Придбали об'єкт нерухомості: як оформити права на землю
Підприємець придбав об'єкт нерухомості (будівлю, її частину).
Як оформляються права на землю?
Про це ми запитали Валентину Омелянівну Домашич — головного фахівця відділу оцінки та ринку земель Головного управління земельних ресурсів Харківської області.
Насамперед слід розуміти, що, купуючи об'єкт нерухомості — будівлю чи її частину, ви є власником виключно будівлі.
Земельну ділянку, на якій розташований ваш об'єкт, слід оформляти окремо
.Саме це питання ми з вами й розглянемо.
Згідно з Перехідними положеннями
Земельного кодексу України в межах населеного пункту всіма землями розпоряджаються місцеві ради (сільські, селищні, міські). Виняток становлять землі приватної власності та землі, на яких розташовані державні, казенні підприємства, акціонерні товариства, що мають частину державних акцій (залізниця, Укртелеком), незавершені об'єкти будівництва, законсервовані об'єкти.За межами населених пунктів розпорядження землями належить до компетенції органів виконавчої влади
.Отже, підприємець придбав у власність об'єкт нерухомості. Що робити із земельною ділянкою, на якій розташований ваш об'єкт?
Виходитимемо з того, що право власності на конкретний об'єкт нерухомості оформлено належним чином: є договір купівлі-продажу, свідоцтво на право власності тощо.
Тож можна починати оформляти земельну ділянку.
Розглянемо загальний алгоритм цієї процедури.
Відразу застережемо:
спочатку ви маєте право оформити земельну ділянку лише в оренду. І тільки після цього згідно зі статтею 128 Земельного кодексу України ви можете подати заяву до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської рад про придбання цієї земельної ділянки у власність.Розглянемо все по черзі.
Право оренди в межах населеного пункту
Право оренди земельної ділянки оформляється на підставі розробленої
технічної документації або проекту відведення земельної ділянки.Якщо ви не маєте намір змінювати функціональне призначення будівлі (об'єкта нерухомості) і відповідно цільове призначення земельної ділянки, межі якої було встановлено, то в такому разі розробляється технічна документація, що встановлює межі та розмір ділянки
.Таку документацію може бути розроблено за вашим замовленням організаціями, які мають відповідний дозвіл (ліцензію) на виконання цих робіт. Для цього ви укладаєте з організацією договір на виконання робіт з підготовки технічної документації.
Технічну документацію погоджують з органами земельних ресурсів (районними або міськими) та архітектури.
Державна експертиза технічної документації може проводитися в окремих випадках вибірково або за бажанням замовника, але не є обов'язковою
.Після отримання висновку органів архітектури та земельних ресурсів ваше питання розглядається на сесії місцевої ради, яка й приймає відповідне рішення щодо передання вам в оренду земельної ділянки.
Якщо ж функціональне призначення об'єкта нерухомості змінюється
, наприклад, замість складського приміщення ви маєте намір відкрити якесь виробництво, отже, змінюється цільове призначення земельної ділянки, то в такому разі без проекту відведення землі вам не обійтися.Розробляється проект відведення у фірмах, які мають ліцензію на цей вид діяльності. Така фірма-ліцензіат може взяти на себе не тільки розробку самого проекту, а й послуги щодо погодження проекту з усіма необхідними організаціями: органами по земельних ресурсах, управлінням культури, санітарно-епідеміологічними та екологічними органами, органами архітектури, інакше кажучи, видає документацію «під ключ»! Усі ці та інші умови зазначаються в договорі, який ви маєте укласти з обраною фірмою. Безумовно, послуги фірми платні, їх вартість також зазначається в договорі.
Державна експертиза проекту відведення земельної ділянки є обов'язковою!
Проект погоджено, отримано висновок державної експертизи. Наступний крок — пакет документів передається до міської (селищної, сільської) ради, де готується рішення та передається на розгляд сесії ради.
Сесія затверджує проект відведення та приймає рішення щодо надання в оренду земельної ділянки.
Оренда земельної ділянки може бути короткостроковою — не більше п’яти років і довгостроковою — не більше 50 років.
Строк оренди визначається кількома показниками. Наприклад, якщо будівля не капітальна або розташована в зоні реконструкції, оренда, найімовірніше, буде короткостроковою. Рада як розпорядник землі в кожному конкретному випадку приймає відповідне рішення.
Потім уся документація надходить до Харківської регіональної філії державного підприємства «Центр державного земельного кадастру» (далі — ДЗК), реєструється в електронному вигляді, а пізніше відбувається процедура оформлення договору оренди і його реєстрація в ДЗК. Нарешті ви отримуєте примірник договору оренди на руки, другий примірник зберігається в міському або районному відділі (управлінні) земельних ресурсів.
Орендна плата залежить від виду діяльності (комерційна, виробнича), місця розташування об'єкта, так званого коефіцієнта зональності, та ще від інших факторів. Словом, величина орендної плати обчислюється під кожний конкретний об'єкт.
Оформляємо право оренди земельної ділянки за межами населеного пункту
У
статті 122 Земельного кодексу України чітко визначено, якими землями розпоряджається районна, обласна адміністрації, а якими — Кабінет Міністрів України, а тому й процедура оформлення землі в кожному відомстві своя.Якщо документи готуються для Кабміну (це стосується особливо цінних земель)
, погодження проекту земельної ділянки — процедура складна та тривала. Документи проходять довгий шлях погодження від сільської ради до обласної адміністрації. Обласна адміністрація затверджує свій висновок і передає документи до Державного агентства земельних ресурсів України. Агентство готує свої пропозиції для Кабміну, погоджує це питання з Верховною Радою, і тільки після цього Кабінет Міністрів України приймає документи до розгляду.Землі водного фонду (ставки), землі сільськогосподарського призначення (для фермерського та підсобного господарства), об'єкти соціального призначення (школи, лікарні), що будуються, перебувають у компетенції районної адміністрації.
Рештою землі розпоряджається
обласна адміністрація.Ось як це відбувається.
Насамперед ви повинні отримати дозвіл на розробку проекту землевідведення в районній адміністрації. Розробити цей проект (схему наведено вище), отримати висновок державної експертизи та знову передати документи на затвердження до районної адміністрації.
«Район» дає свій висновок і тільки після цього пакет документів надходить до обласної адміністрації. «Область» приймає рішення та видає розпорядження про передачу в оренду земельної ділянки для певних цілей. Одним із пунктів розпорядження обласна адміністрація доручає районній укласти договір оренди на заявлену земельну ділянку.
Договір оренди укладається в районі — за місцем розташування земельної ділянки.Порядок розробки та підготовки самого договору оренди в кожному районі має свої нюанси. Однак порядок єдиний для всіх: розробляється проект договору-оренди, погоджується з орендарем та орендодавцем і, якщо всіх усе задовольняє, підписується.
Орендна плата розраховується на підставі нормативної грошової оцінки та затверджується районною радою.
Нормативна грошова оцінка за межами населених пунктів провадиться для кожної окремо взятої ділянки землі під конкретне цільове призначення.
Орендна плата (згідно із
Законом України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV, зі змінами та доповненнями) має становити не більше 10 % від нормативної грошової оцінки та не може бути меншою ніж податок на землю.Договір оренди набуває чинності після підписання його обома сторонами та державної реєстрації.
Придбаваємо землю у власність
Отже, ви стали законним орендарем земельної ділянки. Тепер ви маєте право спробувати отримати її (ділянку) у власність. Порядок дій у цьому разі визначено у
статті 128 Земельного кодексу України:«Стаття 128. Порядок продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам
1.
Продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної, крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, та комунальної власності для потреб, визначених цим Кодексом, провадиться місцевими державними адміністраціями, Радою міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень.Продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, здійснюється державними органами приватизації у порядку, що затверджує Кабінет Міністрів України.
2. Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність,
подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або сільської, селищної, міської ради, або державного органу приватизації. У заяві зазначаються бажане місце розташування земельної ділянки, цільове призначення та її розмір.До заяви додається:
а) державний акт на право постійного користування землею або договір оренди землі;
б) план земельної ділянки та документ про її надання у разі відсутності державного акта;
в) свідоцтво про реєстрацію суб'єкта підприємницької діяльності.
3. Рада міністрів Автономної Республіки Крим, місцева державна адміністрація або сільська, селищна, міська рада, державний орган приватизації у місячний термін розглядає заяву і приймає рішення про продаж земельної ділянки або про відмову в продажу із зазначенням причин відмови.
4. Особам, які подали заяви (клопотання) про придбання (купівлю) земельної ділянки, що не перебуває у їх користуванні, продаж цієї ділянки здійснюється не пізніше 30 днів після розроблення землевпорядною організацією проекту відведення земельної ділянки.
<…>
6. Рішення Ради міністрів Автономної Республіки Крим, місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, міської ради, державного органу приватизації про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки.
7. Договір купівлі-продажу земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню. Документ про оплату є підставою для видачі державного акта на право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації.
8. Вартість земельної ділянки визначається на підставі її грошової та експертної оцінки, яка проводиться за методикою, затвердженою Кабінетом Міністрів України.
9. Розрахунки за придбання земельної ділянки можуть здійснюватися з розстроченням.
10. Рішення про відмову продажу земельної ділянки може бути оскаржено в суді.
11. Кошти, отримані від продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення, що перебувають у державній власності, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, зараховуються державними органами приватизації до державного та місцевих бюджетів у порядку, визначеному законом про Державний бюджет України».
Матеріал підготувала Олена КЕДРУС
