Компенсация коммунальных услуг арендодателю-единоналожнику

ВОПРОС. Предприниматель-единоналожник сдает в аренду помещение, которое относится к нежилищному фонду. Расчеты с коммунальными службами осуществляет арендодатель-единоналожник: договоры с организациями, предоставляющими коммунальные услуги на имя арендатора, не перезаключались. При этом арендатор возмещает ему на текущий счет суммы коммунальных платежей согласно выставленному арендодателю счету. Факт получения арендных услуг и потребления коммунальных услуг оформляется актом.

В Свидетельстве арендодателя-единоналожника в качестве вида деятельности указана сдача недвижимости в аренду. Достаточно ли, чтобы в Свидетельстве был указан данный вида деятельности, если предприниматель-единоналожник получает на текущий счет компенсацию коммунальных услуг? Не будут ли такие поступления считаться непредпринимательским доходом единоналожника и облагаться налогом с доходов по ставке 15 %? Нужно ли вносить изменения в Свидетельство? Как в данном случае проводить компенсацию или составить договор аренды, чтобы избежать подобных недоразумений?

ОТВЕТ. Опасения предпринимателя относительно того, что компенсация коммунальных услуг, поступающая на его счет, может быть признана налоговиками доходом от деятельности, не указанной в Свидетельстве, не безосновательны.

К сожалению, иногда налоговики при проверках пытаются настаивать на том, что возмещение арендодателю суммы коммунальных платежей при аренде является доходом от деятельности, не связанной с предпринимательской, и должно облагаться налогом с доходов по ставке 15 %. В пользу своей позиции они также приводят тот аргумент, что потребление коммунальных услуг оформляется отдельным актом.

Для того чтобы полученные доходы (выручка) облагались единым налогом, по мнению представителей налогового органа, такой вид деятельности должен быть указан в Свидетельстве (хотя на практике они сами зачастую отказываются вписывать такой «неопределенный» вид деятельности, как «Прочие виды»).

Мы с таким подходом не согласны. Поступление сумм компенсации коммунальных расходов связано именно с предоставлением недвижимости в аренду. В нашем случае помещение, которое сдается в аренду, относится к нежилищному фонду, т. е. предназначено для использования в предпринимательской деятельности. Кроме того, по мнению самих же налоговиков, суммы компенсации коммунальных услуг должны включаться в выручку единоналожника.

Подтверждением этого являются письмо ГНАУ от 04.03.2003 г. № 1617/6/15-2216, а также письма Госкомпредпринимательства от 05.07.2006 г. № 4844 и от 13.09.2006 г. № 6646.

Правда, в указанных выше разъяснениях данная проблема рассматривалась в контексте формирования выручки юридических лиц — единоналожников. Тем не менее в данном случае состав выручки физического лица на едином налоге будет определяться по таким же принципам.

Поэтому если арендатор компенсирует коммунальные платежи арендодателю, который является плательщиком единого налога, то сумма, поступающая на его текущий счет, должна учитываться в объеме выручки от реализации продукции (товаров, работ, услуг) такого арендодателя. Причем в Книге ф. № 10 эти поступления должны отражаться как средства, полученные от арендатора во исполнение договора аренды недвижимости.

Однако не всегда налоговиков при проверке удается переубедить. Поэтому осторожным предпринимателям, чтобы избежать разногласий с налоговиками, можно посоветовать либо:

— договориться с арендатором о перезаключении договоров с коммунальными службами на него (хотя это достаточно хлопотная процедура);

— изменить способ получения компенсации коммунальных расходов и делать это не отдельным платежом.

Для этого нужно пересмотреть договор аренды и воспользоваться одним из вариантов:

1) установить размер арендной платы так, чтобы он покрывал расходы арендодателя по оплате коммунальных услуг (на основании данных за предыдущие месяцы и т. д.);

2) в соответствии с

В этом случае в договоре аренды стоит отдельно оговорить порядок расчета коммунальных платежей. Стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором, может определяться:

— по услугам теплоснабжения — пропорционально занимаемой арендатором площади помещения в общей площади всего здания;

— по услугам горячего и холодного водоснабжения, водоотведения — пропорционально численности работников арендатора в общей численности работников, работающих в помещении;

— по электроэнергии — исходя из мощности электроприборов, находящихся в помещении, которая определяется на основании фактических данных о времени работы таких приборов за месяц.

При пересмотре арендной платы стороны должны заключать дополнительное соглашение.

Есть еще один вариант установления в договоре суммы арендной платы. Для этого ее нужно представить в виде двух составляющих — постоянной и переменной. Постоянная часть — это арендная плата, установленная по согласованию сторон, а переменная — сумма коммунальных платежей.

При этом в договоре можно привести следующую формулировку: «

Переменная часть арендной платы подлежит определению в соответствии с показаниями приборов учета, установленных в помещении (другими установленными методами). Показания счетчиков потребления коммунальных услуг, установленных в помещении, фиксируются в присутствии уполномоченных представителей арендодателя и арендатора

Дополнить договор можно такой формулировкой:

«

После подписания арендатором протокола стоимости переменной арендной платы арендодатель выставляет счет, подлежащий оплате в течение 5 (пяти) календарных дней с момента их получения арендатором

Во избежание недоразумений с налоговиками в акте предоставленных услуг нужно указать, что он предъявлен на оплату «переменной части арендной платы», а не коммунальных услуг.

Однако, несмотря на то что такие формулировки в договоре не противоречат законодательству, они все равно могут вызвать вопросы у проверяющих, которые решат, что предприниматель завуалировал компенсацию коммунальных платежей.

Документы консультации

ГКУ