Сдача в аренду предпринимателем на едином налоге собственной нежилой недвижимости
Вопрос. Предприниматель на едином налоге намеревается сдать собственную нежилую недвижимость субъекту предпринимательства. При этом планируется, что арендодателем по договору будет являться обычный гражданин, а не физлицо-предприниматель, соответственно налоговый агент удержит налог с доходов при выплате арендной платы, и данные суммы не будут считаться выручкой единоналожника. Правомерно ли заключение такого договора, если предоставление в аренду недвижимости указано как вид деятельности в Свидетельстве предпринимателя-единоналожника (арендодателя)?
ОТВЕТ. Прежде всего разберемся в правомерности сдачи обычным физлицом в аренду нежилой недвижимости, которая, по сути, предназначена для использования в хоздеятельности субъекта предпринимательства.
Для этого обратимся к разъяснению, данному в письме Минюста от 11.01.2007 г. № 19-32/2, по поводу права собственности физического лица — предпринимателя. Так, в соответствии с частью первой статьи 2 и частью первой статьи 318 ГКУ участниками гражданских отношений и субъектами права собственности являются физические лица. ГКУ не различает такого субъекта права собственности, как физическое лицо — предприниматель, получение данного статуса позволяет лишь осуществлять хозяйственную деятельность. Так, ХКУ предусмотрено, что участниками отношений в сфере хоздеятельности являются хозяйствующие субъекты. В свою очередь хозяйствующими субъектами являются граждане Украины, иностранцы и лица без гражданства, которые осуществляют хозяйственную деятельность и зарегистрированы в соответствии с законом как предприниматели. Таким образом, право собственности на недвижимое имущество регистрируется на физическое лицо, а не на физическое лицо — предпринимателя.
Следовательно, право собственности на недвижимое имущество, принадлежащее предпринимателю, юридически оформлено на него как на обычного гражданина.
Граждане могут свободно распоряжаться своим имуществом, если это не противоречит законодательству, в том числе сдавать его в аренду, поэтому сделка, в которой арендодателем нежилой недвижимости выступает обычное физлицо, правомерна.
Отметим, что согласно статье 320 ГКУ собственник имеет право использовать свое имущество для осуществления предпринимательской деятельности, т. е. несмотря на то, что недвижимость оформлена на обычное физлицо, она может беспрепятственно использоваться в его хозяйственной деятельности (под офис, для сдачи в аренду и т. д.), если он зарегистрирован предпринимателем.
Тот факт, что недвижимость относится к нежилому фонду, позволяет предпринимателю задействовать ее в хоздеятельности (производственных целях), не нарушая жилищное законодательство. При этом на субъекта права собственности и регистрацию на него недвижимости это не влияет. Таким образом, в рассматриваемом случае предприниматель сам на свое усмотрение имеет право решить, как ему сдавать недвижимость: в качестве физлица или в качестве предпринимателя. Если предприниматель решит сдавать недвижимость как физлицо, то договор аренды недвижимости нужно заключить от имени физлица.
Теперь что касается налогообложения. Так, если субъект предпринимательства арендует недвижимость у обычного физического лица, то как налоговый агент он должен удержать при выплате арендной платы налог с доходов по ставке 15 %.
Доходы, выплачиваемые за аренду объекта недвижимости, отражаются в Налоговом расчете по форме № 1ДФ с кодом «08».
Заметим, что налоговые органы иногда требуют при регулярной выплате арендной платы в графу 3 включать начисленную в отчетном квартале, но еще не выплаченную сумму дохода, т. е. с отражением в Налоговом расчете по форме № 1ДФ одинаковых значений в графах 3 и 3а, 4 и 4а.
Однако, по нашему мнению, для этого нет оснований, так как согласно подпункту 3.3 Порядка № 451 невыплаченные суммы могут отражаться в графе 3 при регулярной выплате исключительно заработной платы.
Заметим, что указанный порядок налогообложения отвечает ситуации, когда предприниматель-единоналожник получает доходы, не связанные с его предпринимательской деятельностью.
Документы консультации
ГКУ
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.ХКУ
— Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.Порядок № 451 — Порядок заполнения и предоставления налоговыми агентами налогового расчета сумм дохода, начисленного (выплаченного) в пользу плательщиков налога и сумм удержанного с них налога, утвержденный приказом ГНАУ от 29.09.2003 г. № 451.
