Неоформлена земля в користуванні фермерського господарства

Земля ФГ: первинна і вторинна

Так званою первинною землею ФГ, тобто землею, на якій воно створюється і без якої не може бути зареєстровано, є земельні ділянки державної або комунальної форми власності, передані фізичним особам — засновникам ФГ (1) у власність чи (2) в користування. На цьому наголошує ст. 8 Закону № 973*.

* Закон України «Про фермерське господарство» від 19.06.2003 № 973-IV.

Під вторинною землею ми маємо на увазі ту, про яку йдеться в ч. 1 ст. 12 Закону № 973. Це земельні ділянки, що належать:

1) громадянам України — членам ФГ на праві власності, користування;

2) самому ФГ на праві власності, користування.

При цьому гл. 15 «Право користування землею» ЗКУ виокремлює тільки два види такого права: постійне користування та оренду земельної ділянки (ст. 92 і 93 ЗКУ відповідно).

Для визначеності говоритимемо далі лише про первинну землю і лише про ту, яку для створення ФГ отримав(ли) його засновник(и) на одній з двох правових підстав: у власність або в оренду. При цьому все, що тут буде сказано, залишається справедливим і для вторинної землі, отриманої членами ФГ і переданої в обробіток своєму господарству вже після його заснування. Право постійного користування взагалі залишимо осторонь, оскільки на сьогодні отримати землю для ведення фермерського господарства на праві постійного користування фізособи, які вирішили створити ФГ, або його члени не можуть (див. ч. 2 ст. 92 ЗКУ), хоча раніше законодавство це й дозволяло.

Так от, одразу після держреєстрації ФГ перед його засновником постає запитання:

Традиційний спосіб оформлення землі

Якби йшлося не про ФГ, а, скажімо, про ТОВ і його засновника-«фізика», то стандартна відповідь на запитання, сформульоване вище, була б такою:

— земельну ділянку, що належить засновнику ТОВ на праві власності, можна внести до статутного капіталу ТОВ (але при цьому право власності на неї перейде до ТОВ), або передати в оренду ТОВ (тоді право власності залишиться за засновником);

— земельну ділянку, що отримана засновником на праві оренди, можна за згодою орендодавця передати ТОВ у суборенду, крім випадків, визначених законом (ч. 6 ст. 93 ЗКУ).

У будь-якому разі відповідні права на земельну ділянку, набуті ТОВ у результаті таких правочинів, підлягають державній реєстрації (ст. 126 ЗКУ) і виникають з моменту державної реєстрації цих прав (ст. 125 ЗКУ). Тобто тільки після цього ТОВ правомірно користуватиметься такою землею.

ФГ-специфіка оформлення землі

Безперечно, земельні правовідносини між ФГ і його засновником теж можна оформити одним із перелічених вище способів. Та оскільки створення і функціонування ФГ має свою специфіку, здебільшого йдуть не традиційним шляхом, а іншим, тим, що визначений Законом № 973. Як при цьому не збитися з нього, читайте далі.

Якщо земля орендована засновником ФГ. Для зручності викладу почнемо саме з цієї ситуації. Головне запитання тут:

При буквальному прочитанні Закону України «Про оренду землі» від 06.10.98 № 161-XIV фермерське господарство не може використовувати землі без укладення такого договору та проведення державної реєстрації за ним права суборенди на відповідні земельні ділянки.

Водночас із норм спеціального Закону № 973 випливає, що ФГ може використовувати землю, отриману його засновником в оренду для ведення ФГ, без укладення договору суборенди між засновником і самим ФГ.

Дивіться: порядок формування майна (складеного капіталу) ФГ зазначається в статуті ФГ (ч. 4 ст. 1 Закону № 973). До складу майна (складеного капіталу) ФГ може входити, зокрема, право користування землею, яке передають члени ФГ до його складеного капіталу (ст. 19 Закону № 973). При цьому майнові права, що входять у складений капітал ФГ, передаються останньому на визначений у статуті строк (ст. 20 Закону № 973).

Отже, аби не укладати додатковий договір суборенди, ФГ і його засновникові необхідно належним чином оформити передачу права користування земельними ділянками (права оренди) до складеного капіталу ФГ. Для цього слід:

До речі, так само підходить до цього й Верховний Суд. Його правова позиція, сформульована в постанові Великої Палати ВС від 30.06.2020 у справі № 927/79/19, полягає в тому, що:

— після укладення громадянином договору оренди земельної ділянки державної та комунальної власності для ведення ФГ та створення цим громадянином ФГ права й обов’язки орендаря такої земельної ділянки за договором оренди землі переходять від громадянина до ФГ з дня проведення його державної реєстрації;

— перехід прав та обов’язків орендаря земельної ділянки від громадянина до створеного ним ФГ відбувається в силу вищенаведених норм Закону № 973 та не потребує вчинення сторонами орендних правовідносин будь-яких додаткових дій, у тому числі укладення додаткових угод.

Про це йдеться в листі Мін’юсту від 09.11.2021 № 105572/114453-31-21/8.4.3.

Якщо земля — власність засновника ФГ. У такому разі напрямок руху вказує ч. 2 ст. 12 Закону № 973: права володіння та користування земельними ділянками, які знаходяться у власності членів ФГ, здійснює фермерське господарство. Тобто для правомірного володіння і користування землею свого засновника не потрібно додаткових правових підстав, окрім вищезгаданого. Достатньо буде в статуті ФГ передбачити, що використання таких земель здійснюється на основі статуту ФГ, а не на основі реєстрації речових прав на користування землею.

Загальні правила про укладення відповідних правочинів (оренди, позички тощо), які б дозволяли ФГ на законних підставах обробляти такі земельні ділянки, тут непридатні через спеціальність ч. 2 ст. 12 Закону № 973. Хоча ніхто не забороняє засновнику ФГ передати своєму господарству землі за договором оренди (див. лист Держкомзему від 02.03.2006 № 6-13-312/157).

Оце, власне, і все, що потрібно знати, щоб ні ФГ, ні його засновник не потрапили в якусь халепу через використання неоформленої класичним способом землі. Про податкові проблеми, що виникають у зв’язку з цим, читайте в статті «Фермерське господарство використовує землі своїх членів за статутом: хто платить податки?» // «Податки & бухоблік», 2025, № 32.