Какие документы нужны при изменении цели использования здания (помещения)?
ВОПРОС. Предприниматель имеет магазин, в котором продает люстры. Часть помещения он желает переоборудовать под кафетерий. Однако в Управлении архитектуры и градостроительства от него потребовали документы, связанные с изменением целевого использования помещения. Какие это документы и действительно ли они нужны?
ОТВЕТ. Прежде чем заняться переоборудованием части непродовольственного магазина в кафетерий, нужно обратиться в СЭС. Ведь может получиться, что в данном помещении вообще нельзя открывать объект общепита. Поэтому в первую очередь нужно получить письменное заключение в районной (городской) СЭС о возможности размещения объекта общественного питания в данном помещении (статья 22 Закона о качестве пищевых продуктов). Если СЭС дала добро, можно двигаться дальше.
Следует иметь в виду, что изменение целевого использования помещения (всего или части) — это реконструкция. Данный вывод следует из Государственных строительных норм Украины: «Реконструкция — перестройка существующих объектов производственного и гражданского назначения, связанная с усовершенствованием производства и повышением его технико-экономического уровня и качества производимой продукции, улучшением условий эксплуатации и проживания, качества услуг, сменой основных технико-экономических показателей (количество продукции, мощность, функциональное назначение, геометрические размеры)».
Здесь предприниматель может возразить, что перестраивать магазин в связи с отделением его части для кафетерия он не собирается. Тем не менее это не аргумент. Ведь под перестройкой может пониматься и обычное переоборудование помещения. Так, во многих местных Правилах благоустройства в состав реконструкции относится «использование объекта по новому назначению в рамках существующих строительных габаритов».
Итак, выход один: приняв решение выделить часть магазина под кафетерий, нужно идти только путем реконструкции. Первое, что необходимо сделать, — получить документ, разрешающий реконструкцию. Это решение городского исполнительного комитета о согласовании места расположения объекта (для изменения цели использования помещения).
Для получения такого решения предприниматель должен написать заявление в установленной форме на имя городского головы и собрать следующий пакет документов:
— техническое заключение (ТЗ) о возможности переоборудования помещения (изменения цели использования), которое может разработать специализированная организация, имеющая лицензию на проведение данного вида работ;
— заключения служб, которые рассматривают данный вопрос в соответствии с их компетенцией, а именно: заключения СЭС (о котором говорили ранее), пожарной инспекции, Управления экологии и природных ресурсов, Управления социально-экономического развития планирования и учета, Городского управления земельных ресурсов.
Далее, когда решение исполкома получено, нужно обратиться в Управление архитектуры и градостроительства (при исполкоме) с заявлением на получение следующего документа: Градостроительные условия и ограничения на перепрофилирование помещения справка 1.
Но удастся ли получить этот документ? Вопрос непростой.
Дело в том, что сейчас в связи с масштабными изменениями стройзаконодательства, обусловленными Законом № 509, очень часто представители Управления архитектуры и градостроительства на местах и сами точно не знают, как поступать в некоторых случаях. Да это и понятно: нормативная база под требования Закона № 509 еще не сформирована, поэтому действовать нужно исходя из требований Управлений архитектуры и градостроительства на местах. В целом же, если в составе градостроительного обоснования (разрабатывается исполкомом) есть правила застройки, документ «Градостроительные условия и ограничения» предпринимателю выдадут.Если же правил застройки нет, нужно их разработать, а для этого созывается сессия горсовета и проводятся публичные слушания, а это весьма сложный процесс. Вместе с тем даже сам состав документа «Градостроительные условия и ограничения» пока не утвержден. Так что
с перепрофилированием магазина пока ситуация сложная.Тем не менее не исключено, что местное Управление архитектуры и градостроительства все-таки выдаст предпринимателю градостроительные условия на перепрофилирование помещения. Что дальше?
Если предприниматель не планирует проводить строительные работы по переоборудованию помещения, то для него в принципе процесс изменения цели использования магазина можно считать оконченным.
Если же какие-то
строительные работы проводиться будут (подведение воды, установка вентиляции и прочее), придется сделать еще несколько шагов. Ориентировочно это следующие действия:— на основании градостроительных условий получаем в Управлении архитектуры и градостроительства технические условия (ТУ) и задание на проектирование (
статьи 24 и 27 Закона о застройке);— заключаем с организацией, имеющей соответствующую лицензию (сертифицированный архитектор),
договор на разработку рабочего проекта. С 15.04.2009 г. при наличии градостроительных условий рабочий проект уже не нужно согласовывать с органами исполнительной власти, местного самоуправления, органами охраны культурного наследия и с СЭС. При этом со всеми организациями, которые давали технические условия (ТУ) на данную реконструкцию (переоборудование части помещения), проект согласовывается только в случае невозможности выполнения этих условий (статья 7 Закона об архитектурной деятельности);— когда рабочий проект готов, следует получить разрешение на проведение строительства (работ по реконструкции), которое выдает ГАСК. В случае если здание попадает
в перечень объектов, подлежащих согласованию с государственной инвестиционной экспертизой, то на этапе получения разрешения ГАСКа такое согласование необходимо получить;—
после того как помещение переоборудовано, нужно принять его в эксплуатацию. Снова обращаемся в ГАСК. Для принятия объекта в эксплуатацию ГАСК готовит решение о созыве государственной приемочной комиссии. Это решение утверждает горисполком. Комиссия обследует объект и, если все хорошо, подписывает Акт приема объекта в эксплуатацию. Этот Акт также утверждается решением горисполкома, и объект считается сданным в эксплуатацию.На этом процедура изменения цели использования помещения заканчивается.
Заметим, что
осуществляет все указанные действия, как правило, именно собственник помещения. Предприниматель, который всего лишь арендует магазин, возможность его переоборудования под кафетерий должен сначала обсудить с собственником. Если собственник не возражает, арендатор должен подписать с ним дополнительное соглашение к договору аренды, в котором оговорен тот факт, что помещение будет использоваться одновременно и как магазин, и как кафетерий. При этом они договариваются, на кого ляжет забота о перепрофилировании магазина.И напоследок отметим: как только ситуация с реконструкцией (в том числе перепрофилированием) помещения приобретет ясность, мы об этом подробно расскажем.
Документы консультации
Закон о застройке
— Закон Украины «О планировании и застройке территорий» от 20.04.2000 г. № 1699-III.Закон о качестве пищевых продуктов
— Закон Украины «О безопасности и качестве пищевых продуктов» от 23.12.97 г. № 771/97-ВР.Закон об архитектурной деятельности
— Закон Украины «Об архитектурной деятельности» от 20.05.99 г. № 687-XIV.Закон № 509
— Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о способствовании строительству» от 16.09.2008 г. № 509-VI.Государственные строительные нормы Украины
— Государственные строительные нормы Украины ДБН А.2.2-3-2004 «Проектирование. Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства», утвержденные приказом Госстроя Украины от 20.01.2004 г. № 8.
Справочная информация (справка)
1 C 15.04.2009 г. в
Закон об архитектурной деятельности внесены изменения, в соответствии с которыми документ «Архитектурно-планировочное задание» заменен «Градостроительными условиями и ограничениями».
