Налог на «избушку»

Налог на «избушку»

Помните, как у В. Высоцкого: «…Соглашайся хотя бы на рай в шалаше, если терем с дворцом кто-то занял…». От себя добавим, что с нового года в пользу шалаша добавился еще один плюс: с такого жилья не нужно платить налог, чего нельзя сказать о тереме или дворце.

Итак, в сегодняшней статье поговорим о налоге на недвижимость, который физические и юридические лица должны уплачивать с 01.01.2013 г.

Яна Клыженко, экономист-аналитик

C 01.01.2013 г. введен налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка (далее — налог на недвижимость).

Напомним, что начало взимания упомянутого налога неоднократно откладывалось — то из-за отсутствия нормативного акта, устанавливавшего механизм его администрирования*, то из-за внедрения нового порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество**.

* Налог на недвижимость формально существовал еще в «докодексный» период. В частности, о нем говорилось в ст. 15 Закона Украины «О системе налогообложения» от 25.06.91 г. № 1251-XII, который в настоящий момент утратил силу. Однако тогда законодатели ограничились только упоминанием о таком налоге: порядка взимания налога на недвижимость не было ни в Законе, ни в подзаконных актах.

** Соответствующие изменения были внесены в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений» от 01.07.2004 г. № 1952-IV.

И вот намеченная дата «активации» осталась позади… Казалось бы, такие многочисленные тайм-ауты должны были обеспечить беспроблемный старт кампании по взиманию налога на недвижимость. Однако вынуждены сообщить, что воз и ныне там. К началу периода взимания нового налога законодатели подошли, увы, без должного внимания. А потому не имеем в настоящий момент ни подзаконной нормативки, ни официальных разъяснений. Да и консультации из Единой базы налоговых знаний, размещенной на официальном сайте ГНСУ (http://sts.gov.ua), сводятся лишь к цитированию положений НК.

По всей видимости, и в этот раз практика администрирования налога будет формироваться налогоплательщиками путем проб и ошибок (причем штрафоопасных!). Ходят даже слухи об очередном переносе, однако официального подтверждения этому пока нет.

Учитывая сложившуюся ситуацию, в данной статье представим читателям актуальную информацию, связанную с начислением и уплатой «новичка».

Прежде всего заметим, что правила взимания налога на недвижимость установлены ст. 265 НК. А вот размер его устанавливают местные советы***, опираясь на общие положения НК, поскольку такой налог относится к местным налогам (п.п. 10.1.1 НК).

*** Забегая вперед, отметим, что местные советы устанавливают ставки рассматриваемого налога только для плательщиков — физических лиц. Для юридических лиц ставка зафиксирована непосредственно в НК (подробнее об этом читайте далее).

Расскажем об остальных элементах налога.

Плательщики налога

В соответствии с п.п. 265.1.1 НК плательщиками налога являются физические и юридические лица, в том числе нерезиденты, которые являются собственниками объектов жилой недвижимости.

Такое лаконичное, на первый взгляд, определение на самом деле охватывает довольно широкий круг плательщиков.

Обратите внимание: плательщиком является именно собственник недвижимости. Лица, которым принадлежит, к примеру, право пользования имуществом (в частности, арендаторы), не являются плательщиками налога на недвижимость.

Важно отметить, что жилая недвижимость может находиться в общей долевой* или общей совместной** собственности. В этом случае определение плательщиков налога осуществляется по специальным правилам (п.п. 265.1.2 НК):

— если объект жилой недвижимости находится в общей долевой собственности нескольких лиц, то налогоплательщиком является каждое из этих лиц за надлежащую ему долю;

— если объект жилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц, но не разделен в натуре, налогоплательщиком является одно из лиц-собственников, определенное по их согласию, если иное не установлено судом;

— если объект жилой недвижимости находится в общей совместной собственности нескольких лиц и разделен между ними в натуре, налогоплательщиком является каждое из этих лиц за надлежащую ему долю.

* Общая долевая собственность — это собственность двух или более лиц с определением долей каждого из них в праве собственности (ст. 356 ГКУ).

** Общая совместная собственность — это общая собственность двух или более лиц без определения долей каждого из них в праве собственности (ст. 368 ГКУ). При этом следует учитывать, что совладельцы имеют право на выделение в натуре доли из имущества, находящегося в общей совместной собственности (ст. 370 ГКУ).

Итак, с теми, на кого ложится дополнительное налоговое бремя, определились. Теперь выясним, с какой именно недвижимости платится такой налог.

Что попадает под налоговый пресс?

Выше мы уже акцентировали внимание на том, что объектом налогообложения является исключительно объект жилой недвижимости (п.п. 265.2.1 НК). При этом недвижимость должна находиться на территории Украины: за иностранное недвижимое имущество налог не платится.

В соответствии с п.п. 14.1.129 НК к объектам жилой недвижимости относятся строения, зачисленные в соответствии с законодательством в жилой фонд, а также дачные и садовые дома. При этом объекты жилой недвижимости делятся на следующие типы:

— жилой дом — здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания. Жилые дома подразделяются на жилые дома усадебного типа и жилые дома квартирного типа разной этажности;

— жилой дом усадебного типа — жилой дом, расположенный на отдельном земельном участке, который состоит из жилых и вспомогательных (нежилых) помещений;

— пристройка к жилому дому — часть дома, расположенная вне контура его капитальных наружных стен и имеющая с основной частью дома одну (или более) общую капитальную стену;

— квартира — изолированное помещение в жилом доме, предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания;

— коттедж* — одно-, полутораэтажное здание небольшой жилой площади** для постоянного или временного проживания с приусадебным участком;

— комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах — изолированные помещения в квартире, в которой проживают двое или больше квартиросъемщиков;

— садовый*** дом — дом для летнего (сезонного) использования, который в вопросах нормирования площади застройки, наружных конструкций и инженерного оборудования не соответствует нормативам, установленным для жилых домов;

— дачный*** дом — жилой дом для использования в течение года с целью загородного отдыха.

* Коттеджи не являются ни садовыми, ни дачными домами, а следовательно, могут получить статус «объекта жилой недвижимости» только в том случае, если они будут отнесены к жилому фонду.

** В письме от 20.12.2010 г. № 22-22/3620/0/6-10 Министерство регионального развития и строительства Украины попыталось расшифровать понятие «небольшая жилая недвижимость», однако конкретных рекомендаций так и не выработало.

*** Если один налогоплательщик является собственником более одного такого объекта. Однако за плательщиком сохраняется право не уплачивать налог на недвижимость за один из таких домов, а также возможность применения льготы к другим объектам налогообложения при их наличии (подробнее см. далее).

В то же время не являются объектом налогообложения (п.п. 265.2.2 НК):

— объекты жилой недвижимости, находящиеся в собственности государства или территориальных громад (их совместной собственности);

— объекты жилой недвижимости, расположенные в зонах отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, определенных законом;

— здания детских домов семейного типа;

— садовый или дачный дом, но не более одного такого объекта на одного налогоплательщика;

— объекты жилой недвижимости, принадлежащие многодетным семьям и приемным семьям, в которых воспитывается трое и более детей, но не более одного такого объекта на семью;

— общежития.

Таким образом, можно резюмировать, что с нового года выгоднее приобретать (строить) не жилые дома, а садовые и дачные домики, которые не являются объектом налогообложения. Ну, по крайней мере, «превратить» некоторые жилые дома в дачные — вполне реально.

Сколько платить?

Сумма налога рассчитывается как произведение базы налогообложения на ставку налога.

Базой налогообложения является жилая площадь объекта жилой недвижимости (п.п. 265.3.1 НК). При наличии у плательщика налога нескольких таких объектов база налогообложения исчисляется отдельно по каждому из них (п.п. 265.3.4 НК).

Стоит сказать, что действующее законодательство не содержит официального толкования термина «жилая площадь». Попытка дать определение такому понятию была сделана в проекте Закона Украины «О внесении изменений в статью 6 Жилищного кодекса Украинской ССР относительно определения жилой и общей площадей объекта жилой недвижимости» от 17.11.2011 г. № 8203. В частности, жилая площадь объекта жилой недвижимости определялась в данном документе как суммарная площадь жилых комнат без учета площади помещений, предназначенных для гигиенических или хозяйственно-бытовых нужд граждан (ванная, уборная, душевая, помещение для стирки, кухня, кладовая, прихожая, внутриквартирный холл, коридор, встроенный шкаф и т. п.). Однако такой законопроект был отклонен Верховной Радой Украины.

Заметим, что исходя из практики применения терминов, слов и словосочетаний в юриспруденции жилая площадь определяется как площадь жилых комнат квартиры. Такой же подход отражен и в абзаце пятнадцатом разд. 6 Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимости, утвержденной приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 24.05.2001 г. № 127. Правда, там есть важное уточнение: жилая площадь определяется без учета площади встроенных шкафов.

Вместе с тем особо утруждаться с определением жилой площади недвижимого имущества плательщикам не придется. Дело в том, что в соответствии с п.п. 265.3.2 НК база налогообложения объектов жилой недвижимости, находящихся в собственности физических лиц, исчисляется органом ГНС на основании данных Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, бесплатно предоставляемых органами государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Таким образом, для физлиц базу налогообложения определяют налоговики. Подробно о порядке начисления налоговых обязательств по этому налогу будет рассказано чуть позже, а пока обобщим: физические лица в определении базы налогообложения вообще не участвуют.

Что же касается юридических лиц, то согласно п.п. 265.3.3 НК такие плательщики исчисляют базу налогообложения исходя из жилой площади объекта налогообложения на основании документов, подтверждающих право собственности на такой объект. Как правило, такими документами являются договоры купли-продажи, дарения, наследования и т. д.

Кстати, поскольку базой налогообложения является жилая площадь, имеет смысл, к примеру, при строительстве жилого дома увеличивать площадь нежилых помещений и соответственно уменьшать площадь жилых.

Отметим, что п. 265.4 НК предусмотрены льготы по уплате налога на недвижимость в виде уменьшения базы налогообложения объектов жилой недвижимости или полного/частичного освобождения от уплаты налога.

В соответствии с п.п. 265.4.1 НК база налогообложения уменьшается:

— для квартиры — на 120 м²;

— для жилого дома — на 250 м².

Однако воспользоваться льготой могут не все и не всегда. В частности, льгота применяется только (п. 265.4 НК):

— физическими лицами (для юридических лиц послабления не установлены);

— один раз за базовый налоговый (отчетный) период. В соответствии с п.п. 265.6.1 НК базовым налоговым (отчетным) периодом является календарный год. Таким образом, льгота может применяться раз в год. Иными словами, если в течение года физическое лицо продаст объект недвижимости, к примеру, квартиру, по которой применялась льгота, и купит новую, то с приобретенного жилья налог придется уплатить в полном объеме, даже если жилая площадь его будет в пределах льготируемых размеров;

— на один объект недвижимости. Как правило, это объект жилой недвижимости, в котором физлицо зарегистрировано (прописано) в установленном законом порядке. Однако льгота может быть применена по выбору физлица к любому другому объекту недвижимости, находящемуся в его собственности. Правда, в свете отсутствия каких-либо подзаконных актов остается неясной процедура осуществления такого выбора. По всей видимости, как минимум нужны будут документы, подтверждающие право собственности физлица на объект налогообложения и его местожительство (регистрацию) (п.п. 265.7.3 НК). Кроме того, полагаем, плательщик должен будет написать соответствующее заявление или каким-то иным способом письменно уведомить орган ГНС о месте применения льготы.

Таким образом, если у физлица имеется:

— одна квартира площадью менее 120 м²или один жилой дом площадью менее 250 м², то такое лицо налог не уплачивает;

— одна квартира площадью более 120 м²или один жилой дом площадью более 250 м², то такое лицо уплачивает налог только с суммы превышения (т. е. с «лишней» жилплощади). Обратите внимание: если жилплощадь превышает льготируемые размеры и при этом принадлежит нескольким собственникам на правах общей совместной собственности, не поделенной в натуре, то уплату налога можно оптимизировать. В частности, для этого нужно выделить доли в натуре. В таком случае шансы получить льготу по уплате налога существенно увеличиваются.

Скорее всего, поможет в такой оптимизации и превращение общей совместной собственности в общую долевую. Однако полной уверенности в этом у нас нет. Дело в том, что формулировка п.п. «а» п.п. 265.1.2 НК («плательщиком налога является каждый из собственников в отношении принадлежащей ему доли») оставляет возможность для двоякого истолкования:

1) то ли налог платится за долю площади, принадлежащую каждому,

2) то ли общий налог, рассчитанный с целого объекта недвижимости, уплачивается каждым из сособственников пропорционально его доле.

Первый подход и справедливее, и логичнее и больше соответствует букве и духу гражданского законодательства и нашей правовой доктрине в целом. Однако в пользу второго подхода говорит тот факт, что в НК не назван такой объект налогообложения, как «доля в общей долевой собственности на объект недвижимости»;

— несколько объектов жилой недвижимости, то воспользоваться льготой он сможет только в отношении одного объекта недвижимости (квартиры или жилого дома), даже если суммарно площадь этих объектов не будет превышать 120 м² для квартир и 250 м²для жилых домов.

Рассмотрим отдельные ситуации.

Что касается ставок налога, то они устанавливаются сельскими, поселковыми или городскими советами в расчете на 1 м² жилой площади объекта в следующих размерах (п. 265.5 НК):

Итак, мы познакомили вас с основными элементами налога на недвижимость. Теперь самое время перейти к порядку его начисления и уплаты, тем более что для юридических и физических лиц он существенно различается.

Для плательщиков — юридических лиц

Плательщики налога — юридические лица самостоятельно* исчисляют сумму налога по состоянию на 1 января отчетного года (за период с 1 января по 31 декабря) и до 1 февраля этого же года представляют органу ГНС по местонахождению объекта налогообложения декларацию с разбивкой годовой суммы на равные доли поквартально (п.п. 265.7.5 НК).

* Напомним, что сумма налога определяется как база налогообложения (жилая площадь объекта жилой недвижимости), умноженная на ставку налога (см. выше). При этом льготы к юридическим лицам не применяются.

Тут стоит обратить внимание на два существенных момента. Во-первых, подать декларацию нужно было не позднее 31 января 2013 г. Во-вторых, количество деклараций и место их подачи зависят от местонахождения объекта налогообложения. Так, если объекты жилой недвижимости и само юрлицо расположены на территории одного сельского, поселкового или городского совета (код КОАТУУ один и тот же), то плательщиком может подаваться одна обобщенная налоговая декларация по месту расположения, которое будет совпадать с местом основной регистрации юрлица. Иными словами, в этом случае отчитываться необходимо только в «своей» налоговой.

Если же объекты жилой недвижимости находятся на территории различных административно-территориальных единиц (коды органов местного самоуправления по местонахождению объекта жилой недвижимости по КОАТУУ разные), то налогоплательщик обязан подать в налоговую инспекцию по местонахождению каждого объекта жилой недвижимости отдельную декларацию по налогу на недвижимость. Это потребует от юрлица — собственника жилой недвижимости регистрации по неосновному месту учета в органе ГНС по местонахождению каждого объекта жилой недвижимости (п. 63.3 НК).

Также отметим, что согласно п.п. 265.7.6 НК, в случае перехода права собственности от одного владельца к другому в течение календарного года, налог исчисляется:

— для предыдущего владельца — за период с 1 января до дня утраты права собственности на указанный объект налогообложения;

— для нового владельца — со дня возникновения права собственности на такой объект.

Такой же порядок расчета, а именно с учетом количества дней до конца отчетного года, следует применять юрлицам и при расчете налога на недвижимость по новосозданным (нововведенным) объектам жилой недвижимости (на это указывается в сноске 7 к графе 5 формы декларации).

Что касается формы декларации, то она утверждена приказом МФУ от 25.12.2012 г. № 1408. Такой приказ вступает в силу со дня опубликования. Заметим, что на дату передачи номера в печать приказ не был опубликован, однако налоговики на местах предлагали отчитываться именно по этой форме. Ознакомиться с формой декларации можно на сайте ГНСУ (http://sts.gov.ua) в закладке «Податкове законодавство» → «Накази». В частности, отчетность по налогу на недвижимость состоит из основной формы «Податкова декларація з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки» и приложения «Відомості про наявні об’єкти житлової нерухомості». Заметим, что заполнять декларацию предлагается с помощью «подсказок», приведенных в многочисленных сносках к графам и ячейкам форм.