КАК ФЛП НА ОБЩЕЙ СИСТЕМЕ ПРАВИЛЬНО ПРОДАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ: НАЛОГОВАЯ СТОРОНА ВОПРОСА
ФЛП на общей системе налогообложения осуществляет деятельность по предоставлению в аренду собственной недвижимости. В частности, в аренду предоставляется нежилое здание, приобретенное в 2008 году. Лицо фигурирует в договоре купли-продажи как ФЛП. Теперь такое лицо намеревается продать это здание. Нужно ли уплачивать НДФЛ по этой операции? Какую ставку НДФЛ применять? Нужно ли сумму продажи включать в Книгу учета доходов и расходов как доход от предпринимательской деятельности? Будет ли такая сумма облагаться ЕСВ?
Вопросов такая ситуация вызывает немало. Но на все мы имеем обоснованные ответы.
Интересно, что эти вопросы выжидали целых пять лет, чтобы вынырнуть из пучины прошлого, потому что в действительности их семя было брошено еще в таком уже далеком 2008 году, когда юридически неправильно был составлен договор купли-продажи недвижимости. Почему неправильно? Дело в том, что ФЛП согласно нормам гражданского права вообще не может выступать субъектом права частной собственности, поскольку быть таковыми разрешено исключительно физическим и юридическим лицам (ч. 1 ст. 325 ГК*). И об этом, кроме непосредственно самого ГК, говорит также ряд официальных разъяснений, приведенных, в частности, в разъяснении Минюста от 14.01.2011 г., письме Минюста от 04.08.2008 г. № 7885-0-33-08, письме ГНАУ от 05.10.2007 г. № 4851/В/17-0715 (далее — письмо № 4851). Эти документы подтверждают, что действующее законодательство не выделяет такого субъекта права собственности, как физическое лицо — предприниматель, и не содержит нормы о праве собственности физического лица — предпринимателя.
* Здесь и далее — Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.
Однако событие уже произошло. В договоре купли-продажи лицо фигурирует как ФЛП. О компетентности нотариуса, удостоверившего такой договор**, мы говорить сейчас не будем, потому что на повестке дня у нас более важные вопросы. И первый из них: нужно ли уплачивать НДФЛ с дохода от продажи такого имущества?
** Договор купли-продажи недвижимого имущества должен быть обязательно составлен в письменной форме и нотариально удостоверен согласно ч. 1 ст. 657 ГК.
Отвечаем. Опять же обратимся к разъяснениям официальных органов. А говорится в них вот что. В разъяснении от 14.01.2011 г. сообщается, что субъектом права собственности признается именно физическое лицо, которое может быть собственником любого имущества, кроме имущества, которое не может находиться в собственности физического лица (это утверждение заимствовано из ч. 2 ст. 325 ГК). При этом правовой статус физического лица — предпринимателя не влияет на правовой режим имущества, находящегося в его собственности. К тому же юридический статус «физическое лицо — предприниматель» сам по себе не влияет и никоим образом не ограничивает какие-либо правомочия лица, следующие из его гражданской право- и дееспособности. Поэтому в случае продажи имущества его собственником выступает именно физическое лицо, а не ФЛП. Из этого следует, что физическому лицу как плательщику НДФЛ в соответствии с п.п. 162.1.1 НК не избежать уплаты этого налога. На это налоговики в «докодексные» времена указывали в письме № 4851. «Реинкарнированные» налоговики в виде нынешних миндоходовцев не отрекаются от своего предыдущего мнения, о чем свидетельствует их разъяснение, приведенное в подкатегории 104.04 ЗІР.
Для обложения НДФЛ дохода от продажи объекта недвижимого имущества следует руководствоваться ст. 172 НК. Поскольку в нашем случае продается нежилое здание, нашим ориентиром будет служить п. 172.2 НК***. В этом же пункте мы находим ответ на второй вопрос, а именно о ставке налога. Так, доход от продажи объекта нежилой недвижимости облагается налогом по ставке, определенной п. 167.2 НК. Этому подтверждение можно найти в уже упоминавшемся нами разъяснении из ЗІР. Такая ставка составляет 5 % дохода от продажи. При этом доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с Законом об оценке имущества* (п. 172.3 НК)
*** Напомним, что в случае, когда продается жилая недвижимость, для обложения дохода от такой продажи НДФЛ необходимо применять нормы п. 172.1 НК. А согласно им доход от такой продажи не облагается НДФЛ в случае, когда продаваемый объект находится в собственности лица более трех лет и является первым объектом недвижимости, продаваемым в отчетном налоговом году.
* Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12.07.2001 г. № 2658-ІІІ.
Если обе стороны договора купли-продажи являются физическими лицами, то продавец самостоятельно определяет и уплачивает сумму налога до нотариального удостоверения такого договора. Если же покупателем недвижимости является юридическое лицо или ФЛП, то такое лицо является налоговым агентом плательщика налога по начислению, удержанию и уплате (перечислению) в бюджет налога с доходов, полученных плательщиком налога от такой продажи (п. 172.7 НК)
Такие доходы, между прочим, необходимо указывать в форме № 1ДФ** с признаком дохода «104».
** Налоговый расчет сумм дохода, начисленного (уплаченного) в пользу плательщиков налога, и сумм удержанного из них налога, форма которого утверждена приказом ГНАУ от 24.12.2010 г. № 1020. Учитывайте, что скоро эта форма будет переутверждена миндоходовцами (см. статью «Финиш» старого и «старт» нового налогового года: 2013 — 2014» // «Налоговый кодекс: консультации и комментарии», 2014, № 1 (73), с. 29).
Переходим к ответу на третий вопрос. Собственно, он следует сам собой из всего того, что мы рассмотрели выше. Следовательно, как мы определились ранее, в операции по продаже недвижимости субъектом сделки выступает простое физическое лицо, а не ФЛП. Аргументы в пользу этого смотрите выше. Таким образом, выходит, что и доход собственник недвижимости получает как физическое лицо, а не как субъект хозяйствования. Об этом мы также говорили выше. Поскольку в Книгу учета доходов и расходов*** включаются только доходы, полученные ФЛП, то записывать в нее доход, полученный от продажи недвижимого имущества, не нужно. И не важно, использовался такой объект недвижимости в хозяйственной деятельности ФЛП или для собственных нужд физического лица. Ведь ч. 1 ст. 320 ГК позволяет собственнику использовать свое имущество для осуществления предпринимательской деятельности, кроме случаев, установленных законом.
*** Книга учета доходов и расходов, которую ведут физические лица — предприниматели, кроме лиц, избравших упрощенную систему налогообложения, и физические лица, осуществляющие независимую профессиональную деятельность, форма которой утверждена приказом Миндоходов от 16.09.2013 г. № 481.
При этом отметьте, что доход, получаемый физическим лицом от осуществления им хозяйственной деятельности (в нашем случае — предоставление недвижимости в аренду), является предпринимательским доходом ФЛП и должен быть отражен в Книге учета доходов и расходов и обложен налогом соответствующим образом согласно ст. 177 НК.
По поводу последнего вопроса скажем следующее. Облагать ЕСВ сумму полученного дохода не нужно, поскольку такой доход не является для физического лица заработной платой или вознаграждением за выполнение работ (предоставление услуг) по ГПД, а следовательно, не включается в базу начисления ЕСВ в соответствии со ст. 7 Закона о ЕСВ****.
**** Закон Украины «О сборе и учете единого взноса на общеобязательное государственное социальное страхование» от 08.07.2010 г. № 2464-VI.
На этом все. Надеемся, наши ответы вам пригодятся. А нам остается пожелать вам всегда быть внимательными при заключении любых договоров, потому что иногда чувствовать неприятное после-вкусие от неправильно составленных договоров приходится достаточно долго.
В этом материале использованы сокращения в следующих значениях:
ЗІР — общедоступный информационно-справочный ресурс (http://zir.minrd.gov.ua).
ЕСВ — единый взнос на общеобязательное государственное социальное страхование.
НДФЛ — налог на доходы физических лиц.
ФЛП — физическая лицо — предприниматель.
Татьяна Крылова
