Земля ФХ: первичная и вторичная
Так называемой первичной землей ФХ, то есть землей, на которой оно создается и без которой не может быть зарегистрировано, являются земельные участки государственной или коммунальной формы собственности, переданные физическим лицам — учредителям ФХ (1) в собственность или (2) в пользование. Это отмечает ст. 8 Закона № 973*.
* Закон Украины «О фермерском хозяйстве» от 19.06.2003 № 973-IV.
Под вторичной землей мы имеем в виду ту, о которой идет речь в ч. 1 ст. 12 Закона № 973. Это земельные участки, которые принадлежат:
1) гражданам Украины — членам ФХ на праве собственности, пользования;
2) самому ФХ на праве собственности, пользования.
При этом гл. 15 «Право пользования землей» ЗКУ выделяет только два вида такого права: постоянное пользование и аренду земельного участка (ст. 92 и 93 ЗКУ соответственно).
Для определенности будем говорить дальше только о первичной земле и только о той, которую для создания ФХ получил(ли) его учредитель(и) на одном из двух правовых оснований: в собственность или в аренду. При этом все, что здесь будет сказано, остается справедливым и для вторичной земли, полученной членами ФХ и переданной в возделывание своему хозяйству уже после его основания. Право постоянного пользования вообще оставим в стороне, поскольку на сегодня получить землю для ведения фермерского хозяйства на праве постоянного пользования физлица, которые решили создать ФХ, или его члены не могут (см. ч. 2 ст. 92 ЗКУ), хотя раньше законодательство это и позволяло.
Так вот, сразу после госрегистрации ФХ перед его учредителем возникает вопрос:
как оформить земельные правоотношения между фермерским хозяйством и его учредителем, чтобы ФХ имело законные основания для пользования землей?
Традиционный способ оформления земли
Если бы речь шла не о ФХ, а, скажем, об ООО и его учредителе-«физике», то стандартный ответ на вопрос, сформулированный выше, был бы следующим:
— земельный участок, который принадлежит учредителю ООО на праве собственности, можно внести в уставный капитал ООО (но при этом право собственности на него перейдет к ООО) или передать в аренду ООО (тогда право собственности останется за учредителем);
— земельный участок, который получен учредителем на праве аренды, можно при согласии арендодателя передать ООО в субаренду, кроме случаев, определенных законом (ч. 6 ст. 93 ЗКУ).
В любом случае соответствующие права на земельный участок, приобретенные ООО в результате таких сделок, подлежат государственной регистрации (ст. 126 ЗКУ) и возникают с момента государственной регистрации этих прав (ст. 125 ЗКУ). То есть только после этого ООО правомерно будет пользоваться такой землей.
ФХ-специфика оформления земли
Бесспорно, земельные правоотношения между ФХ и его учредителем тоже можно оформить одним из вышеперечисленных способов. Но поскольку создание и функционирование ФХ имеет свою специфику, по большей части идут не по традиционному пути, а по другому, тому, который определен Законом № 973. Как при этом не сбиться с него, читайте дальше.
Если земля арендована учредителем ФХ. Для удобства изложения начнем именно с этой ситуации. Главный вопрос здесь:
нужно ли ФХ заключать со своим учредителем договор субаренды земельного участка, если такую землю учредитель получил в аренду от органов местного самоуправления для ведения ФХ?
При буквальном прочтении Закона Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 № 161-XIV фермерское хозяйство не может использовать землю без заключения такого договора и проведения государственной регистрации за ним права субаренды на соответствующие земельные участки.
В то же время из норм специального Закона № 973 следует, что ФХ может использовать землю, полученную его учредителем в аренду для ведения ФХ, без заключения договора субаренды между учредителем и самим ФХ.
Смотрите: порядок формирования имущества (складочного капитала) ФХ указывается в уставе ФХ (ч. 4 ст. 1 Закона № 973). В состав имущества (складочного капитала) ФХ может входить, в частности, право пользования землей, которое передают члены ФХ в его складочный капитал (ст. 19 Закона № 973). При этом имущественные права, которые входят в складочный капитал ФХ, передаются последнему на определенный в уставе срок (ст. 20 Закона № 973).
Следовательно, чтобы не заключать дополнительный договор субаренды, ФХ и его учредителю необходимо должным образом оформить передачу права пользования земельными участками (права аренды) в складочный капитал ФХ. Для этого следует:
включить в устав положение о том, что учредитель ФХ передает свою землю в пользование такому хозяйству, оформив при этом передачу земельного участка актом приема-передачи
Кстати, так же подходит к этому и Верховный Суд. Его правовая позиция, сформулированная в постановлении Большой Палаты ВС от 30.06.2020 по делу № 927/79/19, заключается в том, что:
— после заключения гражданином договора аренды земельного участка государственной и коммунальной собственности для ведения ФХ и создания этим гражданином ФХ права и обязанности арендатора такого земельного участка по договору аренды земли переходят от гражданина к ФХ со дня проведения его государственной регистрации;
— переход прав и обязанностей арендатора земельного участка от гражданина к созданному им ФХ происходит в силу вышеприведенных норм Закона № 973 и не требует совершения сторонами арендных правоотношений любых дополнительных действий, в том числе заключения дополнительных договоров.
Для государственной регистрации права аренды земельного участка за фермерским хозяйством может быть подан договор аренды земли, заключенный учредителем такого ФХ
Об этом речь идет в письме Минюста от 09.11.2021 № 105572/114453-31-21/8.4.3.
Если земля — собственность учредителя ФХ. В таком случае направление движения указывает ч. 2 ст. 12 Закона № 973: права владения и пользования земельными участками, которые находятся в собственности членов ФХ, осуществляет фермерское хозяйство. То есть для правомерного владения и пользования землей своего учредителя не нужно дополнительных правовых оснований, кроме вышеупомянутого. Достаточно будет в уставе ФХ предусмотреть, что использование таких земель осуществляется на основе устава ФХ, а не на основе регистрации вещных прав на пользование землей.
Общие правила о заключениях соответствующих сделок (аренды, ссуды и т. п.), которые бы позволяли ФХ на законных основаниях обрабатывать такие земельные участки, здесь неприменимы из-за специальности ч. 2 ст. 12 Закона № 973. Хотя никто не запрещает учредителю ФХ передать своему хозяйству земли по договору аренды (см. письмо Госкомзема от 02.03.2006 № 6-13-312/157).
Вот, собственно, и все, что нужно знать, чтобы ни ФХ, ни его учредитель не имели каких-то неприятностей из-за использования не оформленной классическим способом земли. О налоговых проблемах, которые возникают в связи с этим, читайте в статье «Фермерское хозяйство использует земли своих членов по уставу: кто платит налоги?» // «Налоги & бухучет», 2025, № 32.
Выводы
- ФХ часто используют в своей деятельности земельные участки, которые находятся в собственности, аренде или постоянном пользовании учредителей и членов такого хозяйства на основе положений своего устава, то есть без заключения договоров аренды, субаренды или эмфитевзиса и регистрации вещных прав.
- Верховный Суд поддерживает законность такого подхода, Минюст тоже. А вот фискалы — нет. Поэтому чтобы избежать негативных налоговых последствий, есть смысл передавать земли в пользование ФХ на основе договора аренды.
