На думку податківців, право на пільгу щодо квартири, де зареєстроване підприємство, її власник втрачає одразу після реєстрації. І запобігти цьому можна, лише перереєструвавши підприємство за іншою адресою в приміщенні, що не є житловим. Нам, у свою чергу, залишається тільки погодитися з таким підходом. Пояснимо чому.
Про яку пільгу йдеться. Правила обчислення податку на нерухомість урегульовані ст. 266 ПКУ. Зокрема, порядку надання пільг присвячено п.п. 266.4.1 ПКУ. У запитанні читача йдеться про пільгу, що надається всім фізособам — власникам житлової нерухомості. Вона полягає у зменшенні загальної площі всіх об’єктів такої нерухомості незалежно від їх кількості:
а) на 60 кв. м — для квартири / квартир;
б) на 120 кв. м — для житлового будинку / будинків;
в) на 180 кв. м — для різних типів об’єктів житлової нерухомості (у разі одночасного перебування у власності фізособи квартири / квартир та житлового будинку / будинків).
Таке зменшення надається один раз за кожен рік (п.п. 266.4.1 ПКУ). Водночас
зазначена пільга не застосовується, зокрема, до об’єктів нерухомості, що використовуються їх власниками з метою одержання доходів (здаються в оренду, лізинг, позичку, використовуються в підприємницькій діяльності)
Це обмеження встановлено п.п. 266.4.3 ПКУ.
Чому втрачається пільга. Факт реєстрації підприємства в квартирі податківці розцінюють як її використання в підприємницькій діяльності (див. БЗ 106.05). Для обґрунтування такого висновку вони спираються на ст. 93 ЦКУ, за якою місцезнаходженням юридичної особи є фактичне місце ведення діяльності чи розташування офісу, з якого проводиться щоденне (!) керування діяльністю юрособи (переважно знаходиться керівництво) та здійснення управління та обліку.
Отже,
фізична особа — засновник юридичної особи не може застосувати пільгу зі сплати податку на нерухоме майно до об’єкта житлової нерухомості, за адресою якого зареєстрована така юрособа
Власне кажучи, тут важко щось заперечити. Адже в поняття «місцезнаходження юрособи» апріорі закладено, що за цією адресою провадиться діяльність або керування цією діяльністю. І директор, реєструючи підприємство у своїй квартирі, добровільно з цим погоджується. Тож заодно має погодитися і з наявністю підстав для позбавлення його пільги з податку на нерухомість щодо цієї квартири.
Якщо ж підприємство зареєстроване в квартирі суто номінально, а фактично діяльність ведеться з іншого місця (власного чи орендованого), тоді саме воно має стати місцезнаходженням цього підприємства, про що слід унести відповідні зміни в ЄДР. Одразу після цього використання квартири директора в підприємницькій діяльності припиниться, і він знову набуде право на пільгу. Строків для внесення таких змін у ЄДР не встановлено, однак директор сам має бути в цьому зацікавлений.
Як на практиці позбавляють пільги. Про те, що підприємство зареєстроване в квартирі, податківці знатимуть уже на етапі держреєстрації підприємства. Адже місцезнаходження юрособи, відомості про яке містяться в ЄДР (у нашому випадку — адреса квартири директора), водночас є податковою адресою такої юрособи (див. п. 45.2 ПКУ), за якою її беруть на облік у податковій. Тож
одразу після того як податківці отримають відповідну інформацію з ЄДР, вони матимуть підстави для позбавлення пільги власника квартири. Подання чи неподання ф. № 20-ОПП щодо такої квартири відіграє другорядну роль
Як і те, який тип оподаткування буде зазначено у ф. № 20-ОПП — «682» (квартира), «685» (житловий будинок, «293» (котедж), як радять податківці (див. БЗ 116.11), чи «38» (агентство), «42» (адміністрація), «55» (архів), «198» (добродійний фонд), «240» (кабінет), «378» (офіс), «468» (склад) тощо, як радимо ми (див. статтю «Подаємо ф. № 20-ОПП на квартиру директора / засновника» // «Податки & бухоблік», 2024, № 63).
Чому ми так вважаємо? Пояснимо від протилежного. Як відомо, ФОП теж мають певні проблеми із застосуванням пільги щодо житлової нерухомості, яка є їх місцезнаходженням (див. статтю «Якщо ФОП веде бізнес удома» // «Податки & бухоблік», 2024, № 63). Однак податківці визнають (БЗ 116.11), що подавати ф. № 20-ОПП про своє місце проживання ФОП має, тільки якщо воно є місцем, де провадиться підприємницька діяльність, або воно пов’язане із здійсненням підприємницької діяльності. У такому разі це означатиме також втрату пільги з податку на нерухомість.
Якщо ж у ФОП є інше місце, де провадиться підприємницька діяльність (офіс, склад, магазин тощо), тоді саме про нього, а не про власне житло слід проінформувати податківців, як про об’єкт оподаткування. Це, у свою чергу, дозволить зберегти пільгу для ФОП щодо того помешкання, в якому він зареєстрований (БЗ 106.05).
Щодо юрособи, як ми з’ясували вище, така варіативність не передбачена. Оскільки, повторимо ще раз, місцезнаходження юрособи за визначенням є місцем ведення діяльності, запобігти втраті пільги з податку на нерухомість тут не вдасться.
