Налог на недвижимость
Суть освобождения. В мирные времена прекратить начисление налога на недвижимость возможно было при условии внесения информации об уничтожении объекта в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (ГРВП). При этом под уничтожением понимали физическое уничтожение, то есть полное и окончательное прекращение существования объекта как такового.
С 06.05.2023 этот вопрос урегулирован иначе. К ГРВП можно пока что не обращаться. Специальная норма п.п. 69.22 подразд. 10 разд. ХХ НКУ (далее — п.п. 69.22) на время действия военного положения (ВП) по 31 декабря года, в котором оно будет прекращено, предусматривает, что:
освобождение от налогообложения не только уничтоженного, но и поврежденного, в том числе незначительно поврежденного недвижимого имущества, как жилого, так и нежилого, предоставляется юрлицам за те объекты, данные об уничтожении или повреждении которых внесены в Реестр имущества*
* Государственный реестр имущества, поврежденного и уничтоженного вследствие боевых действий, террористических актов, диверсий, вызванных вооруженной агрессией Российской Федерации против Украины.
Как видите, речь идет о полном освобождении от налога на недвижимость, а не о каком-то его проценте. При этом условия такого освобождения зависят от степени повреждения вашей недвижимости. Приведем все возможные варианты.
Уничтоженная недвижимость. По определению из п. 4 ч. 1 ст. 1 Закона № 2923* уничтоженные объекты недвижимого имущества — это объекты, которые стали непригодными для использования по целевому назначению вследствие войны, восстановление которых является невозможным путем текущего или капитального ремонта, реконструкции, реставрации или экономически нецелесообразным.
* Закон Украины от 23.02.2023 № 2923-IX.
По предписаниям п.п. 2 п.п. 69.22 (см. также БЗ 106.07)
если объект недвижимости был уничтожен вследствие боевых действий, то при условии внесения данных о его уничтожении в Реестр имущества освобождение действует за 2022 год и следующие налоговые (отчетные) периоды до прекращения ВП
При этом:
— невзирая на то что п.п. 69.22 заработал с 06.05.2023, воспользоваться этим освобождением можно задним числом, начиная с 2022 года;
— освобождение за 2022 год предоставляется за все 12 месяцев, а не за март — декабрь;
— освобождение, по нашему мнению, можно получить за предыдущие военные годы, даже если разрушение объекта произошло в одном из следующих;
— оно не зависит от включения соответствующей территории в Перечень № 309*.
Поврежденная недвижимость. В свою очередь, поврежденные объекты недвижимого имущества — это объекты, которые повреждены войной, но могут быть восстановлены путем текущего или капитального ремонта, реконструкции или реставрации, восстановление которых является экономически целесообразным (п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона № 2923).
Для таких объектов освобождение от налогообложения предоставляется по правилам, установленным п.п. 3 п.п. 69.22 (см. также БЗ 106.07). При условии внесения данных о повреждении таких объектов в Реестр имущества:
— если повреждения произошли в 2022 году, освобождение предоставляется за период с 1 марта 2022 года и до того месяца включительно, в котором по данным Реестра имущества они были капитально отремонтированы, реконструированы, отреставрированы и признаны пригодными для проживания или для использования по целевому назначению;
— если повреждения недвижимости произошли после 01.01.2023, то освобождение предоставляется с первого числа месяца, в котором был зафиксирован факт повреждения, а прекращается по тем же правилам, которые приведены выше
То есть для определения даты, с которой будет стартовать освобождение после 01.01.2023, ориентироваться следует именно на дату фиксации факта повреждения недвижимости по данным Реестра имущества (письмо ГНСУ от 09.12.2024 № 5622/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК).
Претендовать на это, как и на предыдущее освобождение, плательщики могут независимо от того, включена ли территория, на которой расположены их объекты недвижимости, в Перечень № 309.
Незначительно поврежденная недвижимость. Отдельные правила установлены п.п. 3 п.п. 69.22 для недвижимости, которая вследствие войны подверглась незначительным повреждениям, но осталась пригодной для проживания / использования по целевому назначению и подлежит восстановлению путем текущего ремонта (см. также БЗ 106.07).
Однако просто так воспользоваться этими правилами нельзя. Они работают только при условии наличия решения местной власти об установлении налоговых льгот в отношении незначительно поврежденных объектов. Поэтому плательщик может обратиться к органу местного самоуправления (ОМС) за соответствующей льготой (см. письмо ГНСУ от 26.09.2024 № 4625/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК).
В свою очередь,
местная власть имеет право принять решение об установлении для таких объектов льготы в виде снижения ставки налога или полного освобождения от налогообложения
Причем по разъяснениям фискалов (БЗ 106.07), такое решение применяется со дня его официального обнародования, а если в решении указан более поздний срок введения его в действие, — то с указанной в решении даты.
Переходим дальше к ответу на главный вопрос: а как же определить степень повреждения недвижимости? Ведь только в этом случае можно корректно применить соответствующее освобождение от налогообложения из трех возможных, описанных нами выше.
Реестр имущества. Поскольку все освобождаюшие нормы из п.п. 69.22 завязаны на Реестре имущества (без соответствующей записи в нем рассчитывать на освобождение вообще нельзя), логично будет допустить, что именно этот Реестр и должен быть носителем информации о степени повреждения недвижимого имущества. Посмотрим дальше, насколько справедливо это предположение.
Для того, чтобы в Реестре имущества оказались сведения о вашем уничтоженном или поврежденном объекте недвижимости, следует начинать с подачи информационного сообщения. Это предусмотрено соответствующим Порядком, утвержденным постановлением КМУ от 26.03.2022 № 380.
Представитель юрлица-собственника должен подать информационное сообщение через личный электронный кабинет пользователя на портале Дія или через администратора центра предоставления административных услуг или нотариуса
Среди прочего, информационное сообщение должно содержать данные о состоянии поврежденного имущества (повреждено частично, пригодно к эксплуатации, непригодно к эксплуатации, уничтожено полностью). Очевидно, такие данные являются предварительными, поскольку представитель юрлица-собственника не всегда имеет надлежащую компетенцию, чтобы корректно это определить.
Дальше для фиксирования повреждений и разрушений объектов недвижимости на место должна прибыть комиссия при участии представителей ОМС, чтобы составить акт комиссионного обследования. Соответствующая процедура предусмотрена Порядком № 473*.
По результатам комиссионного обследования составляется акт, в котором, в частности, указываются (п. 81 Порядка № 473) выводы о необходимости проведения технического обследования или
информация о разрушении/уничтожении объекта (в случае его непригодности для использования по целевому назначению и полной потери им своей экономической ценности)
Впоследствии эта информация попадет в Реестр имущества.
Если комиссией было принято решение о техническом обследовании поврежденных объектов, то по его результатам составляется отчет, к которому прилагается акт технического обследования, который должен содержать, в частности, информацию о категории повреждений объекта (п. 9 Порядка № 473):
— имеются незначительные повреждения несущих и ограждающих конструкций, но без нарушения требований о механическом сопротивлении и стойкости по предельному состоянию первой и второй группы, — рекомендовано выполнение работ по восстановлению путем ремонта, в том числе капитального ремонта;
— имеются повреждения несущих и ограждающих конструкций, степень и характер которых свидетельствуют о необходимости выполнения работ по частичному демонтажу частей объекта или его отдельных конструкций, усилению объекта или его отдельных несущих и ограждающих конструкций, — рекомендовано выполнение работ по восстановлению путем капитального ремонта, реконструкции;
— объекты непригодны для использования по целевому назначению, полностью потеряли свою экономическую ценность, имеются повреждения несущих и ограждающих конструкций, степень и характер которых свидетельствует об опасности аварийного обрушения объекта (разрушенные объекты), — рекомендовано выполнение неотложных работ по демонтажу (ликвидации) объекта.
Это и есть те градации степени повреждения объекта, которые прописаны в п.п. 69.22, в зависимости от которых следует определять те или иные правила предоставления освобождения. Как видите,
о необходимости указания процентов повреждений здесь речь не идет, и НКУ этого тоже не требует. Главное, чтобы в Реестре имущества была информация о степени повреждения объекта — уничтожен (разрушен), поврежден или незначительно поврежден
Попутно заметим, что требование указывать ориентировочную степень повреждений объекта в процентах в свое время содержалось в Методике обследования зданий и сооружений, поврежденных вследствие чрезвычайных ситуаций, боевых действий и террористических актов, утвержденной приказом Минразвития от 28.04.2022 № 65 (см. приложение 3). Однако этот документ просуществовал совсем недолго и был отменен приказом Минразвития от 06.08.2022 № 143 (ср. ).
Итак, для вас решающим является не то, указаны ли проценты повреждений в акте комиссионного обследования, а то, какая информация о степени повреждения содержится в Реестре имущества. Чтобы уточнить это, получите извлечение из Реестра и действуйте в соответствии с ним.
Отражение в декларации. Поскольку освобождение от уплаты налога на недвижимое имущество, определенное п.п. 69.22, льготой не является (БЗ 106.05),
по объектам, которые попадают под это освобождение, декларацию по налогу на недвижимость предоставлять не нужно
Этот вывод четко прозвучал в разъяснении ГНСУ от 24.05.2024 в отношении незначительно поврежденной недвижимости. Однако его вполне можно, по нашему мнению, распространить на уничтоженную и поврежденную недвижимость тоже.
Плата за землю
Кроме освобождения от налогообложения собственно уничтоженной недвижимости, законодатель освободил также от платы за землю (как земельного налога, так и арендной платы) земельные участки под такой недвижимостью.
Суть освобождения. Согласно п.п. 69.141 подразд. 10 разд. ХХ НКУ (далее — п.п. 69.141)
не начисляется и не уплачивается плата за землю за земельные участки, на которых расположены объекты жилой и/или нежилой недвижимости, уничтоженные вследствие боевых действий, террористических актов, диверсий, вызванных вооруженной агрессией рф
Для юридических лиц — собственников уничтоженных объектов такое освобождение будет стопроцентным, если общая площадь уничтоженного объекта недвижимости равна или превышает одну треть площади земельного участка, на котором был расположен разрушенный объект недвижимого имущества.
Если же общая площадь уничтоженного объекта недвижимости меньше одной трети площади земельного участка под ним, тогда освобождение распространяется на 50 % площади земли под таким объектом.
Освобождение начинает действовать с первого числа месяца, на который приходится дата уничтожения недвижимого имущества согласно Реестру имущества, и будет действовать:
— до последнего числа месяца, в котором в установленном порядке зарегистрировано в ГРВП вещное право на вновь построенный объект недвижимости вместо уничтоженного на этом же земельном участке, или
— до последнего числа месяца, в котором прекращено ВП, но не позже чем до 1 января 2026 года (БЗ 111.05).
Реестр имущества. Чтобы получить освобождение от платы за землю по п.п. 69.141,
в Реестр имущества должны быть внесены данные об:
— уничтоженных объектах недвижимого имущества;
— земельных участках, на которых располагались уничтоженные объекты недвижимости
То есть основанием для освобождения от платы за землю земельного участка, на котором располагался уничтоженный объект недвижимости, является извлечение из Реестра имущества, в котором указаны сведения об уничтоженном (!) объекте недвижимости, собственником которого является юридическое лицо, и земельном участке, на котором расположен уничтоженный объект (письмо ГНСУ от 04.06.2024 № 3055/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК). Если объект недвижимости лишь поврежден, п.п. 69.141 работать не будет (письмо ГНСУ от 25.11.2024 № 5436/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК).
При этом налоговики отказываются назвать перечень документов и действий, которые необходимо совершить, чтобы воспользоваться особым порядком взимания платы за землю согласно п.п. 69.141. Вместо этого они рекомендуют обратиться к публичному регистратору по местонахождению земельного участка, поскольку внесение и корректировку информации (документов) о поврежденном и уничтоженном имуществе в Реестр имущества обеспечивает именно публичный регистратор.
Мы же, в свою очередь, отметим, что в примерной форме акта комиссионного обследования (приложение к Порядку № 473) есть поле «Кадастровий номер земельної ділянки (у разі присвоєння)». Поэтому по результатам комиссионного обследования в Реестр имущества попадет не только информация об уничтоженном объекте недвижимости (об этом речь шла в предыдущем разделе), но и информация о земельном участке, на котором такой объект был расположен.
Отражение в декларации. В отношении отражения таких земучастков в текущей земельной отчетности на 2025 год, к сожалению, позиция налоговых органов нам не известна. Однако из БЗ 111.04, где освобожденные от налогообложения согласно п.п. 69.141 земельные участки перечислены среди необъектных, можно прийти к заключению, что показывать их в отчетной декларации — 2025 не нужно.
Выводы
- Если уничтожение объекта недвижимости обусловлено вооруженной агрессией рф, налог на недвижимость, а также плату за землю за земельные участки, на которых расположена такая недвижимость, можно не начислять и не уплачивать, но с определенными ограничениями. Кроме того, информация об уничтоженных объектах и земле под ними обязательно должна быть в Реестре имущества.
- Поврежденные / незначительно поврежденные объекты недвижимости также имеют право на освобождение от налогообложения, однако земельные участки под такими участками от платы за землю не освобождаются.
- Освобожденную от налогообложения уничтоженную / поврежденную / незначительно поврежденную недвижимость, а также земельные участки под уничтоженной недвижимостью показывать в отчетных декларациях на 2025 год не нужно.
