Податок на нерухомість
Суть звільнення. В мирні часи припинити нарахування податку на нерухомість можливо було за умови внесення інформації про знищення об’єкта до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРП). При цьому під знищенням розуміли фізичне знищення, тобто повне і остаточне припинення існування об’єкта як такого.
З 06.05.2023 це питання врегульовано інакше. До ДРРП можна поки що не звертатися. Спеціальна норма п.п. 69.22 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ (далі — п.п. 69.22) на час дії воєнного стану (ВС) по 31 грудня року, в якому його буде припинено, передбачає, що:
звільнення від оподаткування не тільки знищеного, а й пошкодженого, в тому числі незначно пошкодженого нерухомого майна, як житлового, так і нежитлового, надається юрособам за ті об’єкти, дані про знищення або пошкодження яких унесені до Реєстру майна*
* Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України.
Як бачите, йдеться про повне звільнення від податку на нерухомість, а не про якийсь його відсоток. При цьому умови такого звільнення залежать від ступеня пошкодження вашої нерухомості. Наведемо всі можливі варіанти.
Знищена нерухомість. За визначенням із п. 4 ч. 1 ст. 1 Закону № 2923* знищені об’єкти нерухомого майна — це об’єкти, що стали непридатними для використання за цільовим призначенням унаслідок війни, відновлення яких є неможливим шляхом поточного або капітального ремонту, реконструкції, реставрації чи економічно недоцільним.
* Закон України від 23.02.2023 № 2923-IX.
За приписами п.п. 2 п.п. 69.22 (див. також БЗ 106.07)
якщо об’єкт нерухомості був знищений унаслідок бойових дій, то за умови внесення даних про його знищення до Реєстру майна звільнення діє за 2022 рік та наступні податкові (звітні) періоди до припинення ВС
При цьому:
— попри те що п.п. 69.22 запрацював з 06.05.2023, скористатися цим звільненням можна заднім числом, починаючи з 2022 року;
— звільнення за 2022 рік надається за всі 12 місяців, а не за березень — грудень;
— звільнення, на нашу думку, можна отримати за попередні воєнні роки, навіть якщо руйнування об’єкта відбулося в одному з наступних;
— воно не залежить від уключення відповідної території до Переліку № 309*.
Пошкоджена нерухомість. У свою чергу, пошкоджені об’єкти нерухомого майна — це об’єкти, що пошкоджені війною, але можуть бути відновлені шляхом поточного або капітального ремонту, реконструкції чи реставрації, відновлення яких є економічно доцільним (п. 6 ч. 1 ст. 1 Закону № 2923).
Для таких об’єктів звільнення від оподаткування надається за правилами, встановленими п.п. 3 п.п. 69.22 (див. також БЗ 106.07). За умови внесення даних про пошкодження таких об’єктів до Реєстру майна:
— якщо пошкодження сталися у 2022 році, звільнення надається за період з 1 березня 2022 року і до того місяця включно, в якому за даними Реєстру майна вони були капітально відремонтовані, реконструйовані, реставровані та визнані придатними для проживання або для використання за цільовим призначенням;
— якщо пошкодження нерухомості сталися після 01.01.2023, то звільнення надається з першого числа місяця, в якому було зафіксовано факт пошкодження, а припиняється за тими ж правилами, що наведені вище
Тобто для визначення дати, з якої стартуватиме звільнення після 01.01.2023, орієнтуватися слід саме на дату фіксації факту пошкодження нерухомості за даними Реєстру майна (лист ДПСУ від 09.12.2024 № 5622/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК).
Претендувати на це, як і на попереднє звільнення, платники можуть незалежно від того, чи включено територію, на якій розташовані їхні об’єкти нерухомості, до Переліку № 309.
Незначно пошкоджена нерухомість. Окремі правила встановлені п.п. 3 п.п. 69.22 для нерухомості, яка внаслідок війни зазнала незначних пошкоджень, але залишилась придатною для проживання / використання за цільовим призначенням та підлягає відновленню шляхом поточного ремонту (див. також БЗ 106.07).
Однак просто так скористатися цими правилами не можна. Вони працюють лише за умови наявності рішення місцевої влади про встановлення податкових пільг щодо незначно пошкоджених об’єктів. Тож платник може звернутися до органу місцевого самоврядування (ОМС) за відповідною пільгою (див. лист ДПСУ від 26.09.2024 № 4625/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК).
У свою чергу,
місцева влада має право прийняти рішення про встановлення для таких об’єктів пільги у вигляді зниження ставки податку або повного звільнення від оподаткування
Причому за роз’ясненнями фіскалів (БЗ 106.07), таке рішення застосовується з дня його офіційного оприлюднення, а якщо в рішенні зазначений пізніший строк уведення його в дію, — то із зазначеної в рішенні дати.
Переходимо далі до відповіді на головне запитання: а як же визначити ступінь пошкодження нерухомості? Адже тільки в цьому разі можна коректно застосувати відповідне звільнення від оподаткування з трьох можливих, описаних нами вище.
Реєстр майна. Оскільки всі звільнюючі норми з п.п. 69.22 зав’язані на Реєстрі майна (без відповідного запису в ньому розраховувати на звільнення взагалі зась), логічно буде припустити, що саме цей Реєстр і має бути носієм інформації про ступінь пошкодження нерухомого майна. Подивимося далі, наскільки справедливе це припущення.
Для того щоб у Реєстрі майна опинилися відомості про ваш знищений або пошкоджений об’єкт нерухомості, слід починати з подання інформаційного повідомлення. Це передбачено відповідним Порядком, затвердженим постановою КМУ від 26.03.2022 № 380.
Представник юрособи-власника має подати інформаційне повідомлення через особистий електронний кабінет користувача на порталі Дія або через адміністратора центру надання адміністративних послуг чи нотаріуса
Серед іншого, інформаційне повідомлення повинне містити дані про стан пошкодженого майна (пошкоджено частково, придатно до експлуатації, непридатно до експлуатації, знищено повністю). Очевидно, такі дані є попередніми, оскільки представник юрособи-власника не завжди має належну компетенцію, аби коректно це визначити.
Далі для фіксування пошкоджень та руйнувань об’єктів нерухомості на місце повинна прибути комісія за участю представників ОМС, щоб скласти акт комісійного обстеження. Відповідна процедура передбачена Порядком № 473*.
За результатами комісійного обстеження складається акт, у якому, зокрема, зазначаються (п. 81 Порядку № 473) висновки щодо необхідності проведення технічного обстеження або
інформація щодо руйнування / знищення об’єкта (в разі його непридатності для використання за цільовим призначенням та повної втрати ним своєї економічної цінності)
Згодом ця інформація потрапить до Реєстру майна.
Якщо комісією було прийнято рішення про технічне обстеження пошкоджених об’єктів, то за його результатами складається звіт, до якого додається акт технічного обстеження, що повинен містити, зокрема, інформацію щодо категорії пошкоджень об’єкта (п. 9 Порядку № 473):
— наявні незначні пошкодження несучих та огороджувальних конструкцій, але без порушення вимог щодо механічного опору та стійкості за граничним станом першої та другої групи, — рекомендовано виконання робіт з відновлення шляхом ремонту, в тому числі капітального ремонту;
— наявні пошкодження несучих та огороджувальних конструкцій, ступінь та характер яких свідчить про необхідність виконання робіт щодо часткового демонтажу частин об’єкта або його окремих конструкцій, підсилення об’єкта або його окремих несучих та огороджувальних конструкцій, — рекомендовано виконання робіт з відновлення шляхом капітального ремонту, реконструкції;
— об’єкти непридатні для використання за цільовим призначенням, повністю втратили свою економічну цінність, наявні пошкодження несучих та огороджувальних конструкцій, ступінь та характер яких свідчить про небезпеку аварійного обвалення об’єкта (зруйновані об’єкти), — рекомендовано виконання невідкладних робіт щодо демонтажу (ліквідації) об’єкта.
Це і є ті градації ступеня пошкодження об’єкта, що прописані в п.п. 69.22, залежно від яких слід визначати ті чи інші правила надання звільнення. Як бачите,
про необхідність зазначення відсотків пошкоджень тут не йдеться, і ПКУ цього теж не вимагає. Головне, щоб у Реєстрі майна була інформація про ступінь пошкодження об’єкта — знищений (зруйнований), пошкоджений або незначно пошкоджений
Принагідно зауважимо, що вимога зазначати орієнтовний ступінь пошкоджень об’єкта у відсотках свого часу містилася в Методиці обстеження будівель та споруд, пошкоджених внаслідок надзвичайних ситуацій, бойових дій та терористичних актів, затвердженій наказом Мінрозвитку від 28.04.2022 № 65 (див. додаток 3). Однак цей документ проіснував зовсім недовго і був скасований наказом Мінрозвитку від 06.08.2022 № 143 (ср. ).
Отже, для вас вирішальним є не те, чи зазначені відсотки пошкоджень у акті комісійного обстеження, а те, яка інформація щодо ступеня пошкодження міститься в Реєстрі майна. Щоб уточнити це, отримайте витяг з Реєстру і дійте відповідно до нього.
Відображення в декларації. Оскільки звільнення від сплати податку на нерухоме майно, визначене п.п. 69.22, пільгою не є (БЗ 106.05),
по об’єктах, що потрапляють під це звільнення, декларацію з податку на нерухомість надавати не потрібно
Цей висновок чітко прозвучав у роз’ясненні ДПСУ від 24.05.2024 щодо незначно пошкодженої нерухомості. Однак його цілком можна, на нашу думку, поширити на знищену і пошкоджену нерухомість теж.
Плата за землю
Крім звільнення від оподаткування власне знищеної нерухомості, законодавець звільнив також від плати за землю (як земельного податку, так і орендної плати) земельні ділянки під такою нерухомістю.
Суть звільнення. Згідно з п.п. 69.141 підрозд. 10 розд. ХХ ПКУ (далі — п.п. 69.141)
не нараховується та не сплачується плата за землю за земельні ділянки, на яких розташовані об’єкти житлової та/або нежитлової нерухомості, знищені внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією рф
Для юридичних осіб — власників знищених об’єктів таке звільнення буде стовідсотковим, якщо загальна площа знищеного об’єкта нерухомості дорівнює або перевищує одну третину площі земельної ділянки, на якій був розташований зруйнований об’єкт нерухомого майна.
Якщо ж загальна площа знищеного об’єкта нерухомості менше однієї третини площі земельної ділянки під ним, тоді звільнення поширюється на 50 % площі землі під таким об’єктом.
Звільнення починає діяти з першого числа місяця, на який припадає дата знищення нерухомого майна згідно з Реєстром майна, і діятиме:
— до останнього числа місяця, в якому в установленому порядку зареєстровано в ДРРП речове право на новозбудований об’єкт нерухомості замість знищеного на цій самій земельній ділянці, або
— до останнього числа місяця, в якому припинено ВС, але не пізніше ніж до 1 січня 2026 року (БЗ 111.05).
Реєстр майна. Щоб отримати звільнення від плати за землю за п.п. 69.141,
до Реєстру майна мають бути внесені дані про:
— знищені об’єкти нерухомого майна;
— земельні ділянки, на яких розташовувалися знищені об’єкти нерухомості
Тобто підставою для звільнення від плати за землю земельної ділянки, на якій розташовувався знищений об’єкт нерухомості, є витяг з Реєстру майна, в якому зазначені відомості про знищений (!) об’єкт нерухомості, власником якого є юридична особа, та земельну ділянку, на якій розташовано знищений об’єкт (лист ДПСУ від 04.06.2024 № 3055/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК). Якщо об’єкт нерухомості лише пошкоджено, п.п. 69.141 не працюватиме (лист ДПСУ від 25.11.2024 № 5436/ІПК/99-00-04-01-04 ІПК).
При цьому податківці відмовляються назвати перелік документів та дій, які необхідно вчинити, щоб скористатися особливим порядком справляння плати за землю згідно з п.п. 69.141. Натомість вони рекомендують звернутися до публічного реєстратора за місцезнаходженням земельної ділянки, оскільки внесення і коригування інформації (документів) про пошкоджене та знищене майно до Реєстру майна забезпечує саме публічний реєстратор.
Ми ж, у свою чергу, зазначимо, що в примірній формі акта комісійного обстеження (додаток до Порядку № 473) є поле «Кадастровий номер земельної ділянки (у разі присвоєння)». Тож за результатами комісійного обстеження до Реєстру майна потрапить не тільки інформація про знищений об’єкт нерухомості (про це йшлося в попередньому розділі), а й інформація про земельну ділянку, на якій такий об’єкт був розташований.
Відображення в декларації. Щодо відображення таких земділянок у поточній земельній звітності на 2025 рік, на жаль, позиція податкових органів нам не відома. Однак із БЗ 111.04, де звільнені від оподаткування згідно з п.п. 69.141 земельні ділянки перелічено серед необ’єктних, можна дійти висновку, що показувати їх у звітній декларації — 2025 не потрібно.
Висновки
- Якщо знищення об’єкта нерухомості обумовлене збройною агресією рф, податок на нерухомість, а також плату за землю за земельні ділянки, на яких розташована така нерухомість, можна не нараховувати і не сплачувати, але з певними обмеженнями. Крім того, інформація щодо знищених об’єктів і землі під ними обов’язково має бути в Реєстрі майна.
- Пошкоджені / незначно пошкоджені об’єкти нерухомості також мають право на звільнення від оподаткування, однак земельні ділянки під такими ділянками від плати за землю не звільняються.
- Звільнену від оподаткування знищену / пошкоджену / незначно пошкоджену нерухомість, а також земельні ділянки під знищеною нерухомістю показувати у звітних деклараціях на 2025 рік не потрібно.
