Правила аренды помещения
Сегодня сложно, да и очень дорого построить (в прямом смысле этого слова) собственное производство. Поэтому рассмотрим вариант размещения производства в арендованном помещении.
Понятие «производство» в данном случае условное, т. е. наша цель — разобраться, в каких зданиях можно разместить объект, относящийся к производственной сфере, и что для этого необходимо сделать владельцу собственного дела.
Здания, в которых можно разместить объекты хозяйствования, условно разделим на два вида —
жилые и нежилые.В жилых зданиях могут располагаться только объекты непроизводственной сферы. Поэтому
правило первое: наше производство возможно разместить исключительно в нежилых зданиях.
Как «не попасть» с помещением
Прежде всего помещение должно подходить по площади и планировке. При выборе помещения также необходимо помнить о технических условиях подключения внешних коммуникаций, таких как системы электро-, водо-, тепло- и холодоснабжения, вентиляции и кондиционирования, телефонные и интернет-линии, защитные системы и т. д. — словом, всего того, что необходимо для функционирования нашего производства. Далее предстоит решить, нужен ли внутренний служебный вход с возможностью подъезда грузовых машин, нужны ли складские и другие подсобные помещения и чем они (помещения) должны быть оснащены, и много-много чего еще. А ответить самостоятельно на все вышеперечисленные вопросы и учесть все производственные тонкости, досконально не зная материально-технической и правовой базы, практически нереально.
Поэтому, если вы, как вам кажется, нашли подходящее помещение, то, прежде чем заключать договор аренды с владельцем помещения, данное помещение необходимо обследовать.
Правило второе:
прежде чем заключать договор аренды и вкладывать деньги в ремонт и реконструкцию, проводим предварительную экспертную оценку помещения и, если надо, прилегающих территорий.
Предварительная экспертиза
Цель предварительной экспертизы помещения —
определить (с помощью специалистов), подходит ли данное помещение для организации конкретного производства.«Посоветоваться» необходимо со специалистами санитарно-эпидемиологической службы и пожарными (ГУ МЧС).
Схема проведения предварительной экспертизы (на примере СЭС) выглядит таким образом.
Подаем заявление в городскую СЭС с просьбой вынести предварительное заключение о возможности целевого использования помещения.
К заявлению прилагается пояснительная записка, в которой подробно и точно указывается, какие именно виды работ будут проводиться в обследуемом помещении. Далее вы заключаете договор с санитарной службой, специалист выезжает на место, проводит необходимые исследования и выносит решение. Если специалисты СЭС считают, что ваше предприятие невозможно разместить в обследуемом помещении, вы получаете письменный и мотивированный отказ и продолжаете поиск помещения дальше. Если СЭС дает «добро», приглашаем провести предварительную экспертизу данного помещения специалистов службы пожарного надзора. Схема приблизительно такая же.
Если ни СЭС, ни пожарные не возражают, то можно смело заключать с владельцем помещения договор аренды. Далее ваш путь лежит в городское Управление градостроительства, архитектуры и земельных отношений. Но прежде сформулируем
третье правило аренды помещения: предварительная экспертиза помещения сэкономит вам время и деньги.Предварительную консультацию можно получить, воспользовавшись помощью представителей государственных надзорных органов (СЭС и ГУ МЧС), либо пригласить независимого эксперта, который имеет лицензию на проведение этого вида работ.
Реконструкция и разработка рабочего проекта
Реконструкция помещений проводится, если, во-первых, меняется функциональное назначение помещений и, во-вторых, помещение нуждается в перепланировке, дополнительных пристройках и т. д.
Вряд ли найдется такое помещение, которое ранее использовалось под такое же производство и при этом не требует никакого ремонта. Поэтому реконструкция арендованного помещения — наиболее часто встречающийся вариант и мы направляемся в Управление градостроительства и архитектуры, где и получаем архитектурно-планировочное задание на разработку рабочего проекта реконструкции. Получив задание, заключаем с организацией-лицензиатом договор на разработку рабочего проекта (в дальнейшем будем называть эту организацию Проектант).
А вот и
четвертое правило: выбирайте «профильного» Проектанта, т. е. организацию, которая не только имеет лицензию на проведение такого вида работ, но и специализируется на проектировании конкретного производства.Рабочий проект необходимо согласовать с санитарной службой, органами пожарного надзора (вот где пригодилась предварительная экспертиза!) и службой эксплуатации инженерных сетей. Каждая служба уже на стадии разработки рабочего проекта вносит свои пожелания, которые необходимо учесть.
Окончательная экспертиза рабочего проекта проводится в отделе экспертизы Главного управления градостроительства, архитектуры и земельных отношений (в отдельных случаях рабочий проект дополнительно проходит еще и государственную экспертизу).
Экологические нюансы
В состав рабочего проекта производства обязательно входит экологический раздел, в котором специалисты-экологи на основании проведенных исследований дают заключение о воздействии будущего производства на окружающую природную среду.
Абсолютно все рабочие проекты производственных объектов обязательно подлежат экологической экспертизе.
По результатам проведенной экспертизы экологи выносят заключение, каким образом данный объект влияет на окружающую среду. Влияние может заключаться в следующем: выбросы в атмосферный воздух загрязняющих веществ (далее — выбросы), сбросы загрязняющих веществ отходов производства непосредственно в водные объекты (далее — сбросы) или размещение отходов.
На основании заключения экологической службы субъект предпринимательской деятельности в установленном порядке получает соответствующие
разрешения на выброс, сброс и размещение загрязняющих веществ. При этом нужно иметь в виду, что Законом Украины «Об охране окружающей природной среды» от 25.06.91 г. № 1264-XII установлена необходимость уплаты сбора за загрязнение окружающей природной среды субъектами предпринимательской деятельности независимо от форм собственности, у которых присутствуют объекты исчисления сбора (подробнее об уплате сбора за загрязнение см. «СД», 2008, № 8, с. 4; 2009, № 7, с. 16).Предприниматель может самостоятельно заниматься размещением и утилизацией отходов, а может заключить договор со специализированным предприятием, которое возьмет на себя все проблемы по размещению и переработке отходов.
Правило пятое: все экологические вопросы должны быть решены или учтены уже на стадии разработки рабочего проекта.
Разрешение на проведение реконструкции
Рабочий проект готов. Можно приступать к перестройке помещения, предварительно получив в Городском исполнительном комитете
разрешение на проведение реконструкции.Для того чтобы получить разрешение на проведение реконструкции, готовим следующий пакет документов:
1. Заявление установленной формы на имя городского головы.
2. Техническое заключение о состоянии несущих конструкций и возможности реконструировать помещение под… (указываем будущее функциональное назначение помещения).
3. Заключение государственных пожарных и санитарно-эпидемиологических органов.
4. Заключение областного управления экологии и природных ресурсов.
5. Рекомендации управления социально-экономического развития, планирования и учета и районного исполкома.
6. Информационное письмо депутату городского совета по данному округу.
Собранный пакет документов рассматривается на заседании Горисполкома, и если все в порядке, то принимается решение разрешить реконструкцию данного помещения под конкретное функциональное назначение.
Правило шестое: решение о проведении работ по реконструкции принимает Горисполком, но с согласия основного арендодателя.
Ввод в эксплуатацию
Вы получили разрешение на проведение реконструкции помещения и проводите соответствующие работы. И на этом этапе обязательно придерживайтесь
седьмого правила: не допускайте отклонений от утвержденного проекта реконструкции. Если в процессе реконструкции вы хотите внести какие-то изменения в планировку помещения, или дооснастить каким-либо оборудованием, или заменить запроектированное оборудование на другое, то все эти изменения должны быть согласованы с соответствующими органами (пожарным надзором, санитарной службой и т. д.).Наконец, помещение реконструируется и сдается в эксплуатацию уже с другим целевым назначением.
В состав комиссии, которая принимает объект, обязательно входят представители органа пожарного надзора и районной или городской СЭС.
Акт приемки помещения в эксплуатацию утверждается решением городского исполнительного комитета.
Заключение
Помещение готово, и можно запускать производство. Но прежде необходимо получить разрешение на начало работы. Об этом этапе мы подробно расскажем в следующих статьях.
А пока повторим семь правил аренды помещения:
1. Производство можно разместить исключительно в нежилых зданиях.
2.
Прежде чем заключать договор аренды и вкладывать деньги в ремонт и реконструкцию, проводим предварительную экспертную оценку помещения и, если надо, прилегающих территорий.3. Предварительная экспертиза помещения сэкономит время и деньги.
4.
Выбираем «профильного» Проектанта, т. е. организацию, которая не только имеет лицензию на проведение такого вида работ, но и специализируется на проектировании конкретного производства.5. Все экологические вопросы должны быть решены или учтены уже на стадии разработки рабочего проекта.
6. Решение о проведении работ по реконструкции принимает Горисполком, но с согласия основного арендодателя.
7. Не допускаем отклонений от утвержденного проекта реконструкции. Если в процессе реконструкции вносятся какие-то изменения в планировку помещения либо возникает необходимость в дополнительном оборудовании или в замене запроектированного оборудования на другое, то все эти изменения должны быть согласованы с соответствующими органами.
Материал подготовила Елена Кедрус
