Темы статей
Выбрать темы

Приобрели объект недвижимости: как оформить права на землю

Редакция СД
Ответы на вопросы

Приобрели объект недвижимости: как оформить права на землю

 

Предприниматель приобрел объект недвижимости (здание, его часть).

Каким образом оформляются права на землю?

Этот вопрос мы задали Валентине Емельяновне Домашич — главному специалисту отдела оценки и рынка земель Главного управления земельных ресурсов Харьковской области.

 

Прежде всего надо понимать, что, покупая объект недвижимости — здание или его часть, вы являетесь собственником исключительно здания.

Земельный участок, на котором располагается ваш объект, надо оформлять отдельно.

Вот этим вопросом мы с вами и займемся.

Согласно Переходным положениям

Земельного кодекса Украины в пределах населенного пункта всеми землями распоряжаются местные советы (сельские, поселковые, городские). Исключение составляют земли частной собственности и земли, на которых находятся государственные, казенные предприятия, акционерные общества, имеющие часть государственных акций (железная дорога, Укртелеком), незавершенные объекты строительства, законсервированные объекты.

За пределами населенных пунктов распоряжение землями находится в компетенции органов исполнительной власти.

Итак, предприниматель приобрел в собственность объект недвижимости. Что делать с земельным участком, на котором располагается ваш объект?

Будем исходить из того, что право собственности на конкретный объект недвижимости оформлено надлежащим образом: есть договор купли-продажи, свидетельство права собственности и т. д.

Если так оно и есть, можно начинать оформлять землю.

Рассмотрим общий алгоритм процедуры оформления земли.

Сразу оговоримся:

первоначально вы имеете право оформить земельный участок только в аренду. И только после этого согласно статье 128 Земельного кодекса Украины вы можете подать заявление в соответствующий орган исполнительной власти или сельского, поселкового, городского совета о приобретении данного земельного участка в собственность.

Разберем все последовательно.

 

Право аренды в пределах населенного пункта

Право аренды земельного участка оформляется на основании разработанной

технической документации или проекта отвода земельного участка.

Если вы не собираетесь изменять функциональное назначение строения (объекта недвижимости) и соответственно целевое назначение земельного участка, границы которого были установлены, то в таком случае разрабатывается техническая документация, устанавливающая границы и размер участка

.

Такая документация может быть разработана по вашему заказу организациями, которые имеют соответствующее разрешение (лицензию) на выполнение этих работ. С этой целью вы заключаете с организацией договор на выполнение работ по подготовке технической документации.

Техническая документация согласовывается с органами земельных ресурсов (районных или городских) и архитектуры.

Государственная экспертиза технической документации может проводиться в отдельных случаях выборочно либо по желанию заказчика, но не является обязательной.

После получения заключения органов архитектуры и земельных ресурсов ваш вопрос рассматривается на сессии местного совета, которая и принимает соответствующее решение о передаче вам в аренду земельного участка.

Если же функциональное назначение объекта недвижимости меняется

(например, вместо складского помещения вы собираетесь открыть некое производство), следовательно меняется целевое назначение земельного участка, то в таком случае без проекта отвода земли вам не обойтись.

Разрабатывается проект отвода в фирмах, имеющих лицензию на этот вид деятельности. Такая фирма-лицензиат может взять на себя не только разработку самого проекта, но и услуги по согласованию проекта со всеми необходимыми организациями: органом по земельным ресурсам, управлением культуры, санитарно-эпидемиологическими и экологическими органами, управлением архитектурой. Другими словами, документация «под ключ»! Все эти и другие условия указываются в Договоре, который вы должны заключить с выбранной фирмой. Безусловно, услуги фирмы платные, стоимость услуг также прописывается в Договоре.

Государственная экспертиза проекта отвода земельного участка обязательна!

Проект согласован, получено заключение государственной экспертизы. Следующий шаг — пакет документов передается в городской (поселковый, сельский) совет, где готовится решение, и передается на рассмотрение сессии совета.

Сессия утверждает проект отвода и принимает решение о предоставлении в аренду земельного участка.

Аренда земельного участка может быть краткосрочной — не более 5 лет и долгосрочной — не более 50 лет.

Срок аренды определяет несколько показателей. Например, если здание не капитальное или находится в зоне реконструкции, аренда, скорее всего, будет краткосрочной. Совет, как распорядитель земли, в каждом конкретном случае принимает соответствующее решение.

Затем вся документация поступает в Харьковский региональный филиал государственного предприятия «Центр государственного земельного кадастра» (ГЗК), регистрируется в электронном виде, далее следует процедура оформления договора аренды и также его регистрация в ГЗК. Наконец вы получаете экземпляр договора аренды на руки, второй экземпляр — хранится в городском или районном отделе (управлении) земельных ресурсов.

Арендная плата зависит от вида деятельности (коммерческой, производственной), от месторасположения объекта, так называемый коэффициент зональности, и еще от ряда причин. Словом, величина арендной платы просчитывается под каждый конкретный объект.

 

Оформляем право аренды земельного участка за пределами населенного пункта

В

статье 122 Земельного кодекса Украины четко определено, какими землями распоряжаются районная, областная администрации, а какими — Кабинет Министров Украины. Поэтому и процедура оформления земли в каждом ведомстве — разная.

Если документы готовятся для Кабмина (это касается особо ценных земель)

, согласование проекта земельного участка — процедура сложная и длительная. Документы проходят долгий путь согласования от сельского совета до областной администрации. Областная администрация утверждает свое заключение и передает документы в Государственное агентство земельных ресурсов Украины. Агентство готовит свои предложения для Кабмина, согласовывает этот вопрос с Верховным Советом, и только после этого Кабинет Министров Украины принимает документы к рассмотрению.

Земли водного фонда (пруды), земли сельскохозяйственного назначения (для фермерского и подсобного хозяйства), строящиеся объекты социального назначения

(школы, больницы) находятся в компетенции районной администрации.

Всей остальной землей распоряжается

областная администрация.

Вот как это происходит.

Прежде всего вы должны получить разрешение на разработку проекта землеотвода в районной администрации. Затем разработать этот проект (схема описана выше), получить заключение государственной экспертизы и вновь передать документы на утверждение в районную администрацию.

Район дает свое заключение, и только после этого пакет документов попадает в областную администрацию. Область принимает решение и выдает распоряжение о передаче в аренду земельного участка для определенных целей. Одним из пунктов распоряжения областная администрация поручает районной заключить договор аренды на заявленный земельный участок.

Договор аренды заключается в районе по месту нахождения земельного участка.

Порядок разработки и подготовки самого договора аренды в каждом районе имеет свои нюансы. Однако порядок един для всех: разрабатывается проект договора-аренды, согласовывается с арендатором и арендодателем и, если всех все устраивает, подписывается.

Арендная плата рассчитывается на основании нормативной денежной оценки и утверждается районным советом.

Нормативная денежная оценка за пределами населенных пунктов проводится для каждого отдельно взятого участка земли под конкретное целевое назначение.

Арендная плата (согласно

Закону Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV, с изменениями и дополнениями) должна составлять не более 10 % от нормативной денежной оценки и не может быть меньше налога на землю.

Договор аренды вступает в силу после подписания его двумя сторонами и государственной регистрации.

 

Приобретаем землю в собственность

Итак, вы законный арендатор земельного участка. Теперь вы имеете право попробовать получить его (участок) в собственность. Порядок действий в этом случае определен

в статье 128 Земельного кодекса Украины:

«Статья 128. Порядок продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности гражданам и юридическим лицам

1.

Продажа гражданам и юридическим лицам земельных участков государственной, кроме земельных участков, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации, и коммунальной собственности для нужд, определенных этим Кодексом, осуществляется местными государственными администрациями, Советом министров Автономной Республики Крым или органами местного самоуправления в пределах их полномочий.

Продажа гражданам и юридическим лицам земельных участков, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации, осуществляется государственными органами приватизации в порядке, который утверждает Кабинет Министров Украины.

2. Граждане и юридические лица, заинтересованные в приобретении земельных участков в собственность,

подают заявление (ходатайство) в соответствующий орган исполнительной власти или сельского, поселкового, городского совета, или государственный орган приватизации. В заявлении указываются желаемое место расположения земельного участка, целевое назначение и его размер.

К заявлению прилагаются:

а) государственный акт на право постоянного пользования землей или договор аренды земли;

б) план земельного участка и документ о его предоставлении в случае отсутствия государственного акта;

в) свидетельство о регистрации субъекта предпринимательской деятельности.

3. Совет министров Автономной Республики Крым, местная государственная администрация или сельский, поселковый, городской совет, государственный орган приватизации в месячный срок рассматривают заявление и принимают решение о продаже земельного участка или об отказе в продаже с указанием причин отказа.

4. Лицам, которые подали заявления (ходатайство) о приобретении (покупке) земельного участка, который не находится в их пользовании, продажа этого участка осуществляется не позже 30 дней после разработки землеустроительной организацией проекта отвода земельного участка.

<…>

6. Решение Совета министров Автономной Республики Крым, местной государственной администрации, сельского, поселкового, городского совета, государственного органа приватизации о продаже земельного участка является основанием для заключения договора купли-продажи земельного участка.

7. Договор купли-продажи земельного участка подлежит нотариальному удостоверению. Документ об оплате является основанием для выдачи государственного акта на право собственности на земельный участок и его государственной регистрации.

8. Стоимость земельного участка определяется на основании ее денежной и экспертной оценки, которая проводится по методике, утвержденной Кабинетом Министров Украины.

9. Расчеты за приобретение земельного участка могут осуществляться с рассрочкой.

10. Решение об отказе в продаже земельного участка может быть обжаловано в суде…

11. Средства, полученные от продажи земельных участков несельскохозяйственного назначения, что находятся в государственной собственности, на которых расположены объекты, подлежащие приватизации, зачисляются государственными органами приватизации в государственный и местные бюджеты в порядке, определенном Законом о Государственном бюджете Украины».

 

Материал подготовила Елена КЕДРУС

App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa

Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.

Спасибо, что читаете нас Войдите и читайте дальше