Як ФОП на загальній системі правильно продати нерухомість: Податкова сторона питання
ФОП на загальній системі оподаткування здійснює діяльність із надання в оренду власної нерухомості. Зокрема, в оренду надається нежитлова будівля, придбана у 2008 році. Особа фігурує в договорі купівлі-продажу як ФОП. Наразі така особа має намір продати цю будівлю. Чи потрібно сплачувати ПДФО за цією операцією? Яку ставку ПДФО застосовувати? Чи потрібно суму продажу включати до Книги обліку доходів і витрат як дохід від підприємницької діяльності? Чи буде така сума обкладатися ЄСВ?
Запитань така ситуація викликає багато. Та на всі ми маємо обґрунтовані відповіді.
Цікаво, що ці запитання вичікували цілих п’ять років, аби виринути з безодні минувшини, бо насправді їх сім’я було посіяне ще у такому вже далекому 2008 році, коли юридично неправильно був складений договір купівлі-продажу нерухомості. Чому неправильно? Справа в тому, що ФОП згідно з нормами цивільного права взагалі не може бути суб’єктом права приватної власності, оскільки це дозволено виключно фізичним та юридичним особам (ч. 1 ст. 325 ЦК*). І про це, окрім безпосередньо самого ЦК, говорить також низка офіційних роз’яснень, наведених, зокрема, у роз’ясненні Мін’юсту від 14.01.2011 р., листі Мін’юсту від 04.08.2008 р. № 7885-0-33-08, листі ДПАУ від 05.10.2007 р. № 4851/В/17-0715 (далі — лист № 4851). Ці документи підтверджують, що чинне законодавство не виділяє такого суб’єкта права власності, як фізична особа — підприємець, та не містить норм щодо права власності фізичної особи — підприємця.
* Тут і далі — Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
Проте подія вже сталася. В договорі купівлі-продажу особа фігурує як ФОП. Про компетентність нотаріуса, який посвідчив такий договір**, ми говорити зараз не будемо, бо на порядку денному у нас більш нагальні питання. І перше з них: чи потрібно сплачувати ПДФО з доходу від продажу такого майна?
** Договір купівлі-продажу нерухомого майна має бути обов’язково складений у письмовій формі та нотаріально посвідчений згідно з ч. 1 ст. 657 ЦК.
Відповідаємо. Знову ж таки звернемося до роз’яснень офіційних органів. А говориться в них от що. У роз’ясненні від 14.01.2011 р. повідомляється, що суб’єктом права власності визнається саме фізична особа, яка може бути власником будь-якого майна, крім майна, що не може перебувати у власності фізичної особи (це твердження запозичене з ч. 2 ст. 325 ЦК). При цьому правовий статус фізичної особи — підприємця не впливає на правовий режим майна, що перебуває у його власності. До того ж юридичний статус «фізична особа — підприємець» сам по собі не впливає і жодним чином не обмежує будь-які правомочності особи, які випливають з її цивільної право- та дієздатності. Тому у разі продажу майна його власником є саме фізична особа, а не ФОП. З цього випливає, що фізичній особі як платнику ПДФО відповідно до п.п. 162.1.1 ПК не уникнути сплати цього податку. На це податківці у «докодексні» часи вказували у листі № 4851. «Реінкарновані» податківці у вигляді теперішніх міндоходівців не відрікаються від своєї попередньої думки, про що свідчить їх роз’яснення, наведене у підкатегорії 104.04 ЗІР.
Для обкладення ПДФО доходу від продажу об’єкта нерухомого майна слід керуватися ст. 172 ПК. Оскільки у нашому випадку продається нежитлова будівля, нашим орієнтиром буде п. 172.2 ПК***. У цьому ж пункті ми знаходимо відповідь на друге запитання, а саме, про ставку податку. Так, дохід від продажу об’єкта нежитлової нерухомості оподатковується за ставкою, визначеною п. 167.2 ПК. Тому підтвердження можна знайти в уже згадуваному нами роз’ясненні із ЗІР. Така ставка складає 5 % доходу від продажу. При цьому дохід від продажу об’єкта нерухомості визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче оціночної вартості такого об’єкта, розрахованої органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до Закону про оцінку майна* (п. 172.3 ПК).
*** Нагадаємо, що у випадку, коли продається житлова нерухомість, для обкладення доходу від такого продажу ПДФО необхідно застосовувати норми п. 172.1 ПК. А згідно з ними дохід від такого продажу не обкладається ПДФО у випадку, коли об’єкт, який продається, перебуває у власності особи більше трьох років та є першим об’єктом нерухомості, що продається у звітному податковому році.
* Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 р. № 2658-ІІІ.
Якщо обидві сторони договору купівлі-продажу є фізичними особами, то продавець самостійно визначає і сплачує суму податку до нотаріального посвідчення такого договору. Якщо ж покупцем нерухомості є юридична особа чи ФОП, то така особа є податковим агентом платника податку щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (п. 172.7 ПК).
Такі доходи, між іншим, необхідно зазначати у формі № 1ДФ** з ознакою доходу «104».
** Податковий розрахунок сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податку, і сум утриманого з них податку, форма якого затверджена наказом ДПАУ від 24.12.2010 р. № 1020. Майте на увазі, що скоро ця форма буде перезатверджена міндоходівцями (див. статтю «Фініш» старого та «старт» нового податкового року: 2013 — 2014» // «Податковий кодекс: консультації та коментарі», 2014, № 1 (73), с. 29).
Переходимо до відповіді на третє запитання. Власне, вона випливає сама собою з усього того, що ми розглянули вище. Отже, як ми визначились раніше, в операції з продажу нерухомості суб’єктом правочину є проста фізособа, а не ФОП. Аргументи на користь цього дивіться вище. Таким чином, виходить, що і дохід власник нерухомості отримує як фізособа, а не як суб’єкт господарювання. Про це ми також говорили вище. Оскільки до Книги обліку доходів і витрат*** включаються тільки доходи, отримані ФОП, то записувати до неї дохід, отриманий від продажу нерухомого майна, не потрібно. І не важливо, використовувався такий об’єкт нерухомості у господарській діяльності ФОП чи для власних потреб фізособи. Адже ч. 1 ст. 320 ЦК дозволяє власнику використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, установлених законом.
*** Книга обліку доходів і витрат, яку ведуть фізичні особи — підприємці, крім осіб, що обрали спрощену систему оподаткування, і фізичні особи, які провадять незалежну професійну діяльність, форма якої затверджена наказом Міндоходів від 16.09.2013 р. № 481.
При цьому зазначте, що дохід, який отримується фізособою від здійснення нею господарської діяльності (у нашому випадку — надання нерухомості в оренду), є підприємницьким доходом ФОП та має бути відображений у Книзі обліку доходів і витрат і оподаткований відповідним чином згідно зі ст. 177 ПК.
Щодо останнього питання скажемо таке. Обкладати ЄСВ суму отриманого доходу не потрібно, оскільки такий дохід не є для фізособи заробітною платою чи винагородою за виконання робіт (надання послуг) за ЦПД, а отже, не включається до бази нарахування ЄСВ відповідно до ст. 7 Закону про ЄСВ****.
**** Закон України «Про збір та облік єдиного внеску на загальнообов’язкове державне соціальне страхування» від 08.07.2010 р. № 2464-VI.
Наразі все. Сподіваємося, наші відповіді стануть вам у пригоді. А нам залишається побажати вам завжди бути пильними при укладанні будь-яких договорів, бо часом відчувати неприємний післясмак від неправильно складених договорів доводиться досить довго.
У цьому матеріалі використані скорочення у таких значеннях:
ЗІР — загальнодоступний інформаційно-довідковий ресурс (http://zir.minrd.gov.ua).
ЄСВ — єдиний внесок на загальнообов’язкове державне соціальне страхування.
ПДФО — податок на доходи фізичних осіб.
ФОП — фізична особа — підприємець.
Тетяна Крилова
