собственности физлица квартиры/квартир и жилого дома/домов).
Такое уменьшение предоставляется один раз за каждый год (п.п. 266.4.1 НКУ). В то же время
указанная льгота не применяется, в частности, к объектам недвижимости, которые используются их собственниками с целью получения доходов (сдаются в аренду, лизинг, ссуду, используются в предпринимательской деятельности)
Это ограничение установлено п.п. 266.4.3 НКУ.
Почему теряется льгота. Факт регистрации предприятия в квартире налоговики расценивают как ее использование в предпринимательской деятельности (см. БЗ 106.05). Для обоснования такого вывода они опираются на ст. 93 ГКУ, по которой местонахождением юридического лица является фактическое место ведения деятельности или расположения офиса, из которого проводится ежедневное (!) управление деятельностью юрлица (преимущественно находится руководство) и осуществление управления и учета.
Следовательно,
физическое лицо — учредитель юридического лица не может применить льготу по уплате налога на недвижимое имущество к объекту жилой недвижимости, по адресу которого зарегистрировано такое юрлицо
Собственно говоря, здесь трудно что-то отрицать. Ведь в понятие «местонахождение юрлица» априори заложено, что по этому адресу осуществляется деятельность или управление этой деятельностью. И директор, регистрируя предприятие в своей квартире, добровольно с этим соглашается. Поэтому заодно должен согласиться и с наличием оснований для лишения его льготы по налогу на недвижимость в отношении этой квартиры.
Если же предприятие зарегистрировано в квартире сугубо номинально, а фактически деятельность ведется из другого места (собственного или арендованного), тогда именно оно должно стать местонахождением этого предприятия, о чем следует внести соответствующие изменения в ЕГР. Сразу после этого использование квартиры директора в предпринимательской деятельности прекратится, и он опять приобретет право на льготу. Сроки для внесения таких изменений в ЕГР не установлены, однако директор сам должен быть в этом заинтересован.
Как на практике лишают льготы. О том, что предприятие зарегистрировано в квартире, налоговики будут знать уже на этапе госрегистрации предприятия. Ведь местонахождение юрлица, ведомости о котором содержатся в ЕГР (в нашем случае — адрес квартиры директора), в то же время является налоговым адресом такого юрлица (см. п. 45.2 НКУ), по которому его берут на учет в налоговой. Поэтому
сразу после того как налоговики получат соответствующую информацию из ЕГР, они будут иметь основания для лишения льготы собственника квартиры. Подача или неподача ф. № 20-ОПП о такой квартире играет второстепенную роль
Как и то, какой тип налогообложения будет указан в ф. № 20-ОПП — «682» (квартира), «685» (жилой дом), «293» (коттедж), как советуют налоговики (см. БЗ 116.11), или «38» (агентство), «42» (администрация), «55» (архив), «198» (благотворительный фонд), «240» (кабинет), «378» (офис), «468» (склад) и т. п., как советуем мы (см. статью «Подаем ф. № 20-ОПП на квартиру директора/учредителя» // «Налоги & бухучет», 2024, № 63).
Почему мы так считаем? Объясним от противного. Как известно, ФЛП тоже имеют определенные проблемы с применением льготы в отношении жилой недвижимости, которая является их местонахождением (см. статью «Если ФЛП ведет бизнес дома» // «Налоги & бухучет», 2024, № 63). Однако налоговики признают (БЗ 116.11), что подавать ф. № 20-ОПП о своем местожительстве ФЛП должны, только если оно является местом, где осуществляется предпринимательская деятельность, или оно связано с осуществлением предпринимательской деятельности. В таком случае это будет означать также потерю льготы по налогу на недвижимость.
Если же у ФЛП есть другое место, где осуществляется предпринимательская деятельность (офис, склад, магазин и т. п.), тогда именно о нем, а не о собственном жилье следует проинформировать налоговиков как об объекте налогообложения. Это, в свою очередь, позволит сохранить льготу для ФЛП по тому жилищу, в котором он зарегистрирован (БЗ 106.05).
В отношении юрлица, как мы выяснили выше, такая вариативность не предусмотрена. Поскольку, повторим еще раз, местонахождение юрлица по определению является местом ведения деятельности, предотвратить потерю льготы по налогу на недвижимость здесь не удастся.
