Договор управления имуществом: как учитывать

Ключевые моменты договора управления имуществом

Не будем вдаваться в юридические тонкости договора управления имуществом, а остановимся лишь на тех моментах, которые важны для учета.

В соответствии со ст. 1029 ГКУ по договору управления имуществом одна сторона (установщик управления) передает второй стороне (управителю) на определенный срок имущество в управление, а вторая сторона обязывается за плату осуществлять от своего имени управление этим имуществом в интересах установщика управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Следовательно, сторонами договора управления имуществом являются:

1) установщик управления — собственник имущества (ст. 1032 ГКУ);

2) управитель — лицо, которое осуществляет управление имуществом в интересах собственника имущества или указанного им выгодоприобретателя.

Предметом договора управления имуществом могут быть предприятие как единый имущественный комплекс, недвижимая вещь, ценные бумаги, имущественные права, кроме имущественных прав интеллектуальной собственности, и другое имущество (ч. 1 ст. 1030 ГКУ).

Договор управления имуществом заключается в письменной форме, а если касается управления недвижимым имуществом, то подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Ключевые моменты, которые важны для учета договора управления имуществом:

1) имущество, переданное в управление, должно быть отделено от другого имущества установщика управления и от имущества управителя (ст. 1030 ГКУ). Имущество, переданное в управление, должно учитываться у управителя на отдельном балансе, и по нему ведется отдельный учет. В соответствии со ст. 1034 ГКУ выгоды от имущества, которое передано в управление, принадлежат установщику управления (собственнику имущества).

Следовательно,

2) расчеты, связанные с управлением имуществом,

То есть поступления (доходы) по операциям, которые возникают в процессе управления имуществом, и расходы, связанные с такими операциями, должны осуществляться через отдельный банковский счет (который открывается специально под договор управления имуществом). Банк открывает отдельный текущий счет управителю по договору управления имуществом (п. 44 разд. III Инструкции № 162);

* Инструкция о порядке открытия и закрытия счетов пользователям предоставителями платежных услуг по обслуживанию счетов, утвержденная постановлением Правления НБУ от 29.07.2022 № 162.

3) управитель имеет право на плату, установленную договором, а также на возмещение необходимых расходов, понесенных им в связи с управлением имуществом (ч. 1 ст. 1042 ГКУ). Управитель имуществом, если это предусмотрено законом или заключенным в соответствии с ним договором, имеет право отчислять надлежащие ему денежные суммы непосредственно из доходов от использования имущества, переданного в управление (ч. 2 ст. 1042 ГКУ).

Постановка на учет договора управления имуществом

Договор управления имуществом подлежит постановке на учет в контролирующем органе при условии, что (п. 64.6 НКУ и п. 3.6 разд. II Порядка № 1588*)

* Порядок учета плательщиков налогов и сборов, утвержденный приказом Минфина от 09.12.2011 № 1588.

Например, в управление передано недвижимое имущество, которое планируется сдавать в аренду. Доходы договора управления имуществом — доходы от аренды. Услуги аренды — это НДС-облагаемые операции. Следовательно, операции по договору управления имуществом предусматривают операции поставки, которые облагаются НДС. Соответственно такой договор должен находиться на учете в контролирующем органе.

Если же операции договора управления имуществом не предусматривают НДС-облагаемые операции поставки (например, в управления переданы корпоративные права и единственный доход, который получается от такого управления, — это дивиденды в денежной форме), то в таком случае не нужно такой договор дополнительно ставить на учет в контролирующем органе.

То есть договор управления имуществом подлежит постановке на учет в контролирующем органе, если по договору возникают НДС-облагаемые операции*.

* При этом налоговике будут придерживаться мнения, что обязательной НДС-регистрация для договора управления (управителя) становится лишь в случае превышения объема операций 1 млн грн в течение последних 12 календарных месяцев (категория 101.02 БЗ).

Эти операции должны быть отражены в отдельном НДС-учете. Соответственно договор управления имуществом (в лице управителя) регистрируют как отдельного плательщика НДС и на операции, связанные с использованием полученного в управление имущества, будет составляться отдельная НДС-декларация.

Постановка на учет договора управления имуществом осуществляется путем дополнительной постановки на учет управителя имущества как налогоплательщика — ответственного за удержание и внесение налогов в бюджет во время выполнения договора.

В соответствии с п. 4.7 Порядка № 1588 для постановки на учет договора управления имуществом управитель имущества подает одновременно с регистрационным заявлением плательщика НДС в контролирующий орган по своему основному месту учета следующие документы:

— заявление по ф. № 1-ОПП;

— копию договора управления имуществом (договор управления недвижимым имуществом должен быть нотариально удостоверенным).

* Положение о регистрации плательщиков налога на добавленную стоимость, утвержденное приказом Минфина от 14.11.2014 № 1130.

Учетная особенность

Ключевая особенность договора управления имуществом заключается в том, что управитель имущества должен вести отдельный (отдельный от своей деятельности) учет доходов, расходов, активов и обязательств, которые возникают в процессе управления имуществом. И не имеет права смешивать собственные операции с операциями, которые возникают в процессе управления имуществом.

НДС

Передача имущества в управление. Сама передача имущества в управление — это не облагаемая НДС операция (нет передачи права на распоряжение имуществом как собственнику). Здесь так же, как и при обычной аренде. Следовательно, операция по передаче управителю имущества в управление не облагается НДС.

Операции, которые возникают в процессе управления имуществом. Управитель имущества должен вести отдельный НДС-учет таких операций с отражением их в отдельной НДС-декларации, которая составляется лицом — управителем имущества, которому присвоен 9-значный ИНН.

Что касается самого НДС-учета (порядка возникновения налоговых обязательств / налогового кредита), то здесь все по общим правилам. Единственное, что нужно учесть, — особенности составления налоговой накладной (НН). В НН на операции поставки, которые возникают в процессе управления имуществом («исходящая» НН договору управления имуществом), в графе «Постачальник (продавець)» — указывается наименование управителя имущества, а в графах «Індивідуальний податковий номер» и «Податковий номер» — указывается присвоенный 9-значный налоговый номер. Аналогично и в обратной ситуации — во «входящих» НН (которые дают право на налоговый кредит) в графе «Отримувач (покупець)» указывается наименование управителя имущества, а в графах «Індивідуальний податковий номер» и «Податковий номер» — указывается присвоенный 9-значный номер.

Вознаграждение управителя. Что касается платы управителю, которую он получает за предоставленные им услуги по управлению имуществом, то эта операция является поставкой услуг управителем имущества — плательщиком НДС с 12-значным ИНН. А потому она облагается НДС на общих основаниях (по основной ставке).

Управитель имущества в НН на такую операцию как ИНН поставщика указывает свой собственный ИНН (12-значный ИНН, а не ИНН договора управления имуществом). Покупателем в этом случае является собственник имущества (установщик управления).

Передача вознаграждения собственнику имущества. Операция по передаче управителем собственнику имущества денежных средств (выгоды) от управления имуществом не является операцией по поставке товаров/услуг в соответствии с п. 185.1 НКУ. Ведь такие средства не являются платой за товары/услуги. По сути, это операция по передаче прибыли от управления имуществом. Поэтому такая операция не облагается НДС.

Возмещение расходов управителю, связанных с управлением имуществом. Речь идет о ситуации, когда собственник имущества (установщик управления) будет возмещать дополнительно управителю определенные расходы и перечислять их на собственный счет управителя — обычного субъекта хозяйствования. В этом случае логика налоговиков достаточно фискальная. Возмещение любых расходов управителя в связи с выполнением договора управления имуществом контролеры расценивают как компенсацию стоимости отдельных элементов (составляющих), из которых состоит стоимость услуг по управлению имуществом по договору, и, соответственно, требуют такую сумму возмещения (как составляющую предоставленной услуги) облагать НДС (см. письма ГНСУ от 31.01.2022 № 261/ІПК/99-00-21-03-02-06, от 23.06.2023 № 1478/ІПК/99-00-21-03-02-06, письмо ГФСУ от 18.04.2019 № 1692/ІПК/11-28-12-01-13).

Налог на прибыль/финотчетность

В отличие от НДС, договоры управления имуществом не являются отдельными плательщиками налога на прибыль и не являются юридическими лицами. Поэтому

Это подтверждают и налоговики, в частности, в письме ГНСУ от 23.01.2024 № 385/ІПК/99-00-21-02-02 ІПК.

Кроме того:

1) формой декларации по налогу на прибыль не предусмотрено оформление отдельных приложений к налоговой декларации по налогу на прибыль в отношении заключенных договоров управления имуществом; не предусмотрено и специальных корректировок (налоговых разниц);

2) положения НКУ не содержат особенностей отдельного учета операций по договорам управления.

Как отмечают налоговики (письмо ГНСУ от 23.01.2024 № 385/ІПК/99-00-21-02-02 ІПК; письмо ГНСУ от 19.01.2022 № 31/ІПК/99-00-04-01-03-06):

Следовательно, законодательство обязывает управителя вести отдельный (отдельный от своего учета) учет доходов, расходов, активов и обязательств, которые возникают в процессе управления таким имуществом. При этом отдельно на такой «учет» финотчетность и декларация по налогу на прибыль не составляются. Но результаты этого учета будут отражены в «обычных» (собственных) декларациях управителя имущества и установщика управления (собственника имущества) — в зависимости от того, какие доходы/расходы в соответствии с правилами бухучета возникнут по этому договору у управителя и собственника имущества (установщика управления) как обычных плательщиков налога на прибыль.

А что же в этом случае будет в бухучете у сторон?

Как именно вести бухучет договоров управления имуществом — в законодательстве четко не урегулировано. Но здесь стоит учесть важные нормы, которые следуют из ГКУ, а именно:

1) в соответствии со ст. 1034 ГКУ выгоды от имущества, которое передано в управление, принадлежат установщику управления (собственнику имущества). А потому средства, полученные управителем от использования имущества (например, доходы от аренды, полученные в результате управления имуществом), не будут считаться доходом управителя, ведь являются доходом собственника имущества. Это подтверждает и п.п. 6.2 НП(С)БУ 15 «Доход»;

2) расходы управителя на управление имуществом, которые ему возмещаются, не признаются расходами управителя в бухучете;

3) ст. 1042 ГКУ предусматривает право управителя на плату, установленную договором.

Если подытожить это все, то приходим к следующему.

У управителя имуществом. Доходы от управления имуществом и расходы, связанные с управлением таким имуществом, не найдут своего отражения в финотчетности (и, соответственно, в декларации по налогу на прибыль). В финотчетность управителя, по сути, попадет только

У установщика управления. Доходы от управления имуществом и расходы, связанные с управлением таким имуществом, будут отражены в отдельном учете, который ведет управитель. А финрезультат, определенный по итогам такого отдельного учета, будет отражен в финотчетности уже установщика управления (собственника имущества).

Амортизация. Еще один вопрос, который возникает на практике, — кто должен начислять амортизацию объектов основных средств, переданных в управление? Считаем, что начислять ее должен именно установщик управления (собственник имущества). Это его актив, который им контролируется, ведь выгоды от использования активов, переданных в управление, в соответствии со ст. 1034 ГКУ принадлежат именно установщику управления (собственнику имущества).

Единый налог

Единщик — установщик управления. Может ли единщик передавать свое имущество в управление? Здесь не все так просто. Ведь, как мы отметили выше, специфика операций по договору управления имуществом заключается в том, что:

1) доходы/расходы, которые возникают от управления имуществом, поступают и осуществляются через отдельный банковский счет договора управления имуществом, который не является счетом установщика управления;

2) по сути, установщику управления (собственнику имущества) на счет уже поступает финрезультат от управления: доходы минус расходы.

А это (поступление на счет плательщика уменьшенной суммы доходов) вовсе не отвечает правилам единого налога (ЕН). Ведь единоналожник не имеет права уменьшать доходы от реализации товаров/работ/услуг на сумму расходов. Поэтому как к этому отнесутся налоговики (видят ли они здесь какой-то выход), неизвестно.

Также неизвестно, как вообще налоговики будут квалифицировать соответствующий доход. И согласятся ли они, что это арендный доход от деятельности по коду КВЭД 68.20 «Предоставление в аренду и эксплуатацию собственного или арендованного недвижимого имущества».

Настоятельный совет получить по этому поводу ИНК.

Единщик — управитель имущества. Напомним, что по общим требованиям, прописанным в п.п. 7 п.п. 291.5.1 НКУ, плательщиками ЕН групп 1 — 3 не могут быть субъекты хозяйствования (юрлица и ФЛП), которые осуществляют деятельность по управлению предприятиями. Из этого следует, что плательщики ЕН не имеют права заниматься только одним видом управления имуществом, а именно заниматься управлением предприятием как единым имущественным комплексом. А, например, осуществлять управление недвижимым имуществом могут. При этом, кроме арендного кода КВЭД 68.20,

Что касается налогообложения, то доходом единщика будет только вознаграждение от управления (с чем соглашаются и налоговики, см., в частности, письмо ГНСУ от 15.02.2024 № 739/ІПК/99-00-04-03-03 ІПК). Ведь непосредственно доходы договора управления имуществом будут поступать на отдельный банковский счет договора управления имуществом. А следовательно, на банковский счет плательщика ЕН, который управляет имуществом, поступит только плата за управление имуществом. А потому именно такая плата и должна быть налогооблагаемым доходом плательщика ЕН — управителя.

Хотя, опять же, настоятельный совет получить по этому поводу ИНК, потому что вовсе не факт, что ваши налоговики будут придерживаться такого же мнения.