Темы
Выбрать темы статей
Сортировать по темам

Аренда недвижимости у нерезидента — физического лица: налог с доходов

Редакция СД
Собственное Дело Июль, 2008/№ 14
Печать
Статья

Аренда недвижимости у нерезидента — физического лица: налог с доходов

 

Ситуация. Предприниматель взял в аренду недвижимость, принадлежащую физическому лицу — нерезиденту (гражданину иностранного государства). Должен ли в этом случае предприниматель выполнять функции налогового агента и какой порядок удержания налога с доходов физических лиц?

Подробнее об этом сейчас и поговорим.

Ольга ДИДЕНКО, консультант газеты «Собственное Дело»

 

Документы статьи

Закон о налоге с доходов

— Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.2003 г. № 889.

Закон № 2181

— Закон Украины «О порядке погашения обязательств плательщиков налогов перед бюджетами и государственными целевыми фондами» от 21.12.2000 г. № 2181-III.

Приказ № 581

— приказ ГНАУ «Об утверждении примерных форм заявления физического лица — иностранца о самостоятельном определении резидентского статуса и уведомления работодателя о самостоятельном определении физическим лицом — иностранцем резидентского статуса» от 05.10.2004 г. № 581.

Налоговое разъяснение № 50

— Налоговое разъяснение по применению отдельных норм Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» в части налогообложения иностранцев и нерезидентов, утвержденное приказом ГНАУ от 29.01.2004 г. № 50.

 

Кто относится к нерезидентам

Прежде всего скажем о том, когда гражданин другого государства будет считаться нерезидентом. В соответствии с

подпунктом 1.20.2 статьи 1 Закона о налоге с доходов под нерезидентом понимается физическое лицо, которое не является резидентом. Следовательно, чтобы определить, является ли физическое лицо нерезидентом, нужно разобраться с понятием «резидент».

Так, согласно

подпункту 1.20.1 статьи 1 Закона о налоге с доходов резидентом является физическое лицо, имеющее местожительство в Украине. В первую очередь таковыми считаются граждане Украины.

Это могут быть также иностранные граждане (лица без гражданства), проживающие в Украине, которые параллельно имеют и место проживания в иностранном государстве. Кроме того, такие лица считаются резидентами, если имеют более тесные личные или экономические связи (центр жизненных интересов) в Украине.

Когда же государство, в котором физическое лицо имеет центр жизненных интересов, нельзя определить или у него нет постоянного проживания ни в одном из государств, оно считается резидентом, если находится в Украине не менее 183 дней (включая день приезда и отъезда) в течение периода или периодов налогового года.

Достаточным (но не исключительным) условием определения места нахождения центра жизненных интересов физического лица является место постоянного проживания членов его семьи или его регистрации в качестве субъекта предпринимательской деятельности.

Кроме того, подтвердить место постоянного жительства в Украине и резидентский статус иностранец может, подав заявление в налоговый орган по месту проживания. Примерные формы такого заявления, а также уведомления работодателя о резидентском статусе работника-иностранца, приведены в

приказе № 581.

Таким образом, можно сделать вывод, что

нерезидентами, как правило, могут быть иностранцы, не имеющие места постоянного проживания на территории Украины.

 

К какому законодательству обращаться

В вопросе налогообложения арендной платы, выплачиваемой нерезидентам, нужно учитывать нормы международных договоров со страной, где проживает нерезидент. В них указывается, законодательство какой страны нужно применять в том или ином случае. Кроме того, в

статье 21 Закона о налоге с доходов сказано, что если международный договор предусматривает правила, отличные от предусмотренных данным Законом, то должны применяться нормы международного договора.

Однако, если речь идет о налогообложении доходов от операций с недвижимостью, в том числе

и от ее аренды, то в большинстве случаев международные договоры отсылают нас к законодательству Украины.

 

Налогообложение по-нашему

Арендная плата, получаемая нерезидентом от сдачи недвижимости, относится к

доходу с источником его происхождения в Украине (пункт 1.13 статьи 1 Закона о налоге с доходов).

Согласно

подпункту 9.11.1. статьи 9 Закона о налоге с доходов доходы с источником их происхождения из Украины, которые начисляются (выплачиваются, предоставляются) в пользу нерезидентов, подлежат налогообложению по правилам, установленным для резидентов, с учетом особенностей, определенных отдельными нормами данного Закона. То есть если в Законе о налоге с доходов в отношении аренды действуют и общие резидентские и специальные нерезидентские нормы, то применяются последние.

Далее. Как известно, обязанность удержать и перечислить налог с доходов в бюджет лежит на

налоговом агенте. Согласно подпункту 9.11.3 статьи 9 Закона о налоге с доходов если доходы с источником их происхождения из Украины выплачиваются физическому лицу — нерезиденту (арендодателю) физическим лицом — резидентом (арендатором), то такой резидент (арендатор) считается налоговым агентом такого нерезидента (арендодателя) относительно таких доходов. Причем арендодатель — нерезидент в любом случае не может быть налоговым агентом, так как это установлено подпунктом 8.2.2 статьи 8 Закона о налоге с доходов.

Получается, что

в данном случае удержать налог при выплате доходов должен предприниматель-арендатор.

Однако в том же

Законе о налоге с доходов есть одна «нерезидентская» норма. Так, согласно подпункту 9.1.3. статьи 9 Закона о налоге с доходов при предоставлении в аренду недвижимости, принадлежащей физическому лицу — нерезиденту, должно соблюдаться еще одно правило. Данная операция должна осуществляться исключительно через учрежденное им постоянное представительство на территории Украины или юридическое лицо — резидента (уполномоченное лицо), выполняющего представительские функции в отношении такого нерезидента на основании письменного договора. Кроме того, представитель нерезидента выступает также его налоговым агентом в отношении таких доходов.

ГНАУ представила свою трактовку этого в

Налоговом разъяснении № 50. Налоговики допускают, что в целях предоставления в аренду недвижимости, находящейся в Украине, физическое лицо — нерезидент может уполномочить физическое лицо — резидента на выполнение им функций полномочного представителя (постоянного представительства). Такие полномочия должны быть удостоверены нотариально.

Причем это может быть обычный гражданин, не обязательно субъект предпринимательства. Фактически ГНАУ совершенно не настаивает на том, чтобы именно представитель нерезидента был его налоговым агентом, более того, в том же

Налоговом разъяснении № 50 она видит в этом качестве (в качестве представителя) арендатора-резидента.

Сумма арендной платы, начисленная (выплаченная) физическому лицу — нерезиденту, приводится в

Расчете по форме № 1ДФ с признаком дохода «08».

 

О ставке налога с доходов

Какую ставку налога с доходов нужно применять при выплате арендной платы нерезидентам, до сих пор остается спорным вопросом.

В уже упомянутом нами

подпункте 9.1.3 статьи 9 Закона о налоге с доходов сказано, что при заключении договора с нерезидентом, условия которого предусматривают получение таким нерезидентом дохода с источником его происхождения из Украины, резидент обязан указать в таком договоре ставку налога, которая будет применена к таким доходам.

Согласно

подпункту 7.3 статьи 7 Закона о налоге с доходов ставка налога составляет двойной размер ставки, определенной пунктом 7.1 (15 % х 2, т. е. 30 %), от доходов, начисленных в пользу нерезидентов — физических лиц, за исключением доходов, определенных в подпункте 9.11.3 статьи 9 Закона о налоге с доходов. Какие доходы попадают под указанное исключение, т. е. облагаются не по ставке 30 %, а по ставке 15 %?

На сегодняшний день является действующим

Налоговое разъяснение № 50, где говорится, что доходы от аренды недвижимого имущества (арендная плата), размещенного на территории Украины, облагаются по ставке, определенной в пункте 7.1 Закона о налоге с доходов, — 15 % (т. е. попадают под исключение).

Данный вывод основан на том, что в

абзаце первом подпункта 9.11.3 Закона о налоге с доходов говорится о доходах, указанных в подпункте 9.11.1 этого же Закона. В свою очередь подпункт 9.11.1 Закона о налоге с доходов определяет правила налогообложения полученных нерезидентами доходов с источником их происхождения из Украины. Доходы физических лиц — нерезидентов, получаемые от аренды недвижимого имущества, расположенного на территории Украины, включаются в перечень доходов с источником их происхождения из Украины, приведенный в пункте 1.3 Закона о налоге с доходов (подпункт «е» пункта 1.3 Закона о налоге с доходов). Следовательно, такие доходы относятся к категории доходов, указанных в подпункте 9.11.3 Закона о налоге с доходов, и облагаются они по ставке, предусмотренной пунктом 7.1 Закона о налоге с доходов.

Таким образом,

согласно Налоговому разъяснению № 50 доходы физических лиц — нерезидентов от предоставления в аренду недвижимого имущества облагаются налогом по ставке 15 %.

Однако

ГНАУ в письмах от 27.04.2006 г. № 4756/6/17-0716, № 7989/7/17-0717, от 01.10.2007 г. № 11925/5/17-0716 ГНАУ и более свежем письме от 20.03.2008 г. № 2531/6/15-0216 говорит о необходимости удержания налога с доходов при аренде недвижимости у нерезидента по двойной ставке, т. е. 30 %.

Отметим, что

Налоговое разъяснение № 50 в настоящее время не отменено и, учитывая то, что это обобщающее налоговое разъяснение, оно имеет приоритет перед письмом. Напомним, что согласно подпункту «д» пункта 4.4.2 Закона № 2181 не может быть привлечен к ответственности налогоплательщик, который действовал в соответствии с обобщающим налоговым разъяснением, только на основании того, что в последующем оно было изменено или отменено, или предоставлено новое налоговое разъяснение такому плательщику налогов или обобщающее налоговое разъяснение, которое противоречит предыдущему, которое не было отменено (отозвано).

Таким образом осторожным предпринимателям можно посоветовать руководствоваться последними разъяснениями ГНАУ, а следовательно, облагать арендную плату по ставке 30 %. А те, кто готов бороться, могут ссылаться на то, что

Налоговое разъяснение № 50 в настоящее время не отменено.

 

Выводы

Если иностранный гражданин обладает статусом нерезидента (как правило, это лица, не проживающие в Украине), то налогообложение его доходов от сдачи в аренду недвижимости происходит с учетом специальных норм

Закона о налоге с доходов.

В случае когда арендатором выступает предприниматель-резидент, он является налоговым агентом, т. е. должен удержать налог с доходов при выплате арендной платы.

Сдавать в аренду недвижимость нерезидент должен через уполномоченное лицо (представительство), которым может являться арендатор.

В недавних разъяснениях ГНАУ говорится о том, что арендатор должен применять при обложении арендных платежей двойную ставку налога (30 %). Однако выводы ныне действующего Налогового разъяснения № 50 говорят об обратном. Таким образом, у смелых предпринимателей есть основания применять обычную ставку 15 %.

Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал
stop

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить
App
Скачайте наше мобильное приложение Factor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Мы принимаем
ic-privat ic-visa ic-visa
Powered by
Factor Web Solutions
Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.
Войдите, чтобы читать больше! Авторизованные пользователи получают бесплатно 5 статей в месяц