Висновок документа
Якщо підприємство самостійно не здійснює будівництво житла, а залучає генпідрядника, то операцією з першого постачання житла вважатиметься операція генерального підрядника з постачання підприємству послуг із спорудження такого житла.
Якщо підприємство здійснюватиме першу передачу покупцю спеціального майнового права на майбутній об’єкт житлової нерухомості, то вказана операція вважатиметься операцією з першого постачання такого майбутнього об’єкта житлової нерухомості, яка також підлягатиме оподаткуванню ПДВ
Ситуація. Підприємство самостійно не здійснює будівництво житла, а залучає для такого будівництва генерального підрядника. При цьому має намір отримувати дохід від реалізації майнових прав на майбутні об’єкти житлової нерухомості (без оформлення права власності на замовника об’єкта будівництва). Будівництво здійснюватиметься за рахунок коштів, що надійшли від продажу майнових прав.
Підприємство запитало у податківців, на якому саме етапі виникає операція першого постачання житла? Операція з постачання майнових прав на об’єкти житлової нерухомості буде першим чи другим постачанням?
З відповіді податківців, наданої в листі, випливає висновок, що в цьому випадку є дві операції з першого постачання житла. Так, операція з першого постачання житла виникає:
1) і на етапі передачі робіт зі спорудження житла від генпідрядника до підприємства;
2) і на етапі продажу майнових прав покупцям на майбутні об’єкти житлової нерухомості.
І тільки якщо б підприємство продавало вже готове новозбудоване житло (а не здійснювало продаж майнових прав на нього), в такому випадку продаж новозбудованого житла вважався б операцією другого постачання житла, яка б звільнялася від ПДВ (а операцією першого постачання житла вважалося б постачання послуг зі спорудження такого житла генпідрядником).
До речі, такі висновки містить не тільки ця консультація, але й інші (див., наприклад, лист ДПСУ від 26.02.2024 № 975/ІПК/99-00-21-03-02 ІПК). І цікаво те, що, як зазначають податківці, висновки, які містяться в цих листах, надані з урахуванням узгодженої з Мінфіном позиції!
З чим можна погодитися, так це з тим, що
операція постачання майнових прав покупцям на майбутні об’єкти нерухомості в цьому випадку буде дійсно операцією першого постачання житла
Тобто — оподатковуваною ПДВ операцію, до якої застосовуються касовий метод ПДВ-обліку. Це прямо випливає з п.п. 197.1.14 ПКУ. Першим власником такого об’єкта житлової нерухомості буде саме покупець, який придбав майнові права на майбутній об’єкт нерухомості у підприємства (до замовника будівництва право власності на сам збудований об’єкт переходити не буде). Тому саме на цьому етапі (на етапі передачі права власності до першого власника житла) і виникає операція першого постачання житла.
У тож же час не можна погодитися з висновками податківців про те, що операція першого постачання житла в цьому випадку виникає і на етапі постачання генпідрядником послуг зі спорудження житла.
Майнові права на нерухомість окремо від об’єкта нерухомості не існують, а тому два перших постачання за одним і тим самим об’єктом нерухомості бути не може. Стосовно послуг зі спорудження житла в п.п. «а» п.п. 197.1.14 ПКУ сказано, що перше постачання житла (об’єкта житлової нерухомості) означає: «а) першу передачу готового новозбудованого житла (об’єкта житлової нерухомості) у власність покупця або постачання послуг (включаючи вартість придбаних за рахунок виконавця матеріалів) із спорудження такого житла за рахунок замовника».
Тобто послуги зі спорудження житла будуть операцією першого постачання житла, тільки якщо надалі здійснюватиметься постачання готового новозбудованого житла. Тобто у випадку коли після завершення будівництва правовстановлюючі документи на новозбудоване житло оформлюються на замовника (коли першим власником такого житла спочатку стає замовник будівництва), а пізніше згідно з договорами купівлі-продажу квартир з покупцями право власності переоформлюється на таких покупців.
А ось у випадку продажу майнових прав на майбутні об’єкти нерухомості (коли першим власником житла стає одразу покупець майнових прав), операція із спорудження об’єктів житлової нерухомості не є першим постачанням. У цьому випадку для підрядника тут будуть звичайні операції постачання будівельних підрядних робіт (при постачанні яких підрядник саме може застосовувати касовий метод, а може застосовувати й правило першої події залежно від обраного способу ПДВ-обліку таких операцій).
На це звертають увагу і суди (див., зокрема, постанову П’ятого апеляційного адмінсуду від 17.01.2023 у справі № 400/1325/22):
«зміст підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 ПК України дає підстави для висновку, що операцією з першого постачання житла буде вважатися операція з передачі права власності (оформлення правовстановлюючих документів) до першого власника такого житла…
Оскільки позивач здійснював постачання майнових прав на об’єкти житлової нерухомості покупцям (фізичним особам), а не продаж покупцям об’єктів нерухомості, які йому належали б на праві власності, операція із спорудження об’єктів житлової нерухомості позивачу не є першим постачанням у розумінні підпункту 197.1.14 пункту 197.1 статті 197 ПК України».
Втім зазначимо, що для самого підприємства, яке здійснює продаж майнових прав на об’єкти майбутньої житлової нерухомості, це принципово нічого не змінює. Для нього важливо лише те, що постачання майнових прав покупцям на об’єкти житлової нерухомості буде операцією першого постачання житла, тобто ПДВ-оподатковуваною операцією (20 %), до якої застосовується (обов’язково) касовий метод (див. з цього приводу, зокрема, статтю «Перше постачання житла та застосування касового методу» // «Податки & бухоблік», 2023, № 81). Податкові зобов’язання виникають на дату отримання коштів від покупця за договором постачання спеціальних майнових прав. Послуги генпідрядника зі спорудження житла (якщо генпідрядник — платник ПДВ) для підприємства в будь-якому випадку будуть ПДВ-оподатковуваними операціями, з яких воно матиме право на податковий кредит. При цьому оскільки постачання майнових прав буде ПДВ-оподатковуваною операцією, то нараховувати компенсуючі податкові зобов’язання за п. 198.5 ПКУ з придбаних у генпідрядника послуг зі спорудження житла не потрібно. Єдине, що потрібно пам’ятати, що податковий кредит з таких послуг підприємству потрібно відображати за касовим методом.
