Вывод документа
Если предприятие самостоятельно не осуществляет строительство жилья, а привлекает генподрядчика, то операцией по первой поставке жилья будет считаться операция генерального подрядчика по поставке предприятию услуг по сооружению такого жилья.
Если предприятие будет осуществлять первую передачу покупателю специального имущественного права на будущий объект жилой недвижимости, то указанная операция будет считаться операцией по первой поставке такого будущего объекта жилой недвижимости, которая также будет подлежать обложению НДС
Ситуация. Предприятие самостоятельно не осуществляет строительство жилья, а привлекает для такого строительства генерального подрядчика. При этом намеревается получать доход от реализации имущественных прав на будущие объекты жилой недвижимости (без оформления права собственности на заказчика объекта строительства). Строительство будет осуществляться за счет средств, которые поступили от продажи имущественных прав.
Предприятие спросило у налоговиков, на каком именно этапе возникает операция первой поставки жилья? Операция по поставке имущественных прав на объекты жилой недвижимости будет первой или второй поставкой?
Из ответа налоговиков, предоставленного в письме, следует вывод, что в этом случае есть две операции по первой поставке жилья. Так, операция по первой поставке жилья возникает:
1) и на этапе передачи работ по сооружению жилья от генподрядчика к предприятию;
2) и на этапе продажи имущественных прав покупателям на будущие объекты жилой недвижимости.
И только если бы предприятие продавало уже готовое вновь построенное жилье (а не осуществляло продажу имущественных прав на него), в таком случае продажа вновь построенного жилья считалась бы операцией второй поставки жилья, которая бы освобождалась от НДС (а операцией первой поставки жилья считалась бы поставка услуг по сооружению такого жилья генподрядчиком).
Кстати, такие выводы содержит не только эта консультация, но и другие (см., например, письмо ГНСУ от 26.02.2024 № 975/ІПК/99-00-21-03-02 ІПК). И интересно то, что, как отмечают налоговики, выводы, которые содержатся в этих письмах, предоставлены с учетом согласованной с Минфином позиции!
С чем можно согласиться, так это с тем, что
операция поставки имущественных прав покупателям на будущие объекты недвижимости в этом случае будет действительно операцией первой поставки жилья
То есть — облагаемой НДС операцией, к которой применяются кассовый метод НДС-учета. Это прямо следует из п.п. 197.1.14 НКУ. Первым владельцем такого объекта жилой недвижимости будет именно покупатель, который приобрел имущественные права на будущий объект недвижимости у предприятия (к заказчику строительства право собственности на сам построенный объект переходить не будет). Поэтому именно на этом этапе (на этапе передачи права собственности к первому владельцу жилья) и возникает операция первой поставки жилья.
В то же время нельзя согласиться с выводами налоговиков о том, что операция первой поставки жилья в этом случае возникает и на этапе поставки генподрядчиком услуг по сооружению жилья.
Имущественные права на недвижимость отдельно от объекта недвижимости не существуют, а потому двух первых поставок в отношении одного и того же объекта недвижимости быть не может. Об услугах по сооружению жилья в п.п. «а» п.п. 197.1.14 НКУ сказано, что первая поставка жилья (объекта жилой недвижимости) значит: «а) первую передачу готового вновь построенного жилья (объекта жилой недвижимости) в собственность покупателя или поставку услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) по сооружению такого жилья за счет заказчика».
То есть услуги по сооружению жилья будут операцией первой поставки жилья, только если в дальнейшем будет осуществляться поставка готового вновь построенного жилья. То есть в случае, когда после завершения строительства правоустанавливающие документы на вновь построенное жилье оформляются на заказчика (когда первым владельцем такого жилья сначала становится заказчик строительства), а позже согласно договорам купли-продажи квартир с покупателями право собственности переоформляется на таких покупателей.
А вот в случае продажи имущественных прав на будущие объекты недвижимости (когда первым владельцем жилья становится сразу покупатель имущественных прав), операция по сооружению объектов жилой недвижимости не является первой поставкой. В этом случае для подрядчика здесь будут обычные операции поставки строительных подрядных работ (при поставке которых подрядчик именно может применять кассовый метод, а может применять и правило первого события в зависимости от выбранного способа НДС-учета таких операций).
На это обращают внимание и суды (см., в частности, постановление Пятого апелляционного админсуда от 17.01.2023 по делу № 400/1325/22):
«содержание подпункта 197.1.14 пункта 197.1 статьи 197 НК Украины дает основания для вывода, что операцией по первой поставке жилья будет считаться операция по передаче права собственности (оформление правоустанавливающих документов) к первому владельцу такого жилья...
Поскольку истец осуществлял поставку имущественных прав на объекты жилой недвижимости покупателям (физическим лицам), а не продажу покупателям объектов недвижимости, которые ему принадлежали бы на праве собственности, операция по сооружению объектов жилой недвижимости истцу не является первой поставкой в понимании подпункта 197.1.14 пункта 197.1 статьи 197 НК Украины».
Впрочем отметим, что для самого предприятия, которое осуществляет продажу имущественных прав на объекты будущей жилой недвижимости, это принципиально ничего не изменяет. Для него важно лишь то, что поставка имущественных прав покупателям на объекты жилой недвижимости будет операцией первой поставки жилья, то есть НДС-облагаемой операцией (20 %), к которой применяется (обязательно) кассовый метод (см. по этому поводу, в частности, статью «Первая поставка жилья и применение кассового метода» // «Налоги & бухучет», 2023, № 81). Налоговые обязательства возникают на дату получения средств от покупателя по договору поставки специальных имущественных прав. Услуги генподрядчика по сооружению жилья (если генподрядчик — плательщик НДС) для предприятия в любом случае будут НДС-облагаемыми операциями, по которым оно будет иметь право на налоговый кредит. При этом поскольку поставка имущественных прав будет НДС-облагаемой операцией, то начислять компенсирующие налоговые обязательства по п. 198.5 НКУ с приобретенных у генподрядчика услуг по сооружению жилья не нужно. Единственное, что нужно помнить, что налоговый кредит по таким услугам предприятию нужно отражать по кассовому методу.
