Компенсація комунальних послуг орендодавцю-єдиноподатнику
ЗАПИТАННЯ. Підприємець-єдиноподатник здає в оренду приміщення, яке належить до нежитлового фонду. Розрахунки з комунальними службами здійснює орендодавець (єдиноподатник), оскільки договори з організаціями, які надають комунальні послуги, на ім’я орендаря не переукладалися. При цьому орендар відшкодовує йому на поточний рахунок суми комунальних платежів згідно з виставленим орендодавцю рахунком. Факт отримання орендних послуг і споживання комунальних послуг оформляється актом.
У Свідоцтві орендодавця-єдиноподатника як вид діяльності зазначено надання нерухомості в оренду. Чи достатньо, щоб у Свідоцтві було зазначено цей вид діяльності, якщо підприємець-єдиноподатник отримує на поточний рахунок компенсацію комунальних послуг? Чи не будуть такі надходження вважатися непідприємницьким доходом єдиноподатника та обкладатися податком з доходів за ставкою 15 %? Чи потрібно вносити зміни до Свідоцтва? Як у цьому випадку проводити компенсацію або як скласти договір оренди, щоб уникнути непорозумінь?
ВІДПОВІДЬ. Побоювання підприємця з приводу того, що компенсацію комунальних послуг, що надходить на його рахунок, може бути визнано податківцями доходом від діяльності, не зазначеної у Свідоцтві, небезпідставні.
На жаль, інколи (не завжди) податківці під час перевірок намагаються наполягати на тому, що відшкодування орендодавцю суми комунальних платежів при оренді є доходом від діяльності, не пов’язаної з підприємницькою, і мають обкладатися податком з доходів за ставкою 15 %. На користь своєї позиції вони також наводять той аргумент, що споживання комунальних послуг оформляється окремим актом.
Для того щоб отримані доходи (виручка) обкладалися єдиним податком, на думку представників податкового органу, такий вид діяльності має бути зазначено у Свідоцтві (хоча на практиці вони самі здебільшого відмовляються вписувати такий «невизначений» вид діяльності, у тому числі як «Інші види»).
Ми з таким підходом не згодні. Надходження сум компенсації комунальних витрат пов’язане саме з наданням нерухомості в оренду. У нашому випадку приміщення, яке здається в оренду, належить до нежитлового фонду, тобто призначене для використання в підприємницькій діяльності. Крім того, на думку самих же податківців, суми компенсації комунальних послуг повинні включатися до виручки єдиноподатника.
Підтвердженням цього є лист ДПАУ від 04.03.2003 р. № 1617/6/15-2216, а також листи Держкомпідприємництва від 05.07.2006 р. № 4844 і від 13.09.2006 р. № 6646.
Щоправда, у зазначених вище роз’ясненнях ця проблема розглядалася в контексті формування виручки юридичних осіб — єдиноподатників. Однак у цьому випадку склад виручки фізичної особи на єдиному податку визначатиметься за такими самими принципами.
Тому, якщо орендар компенсує комунальні платежі орендодавцю, який є платником єдиного податку, сума, що надходить на його поточний рахунок, має враховуватися в обсязі виручки від реалізації продукції (товарів, робіт, послуг) такого орендодавця. Причому у Книзі ф. № 10 ці надходження повинні відображатися як кошти, отримані від орендаря на виконання договору оренди нерухомості.
Однак не завжди податківців під час перевірки вдається переконати. Тому обережним підприємцям, щоб уникнути конфліктів з податківцями, можна порадити або:
— домовитися з орендарем про переукладення договорів з комунальними службами на нього (хоча це досить клопітка процедура);
— змінити спосіб отримання компенсації комунальних витрат і робити це не окремим платежем. Для цього потрібно переглянути договір оренди і скористатися одним із варіантів:
1) установити розмір орендної плати так, щоб він компенсував витрати орендодавця з оплати комунальних послуг (на підставі даних за попередні місяці тощо);
2) відповідно до
пункту 3 статті 762 ЦКУ в договорі оренди можна встановити періодичність перегляду, зміни розміру плати за користування річчю. Тому орендодавець має право переглядати та змінювати розмір орендної плати за умови, якщо таке право передбачено в договорі оренди. До договору оренди можна включити пункти приблизно такого змісту: 1. «Розмір орендної плати становить ___ грн. 2. Розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї зі сторін у разі зміни обсягів споживання комунальних послуг порівняно з обсягами споживання за вересень 2009 року згідно з рахунками, виставленими комунальними організаціями, а також в інших випадках, передбачених чинним законодавством. Відмова орендаря переглядати розмір орендної плати у зв’язку зі зміною розмірів комунальних платежів є підставою для розірвання договору оренди».У цьому випадку в договорі оренди слід окремо застерегти порядок розрахунку комунальних платежів. Вартість комунальних послуг, спожитих орендарем, може визначатися за:
— послугами теплопостачання — пропорційно площі приміщення, яка займається орендарем, у загальній площі всієї будівлі;
— послугами гарячого та холодного водопостачання, водовідведення — пропорційно чисельності працівників орендаря в загальній чисельності працівників, які працюють у приміщенні;
— електроенергією — виходячи з потужності електроприладів, що знаходяться у приміщенні, яка визначається на підставі фактичних даних про час роботи таких приладів за місяць.
У разі перегляду орендної плати сторони повинні укладати додаткову угоду.
Є ще один варіант установлення в договорі суми орендної плати. Для цього її потрібно представити у вигляді двох складових — постійної та змінної. Постійна частина — це орендна плата, установлена за погодженням сторін, а змінна — сума комунальних платежів.
При цьому в договорі можна навести таке формулювання:
«Змінна частина орендної плати покриває фактично понесені витрати орендодавця на комунальні платежі, а саме: послуги теплопостачання будівлі; послуги гарячого та холодного водопостачання, водовідведення; електроенергії — на підставі фактичних даних про час роботи електроприладів за місяць тощо.Змінна частина орендної плати підлягає визначенню відповідно до показань приладів обліку, установлених у приміщенні (іншими встановленими методами). Показання лічильників споживання комунальних послуг, установлених у приміщенні, фіксуються у присутності уповноважених представників орендодавця та орендаря».
Можна внести до договору таке формулювання:
«Орендодавець зобов’язується щомісячно надавати орендарю за його запитом протокол вартості змінної складової орендної плати за минулий місяць з додатком, рахунки та інші документи, видані постачальницькими організаціями, що підтверджують вартість комунальних послуг. Орендар у свою чергу зобов’язується підписати протокол вартості змінної частини орендної плати протягом 5 (п’яти) календарних днів з дня його отримання, або в разі незгоди з наданим протоколом надіслати орендодавцю свої письмові заперечення.
Після підписання орендарем протоколу вартості змінної частини орендної плати орендодавець виставляє рахунок, який підлягає оплаті протягом 5 (п’яти) календарних днів з моменту їх отримання орендарем».
Щоб уникнути непорозумінь з податківцями в акті наданих послуг слід зазначити, що його пред’явлено на оплату «змінної частини орендної плати», а не комунальних послуг.
Однак незважаючи на те, що такі формулювання в договорі не суперечать законодавству, проте вони все одно можуть викликати запитання в перевіряючих, які вирішать, що підприємець завуалював компенсацію комунальних платежів.
Отже, це варіант не можна назвати безпрограшним.Документ консультації
ЦКУ
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.
