Які документи потрібні при зміні мети використання будівлі (приміщення)?
ЗАПИТАННЯ. Підприємець має магазин, в якому продає люстри. Частину приміщення він хоче переобладнати під кафетерій. Однак в Управлінні містобудування від нього вимагають документи, пов’язані зі зміною цільового використання приміщення. Які це документи і чи дійсно вони потрібні?
ВІДПОВІДЬ. Перш ніж зайнятися переобладнанням частини непродовольчого магазину під кафетерій, слід звернутися до СЕС, оскільки може виявитися, що в цьому приміщенні взагалі не можна відкривати об’єкт громадського харчування. Тому насамперед потрібно отримати письмовий висновок у районній (міський) СЕС про можливість розміщення об’єкта громадського харчування у цьому приміщенні (стаття 22 Закону про якість харчових продуктів). Якщо СЕС «дала добро», можна рухатися далі.
Слід мати на увазі, що зміна цільового використання приміщення (усього чи частини) — це реконструкція. Такий висновок випливає з Державних будівельних норм України: «Реконструкція — перебудова існуючих об’єктів виробничого та цивільного призначення, пов’язана з удосконаленням виробництва, підвищенням його техніко-економічного рівня та якості вироблюваної продукції, поліпшенням умов експлуатації та проживання, якості послуг, зміною основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність, функціональне призначення, геометричні розміри)».
Тут підприємець може заперечити: перебудовувати магазин у зв’язку з відділенням його частини під кафетерій він не збирається. Однак це не аргумент. Адже під перебудовою може розумітися і звичайне переобладнання приміщення. Так, наприклад, у багатьох місцевих Правилах благоустрою до складу реконструкції належить «...використання об’єкта за новим призначенням у межах існуючих будівельних габаритів».
Отже, вихід один: прийнявши рішення виділити частину магазину під кафетерій, потрібно обрати лише шлях реконструкції. Перше, що необхідно зробити, — отримати документ, який дозволяє реконструкцію, — це
рішення міського виконавчого комітету про погодження місця розташування об’єкта (для зміни мети використання приміщення).Для отримання такого рішення підприємець повинен
подати заяву в установленій формі на ім’я міського голови та підготувати такий пакет документів:—
технічний висновок (ТВ) про можливість переобладнання приміщення (зміни мети використання), який може розробити спеціалізована організація, що має ліцензію на проведення такого виду робіт;—
висновки служб, які розглядають це питання відповідно до їх компетенції, а саме: висновки СЕС (про який ішлося вище), пожежної інспекції, управління екології та природних ресурсів, управління соціально-економічного розвитку, планування та обліку, міського управління земельних ресурсів.Далі, коли рішення виконкому буде отримано, потрібно звернутися до
Управління архітектури та містобудування (при виконкомі) із заявою на отримання такого документа: Містобудівні умови та обмеження на перепрофілювання приміщення довідка 1.Але
чи вдасться отримати цей документ? Питання складне. Річ у тім, що сьогодні у зв’язку з масштабними змінами будівельного законодавства, зумовленими Законом № 509, дуже часто представники Управління містобудування та архітектури на місцях і самі не знають, що робити в деяких випадках. Та це й зрозуміло: нормативну базу під вимоги Закону № 509 ще не сформовано. Тому діяти слід виходячи з вимог Управлінь архітектури на місцях. У цілому ж, якщо у складі містобудівного обґрунтування (розробляється виконкомом) є правила забудови, документ «Містобудівні умови та обмеження» підприємцю видадуть.Якщо ж правил забудови немає, потрібно їх розробити. Для цього скликається сесія міськради і проводяться публічні слухання, а це доволі складний процес. Водночас навіть склад документа «Містобудівні умови та обмеження» поки що не затверджено. Отже,
з перепрофілюванням магазину ситуація складна.Утім, не виключено, що місцеве Управління архітектури та містобудування все ж таки видасть підприємцю містобудівні умови на перепрофілювання приміщення. Що далі?
Якщо підприємець не планує провадити будівельні роботи з переобладнання приміщення, то для нього, у принципі, процес зміни мети використання магазину можна вважати завершеним.
Якщо ж якісь
будівельні роботи проводитимуться (наприклад, підведення води, установка вентиляції тощо), доведеться зробити ще декілька кроків. Орієнтовно дії такі:— на підставі містобудівних умов отримуємо в Управлінні архітектури та містобудування технічні умови (ТУ) і завдання на проектування
(статті 24 і 27 Закону про забудову);— укладаємо з організацією, яка має відповідну ліцензію (сертифікований архітектор),
договір на розробку робочого проекту. З 15.04.2009 р. за наявності містобудівних умов робочий проект уже не потрібно погоджувати з органами виконавчої влади, місцевого самоврядування, органами охорони культурної спадщини та з СЕС. При цьому з усіма організаціями, які надавали технічні умови (ТУ) на цю реконструкцію (переобладнання частини приміщення), проект погоджується лише в разі неможливості виконання цих умов (стаття 7 Закону про архітектурну діяльність);— коли робочий проект готовий, слід отримати дозвіл на проведення будівництва (робіт з реконструкції), який видає ДАБК. У разі якщо будівля потрапляє до
переліку об’єктів, що підлягають погодженню з державною інвестиційною експертизою, то на етапі отримання дозволу ДАБК таке погодження необхідно отримати;—
після того як приміщення переобладнано, потрібно прийняти його в експлуатацію. Знову звертаємося до ДАБК. Для прийняття об’єкта в експлуатацію ДАБК готує рішення про скликання державної приймальної комісії. Це рішення затверджує міськвиконком. Комісія обстежує об’єкт і, якщо все добре, підписує Акт приймання об’єкта в експлуатацію. Цей Акт також затверджується рішенням міськвиконкому, і об’єкт вважається зданим в експлуатацію.На цьому процедура зміни мети використання приміщення закінчується.
Зауважимо, що
здійснює всі зазначені дії, як правило, саме власник приміщення. Підприємець, який усього лише орендує магазин, можливість його переобладнання під кафетерій повинен спочатку обговорити з власником. Якщо власник не заперечує, орендар повинен підписати з ним додаткову угоду до договору оренди, в якому застережити, що приміщення використовуватиметься одночасно і як магазин, і як кафетерій. При цьому вони домовляються, хто займеться перепрофілюванням магазину.І на закінчення зазначимо: як тільки ситуація з реконструкцією (у тому числі перепрофілюванням) приміщення проясниться, ми про це детально розповімо.
Документи консультації
Закон про забудову
— Закон України «Про планування і забудову територій» від 20.04.2000 р. № 1699-III.Закон про якість харчових продуктів
— Закон України «Про безпеку та якість харчових продуктів» від 23.12.97 р. № 771/97-ВР.Закон про архітектурну діяльність
— Закон України «Про архітектурну діяльність» від 20.05.99 р. № 687-XIV.Закон № 509
— Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву» від 16.09.2008 р. № 509-VI.Державні будівельні норми України
— Державні будівельні норми України ДБН А.2.2-3-2004 «Проектування. Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва», затверджені наказом Держбуду України від 20.01.2004 р. № 8.
Довідкова інформація (довідка)
1 З 15.04.2009 р. до
Закону про архітектурну діяльність унесено зміни, відповідно до яких документ «архітектурно-планувальне завдання» замінено на «містобудівні умови та обмеження».
