Темы статей
Выбрать темы

Аренда помещений государственной и коммунальной собственности

Редакция НК
Статья

Аренда помещений государственной и коммунальной собственности

Многие субъекты хозяйствования для проведения своей деятельности вынуждены арендовать помещения. Зачастую в финансовом плане дешевле арендовать такое помещение у государства. Объекты госимущества могут быть привлекательными для аренды и с позиции их места расположения. Сразу отметим, что аренда государственного и коммунального имущества требует некоторых хлопот и имеет свои особенности, в том числе и учетные. О процедуре и порядке отражения в учете аренды помещений государственной и коммунальной собственности мы и поговорим в предлагаемой статье.

Марина Казанова, экономист-аналитик

 

Общие моменты аренды недвижимого госимущества

 

Основным нормативным документом, регулирующим правоотношения, связанные с арендой имущества, находящегося в государственной и коммунальной собственности, является Закон об аренде госимущества.

Арендовать имущество государственной и коммунальной собственности вправе как юридические лица, так и физические лица-предприниматели, а также нерезиденты (ст. 6 Закона об аренде госимущества).

Согласно ч. 1 ст. 4 Закона об аренде госимущества арендовать у государства можно:

— целостные имущественные комплексы предприятий, их структурных подразделений (филиалов, цехов, участков). Целостным имущественным комплексом является хозяйственный объект с завершенным циклом производства продукции (работ, услуг) с предоставленным ему земельным участком, на котором он размещен, автономными инженерными коммуникациями, системой энергоснабжения;

 недвижимое имущество (здания, сооружения, нежилые помещения) и другое отдельное индивидуально определенное имущество предприятий;

— имущество, не вошедшее в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации).

Сразу отметим, что в нашей статье мы остановимся на наиболее распространенном варианте аренды — аренде отдельных помещений (их части) государственных и коммунальных предприятий.

 

С кем заключать договор аренды?

 

Особенностью государственного или коммунального имущества является то, что оно, находясь на балансе государственного или коммунального предприятия, все равно остается собственностью государства. Так, государственным имуществом распоряжается КМУ, Фонд государственного имущества Украины (далее — ФГИУ), его региональные отделения и представительства; имуществом, принадлежащим Автономной Республике Крым, — соответственно, Верховный Совет АРК; коммунальным имуществом — органы местного самоуправления.

Конкретный перечень лиц, выступающих арендодателями недвижимого госимущества и имущества, находящегося в коммунальной собственности, приведен в ст. 5 Закона об аренде госимущества, а также в ст. 287 ХК (см. таблицу).

Арендодатель

Объекты аренды

1

2

Фонд государственного имущества Украины, его региональные отделения и представительства

Целостные имущественные комплексы предприятий, их структурных подразделений и недвижимое имущество, а также имущество, не вошедшее в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ, созданных в процессе приватизации (корпоратизации), являющиеся ГОСУДАРСТВЕННОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ

Органы, уполномоченные органами местного самоуправления управлять имуществом

Целостные имущественные комплексы предприятий, их структурные подразделения и недвижимое имущество, находящееся в КОММУНАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ

Органы, уполномоченные Верховным Советом Автономной Республики Крым управлять имуществом

Целостные имущественные комплексы предприятий, их структурные подразделения и недвижимое имущество, принадлежащее Автономной Республике Крым

Государственные и коммунальные предприятия, учреждения и организации

Недвижимое имущество, общая площадь которого не превышает 200 квадратных метров на одно предприятие, учреждение, организацию, и другое отдельное индивидуально определенное имущество

 

Таким образом, в общем случае для заключения договора аренды субъекту хозяйствования нужно обращаться в:

— ФГИУ и его региональные отделения, представительства — если объект недвижимости является государственной собственностью (находится на балансе государственного предприятия). Госпредприятия в этих правоотношениях являются лишь балансодержателями арендуемого имущества;

— органы местного самоуправления — если планируется арендовать помещения коммунальных предприятий.

В отдельных случаях государственные и коммунальные предприятия могут выступать непосредственными арендодателями (т. е. договор аренды заключается напрямую с ними) — если общая площадь сдаваемых ими в аренду помещений не превышает 200 кв. м. на одно предприятие. Обращаем внимание на то, что п. 2 Методики № 786 предусмотрено согласование с ФГИУ или его региональным отделением (представительством) размера арендной платы в случае, если арендодателем недвижимого имущества (здания, сооружения, помещения) является государственное предприятие (учреждение, организация).

 

Как арендовать помещение?

 

Согласно ч. 1 ст. 7 Закона об аренде госимущества инициатива относительно аренды имущества может исходить как от арендодателей, так и от юридических лиц и физических лиц — предпринимателей, желающих получить объект в аренду.

ФГИУ, а также органы, уполномоченные Верховной Радой АРК и органами местного самоуправления, должны ежегодно формировать перечни недвижимого имущества, которое может быть сдано в аренду (ч. 4 ст. 7 Закона об аренде госимущества).

С потенциальными объектами аренды госимущества можно ознакомиться на сайте ФГИУ (www. spfu.gov.ua).

Информацию об объектах коммунального имущества, которые можно взять в аренду, как правило, можно найти на официальных сайтах местных органов власти.

Порядок заключения договора аренды урегулирован ст. 9 Закона об аренде госимущества. В то же время отметим, что в случае аренды коммунального имущества также следует ознакомиться с Порядком передачи в аренду имущества коммунальной собственности, действующим на территории соответствующей территориальной громады, который утверждается местными органами власти.

Согласно ст. 9 Закона об аренде госимущества физические и юридические лица, которые желают заключить договор аренды, направляют арендодателю:

— заявление;

— проект договора аренды. В соответствии с ч. 2 ст. 10 Закона об аренде госимущества заключенный сторонами договор в части существенных условий должен соответствовать типовому договору аренды соответствующего имущества. Типовые договоры аренды государственного имущества разрабатывает и утверждает ФГИУ. На сегодняшний день Типовой договор аренды индивидуально определенного (недвижимого или другого) имущества, относящегося к государственной собственности, утвержден приказом ФГИУ № 1774. Типовой договор аренды имущества коммунальной собственности утверждают органы местного самоуправления;

— другие документы согласно перечню, определяемому ФГИУ. Перечень таких документов утвержден приказом ФГИУ от 15.02.2013 г. № 201.

Арендодатель в течение 15 дней после даты регистрации заявления размещает в официальных печатных средствах массовой информации и на веб-сайтах арендодателей объявления о намерении передать имущество в аренду или отказывает в заключении договора аренды и уведомляет об этом заявителя (ч. 4 ст. 9 Закона об аренде госимущества).

Объявления размещаются: обязательно — в газете «Сведения приватизации» и на веб-сайте ФГИУ (www.spfu.gov.ua), дополнительно по выбору арендодателя — в местных печатных СМИ и на веб-сайте РВ ФГИУ — при его наличии.

В течение 10 рабочих дней после размещения объявления о намерении передать имущество в аренду арендодатель принимает заявления об аренде соответствующего имущества (ч. 4 ст. 9 Закона об аренде госимущества). В случае поступления двух и более заявлений арендодатель объявляет конкурс на право аренды. Порядок проведения такого конкурса определяется (ч. 6 ст. 9 Закона об аренде госимущества):

— для объектов государственной собственности — Порядком проведения конкурса на право аренды государственного имущества, утвержденным постановлением КМУ от 31.08.2011 г. № 906;

— для объектов, принадлежащих Автономной Республике Крым, — органами, определенными Верховной Радой Автономной Республики Крым;

— для объектов, находящихся в коммунальной собственности, — органами местного самоуправления.

Если же подано только одно заявление, конкурс на право аренды не проводится и договор аренды заключается с заявителем.

Договор аренды считается заключенным с момента достижения договоренности по всем существенным условиям и подписания сторонами текста договора (ч. 1 ст. 12 Закона об аренде госимущества).

Согласно ч. 1 ст. 17 Закона об аренде госимущества срок договора аренды не может быть менее пяти лет, если арендатор не предлагает меньший срок.

Арендуя помещение государственной и коммунальной собственности, арендатор обязан (ч. 1 ст. 10 Закона об аренде госимущества):

1. В течение месяца после подписания договора перечислить задаток в размере не меньшем, чем арендная плата за базовый месяц, который вносится в счет арендной платы за последний месяц (последние месяцы) аренды (пп. 3.10 и пп. 5.3 Типового договора). Задаток взимается в бюджет и балансодержателю в тех же пропорциях, что и арендная плата.

2. В течение месяца после заключения договора аренды застраховать арендованное имущество не менее чем на его стоимость по заключению о стоимости/акте оценки. Постоянно обновлять договор страхования таким образом, чтобы весь срок аренды имущество было застрахованным (п. 5.10 Типового договора).

3. В течение 15 рабочих дней после подписания договора аренды заключить с балансодержателем арендованного недвижимого имущества договор о возмещении расходов балансодержателя на содержание арендованного имущества и предоставление коммунальных услуг арендатору (п. 5.13 Типового договора). Подробнее о возмещении коммунальных услуг см. на с. 58.

 

Размер арендной платы: как определяется

 

Порядок установления размера арендной платы за государственное имущество урегулирован Методикой № 756. Методику расчета арендной платы за имущество, находящееся в коммунальной собственности, утверждают органы местного самоуправления на основании Методики № 786 (ч. 2 ст. 19 Закона об аренде госимущества).

Расчет размера арендной платы производится исходя из оценочной стоимости недвижимого имущества, предоставленного в аренду, и арендной ставки (ее размер зависит от назначения использования объекта, — приложение 2 к Методике № 786). Так, к примеру, если цель аренды — размещение офиса, то арендная ставка будет составлять 18 %.

В договоре аренды фиксируется арендная плата за базовый месяц расчета — последний месяц, по которому есть информация об индексе инфляции на дату расчета.

Рассчитывается арендная плата за базовый месяц в следующей последовательности:

1. Определяется размер годовой арендной платы по формуле, приведенной в п. 8 Методики № 786:

Опл = (Впх Сор) : 100,

где Вп стоимость арендованного имущества, определенная путем проведения независимой оценки, грн. Стоимость независимой оценки имущества указывается в договоре аренды;

Сор — арендная ставка, определенная согласно приложению 2 к Методике № 786. Указанная ставка зависит от назначения использования объекта.

2. На основании размера годовой арендной платы устанавливается размер арендной платы за базовый месяц расчета:

Опл. мес. = (Опл : 12) х Iд.о. х Iм,

где Опл размер годовой арендной платы, гривень;

Ід.о.— индекс инфляции за период с даты проведения независимой или стандартизированной оценки до базового месяца расчета арендной платы;

Ім — индекс инфляции за базовый месяц расчета арендной платы.

 

Пример 1. Предприятие заключило с ФГИУ договор аренды помещения площадью 200 м2, находящегося на балансе государственного предприятия. Цель аренды — размещение офисного помещения. Стоимость объекта аренды по независимой оценке на 01.01.2013 г. составляет 400000 грн. Акт приемки-передачи подписан 01.05.2013 г.

Арендная плата за базовый месяц расчета будет определена следующим образом:

1. Сначала определяем размер годовой арендной платы. В нашем случае арендатор планирует разместить в арендованном помещении офис, поэтому в соответствии с приложением 2 к Методике № 786 арендная ставка составляет 18 %. Соответственно:

Опл = (400000 грн. х 18) : 100 = 72000 грн.

2. Определяем непосредственно размер арендной платы за базовый месяц. В нашем случае таким базовым месяцем будет март 2013 года — последний месяц, за который известен индекс инфляции на дату расчета. Индекс инфляции за апрель станет известным только в начале мая*.

* Индексы инфляции рассчитываются Госстатом Украины и ежемесячно публикуются не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным. Оперативная информация об индексах инфляции, рассчитанных Государственной службой статистики Украины, размещается на веб-сайте ФГИУ.

Индексы инфляции за период с даты проведения независимой оценки до базового месяца составляют:

— за январь 2013 года — 1,002;

— за февраль 2013 года — 0,999.

Индекс инфляции за базовый месяц (март 2013 года) — 1,00.

Соответственно:

Опл. мес. = (72000 грн. : 12) х 1,002 х 0,999 х 1,00 = 6005,99 грн.

Размер арендной платы за первый месяц аренды (в нашем примере — за май 2013 года) определяется путем корректировки размера арендной платы за базовый месяц на индекс инфляции за период с первого числа, следующего за базовым месяцем до последнего числа первого месяца аренды (п. 12 Методики № 786).

В нашем случае размер арендной платы за базовый месяц аренды нужно проиндексировать на индекс инфляции за апрель и за май.

Предположим, что индексы инфляции составили:

— за апрель 2013 года — 1,00;

— за май 2013 года — 1,001.

Соответственно, арендная плата за первый месяц аренды (май 2013 года) составит:

6005,99 грн. х 1,00 х 1,001 = 6012 грн.

Размер арендной платы за каждый следующий месяц определяется путем корректировки размера месячной арендной платы за предыдущий месяц на индекс инфляции за текущий месяц (п. 13 Методики № 786).

Так, например, размер арендной платы за июнь 2013 года по условиям нашего примера будет определяться следующим образом:

6012 грн. х индекс инфляции за июнь.

Арендная плата не включает в себя НДС. Это следует из п. 3.1 Типового договора. Поэтому следует учитывать, что к размеру арендной платы еще «накручивается» сверху 20 % НДС (об этом мы поговорим ниже).

Также нужно помнить, что арендный платеж не покрывает расходов на коммунальные услуги. То есть стоимость коммунальных услуг не включается в арендную плату, а должна уплачиваться арендатором отдельно.

 

Порядок распределения арендной платы и ее уплаты

 

При аренде недвижимого имущества государственной собственности арендная плата подлежит распределению между бюджетом и балансодержателем — государственным предприятием. Процент распределения установлен п. 17 Методики № 786 (см. таблицу).

Арендодателем по договору выступает

Порядок распределения арендной платы

ФГИУ

— 70 % перечисляется в государственный бюджет;
— 30 % перечисляется государственному предприятию-балансодержателю

Государственное предприятие

— 30 % перечисляется в государственный бюджет;
— 70 % перечисляется государственному предприятию

 

Закон об аренде госимущества и Методика № 786 не устанавливают требований относительно того, кто должен распределять арендную плату, установленную договором, между бюджетом и балансодержателем: арендатор или арендодатель.

Однако, исходя из Типового договора аренды, распределять арендную плату должен сам арендатор. Об этом, в частности, свидетельствуют п. 3.6, п. 5.3, а также п. 5.4 Типового договора. Так, в п. 5.4 Типового договора указано:

«5. Обязанности Арендатора

<...>

5.4. Своевременно и в полном объеме уплачивать арендную плату в государственный бюджет и Балансодержателю (в платежных поручениях, которые оформляет Арендатор, указывается «Назначение платежа» по образцу, который предоставляет Арендодатель письмом при заключении договора аренды)».

Здесь особое внимание нужно уделить порядку уплаты НДС с арендной платы при ее распределении, ведь, как мы отметили выше, арендная плата не учитывает НДС.

В первую очередь отметим, что арендные платежи облагаются НДС, поскольку представляют собой плату за «поставку услуг» в виде предоставления права пользования имуществом (п.п. 14.1.185 НК). Поэтому у предприятия-балансодержателя, зарегистрированного плательщиком НДС, недвижимое имущество которого передано в аренду, возникают налоговые обязательства по этому налогу.

База начисления НДС определяется исходя из договорной стоимости, т. е. полной суммы арендной платы, но не ниже обычных цен (п. 188.1 НК), независимо от того, что предприятию-балансодержателю поступает только часть арендной платы.

При этом начислить НДС со всей суммы арендной платы предприятию-балансодержателю нужно будет и в том случае, когда арендодателем по договору выступает ФГИУ.

Налоговые обязательства у балансодержателя возникают на дату первого из событий (см. п. 187.1 НК):

— либо на дату зачисления денежных средств от арендатора на банковский счет предприятия-балансодержателя (поступления денежных средств в кассу),

— либо на дату оформления документа, подтверждающего факт поставки услуг по предоставлению имущества в аренду.

Если следовать мнению налоговиков относительно самостоятельного распределения арендатором платежей, которого они придерживались в докодексный период (см., в частности, письмо ГНАУ от 12.05.2000 г. № 6514/7/16-1201) и которого, судя по консультации, размещенной в разделе 130.15.02 ЕБНЗ, придерживаются они и сейчас, то предприятие-балансодержатель обязано:

— выписать налоговую накладную в двух экземплярах на всю сумму арендной платы, предусмотренную договором аренды, без учета расходов на содержание предоставленного в аренду недвижимого имущества и коммунальных услуг и энергоносителей;

— отдельной строкой выделить в такой налоговой накладной сумму НДС в размере 20 % от всей суммы арендной платы;

— отдельной строкой указать в этой налоговой накладной общую сумму арендной платы с учетом НДС.

При наличии такой налоговой накладной арендатор вправе (по первому событию) включить НДС по арендной плате в налоговый кредит.

Подытожим. В случае если арендодателем по договору аренды выступает:

 ФГИУ — арендатору нужно заплатить 70 % арендной платы, рассчитанной без НДС, в государственный бюджет и 30 % арендной платы и НДС со всей стоимости арендной платы гос-предприятию-балансодержателю;

 госпредприятие арендатору нужно заплатить 30 % арендной платы, рассчитанной без НДС, в государственный бюджет и 70 % арендной платы и НДС со всей стоимости арендной платы госпредприятию-арендодателю.

В письме от 12.05.2000 г. № 6514/7/16-1201 ГНАУ отмечала, что арендатор должен оформить платежные документы отдельно на часть стоимости арендной платы, причитающейся балансодержателю, с учетом НДС и отдельно на сумму НДС, которая приходится на часть арендной платы, подлежащей перечислению в бюджет.

Пример 2. Арендная плата отчетного периода составляет 2000 грн., налог на добавленную стоимость в размере 20 % составляет 400 грн., общая сумма арендной платы с учетом НДС — 2400 грн.

В государственный бюджет перечисляется 70 % арендной платы, т. е. 1400 грн. (2000 грн. х 70 % : 100 %). Предприятию-балансодержателю перечисляется 30 % арендной платы в сумме 600 грн. (2000 грн. х 30 % : 100 %), а также сумма НДС — 400 грн.

При этом оформляются три платежных поручения:

— на сумму 1400 грн. арендной платы, перечисляемой в государственный бюджет;

— на сумму 720 грн. арендной платы с учетом НДС, перечисляемой предприятию-балансодержателю, где 600 грн. — это арендная плата без НДС и 120 грн. — сумма НДС;

— на сумму 280 грн. — это сумма НДС, которая исчисляется с базы в размере 1400 грн., перечисляемой арендатором в государственный бюджет (с указанием в платежном поручении «НДС с 70 % арендной платы, перечисленной в бюджет»).

Заполнять реквизит «Призначення платежу» платежных поручений при перечислении части арендной платы в бюджет и части балансодержателю, повторим, арендатор должен по образцу, который предоставляет арендодатель письмом при заключении договора аренды.

 

В какие сроки уплачивать арендную плату?

 

Задаток

Еще раз отметим, что согласно п. 3.10 Типового договора обязательства арендатора по уплате арендной платы обеспечиваются в виде задатка в размере не менее арендной платы за базовый месяц, который вносится в счет арендной платы за последний месяц (последние месяцы) аренды. Если договор аренды заключен на срок менее одного месяца, вносится задаток в размере арендной платы за этот срок.

Задаток нужно внести в течение месяца после подписания договора аренды (п. 5.3 Типового договора). Задаток перечисляется в бюджет и балансодержателю в тех же пропорциях, что и арендная плата. Так, если арендодателем по договору выступает ФГИУ, то 70 % задатка без учета НДС перечисляется в бюджет, 30 % и НДС со всей суммы арендной платы — предприятию-балансодержателю.

После окончания основного срока договора аренды осуществляется перечисление арендной платы за последний месяц (последние месяцы) с учетом внесенного арендатором задатка.

 

Арендная плата за текущий месяц

Согласно п. 3.6 Типового договора арендная плата за текущий месяц перечисляется в государственный бюджет и балансодержателю в соответствующем процентном соотношении ежемесячно не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным. Уплачивается арендная плата, как правило, после того, когда будет известен индекс инфляции за текущий месяц, за который осуществляется платеж (публикуется не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным).

Излишне уплаченная сумма арендной платы, поступившая в бюджет, подлежит в установленном порядке зачислению в счет будущих платежей, а в случае невозможности такого зачета в связи с прекращением арендных отношений — возврату арендатору (п. 3.9 Типового договора).

 

Ответственность за несвоевременную уплату

Арендная плата, перечисленная несвоевременно или не в полном объеме, подлежит индексации и взыскивается в бюджет и балансодержателю в соответствующем процентном соотношении (30 % и 70 % или 70 % и 30 %) с учетом пени (п. 3.7 Типового договора).

В случае если на дату уплаты арендной платы задолженность по ней составляет три и более месяца, также арендатор должен уплатить штраф (п. 3.8 Типового договора). Процент штрафа от суммы задолженности определяется в договоре аренды.

 

Налоговый и бухгалтерский учет

 

Арендатор

Бухгалтерский учет. Согласно ч. 2 ст. 13 Закона об аренде госимущества арендованные помещения зачисляется на забалансовый счет арендатора с указанием, что это имущество является арендованным. При получении объекта в аренду арендатор отражает его на забалансовом счете 01 «Арендованные необоротные активы» по стоимости, указанной в договоре аренды. Основанием для зачисления объекта аренды на забалансовый счет 01 является Акт приема-передачи арендованного имущества, подписанный обеими сторонами договора аренды.

Сумма арендной платы отражается арендатором в составе расходов того отчетного периода, на который приходится такая плата.

Расходы по арендной плате арендатор отражает в составе своих расходов в соответствии с П(С)БУ 16 в зависимости от функционального назначения используемого арендованного имущества. Например, если:

— объект аренды используется для производственных целей — то по дебету счета 23 «Производство» или 91 «Общепроизводственные расходы»;

— объект аренды используется в целях обслуживания и управления предприятием — то по дебету счета 92 «Административные расходы»;

— объект аренды используется для сбытовых целей — то по дебету счета 93 «Расходы на сбыт»;

— в прочих случаяхпо дебету счета 94 «Прочие расходы операционной деятельности».

Расходы по страхованию арендованного имущества. Еще раз отметим, что согласно п. 5.10 Типового договора арендатор обязан в течение месяца после заключения договора аренды застраховать арендованное имущество не менее чем на его стоимость по заключению о стоимости/акту оценки. Постоянно обновлять договор страхования таким образом, чтобы весь срок аренды имущество было застрахованным.

В бухгалтерском учете начисление и уплата страхового платежа отражаются на субсчете 655 «Расчеты по страхованию имущества». В зависимости от того, какое имущество страхуется, такие расходы отражаются на счетах: 23, 91, 92, 93 или 94. Между тем, принимая во внимание то, что страховые платежи преимущественно вносятся авансом, как правило, на год вперед, их правильнее вначале относить на счет 39 «Расходы будущих периодов», а в дальнейшем в размере 1/12 страхового платежа распределять между отчетными периодами.

 

Налог на прибыль. В налоговом учете всю сумму арендной платы (без учета НДС, если арендатор является плательщиком этого налога), как внесенную в бюджет, так и перечисленную балансодержателю, арендатор относит на расходы на основании п. 153.7 НК по результатам налогового периода, в котором осуществляется такое начисление (согласно акту предоставленных арендных услуг).

Страховые платежи арендатор на основании п.п. 140.1.6 НК вправе включить в налоговые расходы.

При этом нужно иметь в виду, что поскольку затраты на страхование отнесены к расходам двойного назначения, статус налоговорасходных они могут получить, только если:

— связаны с хозяйственной деятельностью налогоплательщика;

— подтверждены соответствующими расчетными, платежными и другими первичными документами, обязательность ведения и хранения которых предусмотрена правилами ведения бухгалтерского учета и начисления налога;

— не превышают обычной цены страхового тарифа соответствующего вида страхования, действующего на момент заключения страхового договора (п.п. 140.1.6 НК).

Если по договору страхования имущества осуществлена предоплата страховых платежей на год вперед, то в состав расходов плательщика в отчетном (налоговом) периоде включается только соответствующая сумма расходов по страхованию, распределенная между отчетными периодами. На это указывают налоговики в консультациях, размещенных в разделе 110.07.12 ЕБНЗ и в журнале «Вестник налоговой службы Украины», 2013, № 17-18, с. 17.

 

НДС. Что касается суммы НДС, то арендатор (при условии, что он является плательщиком НДС) включает ее в налоговый кредит на основании выписанной предприятием-балансодержателем налоговой накладной в полном объеме (100 %).

 

Арендодатель

Бухгалтерский учет. Арендованные помещения, части зданий, сооружений и другое отдельное индивидуально определенное имущество остаются на балансе предприятия (ч. 2 ст. 13 Закона об аренде госимущества), т. е. такой объект продолжает числиться в составе необоротных активов арендодателя. Арендодатель начисляет амортизацию на объекты, переданные в аренду, по установленному на предприятии методу начисления амортизации согласно приказу об учетной политике.

В доход арендодатель включает только ту часть арендной платы, которая ему принадлежит (30 % арендной платы без учета НДС, если арендодателем по договору выступает ФГИУ, и 70 % арендной платы без учета НДС, если арендодателем по договору выступает непосредственно государственное предприятие).

Начисление арендной платы отражается по кредиту субсчета 713 «Доходы от операционной аренды активов».

 

Налог на прибыль. В доход госпредприятия включается только та часть арендной платы, которая ему принадлежит. На это также указывают налоговики в ЕБНЗ (разд. 110.18.02).

 


Вопрос. В каком размере плательщик налога — балансодержатель государственного (коммунального) имущества учитывает доходы от предоставления в аренду такого имущества, если часть арендной платы зачисляется в государственный (местный) бюджет?

Ответ. <....> С учетом изложенного, если в соответствии с Методикой (решение органа местного самоуправления) арендная плата от предоставления в аренду государственного (коммунального) имущества подлежит распределению, а именно часть средств должна зачисляться на счет плательщика налога — балансодержателя такого имущества, а часть — на соответствующий счет государственного (местного) бюджета, то при определении объекта налогообложения учитывается только та часть арендной платы, которая остается в распоряжении плательщика налога. Часть арендной платы, перечисляемая на соответствующий счет государственного (местного) бюджета, в налоговом учете плательщика налога — балансодержателя государственного (коммунального) имущества не отражается.


 

НДС. Как мы уже отмечали выше (см. с. 52), несмотря на то, что госпредприятие получает только часть арендной платы, начислить НДС и выписать налоговую накладную оно обязано на всю сумму арендной платы, предусмотренную договором аренды.

 

Пример 3. Предприятие заключило с ФГИУ договор аренды помещения площадью 200 м2, находящегося на балансе государственного предприятия, Цель аренды — размещение офа. Акт приемки-передачи подписан 01.05.2013 г. Стоимость объекта аренды на 01.01.2013 г. составляет
400000 грн.

Арендная плата за базовый месяц аренды (март 2013 года) согласно договору составляет 6005,99 грн. Арендная плата за первый месяц аренды — май 2013 года составила 6012 грн. (подробнее ее расчет см. на с. 51.)

Арендатор перечисляет 70 % арендной платы в государственный бюджет и 30 % — госпредприятию.

№ п/п

Дата

Содержание хозяйственной операции

Бухгалтерский учет

Налоговый учет

дебет

кредит

сумма, грн.

доходы

расходы

строка декларации по налогу на прибыль или приложения к ней

1

2

3

4

5

6

7

8

9

УЧЕТ У АРЕНДАТОРА

1

01.05. 2013 г.

Получено помещение в аренду

01

400000,00

Страхование арендованного объекта

2

02.05. 2013 г.

Перечислен страховой компании страховой платеж по страхованию арендованного помещения

655

311

6400,00

3

02.05. 2013 г.

Отнесена сумма уплаченных наперед страховых платежей на расходы будущих периодов

39

655

6400,00

Задаток

4

02.05. 2013 г.

Перечислен задаток за последний месяц аренды исходя из размера арендной платы за базовый месяц:

— в бюджет

(6005,99 грн. х 70 % : 100 %)

642

311

4204,19

 

 

— госпредприятию-балансодержателю

((6005,99 грн. х 30 % : 100 %) + (6005,99 грн. х 30 % х 20 % : 100 %) = 1801,80 грн. + 360,36 грн.)

371

311

2162,16

— госпредприятию — балансодержателю НДС с 70 % арендной платы, перечисленной в бюджет

(4204,19 грн. х 20 % : 100 %)

371

311

840,84

5

02.05. 2013 г.

Отражен налоговый кредит по НДС (при наличии налоговой накладной)

641/НДС

644

1201,20

6

02.05. 2013 г.

Отнесена сумма задатка за последний месяц аренды на расходы будущих периодов

39

371

1801,80

644

371

1201,20

39

642

4204,19

Арендные и страховые платежи

7

31.05. 2013 г.

Отражена сумма арендной платы в составе расходов предприятия:

— в части, причитающейся перечислению в бюджет

(6012 грн. х 70 % : 100 %)

92

642

4208,40

4208,40

06.1 декларации

— в части, причитающейся перечислению госпредприятию

(6012 грн. х 30 % : 100 %)

92

685

1803,60

1803,60

06.1 декларации

8

31.05. 2013 г.

Отражена сумма налогового кредита по НДС в составе арендной платы (при наличии налоговой накладной)

641/НДС

685

1202,40

9

31.05. 2013 г.

Отнесена сумма страхового платежа (в размере 1/12 осуществленного платежа) на расходы отчетного периода

92

39

533,33

533,33

06.1 декларации

10

10.06. 2013 г.

Перечислена сумма арендной платы:

— в бюджет

642

311

4208,40

— госпредприятию-балансодержателю

(1803,60 грн. + 1803,60 грн. х 20 % : 100 %)

685

311

2164,32

11

10.06. 2013 г.

Перечислена балансодержателю сумма НДС с 70 % арендной платы, перечисленной в бюджет)

(4208,40 грн. х 20 % : 100 %)

685

311

841,68

УЧЕТ У АРЕНДОДАТЕЛЯ

Учет задатка

1

02.05. 2013 г.

Получен от арендатора задаток за последний месяц аренды исходя из размера арендной платы за базовый месяц с учетом НДС

((6005,99 грн. х 30 % : 100 %) + (6005,99 грн. х 30 % х 20 % : 100 %) = 1801,80 грн. + 360,36 грн.)

311

681

2162,16

2

02.05. 2013 г.

Получена от арендатора сумма НДС с 70 % арендной платы, перечисленной в бюджет в виде задатка

311

681

840,84

3

02.05. 2013 г.

Начислены налоговые обязательства по НДС

643

641/НДС

1201,20

4

02.05. 2013 г.

Отнесена сумма задатка за последний месяц аренды в состав доходов будущих периодов

681

681

69

643

1801,80

1201,20

Учет арендных платежей

5

31.05. 2013 г.

Начислен доход в виде арендной платы за аренду госимущества в части, принадлежащей балансодержателю

((6012 грн. х 30 % : 100 %) х 1,2)

377

713

2164,32

1803,60

03.7 приложения IД

6

31.05. 2013 г.

Отражены налоговые обязательства по НДС в части арендной платы, принадлежащей балансодержателю

713

641/НДС

360,72

7

31.05. 2013 г.

Отражены налоговые обязательства по НДС в части арендной платы, перечисляемой арендатором в бюджет

377

641/НДС

841,68

8

10.06. 2013 г.

Получена арендная плата от арендатора

311

377

2164,32

9

10.06. 2013 г.

Получена от арендатора сумма НДС с 70 % арендной платы, перечисленной в бюджет

311

377

841,68

 

Фрагмент заполнения налоговой накладной,
 выписываемой арендодателем
в отношении арендного платежа за первый месяц аренды

<...>

Роз-
діл

Дата виникнення податкового зобов’язання (постачання (оплати2))

Номенклатура товарів/послуг продавця

Код товару згідно з УКТ ЗЕД

Одиниця виміру товару

Кількість (об’єм, обсяг)

Ціна постачання одиниці товару/послуги без урахування ПДВ

Обсяги постачання (база оподаткування) без урахування ПДВ, що підлягають оподаткуванню за ставками

Загальна сума коштів, що підлягає сплаті

основна ставка

нульова ставка

звільнення від ПДВ3

(постачання на митній території Украї-ни)

(експорт)

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

I

31.05.2013

Оренда приміщення

 

грн.

послуга

6012,00

6012,00

 

 

 

6012,00

 

Усього по розділу I

Х

Х

Х

Х

6012,00

 

 

 

II

Зворотна (заставна) тара

Х

Х

Х

Х

Х

Х

Х

Х

ІІІ

Податок на додану вартість

Х

Х

Х

Х

1202,40

 

 

 

1202,40

IV

Загальна сума з ПДВ

Х

Х

Х

Х

7214,40

 

 

 

7214,40

<...>

 

Расчеты по коммунальным платежам

 

При аренде недвижимого имущества арендатор уплачивает не только арендную плату, но и несет расходы за потребленные им коммунальные услуги (электроэнергию, теплоснабжение, водоснабжение и водоотведение, газ) и эксплуатационные расходы.

Как определено п. 3 Методики № 786, в плату за аренду индивидуально определенного имущества не включаются расходы на содержание арендованного имущества и плата за услуги, которые в соответствии с заключенными соглашениями обязуются предоставлять арендатору государственное предприятие, организация, хозяйственное общество, на балансе которых находится это имущество. Это значит, что стороны договора аренды не могут установить такой размер арендной платы, который бы покрывал расходы арендодателя на коммунальные услуги. И поэтому стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором, не включается в арендную плату, а должна оплачиваться таким арендатором отдельно.

Пунктом 5.13 Типового договора аренды предусмотрена обязанность арендатора в течение 15 рабочих дней после подписания договора аренды заключить с балансодержателем арендованного недвижимого имущества договор о возмещении расходов балансодержателя на содержание арендованного имущества и предоставление коммунальных услуг арендатору. Примерная форма такого договора утверждена тем же приказом № 1774.

При этом возможны 2 варианта:

1) арендатор самостоятельно (т. е. без какого-либо участия арендодателя) рассчитывается за потребленные коммунальные услуги. В этом случае ему нужно самостоятельно заключить договоры с коммунальными службами. Однако отметим, что такой вариант на практике используется редко;

2) арендодатель — государственное предприятие оплачивает всю стоимость коммунальных услуг, а арендатор компенсирует арендодателю соответствующие расходы (в части коммунальных услуг, потребленных арендатором), согласно счетам, выписанным арендодателем.

На втором варианте остановимся подробнее.

 

Арендатор

Арендатор возмещает расходы на коммунальные услуги на основании выставляемых арендодателем счетов и составленных актов. При этом в налоговом учете арендатор включает такие суммы в состав налоговых расходов в зависимости от целей, для которых используется арендуемый объект (соответственно в состав общепроизводственных расходов, административных расходов, расходов на сбыт). Данная сумма в полном объеме (без какого-либо распределения между бюджетом и госпредприятием) перечисляется балансодержателю, так как она, еще раз скажем, не входит в состав арендной платы, а значит, установленное действующим законодательством требование о распределении арендной платы за государственное и коммунальное имущество на эти суммы не распространяется.

 

Арендодатель

Сумму понесенных расходов на оплату коммунальных услуг арендодатель включает в состав прочих налоговых расходов (согласно п.п. «в» п.п. 138.10.4 НК), а сумму возмещения от арендатора — в состав прочих налоговых доходов (согласно п.п. 135.5.15 НК).

Следует также учесть, что сумма возмещения подпадает под понятие «поставка услуг», в связи с чем подлежит обложению НДС в общем порядке (п.п. «б» п. 185.1, п. 187.1, п. 188.1 НК). Как результат, предприятие-балансодержатель должно выписать налоговую накладную с начисленными налоговыми обязательствами по ставке 20 %.

Стоимость коммунальных услуг, возмещаемая бюджетному учреждению — арендодателю, не учитывается в базе обложения НДС (абз. 6 п. 188.1 НК).

Пример 4. Госпредприятие-балансодержатель получило счет на оплату коммунальных услуг за объект, переданный в аренду, на сумму 1800 грн. (в том числе НДС — 300 грн.). Арендатор компенсирует арендодателю сумму понесенных расходов (1800 грн., в том числе НДС — 600 грн.).

В учете сторон операции отразятся следующим образом:

№ п/п

Содержание хозяйственной операции

Бухгалтерский учет

Налоговый учет

дебет

кредит

сумма, грн.

доходы

расходы

строка декларации по налогу на прибыль или приложения к ней

1

2

3

4

5

6

7

8

Учет у арендодателя

1

Отражены расходы на оплату коммунальных услуг по объекту, находящемуся в аренде, и налоговый кредит по НДС (при наличии налоговой накладной)

949

685

1500,00

1500,00

06.4.39 приложения IВ

641/НДС

685

300,00

2

Осуществлены расчеты с поставщиками коммунальных услуг

685

311

1800,00

3

Отражена сумма, возмещаемая арендатором (выставлены счета, составлены акты)

377

719

1800,00

1500,00

03.28 приложения IД

4

Начислены налоговые обязательства по НДС с сумм, возмещаемых арендатором

719

641/НДС

300,00

5

Возмещены расходы арендатором

311

377

1800,00

Учет у арендатора

1

Отражена сумма расходов, компенсируемых арендодателю (на основании выставленных арендодателем счетов и составленных актов)

92*

685

1500,00

1500,00

06.1 декларации

* Объект арендуется под офис.

2

Отражена сумма налогового кредита по НДС по компенсируемым расходам (на основании налоговой накладной, выписанной арендодателем)

641/НДС

685

300,00

3

Возмещены расходы арендодателю

685

311

1800,00

 

Возмещение арендодателю налога на землю

 

Арендуя объект недвижимости, арендатор получает в пользование и земельный участок, находящийся под ним. При этом отметим, что передача/получение объекта госнедвижимости в аренду не изменяет субъекта платы за землю — им по-прежнему продолжает выступать предприятие-балансодержатель.

Согласно п. 3 Методики № 786 в плату за аренду индивидуально определенного имущества не включаются расходы на содержание арендованного имущества и плата за услуги, которые в соответствии с заключенными соглашениями обязуется предоставлять арендатору государственное предприятие, на балансе которого находится это имущество. Эта норма не разрешает учесть затраты арендодателя на уплату налога на землю в составе платы за аренду помещения.

В то же время арендодатель имеет право получить от арендатора компенсацию расходов, связанных с использованием земли, отдельно от арендной платы. Такое право предоставляет ему ст. 797 ГК, согласно которой плата, взимаемая с арендатора здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), состоит из платы за пользование им и платы за пользование земельным участком. Следовательно, в договоре аренды недвижимого имущества, находящегося в государственной или коммунальной собственности, можно оговаривать условие внесения арендатором платы за пользование земельным участком.

Если же проведение указанного возмещения в договорном порядке сторонами не урегулировано и сумма платы за землю, подлежащей компенсации, не рассчитана, арендодатель не имеет правовых оснований требовать от арендатора возмещения платы за землю.

Расходы по компенсации платы за землю арендатор вправе включить в налоговые расходы по итогам налогового периода, в котором осуществляется начисление арендного платежа. Не возражают против этого и налоговики (разъяснение в разделе 110.18.02 ЕБНЗ).

 


Вопрос. Включается ли в состав расходов арендатора компенсация платы за землю (земельного налога или арендной платы за землю государственной и коммунальной собственности), которая возмещается им арендодателю в соответствии с условиями договора аренды здания (сооружения, нежилого помещения) (объект аренды используется в хозяйственной деятельности арендатора)?

Ответ. <...> Общие положения о найме (аренде) определены в главе 58 Гражданского кодекса Украины от 16 января 2003 г. № 435-IV (далее — ГКУ). В частности, п. 1 ст. 796 ГКУ предусмотрено, что одновременно с правом найма здания или другого капитального сооружения (их отдельной части) нанимателю предоставляется право пользования земельным участком, на котором они находятся, а также право пользования земельным участком, прилегающим к зданию или сооружению, в размере, необходимом для достижения цели найма. В соответствии со ст. 797 ГКУ плата, взимаемая с нанимателя здания или другого капитального сооружения (их отдельной части), состоит из платы за пользование ею и платы за пользование земельным участком.

В соответствии с п.п. 9.1.10 п. 9.1 ст. 9 НКУ плата за землю относится к общегосударственным налогам, которые на основании норм п.п. 138.10.4 п. 138.10 ст. 138 НКУ учитываются при исчислении объекта налогообложения в составе других расходов операционной деятельности, связанных с хозяйственной деятельностью.

Учитывая вышеизложенное, при исчислении объекта налогообложения арендодатель имеет право относить в состав расходов расходы в уплату земельного налога, а также арендную плату за земельные участки государственной и коммунальной собственности при условии надлежащего документального оформления договора приобретения земли или договора пользования землей.

Таким образом, если в составе стоимости услуги по договору аренды здания (сооружения, нежилого помещения), используемого в собственной хозяйственной деятельности арендатора, предусмотрено возмещение платы за землю (земельного налога или арендной платы за землю государственной и коммунальной собственности), плательщиком которой является арендодатель, то такая компенсация как составная часть арендного платежа включается в расходы арендатора на дату начисления.


 

ИСПОЛЬЗОВАННЫЕ НОРМАТИВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ И СОКРАЩЕНИЯ

НК — Налоговый кодекс Украины от 02.12.2010 г. № 2755-VI.

ГК — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

ХК — Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.

Закон об аренде госимущества — Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 10.04.92 г. № 2269-XII.

Методика № 786 — Методика расчета арендной платы за государственное имущество и пропорции ее распределения, утвержденная постановлением КМУ от 04.10.95 г. № 786.

Приказ ФГИУ № 1774 — приказ Фонда государственного имущества Украины «Об утверждении договоров аренды» от 23.08.2000 г. № 1774.

Типовой договор — Типовой договор аренды индивидуально определенного (недвижимого или иного) имущества, относящегося к государственной собственности, утвержденный приказом ФГИУ от 23.08.2000 г. № 1774.

П(С)БУ 16 — Положение (стандарт) бухгалтерского учета 16 «Расходы», утвержденное приказом Министерства финансов Украины от 31.12.99 г. № 318.

ФГИУ — Фонд государственного имущества Украины.

ЕБНЗ — Единая база налоговых знаний, размещенная на официальном сайте Министерства доходов и сборов Украины (www.minrd.gov.ua/ebpz).

App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa

Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.

Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше