Теми статей
Обрати теми

Земельні спори: як захиститися до початку конфлікту (про земельне рейдерство)

Редакція ВД
Стаття

Земельні спори: як захиститися до початку конфлікту (про земельне рейдерство)

 

«Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави. Право власності на землю гарантовано» — засвідчує Земельний кодекс України. Що ж ми бачимо на практиці? Навряд чи хтось може сказати, що держава вживає заходи щодо захисту земельних прав громадян. А нерідко вона навіть створює передумови для різноманітних незаконних маніпуляцій із землею, порушень інтересів власників земельних ділянок або взагалі виступає в ролі порушника встановлених принципів та норм.

 

Як боротися з рейдерством у суді?

На сьогодні тема боротьби за володіння землею стала однією з найбільш актуальних та обговорюваних у суспільстві. Зіткнення інтересів учасників земельних відносин, недосконалість, а часто й банальне невиконання, порушення українських законів призводить до виникнення земельних спорів.

Бажаючи зосередити у своїх руках якомога більше землі, для декого стало правилом отримувати ділянки шляхом обману, залякування, підробки документів. От так і виходить: стали законними власниками незаконно. Значною мірою цьому сприяє і юридична неписьменність людей. Небагато хто знає, куди звертатися та що робити, якщо їх права порушено, як бути в тій чи іншій ситуації.

Відповідно до

Конституції України права, свободи та законні інтереси громадян захищаються виключно судом. Таким чином, при виникненні земельного спору ми маємо право пред’явити позов до підвідомчого суду. Позов — це вимога до суду вирішити спір, відновити порушене або оскаржуване право, припинити утиск або ігнорування інтересів правовласника.

Одночасно з поданням позову ви маєте право одразу забезпечити його виконання в майбутньому. Відповідач, оповіщений заздалегідь, може вжити заходи з метою приховання майна, реалізації його, дарування, передавання його іншим особам тощо. Так що виконати рішення буде важко, а може й зовсім неможливо.

Тому доцільно скористатися своїм правом забезпечення позову (

статті 151 — 153 Цивільно-процесуального кодексу України, стаття 67 Господарського процесуального кодексу України). Ці норми виконують превентивну (попереджувальну) функцію. Забезпечення позову є значимою гарантією захисту прав учасників земельних правовідносин.

Давайте розглянемо таку ситуацію. Ви, законний власник ділянки землі, виявляєте, що хтось самовільно зайняв вашу землю та розпочав на ній будівництво. У цьому випадку

необхідно буде подати позов до суду про звільнення незаконно займаної земельної ділянки та заяву про забезпечення позову з проханням про заборону відповідачу проводити будівельні роботи.

Якщо вашу земельну ділянку було відчужено будь-яким незаконним шляхом, ви подаєте до суду позов про визнання операції недійсною та про визнання саме вашого права власності на ділянку і заяву зупинити продаж землі третім особам (або будь-яке інше необґрунтоване розпорядження, використання ділянки).

Так ви зможете забезпечити виконання позитивного для себе судового рішення. Необхідно максимально користуватися своїми правами, адже добиватися захисту своїх прав та інтересів необхідно всіма засобами.

 

Схеми рейдерів

Набагато краще попередити спір, ніж потім вирішувати його. Як попередити, залежить від конкретної проблеми. Розглянемо проблему, актуальну на сьогодні, — проблему рейдерства, і особливо земельного рейдерства.

Підприємці, які провадять свою діяльність на території України, не можуть бути впевнені у стабільності свого бізнесу через побоювання атак рейдерів, оскільки рейдерство — зовсім не закрита сторінка українських правових реформ. Норма прибутку рейдерів згідно з експертними оцінками може досягати 1000 %.

На сьогодні можна прослідкувати, що все частіше атакам рейдерів піддаються не стільки великі підприємства, скільки власники малого та середнього бізнесу. Справа в тому, що нерідко зацікавленість «самозахоплювачів» становить не стільки виробничо-майновий комплекс, скільки земля, на якій знаходиться мета атак.

У своїй діяльності рейдери використовують такі схеми та методи:

1. Використання міноритарного пакета та неправосудних судових рішень, які визначають, що добросовісний акціонер узагалі акціонером не є, не може брати участі в зборах акціонерів тощо для розмивання контрольного пакета акцій.

2. Купівля боргів підприємства, його штучне банкротство або початок процедури санації.

3. Скуповування міноритарних пакетів акцій на фондовому ринку або безпосередньо у дрібних тримачів з метою створення контрольного пакета.

4. Маніпуляції з реєстрами власників.

5. Заява позовів про скасування договорів оренди земельних ділянок, про визнання недійсними актів на землю (при негласній підтримці підкупних та, головне, недоторканних суддів).

6. Підробка підписів учасників колективних господарств у протоколах зборів, на яких розглядається питання про передачу паїв до статутного капіталу колгоспу. Далі слідує фіктивний договір, за яким колгосп буде боржником та не зможе розрахуватися зі своїми «кредиторами», крім як через процедуру банкрутства. Тоді й доведеться колгоспу віддати все, що в нього є (у тому числі й землі), до чужих рук.

7. Законне припинення права власності (або використання) у разі нецільового використання землі або для потреб громадськості (у ролі рейдера виступить держава).

Доходить також до того, що землевласника примушують продати за безцінь свою землю, загрожуючи йому фізичною розправою, псуванням майна (наприклад, спалюють сільськогосподарську техніку).

Проте слід додатково зазначити, що в більшості випадків реалізація будь-якої з цих схем вимагає організації силового захвату. Захват також забезпечується не стільки власне грубою силою, скільки відповідними технічними, юридичними та політичними заходами.

 

Як уберегтися від загарбників, не доводячи справу до суду?

Та все ж таки, як уберегтися від самозахоплювачів і на кого розраховувати?

Опитування населення та дослідження експертів свідчать про те, що рейдерство неможливе без сприяння держслужбовців. Тому на істотну допомогу держави навряд чи можна розраховувати (принаймні безкоштовну). Як і завжди, необхідно покладатися тільки на себе самого.

Якщо ваші права як користувача або власника землі було порушено, невідкладно звертайтеся до суду з вимогами: усунути порушення у здійсненні своїх прав; витребувати земельну ділянку з чужого незаконного володіння; визнання прав на землю; відновлення стану землі, що був до порушення прав; запобігання здійсненню дій, які порушують права або створюють небезпеку. Також можна вимагати від порушника відшкодувати збитки, заподіяні неналежним виконанням договору.

Середньостатистичному українському громадянину можна тільки поспівчувати, тому що для захисту своїх прав у нашій державі доведеться витратити немало часу, зусиль і, звісно, коштів.

Давайте уявимо ситуацію, що від вашого імені склали деякий документ, за яким за безцінь або зовсім задарма ви «погодилися» передати свою ділянку у власність або користування незрозуміло кому.

Вам необхідно буде скласти позов до суду про визнання операції недійсною (послуги юриста обійдуться мінімум 500 грн.), сплатити судові витрати, за свій рахунок провести почеркознавчу експертизу (близько 2000 грн.). І немає гарантій, що вже рішенням суду першої інстанції ваші права та інтереси буде захищено. Але для того й існують апеляція та касація, щоб у результаті було прийнято об’єктивне, неупереджене та справедливе рішення. Отже, якщо ви впевнені у своїй правоті, варто розпочинати судовий процес і йти до кінця аж до Верховного Суду.

Підприємцям ми порекомендували б забезпечити прозорість, публічність та механізми контролю діяльності свого підприємства. У цілях правильної організації управління необхідно повністю виключити «чорні каси», сумнівні банківські рахунки та подібні речі.

Для того щоб своєчасно отримати сигнали про рейдерські атаки, підприємець потребує прозорого характеру відносин з податковими та реєстраційними органами, органами правопорядку тощо, тобто з усіма, хто першим отримує такі сигнали та може своєчасно попередити про це.

Звичайно, зрозуміло, що заходи захисного характеру вимагають досить великих витрат і наявність довірчих відносин з різними державними установами та особами, що приймають рішення. Тому все частіше для відображення рейдерських атак підключають самих захоплювачів. Зростаюча привабливість ринку рейдерів з точки зору прибутковості цієї діяльності спричинила зростання конкуренції порівняно із серединою поточного десятиріччя. З урахуванням тиску з боку найвищих державних органів і рентабельності цієї діяльності, що знижується, деякі учасники ринку вирішили спеціалізуватися на боротьбі з рейдерами.

 

Що робиться для захисту від рейдерства на законодавчому рівні?

У першу чергу все ж таки права має бути захищено на законодавчому рівні. Тому найближчим часом необхідно забезпечити запобігання маніпуляції рейдерів з об’єктами нерухомості. При цьому йдеться про те, щоб захистити суб’єктів від поширення інформації про об’єкти нерухомості, що належать їм. Наприклад, слід заборонити податковим органам та іншим установам передавати інформацію про активи третім особам.

Також важливим кроком стало б скасування за прикладом Росії недоторканності суддів. Це приносить результат: за декілька перших місяців дії такого положення в Росії більше 200 суддів було оголошено в розшук, а кількість рейдерських атак упала в декілька разів.

Деякі зміни в антирейдерському законодавстві вже зроблено. Так, законодавець вирішив наполегливо боротися з самозахоплювачами, посиливши відповідальність за самозахоплення землі. Але чи вирішив парламент таким чином проблему? Адже навіть після підвищення покарання залишається символічним. Так, передбачено санкції за викривлення або приховання даних земельного кадастру в розмірі не більше 340 грн. штрафу. Відбудуться легким переляком також винні в несвоєчасному поверненні тимчасово зайнятих земель (510 грн.).

Самі ж розробники документа запевняють, що новації дали контролюючим органам реальну можливість ефективно боротися із земельними аферистами, тоді як скептики вважають, що лобісти законодавчих поправок мали іншу мету: обмеження впливу на земельні відносини підконтрольного уряду Держагзему та безперешкодний доступ будь-якого бажаючого до закритої кадастрової інформації.

Проте за підрахунками розробників документа, навіть ці крихти здатні принести бюджету близько 5 млн грн. на рік, а це свідчить про розмах порушень, що відбуваються.

За даними Генеральної прокуратури, самовільно захоплено близько 3 млн гектарів українських земель. При цьому правоохоронці часто нарікали на вкрай неефективну систему адміністративних заходів щодо винних.

Ще деякі нові поправки дозволяють зробити реальним практично неможливе досі знесення об’єктів, розташованих на захоплених ділянках. Наприклад, тепер, щоб знести зведену на чужій території будівлю, досить подати суду матеріали всього однієї перевірки Державної земельної інспекції, що підтверджує: ділянка забудовнику не належить і права на її забудову йому ніхто не давав.

Але, навіть ураховуючи всі позитивні сторони нововведень, проблему самозахоплень (а саме її рішення парламентарі ставили в пріоритет) повною мірою вирішено не буде. Плодити самозахоплення дуже вигідно місцевим властям та забудовникам. Справа в тому, що відведення ділянки займає близько року, а згідно із законом будувати можна тільки після того, як зібрано всі документи, що встановлюють право на землю та дозволи на будівництво об’єктів нерухомості.

Це не завжди влаштовує інвесторів, які бажають отримати швидкі прибутки на освоюваній території. Тому часто бізнес іде на змову з місцевими властями та розпочинає будівництво на наділі, що не належить йому, паралельно займаючись відведенням. Зрозуміло, подібна практика неминуче призводить до проблем, що виникають у забудовників з контролюючими органами, та їх подальшому неофіційному дозволу.

Зміни до закону поліпшують процедуру боротьби з уже існуючими самозахопленнями, проте, як уникнути нових, законотворці ще не придумали, а може й не хочуть. Навіщо ж позбавляти цілу низку структур можливості годуватися на бажанні бізнесу якнайскоріше освоювати землю?

Усе ж таки основні зусилля слід докласти не для того, щоб змінити існуючі норми, а для того, щоб забезпечити належне виконання вже існуючих.

 

Матеріал підготувала Олена Сукманова, канд. юрид. наук, адвокат,
 директор юридичної фірми «Еліт Консалтинг»

App
Завантажуйте наш мобільний додаток Factor

© Factor.Media, 1995 -
Всі права захищені

Використання матеріалів без узгодження з редакцією заборонено

Ознайомитись з договором-офертою

Приєднуйтесь
Адреса
м. Харків, 61002, вул. Сумська, 106а
Ми приймаємо
ic-privat ic-visa ic-visa

Ми використовуємо cookie-файли, щоб зробити сайт максимально зручним для вас та аналізувати використання наших продуктів та послуг, щоб збільшити якість рекламних та маркетингових активностей. Дізнатися більше про те, як ми використовуємо ці файли можна тут.

Дякуємо, що читаєте нас Увійдіть і читайте далі