Земельные споры: как защититься до начала конфликта (о земельном рейдерстве)
«Земля является основным национальным богатством, которое находится под особенной охраной государства. Право собственности на землю гарантируется» — гласит Земельный кодекс Украины. Что же мы видим на практике? Вряд ли кто-то может сказать, что государство принимает меры по защите земельных прав граждан. А зачастую оно даже создает предпосылки для всевозможных незаконных манипуляций с землей, нарушений интересов собственников земельных участков или вовсе выступает в роли нарушителя установленных принципов и норм.
Как бороться с рейдерством в суде?
На сегодня тема борьбы за владение землей стала одной из наиболее актуальных и обсуждаемых в обществе. Столкновение интересов участников земельных отношений, несовершенство, а зачастую и банальное неисполнение, нарушение украинских законов приводит к возникновению земельных споров.
Желая сосредоточить в своих руках как можно больше земли, для некоторых стало правилом получать участки путем обмана, запугивания, подделки документов. Вот так и получается: стали законными собственниками незаконно. А в большой степени этому способствует и юридическая неграмотность людей. Немногие знают, куда обращаться и что делать, если их права нарушены, как быть в той или иной ситуации.
В соответствии с
Конституцией Украины права, свободы и законные интересы граждан защищаются исключительно судом. Таким образом, при возникновении земельного спора мы имеем право предъявить иск в подведомственный суд. Иск — это требование к суду разрешить спор, восстановить нарушенное или оспариваемое право, прекратить ущемление или игнорирование интересов правообладателя.Одновременно с подачей иска вы имеете право сразу обеспечить его исполнение в будущем. Ответчик, извещенный заранее, может принять меры к тому, чтобы скрыть имущество, реализовать его, подарить, передать его другим лицам и т. д. Так что исполнить решение будет затруднительно, а может, и вообще невозможно.
Поэтому целесообразно воспользоваться своим правом обеспечения иска (
статьи 151—153 Гражданского процессуального кодекса Украины, статья 67 Хозяйственного процессуального кодекса Украины). Эти нормы выполняют превентивную (предупредительную) функцию. Обеспечение иска является значимой гарантией защиты прав участников земельных правоотношений.Давайте рассмотрим следующую ситуацию. Вы, законный владелец участка земли, обнаруживаете, что кто-то самовольно занял вашу землю и начал на ней строительство. В данном случае
необходимо будет подать иск в суд об освобождении незаконно занимаемого земельного участка и заявление об обеспечении иска с просьбой о запрете ответчику проводить строительные работы.В ситуации, если ваш земельный участок был отчужден каким-то незаконным путем, вы подаете в суд иск о признании сделки недействительной и о признании именно вашего права собственности на участок и заявление остановить продажу земли третьим лицам (либо любое иное необоснованное распоряжение, использование участка).
Так вы сможете обеспечить выполнение положительного для себя судебного решения. Необходимо пользоваться по максимуму своими правами, ведь добиваться защиты своих прав и интересов нужно всеми средствами.
Схемы рейдеров
Куда лучше предупредить спор, нежели потом решать его. Как предупредить, зависит от конкретной проблемы. Рассмотрим проблему, актуальную на сегодняшний день, — проблему рейдерства, и в особенности земельного рейдерства.
Предприниматели, которые осуществляют свою деятельность на территории Украины, не могут быть уверены в стабильности своего бизнеса из-за опасения атак рейдеров, поскольку рейдерство — отнюдь не закрытая страница украинских правовых реформ. Норма прибыли рейдеров согласно экспертным оценкам может достигать 1000 %.
На данный момент можно проследить, что все чаще атакам рейдеров подвергаются не столько крупные предприятия, сколько владельцы малого и среднего бизнеса. Дело в том, что зачастую заинтересованность самозахватчиков составляет не столько производственно-имущественный комплекс, сколько земля, на которой находится цель атак.
В своей деятельности рейдеры используют следующие схемы и методы:
1. Использование миноритарного пакета и неправосудных судебных решений, определяющих, что добросовестный акционер вообще акционером не является, не может принимать участия в собрании акционеров и т. д. для размывания контрольного пакета акций.
2. Покупка долгов предприятия, его искусственное банкротство или начало процедуры санации.
3. Скупка миноритарных пакетов акций на фондовом рынке или непосредственно у мелких держателей с целью создания контрольного пакета.
4. Манипуляции с реестрами собственников.
5. Заявление исков об отмене договоров аренды земельных участков, о признании недействительными актов на землю (при негласной поддержке продажных и, главное, неприкосновенных судей).
6. Подделка подписей участников коллективных хозяйств в протоколах собраний, на которых рассматривается вопрос о передаче паев в уставный капитал колхоза. Далее следует фиктивный договор, по которому колхоз будет должником и не сможет рассчитаться со своими «кредиторами» кроме как через процедуру банкротства. Тогда и придется колхозу отдать все, что у него есть (в том числе и земли), в чужие руки.
7. Законное прекращение права собственности (или использования) в случае нецелевого использования земли либо для нужд общественности (в роли рейдера выступит государство).
Доходит также до того, что землевладельца заставляют продать за бесценок свою землю, угрожая ему физической расправой, порчей имущества (к примеру, сжигают сельскохозяйственную технику).
Однако следует дополнительно подчеркнуть, что в большинстве случаев реализация любой из этих схем требует организации силового захвата. Захват также обеспечивается не столько собственно грубой силой, сколько соответствующими техническими, юридическими и политическими мероприятиями.
Как уберечься от захватчиков, не доводя дело до суда?
И все же как уберечься от самозахватчиков и на кого рассчитывать?
Опросы населения и исследования экспертов говорят о том, что рейдерство невозможно без способствования госслужащих. Поэтому на весомую помощь государства вряд ли можно рассчитывать (по крайней мере, бесплатную). Как и всегда, нужно полагаться лишь на себя самого.
Если ваши права как пользователя или владельца земли были нарушены, безотлагательно обращайтесь в суд с требованиями: устранить нарушения в осуществлении своих прав; истребовать земельный участок из чужого незаконного владения; признания прав на землю; восстановления состояния земли, которое существовало до нарушения прав; предотвращения совершению действий, которые нарушают права или создают опасность. Также можно требовать от нарушителя возместить ущерб, причиненный ненадлежащим исполнением договора.
Среднестатистическому украинскому гражданину можно только посочувствовать, потому что для защиты своих прав в нашем государстве придется потратить немало времени, усилий и само собой средств.
Давайте представим ситуацию, что от вашего имени составили некий документ, по которому за бесценок либо совсем даром вы «согласились» передать свой участок в собственность или пользование непонятно кому.
Вам нужно будет составить иск в суд о признании сделки недействительной (услуги юриста обойдутся минимум 500 грн.), оплатить судебные издержки, за свой счет провести почерковедческую экспертизу (порядком 2000 грн.). И нет гарантий, что уже решением суда первой инстанции ваши права и интересы будут защищены. Но для того и существуют апелляция и кассация, чтобы в итоге было принято объективное, непредвзятое и справедливое решение. Так что, если вы уверены в своей правоте, стоит начинать судебный процесс и идти до конца вплоть до Верховного Суда.
Предпринимателям же мы бы порекомендовали обеспечить прозрачность, публичность и механизмы контроля деятельности своего предприятия. В целях правильной организации управления необходимо полностью исключить «черные кассы», сомнительные банковские счета и тому подобные вещи.
Для того чтобы своевременно получить сигналы о рейдерских атаках, предприниматель нуждается в прозрачном характере отношений с налоговыми и регистрационными органами, органами правопорядка и т. д., т. е. со всеми, кто первым получает сигналы подобного рода и может своевременно предупредить об этом.
Само собой разумеется, что меры защитного характера требуют довольно больших затрат и наличия доверительных отношений с различными государственными учреждениями и лицами, принимающими решения. Поэтому все чаще для отражения рейдерских атак подключают самих захватчиков. Растущая привлекательность рынка рейдеров с точки зрения прибыльности этой деятельности привела к росту конкуренции по сравнению с серединой текущего десятилетия. С учетом давления со стороны высших государственных органов и снижающейся рентабельности этой деятельности некоторые участники рынка решили специализироваться на борьбе с рейдерами.
Что делается для защиты от рейдерства на законодательном уровне?
В первую очередь все же права должны быть защищены на законодательном уровне. Поэтому в ближайшее время необходимо обеспечить предотвращение манипуляции рейдеров с объектами недвижимости. При этом речь идет о том, чтобы защитить субъектов от распространения информации о принадлежащих им объектах недвижимости. Например, следует запретить налоговым органам и другим учреждениям передавать информацию об активах третьим лицам.
Также немаловажным шагом стала бы отмена по примеру России неприкосновенности судей. Это приносит результат: за несколько первых месяцев действия такого положения в России более 200 судей было объявлено в розыск, а количество рейдерских атак упало в несколько раз.
Кое-какие изменения в антирейдерском законодательстве уже сделаны. Так, законодатель решил настойчиво бороться с самозахватчиками, ужесточив ответственность за самозахват земли. Но решил ли парламент таким образом проблему? Ведь даже после повышения наказание остается символическим. Так, предусмотрены санкции за искажение или сокрытие данных земельного кадастра в размере не более 340 грн. штрафа. Легким испугом отделаются также виновные в несвоевременном возврате временно занятых земель (510 грн.).
Сами же разработчики документа уверяют, что новации дали контролирующим органам реальную возможность эффективно бороться с земельными аферистами, в то время как скептики считают, что лоббисты законодательных поправок преследовали иные цели: ограничение влияния на земельные отношения подконтрольного правительству Госагзема и беспрепятственный доступ любого желающего к закрытой кадастровой информации.
Тем не менее, по подсчетам разработчиков документа, даже эти крохи способны принести бюджету порядка 5 млн грн. в год, что свидетельствует о размахе происходящих нарушений.
По данным Генеральной прокуратуры, самовольно захвачено около 3 млн гектаров украинских земель. При этом правоохранители часто сетовали на крайне неэффективную систему административных мер по отношению к виновным.
Еще некоторые новые поправки позволяют сделать реальным практически невозможный до сих пор снос объектов, расположенных на захваченных участках. Например, теперь, чтобы снести возведенное на чужой территории строение, достаточно предоставить суду материалы всего одной проверки Государственной земельной инспекции, подтверждающей, что участок застройщику не принадлежит и права на его застройку ему никто не давал.
Но, даже учитывая все положительные стороны новшеств, проблема самозахватов (а именно ее решение парламентарии ставили в приоритет) в полной мере решена не будет. Плодить самозахваты очень выгодно местным властям и застройщикам. Дело в том, что отведение участка занимает около года, а по закону строить можно только после того, как собраны все правоустанавливающие документы на землю и разрешения на возведение объектов недвижимости.
Это не всегда устраивает инвесторов, желающих получить быстрые прибыли на осваиваемой территории. Поэтому часто бизнес идет на сговор с местными властями и начинает строительство на не принадлежащем ему наделе, параллельно занимаясь отводом. Понятно, что подобная практика неизбежно приводит к проблемам, возникающим у застройщиков с контролирующими органами, и их последующему неофициальному разрешению.
Изменения в закон улучшают процедуру борьбы с уже существующими самозахватами, однако как избежать новых, законотворцы еще не придумали, а может и не хотят. Зачем же лишать целый ряд структур возможности кормиться на желании бизнеса как можно скорее осваивать землю?
Все же основные усилия нужно приложить не для того, чтобы изменить существующие нормы, а для того, чтобы обеспечить надлежащее исполнение существующих.
Материал подготовила Елена Сукманова, канд. юрид. наук,
адвокат, директор юридической фирмы «Элит Консалтинг»
