Податок на «хатинку»
Пам’ятаєте, як у В. Висоцького: «...Соглашайся хотя бы на рай в шалаше, если терем с дворцом кто-то занял...». Від себе додамо, що з нового року на користь куреня додався ще один плюс: з такого житла не потрібно платити податок, чого не можна сказати про терем чи палац.
Отже, в сьогоднішній статті поговоримо про податок на нерухомість, який фізичні та юридичні особи повинні сплачувати з 01.01.2013 р.
Яна Клиженко, економіст-аналітик
З 01.01.2013 р. запроваджено податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (далі — податок на нерухомість).
Нагадаємо, що початок справляння зазначеного податку неодноразово відкладався — то через відсутність нормативного акта, що встановлював механізм його адміністрування*, то через запровадження нового порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно**.
* Податок на нерухомість формально існував ще в «докодексний» період. Зокрема, про нього йшлося у ст. 15 Закону України «Про систему оподаткування» від 25.06.91 р. № 1251-XII, що зараз утратив чинність. Проте тоді законодавці обмежилися тільки згадкою про такий податок: порядку справляння податку на нерухомість не було ані в Законі, ані в підзаконних актах.
** Відповідні зміни було внесено до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV.
І ось намічена дата «активації» залишилася позаду... Здавалося б, такі численні тайм-аути повинні були забезпечити безпроблемний старт кампанії зі стягнення податку на нерухомість. Проте змушені повідомити, що віз і нині там. До початку періоду стягнення нового податку законодавці підійшли, на жаль, без належної уваги. А тому маємо відсутність жодної підзаконної нормативки та офіційних роз’яснень. Та й консультації з Єдиної бази податкових знань, розміщеної на офіційному сайті ДПСУ (http://sts.gov.ua), зводяться тільки до цитування положень ПК.
Схоже, і на цей раз практика адміністрування податку формуватиметься платниками шляхом проб та помилок (причому штрафонебезпечних!). Ходять навіть чутки про чергове перенесення, проте офіційного підтвердження цьому поки що немає.
Ураховуючи ситуацію, що склалася, у цій статті надамо читачам актуальну інформацію, пов’язану з нарахуванням і сплатою «новачка».
Перш за все зазначимо, що правила справляння податку на нерухомість установлено ст. 265 ПК. А от розмір його встановлюють місцеві ради***, спираючись на загальні положення ПК, оскільки такий податок належить до місцевих податків (п.п. 10.1.1 ПК).
*** Забігаючи наперед, зазначимо, що місцеві ради встановлюють ставки цього податку тільки для платників — фізичних осіб. Для юридичних осіб ставку зафіксовано безпосередньо в ПК (детальніше про це читайте далі).
Розповімо про решту елементів податку.
Платники податку
Відповідно до п.п. 265.1.1 ПК платниками податку є фізичні та юридичні особи, у тому числі нерезиденти, які є власниками об’єктів житлової нерухомості.
Таке лаконічне, на перший погляд, визначення насправді охоплює досить широке коло платників.
| Категорія платників | Примітка |
| 1 | 2 |
| Фізичні особи — резиденти | Відповідно до п.п. «в» п.п. 14.1.213 ПК фізична особа — резидент — це фізична особа, яка має місце проживання в Україні. Зауважимо, що в п.п. 14.1.213 ПК також наведено інші достатні умови визнання фізособи резидентом. Зокрема, якщо фізособа має місце проживання також в іноземній державі, вона вважається резидентом, якщо має місце постійного проживання в Україні. Зверніть увагу: якщо резидент володіє як вітчизняною, так і закордонною житловою нерухомістю, то під оподаткування підпадатиме тільки українська. Також зазначимо, що фізичні особи — підприємці не є платниками цього податку. Річ у тім, що право власності на майно, яке використовується підприємцем у господарській діяльності, належить йому як звичайній фізичній особі. Отже, платником податку буде саме громадянин, а не підприємець |
| Фізичні особи — нерезиденти | До цієї категорії платників належать фізичні особи, які не є резидентами України (п.п. «в» п.п. 14.1.122 ПК). При цьому нерезиденти сплачують податок тільки за житлову нерухомість, що знаходиться на території України. До речі, очевидно, податок сплачується нерезидентом самостійно, тобто без посередництва представників (уповноважених осіб) |
| Юридичні особи — резиденти | Резидентами вважаються юридичні особи та їх відокремлені особи*, які утворені та провадять свою діяльність відповідно до законодавства України з місцезнаходженням як на її території, так і за її межами (п.п. «а» п.п. 14.1.213 ПК) |
| Юридичні особи — нерезиденти | Відповідно до п.п. «а» п.п. 14.1.122 ПК нерезиденти — це іноземні компанії, організації, утворені відповідно до законодавства інших держав, їх зареєстровані (акредитовані або легалізовані) відповідно до законодавства України філії, представництва та інші відокремлені підрозділи* з місцезнаходженням на території України. Стосовно платників-нерезидентів зауважимо, що сплачувати податок вони зобов’язані самостійно. Створювати постійне представництво з цією метою не потрібно |
| * Відокремлені підрозділи юросіб правом самостійно декларувати та сплачувати цей податок не наділені. Отже, головному підприємству (власнику житлової нерухомості) необхідно додатково зареєструватися за неосновним місцем обліку в органі ДПС за місцезнаходженням об’єкта оподаткування, якщо така нерухомість розташована в межах іншої адміністративно-територіальної одиниці. | |
Зверніть увагу: платником є саме власник нерухомості. Особи, яким належить, наприклад, право користування майном (зокрема, орендарі), не є платниками податку на нерухомість.
Важливо зазначити, що житлова нерухомість може перебувати в спільній частковій* або спільній сумісній** власності. У цьому випадку визначення платників податку здійснюється за спеціальними правилами (п.п. 265.1.2 ПК):
— якщо об’єкт житлової нерухомості перебуває у спільній частковій власності декількох осіб, то платником податків є кожна з цих осіб за належну їй частку;
— якщо об’єкт житлової нерухомості перебуває у спільній сумісній власності декількох осіб, але не розділений у натурі, платником податків є одна з осіб — власників, визначена за їх згодою, якщо інше не встановлено судом;
— якщо об’єкт житлової нерухомості перебуває у спільній сумісній власності декількох осіб і розділений між ними в натурі, платником податків є кожна з цих осіб за належну їй частку.
* Спільна часткова власність — це власність двох або більше осіб з визначенням часток кожної з них у праві власності (ст. 356 ЦКУ).
** Спільна сумісна власність — це спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожної з них у праві власності (ст. 368 ЦКУ). При цьому слід ураховувати, що співвласники мають право на виділення в натурі частки з майна, що перебуває у спільній сумісній власності (ст. 370 ЦКУ).
Отже, з тими, на кого лягає додатковий податковий тягар, визначилися. Тепер з’ясуємо, з якої саме нерухомості сплачується такий податок.
Що потрапляє під податковий прес?
Вище ми вже акцентували увагу на тому, що об’єктом оподаткування є виключно об’єкт житлової нерухомості (п.п. 265.2.1 ПК). При цьому нерухомість має перебувати на території України: за іноземне нерухоме майно податок не сплачується.
Відповідно до п.п. 14.1.129 ПК до об’єктів житлової нерухомості належать будівлі, віднесені відповідно до законодавства до житлового фонду, а також дачні та садові будинки. При цьому об’єкти житлової нерухомості поділяються на такі типи:
— житловий будинок — будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, установлених законом, іншими нормативно-правовими актами, і призначена для постійного у ній проживання. Житлові будинки поділяються на житлові будинки садибного типу та житлові будинки квартирного типу різної поверховості;
— житловий будинок садибного типу — житловий будинок, розташований на окремій земельній ділянці, який складається з житлових та допоміжних (нежитлових) приміщень;
— прибудова до житлового будинку — частина будинку, розташована поза контуром його капітальних зовнішніх стін і має з основною частиною будинку одну (або більше) спільну капітальну стіну;
— квартира — ізольоване приміщення в житловому будинку, призначене та придатне для постійного в ньому проживання;
— котедж* — одно-, півтораповерховий будинок невеликої житлової площі** для постійного чи тимчасового проживання з присадибною ділянкою;
— кімнати у багатосімейних (комунальних) квартирах — ізольовані помешкання у квартирі, в якій мешкають двоє чи більше квартиронаймачів;
— садовий*** будинок — будинок для літнього (сезонного) використання, який у питаннях нормування площі забудови, зовнішніх конструкцій та інженерного обладнання не відповідає нормативам, установленим для житлових будинків;
— дачний*** будинок — житловий будинок для використання протягом року з метою позаміського відпочинку.
* Котеджі не є ані садовими, ані дачними будинками, а отже, можуть отримати статус «об’єкта житлової нерухомості» тільки в тому випадку, якщо вони будуть віднесені до житлового фонду.
** У листі від 20.12.2010 р. № 22-22/3620/0/6-10 Міністерство регіонального розвитку та будівництва України спробувало розшифрувати поняття «невелика житлова нерухомість», проте конкретних рекомендацій так і не надало.
*** Якщо один платник податків є власником більш ніж одного такого об’єкта. Проте за платником зберігається право не сплачувати податок на нерухомість за один з таких будинків, а також можливість застосування пільги до інших об’єктів оподаткування за їх наявності (детальніше див. далі).
Водночас не є об’єктом оподаткування (п.п. 265.2.2 ПК):
— об’єкти житлової нерухомості, які перебувають у власності держави, або територіальних громад (їх спільній власності);
— об’єкти житлової нерухомості, розташовані в зонах відчуження та безумовного (обов’язкового) відселення, визначених законом;
— будівлі дитячих будинків сімейного типу;
— садовий або дачний будинок, але не більше одного такого об’єкта на одного платника податків;
— об’єкти житлової нерухомості, що належать багатодітним сім’ям і прийомним сім’ям, в яких виховується троє та більше дітей, але не більше одного такого об’єкта на сім’ю;
— гуртожитки.
Таким чином, можна резюмувати, що з нового року вигідно придбавати (будувати) не житлові будинки, а садові та дачні будинки, які не є об’єктом оподаткування. Ну, принаймні «перетворити» деякі житлові будинки на дачні — цілком реально.
Скільки платити?
Сума податку розраховується як добуток бази оподаткування на ставку податку.
Базою оподаткування є житлова площа об’єкта житлової нерухомості (п.п. 265.3.1 ПК). За наявності у платника податку декількох таких об’єктів база оподаткування обчислюється окремо за кожним із них (п.п. 265.3.4 ПК).
Варто зазначити, що чинне законодавство не містить офіційного тлумачення терміна «житлова площа». Спробу дати визначення такому поняттю було зроблено у проекті Закону України «Про внесення змін до статті 6 Житлового кодексу Української РСР щодо визначення житлової та загальної площ об’єкта житлової нерухомості» від 17.11.2011 р. № 8203. Зокрема, житлова площа об’єкта житлової нерухомості визначалася в цьому документі як сумарна площа житлових кімнат без урахування площі приміщень, призначених для гігієнічних або господарсько-побутових потреб громадян (ванна, вбиральня, душова, приміщення для прання, кухня, комора, передпокій, внутрішньоквартирний хол, коридор, вбудована шафа тощо). Проте такий законопроект було відхилено Верховною Радою України.
Зазначимо, що виходячи з практики застосування термінів, слів і словосполучень в юриспруденції житлова площа визначається як площа житлових кімнат квартири. Такий підхід відображено і в абзаці п’ятнадцятому розд. 6 Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об’єктів нерухомості, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики України від 24.05.2001 р. № 127. Щоправда, там є важливе уточнення: житлова площа визначається без урахування площі вбудованих шаф.
Водночас особливо морочитися з визначенням житлової площі нерухомого майна платникам не доведеться. Річ у тім, що відповідно до п.п. 265.3.2 ПК база оподаткування об’єктів житлової нерухомості, які перебувають у власності фізичних осіб, обчислюється органом ДПС на підставі даних Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що безоплатно надаються органами державної реєстрації прав на нерухоме майно. Таким чином, для фізосіб базу оподаткування визначають податківці. Детально про порядок нарахування податкових зобов’язань за цим податком буде розказано трохи пізніше, а поки що узагальнимо: фізичні особи у визначенні бази оподаткування взагалі не беруть участі.
Що ж до юридичних осіб, то згідно з п.п. 265.3.3 ПК такі платники обчислюють базу оподаткування виходячи з житлової площі об’єкта оподаткування на підставі документів, що підтверджують право власності на такий об’єкт. Як правило, такими документами є договори купівлі-продажу, дарування, спадкоємства тощо.
До речі, оскільки базою оподаткування є житлова площа, є сенс, наприклад, при будівництві житлового будинку збільшувати площу нежитлових приміщень і, відповідно, зменшувати площу житлових.
Зазначимо, що п. 265.4 ПК передбачено пільги зі сплати податку на нерухомість у вигляді зменшення бази оподаткування об’єктів житлової нерухомості або повного/часткового звільнення від сплати податку.
Відповідно до п.п. 265.4.1 ПК база оподаткування зменшується:
— для квартири — на 120 м2;
— для житлового будинку — на 250 м2.
Проте скористатися пільгою можуть не всі та не завжди. Зокрема, пільга застосовується тільки (п. 265.4 ПК):
— фізичними особами (для юридичних осіб послаблення не встановлено);
— один раз за базовий податковий (звітний) період. Відповідно до п.п. 265.6.1 ПК базовим податковим (звітним) періодом є календарний рік. Таким чином, пільга може застосовуватися раз на рік. Інакше кажучи, якщо протягом року фізична особа продасть об’єкт нерухомості, наприклад, квартиру, за якою застосовувалася пільга, і купить нову, то з придбаного житла податок доведеться сплатити в повному обсязі, навіть якщо житлова площа його буде в межах пільгованих розмірів;
— на один об’єкт нерухомості. Як правило, це об’єкт житлової нерухомості, в якому фізособа зареєстрована (прописана) у встановленому законом порядку. Проте пільга може бути застосована на вибір фізособи до будь-якого іншого об’єкта нерухомості, що перебуває в його власності. Щоправда, у світлі відсутності жодних підзаконних актів залишається неясною процедура здійснення такого вибору. Схоже, як мінімум потрібні будуть документи на підтвердження права власності фізособи на об’єкт оподаткування та його місце проживання (реєстрацію) (п.п. 265.7.3 ПК). Крім того, вважаємо, платник повинен буде написати відповідну заяву або в будь-який інший спосіб письмово повідомити орган ДПС про місце застосування пільги.
Таким чином, якщо у фізособи є:
— одна квартира площею менше 120 м2або один житловий будинок площею менше 250 м2, то така особа податок не сплачує;
— одна квартира площею більше 120 м2або один житловий будинок площею більше 250 м2, то така особа сплачує податок тільки із суми перевищення (тобто із «зайвої» житлової площі). Зверніть увагу: якщо житлова площа перевищує пільговані розміри і при цьому належить декільком власникам на правах спільної сумісної власності, не поділеної в натурі, то сплату податку можна оптимізувати. Зокрема, для цього потрібно виділити частки в натурі. У такому разі шанси отримати пільгу зі сплати податку істотно збільшуються.
Швидше за все, допоможе в такій оптимізації і перетворення спільної сумісної власності на спільну часткову. Проте повної впевненості у цьому в нас немає. Річ у тім, що формулювання п.п. «а» п.п. 265.1.2 ПК («платником податку є кожен з власників щодо належної йому частки») залишає можливість для двоякого тлумачення:
1) чи то податок сплачується за належну кожному частку площі,
2) чи то загальний податок, розрахований із цілого об’єкта нерухомості, сплачується кожним із співвласників пропорційно його частці.
Перший підхід і більш справедливий, і логічніший, і більше відповідає букві і духу цивільного законодавства і нашій правовій доктрині в цілому. Проте на користь другого підходу свідчить той факт, що в ПК не названо такий об’єкт оподаткування, як «частка в спільній частковій власності на об’єкт нерухомості»;
— декілька об’єктів житлової нерухомості, то скористатися пільгою він зможе тільки щодо одного об’єкта нерухомості (квартири або житлового будинку), навіть якщо сумарно площа цих об’єктів не перевищуватиме 120 м2для квартир і 250 м2для житлових будинків.
Розглянемо окремі ситуації.
| Умова | Рішення |
| 1. У фізособи є у власності одна квартира площею 42 м2 | Житлова площа цієї нерухомості не перевищує 120 м2, отже, до неї може бути застосована пільга. Таким чином, фізособа не сплачує податок на нерухомість |
| 2. Фізособа має у власності житловий будинок житловою площею 270 м2 | Оскільки пільга поширюється на об’єкти нерухомості незалежно від їх житлової площі, то податок нараховується на суму перевищення фактичної житлоплощі (270 м2) над пільгованим розміром (250 м2), тобто на 20 м2 (270 м2 - 250 м2) |
| 3. У власності фізичної особи є дві квартири площею 48 м2 (місце реєстрації, тобто прописки, платника) і 63 м2 (отримана як спадщина і здається в оренду) | Пільга застосовується до одного об’єкта нерухомості. Отже, незважаючи на те що сумарна площа квартир не перевищує 120 м2, площа однієї з них оподатковуватиметься в повному обсязі, тоді як до площі іншої буде застосовано пільгу. За умовчанням пільга застосовується до квартири площею 48 м2, оскільки вона є місцем реєстрації фізособи. На всю площу іншої квартири (63 м2) буде нараховано податок. Проте в такій ситуації платнику доцільно обрати як об’єкт застосування пільги квартиру більшої житлової площі (скоріше за все, для цього потрібно буде подати до податкової відповідну заяву або в будь-який інший спосіб письмово повідомити орган ДПС про місце застосування пільги) |
| 4. У фізичної особи є у власності квартира площею 100 м2 і дачний будинок | Така фізособа не сплачує податок на нерухомість, оскільки: — один дачний будинок не є об’єктом оподаткування (п.п. 265.2.2 ПК); — до площі квартири може бути застосована пільга (вона не перевищує 120 м2) |
| 5. Власник, який виховує трьох дітей, проживає у квартирі площею 90 м2. Крім того, володіє квартирами житловою площею 63 м2 і 20 м2 | У цьому випадку: — один з об’єктів нерухомості не є об’єктом оподаткування на підставі п.п. «г» п.п. 265.2.2 ПК, оскільки належить сім’ї, яка виховує трьох дітей. Наприклад, на вибір платника податків це буде квартира площею 63 м2; — до другого з об’єктів нерухомості (зокрема, де власник прописаний) буде застосована пільга; — третій об’єкт оподаткування (квартира житловою площею 20м2) підлягає оподаткуванню в повному обсязі. Зверніть увагу: у такій ситуації не обійтися без заяви (повідомлення) про вибір нерухомості, до якої застосовується пільга і яка не є об’єктом оподаткування, оскільки податківці можуть порахувати податок з найбільшої квартири |
| 6. Дві фізособи є власниками житлової квартири площею 180 м2. Їх частки виділені в натурі та складають відповідно 100 м2 і 80 м2. Іншої житлової нерухомості ці особи не мають | У цьому випадку фізичні особи не будуть платниками податку на нерухоме майно, оскільки площа житлової частки кожного не перевищує 120 м2. Інакше, коли частка кожного власника не виділена в натурі, податком має бути обкладена площа перевищення «норми», тобто 60 м2,причому перший власник повинен сплатити 5/9 від суми податку (100 м2/180 м2), а другий — 4/9 (80 м2/180м2) |
Що стосується ставок податку, то вони встановлюються сільськими, селищними або міськими радами з розрахунку на 1 м2 житлової площі об’єкта в таких розмірах (п. 265.5 ПК):
| Об’єкти житлової нерухомості | Максимальна ставка податку | Максимальна ставка податку у 2013 році, грн./м2 |
| — квартира, житлова площа якої не перевищує 240 м2 | Не більше 1 % розміру мінімальної заробітної плати*, установленої законом на 1 січня звітного (податкового) року | Не більше 11,47 (конкретний розмір податку встановлюється місцевими радами) |
| — житловий будинок, житлова площа якого не перевищує 500 м2 | ||
| — квартира, житлова площа якої перевищує 240 м2 | 2,7 % розміру мінімальної заробітної плати*, установленої законом на 1 січня звітного (податкового) року | 30,97** |
| — житловий будинок, житлова площа якого перевищує 500 м2 | ||
| * Станом на 01.01.2013 р. мінімальна заробітна плата становить 1147 грн. (ст. 8 Закону України «Про Державний бюджет України на 2013 рік» від 06.12.2012 р. № 5515-VI). ** Зверніть увагу: така ставка податку застосовується до всієї площі житлової нерухомості, а не до суми перевищення. Наприклад, якщо юрособа має у власності житловий будинок, житлова площа якого становить 550 м2,то податок на нерухомість розраховується таким чином: 550 м2х 30,97 грн./м2 = 17033,5 грн. А ось такий варіант розрахунку суми податку буде неправильним: 500 м2 х 11,47 грн./м2 + 50 м2х 30,97 грн./м2 = 7283,5 грн. У свою чергу, фізособи до житлового будинку зазначеної житлової площі можуть застосувати пільгу і вже суму перевищення оподаткувати за ставкою 30,97 грн. Сума податку в цьому випадку становитиме: (550 м2 - 250 м2) х 30,97 грн./м2 = 9291 грн. | ||
Отже, ми ознайомили вас з основними елементами податку на нерухомість. Тепер саме час перейти до порядку його нарахування та сплати, тим більше що для юридичних і фізичних осіб він істотно різниться.
Для платників — юридичних осіб
Платники податку — юридичні особи самостійно* обчислюють суму податку станом на 1 січня звітного року (за період з 1 січня по 31 грудня) і до 1 лютого цього самого року подають органу ДПС за місцезнаходженням об’єкта оподаткування декларацію з розбиттям річної суми на рівні частки поквартально (п.п. 265.7.5 ПК).
* Нагадаємо, що сума податку визначається як база оподаткування (житлова площа об’єкта житлової нерухомості), помножена на ставку податку (див. таблицю вище). При цьому пільги до юридичних осіб не застосовуються.
Тут варто звернути увагу на два істотні моменти. По-перше, подати декларацію необхідно було не пізніше 31 січня 2013 р. По-друге, кількість декларацій і місце їх подання залежать від місцезнаходження об’єкта оподаткування. Так, якщо об’єкти житлової нерухомості й власне юрособа розташовані на території однієї сільської, селищної чи міської ради (код КОАТУУ один і той самий), то платником може подаватися одна узагальнена податкова декларація за місцем розташування, що збігатиметься з місцем основної реєстрації юрособи. Інакше кажучи, у цьому випадку звітувати необхідно тільки у «своїй» податковій.
Якщо ж об’єкти житлової нерухомості перебувають на території різних адміністративно-територіальних одиниць (коди органів місцевого самоврядування за місцезнаходженням об’єкта житлової нерухомості за КОАТУУ різні), то платник податків зобов’язаний подати до податкової інспекції за місцезнаходженням кожного об’єкта житлової нерухомості окрему декларацію з податку на нерухомість. Це вимагає від юрособи — власника житлової нерухомості реєстрації за неосновним місцем обліку в органі ДПС за місцезнаходженням кожного об’єкта житлової нерухомості (п. 63.3 ПК).
Також зазначимо, що згідно з п.п. 265.7.6 ПК у разі переходу права власності від одного власника до іншого протягом календарного року податок обчислюється:
— для попереднього власника — за період з 1 січня до дня втрати права власності на зазначений об’єкт оподаткування;
— для нового власника — з дня виникнення права власності на такий об’єкт.
Такий самий порядок розрахунку, а саме з урахуванням кількості днів до кінця звітного року, слід застосовувати юрособам й при розрахунку податку на нерухомість за новоствореними (нововведеними) об’єктами житлової нерухомості (на це вказується у виносці 7 до графи 5 форми декларації).
Що стосується форми декларації, то її затверджено наказом МФУ від 25.12.2012 р. № 1408. Такий наказ набуває чинності з дня опублікування. Зауважимо, що на дату передачі номера до друку наказ не було опубліковано, проте податківці на місцях пропонували звітувати саме за цією формою. Ознайомитися з формою декларації можна на сайті ДПСУ (http://sts.gov.ua) у закладці «Податкове законодавство» → «Накази».
Зокрема, звітність з податку на нерухомість складається з основної форми «Податкова декларація з податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки» і додатка «Відомості про наявні об’єкти житлової нерухомості». Зауважимо, що заповнювати декларацію пропонується за допомогою «підказок», наведених у численних виносках до граф і комірок форм.
Сплата податку здійснюється за місцем розташування об’єкта житлової нерухомості (п.п. 265.9.1 ПК) авансовими внесками щоквартально до 30 числа місяця, наступного за звітним кварталом, з відображенням таких сум у річній декларації (п.п. «б» п.п. 265.10.1 ПК).
Зверніть увагу: прийменник «до» означає, що фактично граничним строком сплати авансового внеску з податку на нерухомість є 29-те число.
При цьому потрібно пам’ятати, що відповідно до ПК строки сплати податкових зобов’язань, якщо вони припадають на вихідний або святковий день, на перший робочий день не переносяться, тому податок сплачується напередодні.
Таким чином, у 2013 графік сплати податку на нерухомість юрособами буде такий:
| Квартал | Граничний строк сплати податку на нерухомість |
| I квартал | 29 квітня 2013 р. |
| II квартал | 29 липня 2013 р. |
| III квартал | 29 жовтня 2013 р. |
| IV квартал | 29 січня 2014 р. |
Для платників — фізичних осіб
Як уже зазначалося, для фізичних осіб суму податку обчислює орган ДПС за місцем знаходження об’єкта житлової нерухомості (п.п. 265.7.1 ПК). Порядок обчислення податку органами ДПС описано в п. 265.7 ПК і розглянуто нами вище, тому ви без проблем зможете перевірити правильність нарахування податку.
Зауважимо, що фізособі не потрібно подавати декларацію або надавати до податкової жодні правовстановлюючі або реєстраційні документи. Відомості для розрахунку податку на нерухомість податківці отримають від органів реєстрації прав на нерухоме майно (п.п. 265.3.2 ПК).
Зверніть увагу: до 01.01.2013 р. відомостями про вид спільної власності (часткова або сумісна), поділ власності в натурі та розмір житлової площі опікувалося БТІ. Із зазначеної дати такий орган уповноважений проводити тільки технічну інвентаризацію нерухомих об’єктів. А от оформлення та державну реєстрацію права власності та інших речових прав з 01.01.2013 р. здійснює створена при Міністерстві юстиції Державна реєстраційна служба України (Укрдержреєстр). Отже, забезпечувати податкові відомостями, необхідними для нарахування податку на нерухомість, уповноважений саме цей орган.
Це прямо передбачено п.п. 265.7.4 ПК, відповідно до якого органи державної реєстрації прав на нерухоме майно, а також органи, що здійснюють реєстрацію місця проживання фізичних осіб, до 15 квітня 2013 року, а в наступних роках щоквартально (у 15-денний строк після закінчення кварталу) зобов’язані подавати органам ДПС відомості, необхідні для розрахунку податку, за місцем розташування такого об’єкта нерухомого майна. Порядок такого інформування органів ДПС затверджений постановою КМУ від 31.05.2012 р. № 476.
Про суму податку, що підлягає сплаті, орган ДПС повідомляє фізичну особу — платника податку. З цією метою до 1 липня* звітного року платникам за місцезнаходженням об’єкта житлової нерухомості орган ДПС надсилає податкове повідомлення-рішення, що містить і платіжні реквізити (п.п. 265.7.2 ПК).
* Тобто граничний строк напрпавлення податкового повідомлення-рішення — 30 червня.
Зауважимо, що згідно з п. 58.3 ПК податкове повідомлення-рішення вважається відправленим (врученим) фізичній особі, якщо воно вручене їй особисто або її законному представнику або відправлено за адресою за місцем проживання або останнього відомого місцезнаходження цієї фізособи з повідомленням про вручення. У випадку якщо пошта не може вручити платнику податків податкове повідомлення-рішення через відсутність особи за місцезнаходженням, його відмову прийняти податкове повідомлення-рішення, незнаходження фактичного місця розташування (місцезнаходження) платника податків або з інших причин, податкове повідомлення-рішення вважається врученим платнику податків у день, зазначений поштовою службою в повідомленні про вручення із зазначенням причин невручення.
У зв’язку з цим, щоб не пропустити таке податкове повідомлення-рішення, особливо пильними потрібно бути платникам, які мають декілька об’єктів нерухомості, розташованих у межах різних адміністративно-територіальних одиниць, та в деяких із них не проживають постійно. У протилежному ж випадку воно все одно вважатиметься врученим.
Сплатити податок фізособі необхідно за місцезнаходженням об’єкта оподаткування протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення (п.п. 265.9.1, п.п. «а» п.п. 265.10.1 ПК). При цьому платники податку можуть звернутися до органів ДПС для звірки даних щодо площі житлової нерухомості, податкових пільг, ставки і нарахованої суми податку (п.п. 265.7.3 ПК). Для цього будуть потрібні документи, що підтверджують право власності фізособи на об’єкт оподаткування та місця проживання (реєстрації). Щоправда, поки що незрозуміло: такі документи необхідно тільки пред’явити (тобто показати) чи все ж таки надати (віддати) інспектору.
До речі, у разі переходу права власності на об’єкт оподаткування від одного власника до іншого протягом календарного року податок обчислюється (п.п. 265.8.1 ПК):
— для попереднього власника за період з 1 січня цього року до початку місяця, в якому він втратив право власності на зазначений об’єкт оподаткування. Цікава ситуація виникає в тому випадку, якщо житло продається після закінчення граничного строку сплати податку, тобто коли попередній власник уже сплатив податок на нерухомість за весь календарний рік. У цьому випадку наявна переплата з податку, проте, яким чином можна буде її повернути (і чи можна взагалі), ст. 265 ПК умовчує. Хоча, на нашу думку, у цьому випадку працюватимуть загальні норми, що стосуються повернення помилково або надмірно сплачених сум податків, передбачені ст. 43 ПК;
— для нового власника — починаючи з місяця, в якому виникло право власності. При цьому орган ДПС направить податкове повідомлення-рішення новому власнику, але, зрозуміло, після отримання інформації від відповідних органів про перехід права власності (п.п. 265.8.2 ПК).
Щодо новоствореного (нововведеного) об’єкта житлової нерухомості, податок сплачується фізичною особою-платником починаючи з місяця, в якому виникло право власності на такий об’єкт. Орган державної податкової служби надсилає податкове повідомлення-рішення зазначеному власнику після отримання інформації про виникнення права власності на такий об’єкт (п.п. 265.7.2 ПК). У зазначених випадках податок також сплачується протягом 60 днів з дня вручення податкового повідомлення-рішення за місцем розташування об’єкта оподаткування.
Щоправда, як визначатиметься момент початку сплати податку, якщо право власності виникає до завершення будівництва, поки не зовсім зрозуміло. Імовірно, доки нерухомість не зареєстрована, вона не має статусу нерухомості, тобто не є об’єктом оподаткування. Але податківці в нас — такі вигадники!
На сьогодні читачі озброєні всією наявною інформацією щодо порядку нарахування та сплати податку на нерухомість. Про всі зміни, які, схоже, неодмінно будуть, ми інформуватимемо вас на сторінках нашої газети.
Використані нормативні документи
ЦКУ — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
ПК — Податковий кодекс України від 02.12.2010 р. № 2755-VI.
