Теми статей
Обрати теми

Оренда нерухомості в нерезидента — фізичної особи: податок з доходів

Редакція ВД
Стаття

Оренда нерухомості в нерезидента — фізичної особи: податок з доходів

 

Ситуація. Підприємець узяв в оренду нерухомість, що належить фізичній особі — нерезиденту (громадянину іноземної держави). Чи повинен у цьому разі підприємець виконувати функції податкового агента; який порядок утримання податку з доходів фізичних осіб?

Докладніше про це зараз і поговоримо.

Ольга ДІДЕНКО, консультант газети «Власне Діло»

 

Документи статті

Закон про податок з доходів

— Закон України «Про податок з доходів фізичних осіб» від 22.05.2003 р. № 889.

Закон № 2181

— Закон України «Про порядок погашення зобов’язань платників податків перед бюджетами та державними цільовими фондами» від 21.12.2000 р. № 2181-III.

Наказ № 581

— наказ ДПАУ «Про затвердження примірних форм Заяви фізичної особи — іноземця про самостійне визначення резидентного статусу і Повідомлення роботодавця про самостійне визначення фізичною особою — іноземцем резидентного статусу» від 05.10.2004 р. № 581.

Податкове роз’яснення № 50

— Податкове роз’яснення щодо застосування окремих норм Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб» у частині оподаткування іноземців і нерезидентів, затверджене наказом ДПАУ від 29.01.2004 р. № 50.

 

Хто належить до нерезидентів

Перш за все скажемо про те, коли громадянин іншої держави вважатиметься нерезидентом. Відповідно до

підпункту 1.20.2 статті 1 Закону про податок з доходів під нерезидентом розуміється фізична особа, яка не є резидентом. Отже, щоб визначити, чи є фізична особа нерезидентом, потрібно розібратися з поняттям «резидент».

Так, згідно з

підпунктом 1.20.1 статті 1 Закону про податок з доходів резидентом є фізична особа, що має місце проживання в Україні. У першу чергу такими вважаються громадяни України.

Також це можуть бути іноземні громадяни (особи без громадянства), що проживають в Україні, які паралельно мають і місце проживання в іноземній державі. Крім того, такі особи вважаються резидентами, якщо мають тісніші особисті або економічні зв’язки (центр життєвих інтересів) в Україні.

Коли ж державу, в якій фізична особа має центр життєвих інтересів, не можна визначити або в особи немає постійного проживання в жодній з держав, вона вважається резидентом, якщо знаходиться в Україні не менше 183 днів (включаючи день приїзду і від’їзду) протягом періоду або періодів податкового року.

Достатньою (але не винятковою) умовою визначення місця знаходження центру життєвих інтересів фізичної особи є місце постійного проживання членів її сім’ї або її реєстрації як суб’єкта підприємницької діяльності.

Крім того, підтвердити місце постійного проживання в Україні та резидентний статус іноземець може, подавши заяву до податкового органу за місцем проживання. Зразкові форми такої заяви, а також повідомлення роботодавця про резидентний статус працівника-іноземця наведено в

наказі № 581.

Таким чином, можна зробити висновок, що

нерезидентами, як правило, можуть бути іноземці, які не мають місця постійного проживання на території України.

 

До якого законодавства звертатися

У питанні оподаткування орендної плати, виплачуваної нерезидентам, слід враховувати норми міжнародних договорів з країною, де проживає нерезидент. У них зазначається, законодавство якої країни потрібно застосовувати в тому чи іншому випадку. Крім того, у

статті 21 Закону про податок з доходів зазначено: якщо міжнародний договір передбачає правила, відмінні від передбачених цим Законом, то повинні застосовуватися норми міжнародного договору.

Проте якщо йдеться про оподаткування доходів від операцій з нерухомістю, у тому числі

й від її оренди, то в більшості випадків міжнародні договори відсилають нас до законодавства України.

 

Оподаткування по-нашому

Орендна плата, що отримується нерезидентом від здавання нерухомості, належить до

доходу з джерелом його походження в Україні (пункт 1.13 статті 1 Закону про податок з доходів).

Згідно з

підпунктом 9.11.1 статті 9 Закону про податок з доходів доходи з джерелом їх походження з України, які нараховуються (виплачуються, надаються) на користь нерезидентів, підлягають оподаткуванню за правилами, встановленими для резидентів, з урахуванням особливостей, визначених окремими нормами цього Закону. Тобто якщо в Законі про податок з доходів щодо оренди діють і загальні резидентні, і спеціальні нерезидентні норми, то застосовуються останні.

Далі. Як відомо, обов’язок утримати і перерахувати податок з доходів до бюджету покладено на

податкового агента.

Згідно з

підпунктом 9.11.3 статті 9 Закону про податок з доходів, якщо доходи з джерелом їх походження з України виплачуються фізичній особі — нерезиденту (орендодавцю) фізичною особою — резидентом (орендарем), то такий резидент (орендар) вважається податковим агентом такого нерезидента (орендодавця) щодо таких доходів.

Причому

орендодавець-нерезидент у будь-якому разі не може бути податковим агентом, оскільки це встановлено підпунктом 8.2.2 статті 8 Закону про податок з доходів.

Виходить, що

в цьому разі утримати податок при виплаті доходів повинен підприємець-орендар.

Проте в тому ж

Законі про податок з доходів є одна «нерезидентна» норма. Так, згідно з підпунктом 9.1.3. статті 9 Закону про податок з доходів при наданні в оренду нерухомості, що належить фізичній особі — нерезиденту, має виконуватися ще одне правило. Ця операція повинна здійснюватися виключно через установлене ним постійне представництво на території України або юридичну особу — резидента (уповноважену особу), що виконує представницькі функції відносно такого нерезидента на підставі письмового договору. Крім того, представник нерезидента виступає також його податковим агентом відносно таких доходів.

ДПАУ надала своє трактування цього в

Податковому роз’ясненні № 50. Податківці допускають, що з метою надання в оренду нерухомості, яка знаходиться в Україні, фізична особа — нерезидент може уповноважити фізичну особу — резидента на виконання ним функцій повноважного представника (постійного представництва). Такі повноваження мають бути посвідчені нотаріально.

Причому це може бути звичайний громадянин, не обов’язково суб’єкт підприємництва. Фактично ДПАУ абсолютно не наполягає на тому, щоб саме представник нерезидента був його податковим агентом, більш того, у тому ж

Податковому роз’ясненні № 50 вона бачить у цій якості (як представника) орендаря-резидента.

Сума орендної плати, нарахована (виплачена) фізичній особі — нерезиденту, наводиться в

Розрахунку за формою № 1ДФ з ознакою доходу «08».

 

Про ставку податку з доходів

Яку ставку податку з доходів потрібно застосовувати при виплаті орендної плати нерезидентам, до цього часу залишається спірним питанням.

У вже згаданому нами

підпункті 9.1.3 статті 9 Закону про податок з доходів зазначено, що при укладенні договору з нерезидентом, умови якого передбачають отримання таким нерезидентом доходу з джерелом його походження з України, резидент зобов’язаний зазначити в такому договорі ставку податку, яку буде застосовано до таких доходів.

Згідно з

пунктом 7.3 статті 7 Закону про податок з доходів ставку податку складає подвійний розмір ставки, визначеної пунктом 7.1 (15 % х 2, тобто 30 %) від доходів, нарахованих на користь нерезидентів — фізичних осіб, за винятком доходів, визначених у підпункті 9.11.3 статті 9 Закону про податок з доходів. Які доходи потрапляють під зазначений виняток, тобто обкладаються не за ставкою 30 %, а все ж таки за ставкою 15 %?

На сьогодні є чинним

Податкове роз’яснення № 50, де зазначається, що доходи від оренди нерухомого майна (орендна плата), розміщеного на території України, обкладаються за ставкою, визначеною в пункті 7.1 Закону про податок з доходів, — у цей час 15 % (тобто підпадають під виняток).

Цей висновок заснований на тому, що в

першому абзаці підпункту 9.11.3 Закону про податок з доходів ідеться про доходи, зазначені в підпункті 9.11.1 цього ж Закону. У свою чергу, підпункт 9.11.1 Закону про податок з доходів визначає правила оподаткування отриманих нерезидентами доходів із джерелом їх походження з України. Доходи фізичних осіб — нерезидентів, що отримуються від оренди нерухомого майна, розташованого на території України, включаються до переліку доходів із джерелом їх походження з України, наведеного в пункті 1.3 Закону про податок з доходів (підпункт «е» пункту 1.3 Закону про податок з доходів). Отже, такі доходи належать до категорії доходів, зазначених у підпункті 9.11.3 Закону про податок з доходів, і обкладаються вони за ставкою, передбаченою пунктом 7.1 Закону про податок з доходів.

Таким чином,

згідно з Податковим роз’ясненням № 50 доходи фізичних осіб — нерезидентів від надання в оренду нерухомого майна обкладаються податком за ставкою 15 %.

Проте

ДПАУ в своїх листах від 27.04.2006 р. № 4756/6/17-0716, № 7989/7/17-0717, від 01.10.2007 р. № 11925/5/17-0716 ДПАУ і пізнішому листі від 20.03.2008 р. № 2531/6/15-0216 зазначає про необхідність утримання податку з доходів при оренді нерухомості у нерезидента за подвійною ставкою, тобто 30 %.

Зазначимо, що

Податкове роз’яснення № 50 на сьогодні не скасовано і, враховуючи те, що це узагальнююче податкове роз’яснення, воно має пріоритет перед листом. Нагадаємо, що згідно з підпунктом «д» підпункту 4.4.2 Закону № 2181 не може притягатися до відповідальності платник податків, який діяв відповідно до узагальнюючого податкового роз’яснення тільки на підставі того, що надалі таке узагальнююче податкове роз’яснення було змінене, або скасоване, або надане нове податкове роз’яснення такому платнику податків чи узагальнююче податкове роз’яснення, що суперечить попередньому, яке не було скасоване (відкликане).

Таким чином, обережним підприємцям можна порадити керуватися останніми роз’ясненнями ДПАУ, а, отже, обкладати орендну плату за ставкою 30 %. А ті, хто готовий боротися, можуть спиратися на те, що

Податкове роз’яснення № 50 на сьогодні не скасовано.

 

Висновки

Якщо іноземний громадянин має статус нерезидента (як правило, це особи, які не проживають в Україні), то оподаткування його доходів від здавання в оренду нерухомості відбувається з урахуванням спеціальних норм

Закону про податок з доходів.

У разі коли орендарем виступає підприємець-резидент, він є податковим агентом, тобто повинен утримати податок з доходів при виплаті орендної плати.

Здавати в оренду нерухомість нерезидент повинен через уповноважену особу (представництво), якою може бути орендар.

У недавніх роз’ясненнях ДПАУ йдеться про те, що орендар повинен застосовувати при обкладенні орендних платежів подвійну ставку податку (30 %). Проте висновки нині чинного Податкового роз’яснення № 50 свідчать про протилежне, отож у сміливих підприємців є підстави застосовувати звичайну ставку 15 %.

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі