«Кто
-кто в теремке живет?» — «Арендаторы!» (О вопросах аренды помещений.)
В сказке теремок был всем впору: «…и не низок, не высок…», а главное, был он ничейный. Но ничейные домики бывают только в сказках. В реальной жизни красивый теремок для осуществления своей хоздеятельности предприниматель может либо купить, либо арендовать. Последний вариант — самый распространенный. Вместе с тем жителей теремка обязательно навестит налоговый инспектор и, кроме стандартного вопроса: «Кто-кто в теремке живет?», также спросит — а на каком основании живете, а земля под теремком чья, а правильно ли уплачиваете налоги и отражаете расходы, связанные с арендой?
Готовые ответы арендатора и арендодателя на любой вопрос проверяющего читайте в сегодняшней статье.
Виталина МИРОШНИЧЕНКО, консультант газеты «Собственное Дело»
Документы статьи
ГКУ
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.КУоАП
— Кодекс Украины об административных правонарушениях от 07.12.84 г. № 8073-X.ЖКУ
— Жилищный кодекс Украинской ССР от 30.06.83 г. № 5464-Х.ЗКУ
— Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.Закон о пожарной безопасности
— Закон Украины «О пожарной безопасности» от 17.12.93 г. № 3745-XII.Закон об аренде земли
— Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV.Закон о налоге с доходов
— Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.2003 г. № 889-IV.Закон об НДС
— Закон Украины «О налоге на добавленную стоимость» от 03.04.97 г. № 168/97-ВР.Закон о налоге на прибыль
— Закон Украины «О налогообложении прибыли предприятий» в редакции от 22.05.97 г. № 283/97-ВР.Указ № 746
— Указ Президента Украины «Об упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности субъектов малого предпринимательства» в редакции от 28.06.99 г. № 746/99.Декрет № 7-93
— Декрет КМУ «О государственной пошлине» от 21.01.93 г. № 7-93.Декрет № 13-92
— Декрет КМУ «О подоходном налоге с граждан» от 26.12.92 г. № 13-92.Постановление № 671
— постановление КМУ «Об утверждении Временного порядка государственной регистрации договоров» от 26.05.2004 г. № 671.Постановление № 774
— постановление КМУ «Об утверждении тарифов на проведение органом государственного пожарного надзора оценки (экспертизы) противопожарного состояния предприятия, объекта, помещения и проектно-сметной документации, утверждение которой не требует вывода комплексной государственной экспертизы» от 31.05.2006 г. № 774.Правила № 720
— Правила предоставления и получения телекоммуникационных услуг, утвержденные постановлением КМУ от 09.08.2005 г. № 720.
А на каком основании в теремке живете?
Договор аренды здания.
Осуществлять хозяйственную деятельность в помещении, которое не принадлежит предпринимателю, можно только после того, как собственник этого помещения разрешит его использовать. Но одного устного разрешения мало, его обязательно нужно зафиксировать в конкретном договоре, например в договоре аренды здания.Договор аренды (найма) здания или иного капитального сооружения составляется
исключительно в письменной форме на любой оговоренный сторонами срок. При этом договор, заключенный на срок более трех лет, подлежит обязательному нотариальному удостоверению и госрегистрации (статьи 793 и 794 ГКУ). Заверить и зарегистрировать его можно у нотариуса справка 1.Тем предпринимателям, которые не хотят регистрировать и заверять договор, можно посоветовать заключать договор на срок менее 3-х лет, а по истечении этого срока заключать новый договор аренды или затем продлить этот договор, заключая допсоглашения.
Заметим, что требование госрегистрации и нотариального заверения появилось с 01.01.2004 г. (т. е. с даты принятия нового
ГКУ), поэтому договоры аренды недвижимости, заключенные до 2004 года и действующие до сих пор, считаются действительными без госрегистрации и нотариального удостоверения. Но это с одной стороны.С другой — все изменения договора должны осуществляться в той же форме (устная/письменная, с регистрацией/без регистрации и т. п.), что и основной договор (
статья 654 ГКУ). С договорами, заключенными после 2004 года, все понятно: если срок договора — 3 года и более (с 01.01.2004 г. по 10.01.2007 г. — 1 год и более справка 2), значит, допсоглашение, которым вносятся изменения в основной договор, тоже нужно заверять и регистрировать. А вот если договор аренды был заключен до 2004 года (т. е. не удостоверен нотариально и не прошел госрегистрации), а изменения в него вносятся сейчас (путем подписания допсоглашения), — нужно ли заверять и регистрировать такое допсоглашение или нет? Минюст считает: да, нужно, если срок действия основного договора составляет 3 года и более (письмо Минюста от 03.03.2007 г. № 31-5-106). Однако на практике допсоглашения к незарегистрированным договорам практически никогда не регистрируются в силу того, что нотариусу, не зарегистрировавшему предварительно основной договор, некуда регистрировать и изменения к нему (нет соответствующей строки). Не избежать подобной регистрации только в случаях аренды госимущества, так как Фонд Госимущества требует обязательной регистрации арендных договоров.Обратим внимание и на такой факт:
даже не заверенный нотариально договор, по которому частично уже были выполнены обязательства, может быть признан действительным в суде, и тогда удостоверять его не нужно (статья 220 ГКУ).Акт приема-передачи.
Во исполнение требования статьи 795 ГКУ передача помещения в аренду и возврат его арендодателю оформляются актом приема-передачи. Форма такого акта произвольная, но его должны подписать обе стороны. Именно с момента подписания акта и начинается исчисление срока действия договора аренды (если иное не установлено самим договором).В акте целесообразно указать состояние помещения, дефекты, наличие мебели (если есть) и т. п. во избежание претензий при возврате имущества.
«Пожарное» разрешение.
В соответствии со статьей 10 Закона о пожарной безопасности на аренду любых помещений арендатор должен иметь разрешение от органов пожарного надзора. Выдается оно бесплатно. Для этого нужно:—
провести экспертизу противопожарного состояния объекта — это платно (проводят пожарные справка 3 или специально уполномоченные юридические/физические лица, имеющие соответствующие лицензии);— подать в местный орган Госпожнадзора
заявление, материалы экспертизы и заверенную копию договора аренды.В течение
5 рабочих дней Госпожнадзор либо выдаст разрешение, либо пришлет мотивированный отказ. Срок действия разрешения неограничен. Причем если в дальнейшем арендатор решит изменить вид деятельности не проводя перепланировку или техническое переоснащение помещения, получать новое разрешение не нужно, кроме случаев, когда новый вид деятельности требует мер по дополнительному обеспечению пожаробезопасности (письмо Госкомпредпринимательства от 09.08.2006 г. № 5806).За работу
без «пожарного» разрешения на предпринимателя могут наложить админштраф по статье 164 КУоАП в сумме от 340 до 680 грн. (20 — 40 ннмдг), а при повторном в течение года нарушении — от 510 до 1020 грн. (30 — 60 ннмдг) с конфискацией изготовленной продукции, орудий производства и сырья или без таковой. Взыскание штрафа и конфискация осуществляются только по решению суда, но основанием для открытия дела могут служить протоколы органов Госпожнадзора, налоговиков, милиции (статьи 221, 255 КУоАП).
А земля под теремком чья?
Если арендуется офис в многоквартирном доме, вопрос об аренде земли не возникает. А вот аренду отдельно стоящего здания сложно представить без пользования землей, на которой эта недвижимость стоит. Как же оформить использование такого земельного участка — нужен ли для этого отдельный договор аренды земли или достаточно только договора аренды недвижимости?
В соответствии со
статьей 796 ГКУ право пользования земельным участком, на котором стоит арендуемое здание, возникает у арендатора автоматически после подписания договора аренды здания. Проще говоря, отдельный договор аренды земли заключать не нужно. Единственное, что стороны могут (но не обязаны) сделать, ограничить в договоре аренды недвижимости размер земельного участка, который передается арендатору (если не сделать такую оговорку, будет считаться, что арендатору предоставлено право пользования всем земельным участком, который принадлежит арендодателю справка 4). Итак, аренда земли под зданием и около него происходит автоматически.Если же земельный участок необходим арендатору для осуществления совей хозяйственной деятельности (речь идет об аренде земли не только под зданием, но и, скажем так, ближайших окрестностях около него), то в этом случае между арендатором и арендодателем помещения (если он является собственником земли) возможно заключение отдельного договора аренды такого участка. При этом согласно
статье 125 ЗКУ и статье 6 Закона об аренде земли право на аренду земельного участка возникает после подписания договора аренды земли и его госрегистрации. То есть в том случае, когда арендатору нужен участок около здания, необходимо заключать отдельный договор аренды земли и проводить государственную регистрацию этого договора.
А правильно ли уплачиваете налоги?
Плата за землю.
Поскольку вместе с помещением арендатор пользуется и землей, он должен уплачивать и за аренду помещения, и за аренду земельного участка под ним. Обе эти суммы включаются в арендную плату, предусмотренную договором аренды недвижимости (статья 797 ГКУ).При этом арендаторов часто интересует вопрос: обязаны ли они уплачивать земельный налог? Нет,
земельный налог в бюджет арендатор уплачивать не должен — такие платежи осуществляются арендодателем (собственником земли).В свою очередь
арендодатель не имеет права требовать от арендатора дополнительно возмещать расходы на уплату земельного налога или арендной платы за землю, ведь он уже получает такое возмещение в составе арендной платы за помещение. При этом совсем необязательно в договоре аренды здания отдельной строкой выделять плату за пользование земельным участком, и тем более привязывать эту величину к реальным затратам арендодателя на плату за землю.Обращаем внимание
единоналожников: в соответствии с пунктом 6 Указа № 746 они освобождаются от уплаты налога на землю. При этом, если единоналожник сдает в аренду помещение, важно знать ряд нюансов:— в случае когда он является собственником земли, налог на землю он может не уплачивать, но только если в его Свидетельстве о едином налоге указан такой вид деятельности, как сдача в аренду недвижимости (
письма Госкомпредпринимательства от 02.04.2001 г. № 1-221/2222, от 07.12.2006 г. № 8844). Правда, налоговики считают, что даже в таком случае уплатить налог на землю нужно (письма ГНАУ от 21.04.2006 г. № 148/2/15-0410, от 15.09.2006 г. № 10291/5/15-0616), но их выводы безосновательны;— в случае когда единоналожник пользуется землей под недвижимостью на основании договора аренды с местным исполкомом, арендную плату за земли государственной и коммунальной собственности ему уплачивать придется, так как от данного вида платежа
Указ № 746 единоналожников не освобождает (письмо ГНАУ от 15.09.2006 г. № 10291/5/15-0616).Налогообложение арендного вознаграждения.
Предприниматель может выступать как арендатором, так и арендодателем недвижимости. Что в таком случае с налогами? Рассмотрим оба варианта.1.
Предприниматель арендует помещение и уплачивает арендную плату. В данном случае налогообложение выплачиваемого арендного вознаграждения зависит от того, у кого взята в аренду недвижимость.
| Арендодатель | Порядок налогообложения арендных платежей | Примечание |
| 1 | 2 | 3 |
| Физлицо-гражданин | С суммы арендного вознаграждения, указанного в договоре, удерживается налог с доходов (НДФЛ) по ставке 15 %. Налоговая социальная льгота не применяется. Ни начисления, ни удержания взносов в Пенсионный фонд и иные фонды соцстрахования («безработицы», «нетрудоспособности», «несчастного случая») не производятся
| Как правило, НДФЛ удерживается с суммы арендной платы, указанной в договоре. Однако, если местный исполком утвердил и обнародовал минимальную стоимость месячной аренды 1 кв.м. общей площади недвижимости, НДФЛ взимается с наибольшей из сумм: — либо с арендной платы, указанной в договоре; — либо с рассчитанной суммы минимальной арендной платы справка 5 (подпункт 9.1.2 Закона о налоге с доходов). Сумма выплаченного арендодателю вознаграждения отражается в отчете по ф. № 1ДФ с признаком дохода «08» (доход от предоставления имущества в аренду или субаренду). НДФЛ перечисляется в бюджет по месту регистрации арендатора справка 6одновременно с выплатой арендной платы (подпункт 8.2.1 Закона о налоге с доходов)
|
| Физлицо-предприниматель | Как правило, НДФЛ не удерживается. Исключение составляют только арендодатели-единоналожники, у которых в Свидетельстве о едином налоге не указан такой вид деятельности, как сдача в аренду недвижимости. Для целей налогообложения они приравниваются к физлицам-гражданам (см. выше)
| Налоговики считают, что не удерживать с предпринимателя НДФЛ можно, только если он предоставит копии: — арендодатель на общей системе налогообложения — Свидетельства о госрегистрации и платежного поручения об уплате НДФЛ за тот квартал, в котором произведена выплата арендного вознаграждения; — арендодатель-единоналожник — Свидетельства о госрегистрации, действующего Свидетельства о едином налоге и платежного поручения об уплате единого налога за соответствующий месяц; — арендодатель на фикспатенте — Свидетельства о госрегистрации и фикспатента (письма ГНАУ от 13.03.2006 г. № 2241/6/17-0716, от 10.08.2007 г. № 3990/С/07115). Тем не менее в законодательстве такого требования нет, достаточно только визуально убедиться в наличии этих документов (подробнее об этом см. «СД», 2008, № 4, с. 4). Выплаченный доход отражается в отчете по ф. № 1ДФ с признаком дохода «42» (доход, выплаченный самозанятому лицу), при этом в графах 4 и 4а ставится «0,00»
|
| Юридическое лицо | Никакие налоги не удерживаются. Арендная плата выплачивается в полной сумме, указанной в договоре | — |
2.
Предприниматель сдает помещение в аренду и получает арендную плату. Рассмотрим два варианта.
| Работа на общей системе налогообложения | Работа на едином налоге (если в Свидетельстве о едином налоге предусмотрен такой вид деятельности, как сдача в аренду недвижимости) |
| Полученная аренная плата включается в доход предпринимателя в момент получения (записывается в Книгу ф. № 10). Одновременно отражаются расходы, связанные со сдачей помещения в аренду (например, уплата налога на землю и т. п.) | Арендная плата включается в доход предпринимателя и отражается в Книге ф. № 10 на дату получения денежных средств. Доход единоналожника не облагается НДФЛ, так как предприниматель ежемесячно уплачивает единый налог по установленной ставке (пункт 2 Указа № 746)
|
НДС.
Если предприниматель, который арендует помещение, — плательщик НДС, то, заплатив за аренду, он может получить право на налоговый кредит (НК) по НДС. Однако это возможно только в том случае, когда арендодатель тоже плательщик НДС и выпишет налоговую накладную. НК по НДС отражается на ту дату, которая произойдет ранее:— или на дату выплаты арендной платы;
— или на дату подписания акта приема-передачи арендных услуг (не путать с актом приема-передачи недвижимости).
Если
предприниматель сам сдает помещение в аренду, и при этом является плательщиком НДС, то с суммы арендной платы он должен перечислить в бюджет НДС. Налоговое обязательство (НО) по НДС возникает по первой дате (подпункт 7.3.1 Закона об НДС):— или на дату получения арендной платы;
— или на дату подписания акта приема-передачи арендных услуг (акт о приеме услуг аренды лучше составлять каждый раз перед внесением арендной платы — раз в месяц, квартал и т. п.).
Несколько слов об
обычных ценах . В соответствии с пунктом 4.1 Закона об НДС база налогообложения всегда определяется исходя из договорной (контрактной) стоимости, определенной по свободным ценам, но не ниже обычных цен (за исключением случаев, когда обычная цена на товары (услуги) не превышает договорную цену на такие товары (услуги) более чем на 20 %).По умолчанию считается, что цена, указанная в договоре, обычная. Но в некоторых случаях налоговики могут засомневаться, пытаться доказать, что цена отличается от обычной, начислить штрафы и т. п.
Обезопасить себя от претензий налоговиков можно так: прописать в договоре согласие сторон с тем, что арендная плата соответствует уровню справедливых рыночных цен, а также разместить для всеобщего обозрения объявление о сдаче помещения в аренду с указанием размера арендной платы (подпункты 1.20.1 и 1.20.3 Закона о налоге на прибыль).
А как отражаете расходы, связанные с арендой?
Все, о чем мы сейчас расскажем, относится к предпринимателям, которые работают
на общей системе налогообложения. Именно их интересует, на какие расходы, связанные с арендой, можно уменьшить свой налогооблагаемый доход.Арендная плата.
Декрет № 13-92 предписывает предпринимателям при формировании своих расходов руководствоваться статьями 5 и 8 Закона о налоге на прибыль. На основании подпункта 5.2.9 данного Закона арендная плата за недвижимость включается в состав расходов предпринимателя. При этом, поскольку арендные платежи довольно сложно напрямую увязать с доходом предпринимателя, как правило, арендную плату зачисляют в состав расходов в том месяце (квартале), в котором она была уплачена (при наличии соответствующего расчетного документа).Отметим
несколько нюансов, связанных с арендной платой:—
в том случае, когда отдельный договор об аренде земли не заключается, совсем необязательно из общей суммы арендного платежа выделять составляющую, которая соответствует плате за пользование земельным участком. Несмотря на это, при заключении договоров аренды арендодатели нередко отдельной строкой в расчете арендной платы приводят компенсацию земельного налога. То есть арендатор фактически возмещает расходы арендодателя на уплату земельного налога за земельный участок, на котором располагается объект аренды. Ранее налоговики запрещали включать сумму такой компенсации в валовые расходы арендатора. Кроме того, ГНАУ настаивала и на том, что компенсация земельного налога, плательщиком которого является арендодатель, является объектом обложения НДС (см. письмо ГНАУ от 12.07.2000 г. № 3910/6/16-1220-26). Сейчас же, основываясь на статье 797 ГКУ, можно сказать, что путь таким компенсационным платежам в расходы арендатора открыт. С этим, кстати, начали соглашаться и представители налоговых органов на местах.А вот от начисления арендодателем на данную сумму налоговых обязательств по НДС никуда не деться, так как арендная плата в целом (как и обе ее составляющие — за помещение и за землю, на которой оно расположено) подлежит обложению этим налогом. Что касается арендатора, то сумма НДС, начисленная арендодателем на сумму арендной платы (в том числе и на сумму компенсации земельного налога), включается в состав налогового кредита арендатора в полном объеме (при наличии налоговой накладной);
— арендатору
право пользования земельным участком под недвижимостью может быть и не передано справка 4. В таком случае арендная плата не должна включать в себя стоимость использования земли. Если же в договоре аренды недвижимости выделена компенсация земельного налога, налоговики вполне могут исключить из расходов арендатора часть арендной платы (соответствующую плате за пользование землей) и доначислить налог с доходов;—
в случае аренды под офис квартиры в жилом доме (не переведенной в нежилой фонд), арендную плату включить в расходы не получится. Конечно, по логике для целей налогообложения важно только: связаны расходы с хоздеятельностью или нет. В данном случае связаны. Но договор аренды квартиры, которая, с одной стороны, относится к жилому фонду, а с другой — используется в качестве офиса, противоречит нормам статьи 6 ЖКУ , поэтому судом такой договор может быть признан недействительным. А отражать расходы по недействительному договору нет оснований. Единственный выход — перевести помещение в нежилой фонд, но это процедура очень хлопотная и затратная, и поступать так смысла нет.Ремонт помещения.
Уменьшать свой налогооблагаемый доход на расходы по ремонту предприниматель может только в том случае, если начисляет амортизацию на основные фонды. Это требование находим в подпункте 8.7.1 Закона о налоге на прибыль. Но стоит заметить, что налоговики последнее время вообще выступают против начисления амортизации предпринимателями (письмо ГНАУ от 03.03.2006 г. № 1205/0/17-0415, подробнее об амортизации см. «СД», 2007, № 18, с. 20), хотя их аргументы не выдерживают никакой критики. Значит, осуществив ремонт арендованного помещения:— предприниматель, который амортизацию не начисляет, деньги, израсходованные на ремонт, не имеет права включать в расходы и записывать в Книгу ф. № 10;
— предприниматель, который амортизацию начисляет, в расходы может включить затраты на ремонт, но ограниченно:
не более 10 % совокупной балансовой стоимости всех собственных основных фондов по состоянию на начало года. Если фактические расходы на ремонт больше, чем 10-процентный лимит, превышение включается в состав основных фондов арендатора (подпункт 8.8.1 Закона о налоге на прибыль) и в дальнейшем амортизируется (единственное условие — в договоре аренды должно быть оговорено право арендатора улучшать и ремонтировать здание, в противном случае начислять амортизацию на такие расходы нельзя).Амортизация на арендованное помещение.
Начислять амортизацию на объекты, переданные в аренду, имеет право только арендодатель (подпункт 8.5.1 Закона о налоге на прибыль).Коммунальные платежи.
Оплачивать услуги тепло-, водоснабжения, водоотведения, оплачивать за электроэнергию, потребленную в арендованном помещении, может арендатор, а может и арендодатель, в зависимости от того, как стороны решат и запишут в договоре. Как правило, коммунальные платежи — бремя именно арендатора, но осуществляются они по-разному:1)
арендатор от своего имени заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг. Соответствующие платежи, если они подтверждены документально, включаются в расходы на основании подпункта 5.2.1 Закона о налоге на прибыль и записываются в Книгу ф. № 10 на дату их оплаты;2) счета поставщиков коммунальных услуг
оплачивает арендодатель, но сумма арендной платы такова, что покрывает расходы на оплату коммунальных услуг. В этом случае арендатор включает всю сумму арендной платы в состав расходов и записывает в Книге ф. № 10 на дату выплаты арендного платежа. А арендодатель отразит расходы на дату оплаты счетов, выставленных поставщиками коммунальных услуг;3)
арендатор отдельно (плюс к арендной плате) возмещает арендодателю расходы на оплату потребленных коммунальных услуг. Для того чтобы включить такие платежи в состав расходов, арендатору нужно иметь счет от арендодателя (письмо ГНАУ от 05.01.2000 г. № 34/6/15-1116). В свою очередь арендодатель деньги, полученные транзитом от арендатора на оплату коммунальных услуг, должен сначала отразить как доход, а затем (при уплате) как расходы.Стационарный телефон.
Если раньше при сдаче помещения в аренду арендатор должен был в обязательном порядке заключить с узлом связи договор от своего имени, то теперь это делать желательно, но необязательно. Вместе с тем в случае отсутствия такого договора ответственность за неуплату полностью ложится на арендодателя (пункт 86 Правил № 720). Кроме того, договор арендатора с узлом связи нужен еще и для того, чтобы счета за телефонные разговоры приходили на имя арендатора, в противном случае он не сможет относить такие платежи в состав своих расходов.
Выводы
Договор аренды недвижимости заключается
в письменной форме. Если срок его действия составляет 3 года и более, его в обязательном порядке необходимо заверить и зарегистрировать у нотариуса. После подписания договора нужно получить разрешение на аренду в органах Госпожнадзора.Факт передачи помещения и возврата его из аренды оформляется
актом приема-передачи.Что касается земельного участка, который находится под арендуемым зданием, то согласно
ГКУ составлять отдельный договор аренды земли не нужно.Арендодатели-
единоналожники освобождаются от уплаты земельного налога только в том случае, если они являются собственниками земли и в их Свидетельстве о едином налоге предусмотрен такой вид деятельности, как сдача недвижимости в аренду.Если предприниматель арендует помещение:
—
у физлица, то физлицу-арендодателю нужно выдать на руки 85 % от суммы арендного вознаграждения, указанного в договоре (остальные 15 % перечислить в бюджет в виде НДФЛ);—
у предпринимателя, то НДФЛ не удерживается (за исключением тех случаев, когда помещение арендуем у единоналожника, а в его Свидетельстве о едином налоге не предусмотрен вид деятельности: «сдача в аренду недвижимости»);—
у юрлица — никакие налоги не удерживаются.Предприниматель-арендатор имеет право отнести сумму уплаченной арендной платы, а также некоторые выплаты, связанные с арендой, в состав своих расходов, а арендодатель обязан включить полученный арендный платеж в свой доход.
Справочная информация (справка)
1
Стоимость услуг в государственных нотариальных конторах по удостоверению договора аренды недвижимости составляет 0,01 % от суммы договора, но не меньше 85 грн. и не больше 850 грн. (статья 3 Декрета № 7-93); за госрегистрацию договора и получение справки о его регистрации придется уплатить 34 грн. (по 17 грн. за каждое действие) — приложение к постановлению № 671.2
С 01.01.2004 г. по 10.01.2007 г. нужно было в обязательном порядке заверять и регистрировать у нотариуса все договоры аренды недвижимости, срок которых составлял 1 год и более.3
Стоимость таких работ зависит от типа помещения: для обычного помещения — 16,99 грн. за человеко-час, для помещений с массовым пребыванием людей — 24,25 грн. за человеко-час (приложение 1 к постановлению № 774). Экспертиза проводится по заявлению предпринимателя.4
Если арендодатель — несобственник земли, а арендует ее вместе со зданием, целесообразно поинтересоваться, не запретил ли ему собственник передавать право пользования землей при передаче здания в субаренду. При наличии такого запрета арендатор, который получит здание по договору субаренды, не будет иметь права использовать землю, например устанавливать у входа необходимые объекты и т. п. Если же такого запрета в договоре между собственником и нынешним арендодателем нет, считается, что собственник земли автоматически согласен на ее использование любым арендатором.5
Минимальная сумма арендной платы за месяц определяется как произведение минимальной ставки арендной платы за 1 кв. м. на площадь арендуемого помещения. Если местные органы самоуправления минимальную стоимость 1 кв. м. общей площади недвижимости не утвердили и не обнародовали, НДФЛ рассчитывается исходя из арендной платы, предусмотренной договором. О том, утверждена ли такая стоимость, лучше узнать в местном исполкоме.6
НДФЛ уплачивается в налоговую по месту регистрации налогового агента (арендатора), при этом место нахождения арендуемого помещения не имеет значения (подпункт 16.3.3 Закона о налоге с доходов).
