Земельные аукционы: как получить для предпринимательских целей земельные участки государственной или коммунальной собственности
В 2001 году в нашей стране был принят Земельный кодекс, в котором наконец-то прописали инструмент, посредством которого земельные участки, находящиеся в государственной или в коммунальной собственности, можно приобрести в собственность или получить на них право пользования. Это земельный аукцион. Но есть (как обычно) небольшое «но», которое ставит под вопрос законность проведения таких аукционов. Дело в том, что до сегодняшнего дня включительно не разработан адекватный механизм проведения земельных аукционов.
Тем не менее земельные аукционы все-таки проводятся. Законно ли проведение таких аукционов и можно ли (нужно ли) их проводить?
Свою точку зрения на земельный вопрос высказал Вадим Николаевич Дегтярь — начальник юридического отдела ХОФ ДП «Укрспецзем».
Замыкая круг
Согласно
статье 116 Земельного кодекса граждане и юридические лица приобрести право собственности и право пользования земельными участками из земель государственной или коммунальной собственности могут, в частности, по результатам аукциона.Статьей 137 Земельного кодекса
и статьей 16 Закона об аренде земли установлено, что земельные торги должны проводиться в порядке, установленном законом, а «проведение земельных торгов осуществляет юридическое лицо, имеющее разрешение (лицензию) на проведение земельных торгов, на основании договора с соответствующим органом государственной власти либо органом местного самоуправления, либо государственным органом приватизации». Казалось бы, все проще простого. Но вот тут-то и появляется то самое небольшое «но».Законодатель указал, что землю можно приобрести исключительно на аукционе, но порядок проведения земельных торгов до сих пор не разработан и указанные в законе лицензии (разрешения) на сегодняшний день вообще не выдаются в связи с отсутствием соответствующей полной нормативной базы, которая может обеспечить реализацию положений
части 3 статьи 137 Земельного кодекса и требований Закона о лицензировании.В 2008 году Кабинетом Министров Украины была предпринята попытка решить эту проблему. Так, было издано
постановление «О некоторых вопросах проведения земельных аукционов» от 22.02.2008 г. № 90, которым определен орган лицензирования деятельности по проведению земельных торгов и утвержден порядок проведения земельных аукционов. Однако эта попытка не увенчалась успехом и не решила проблему полностью, так как и по сей день отсутствуют лицензионные условия осуществления деятельности по проведению земельных торгов. Тогда вышеуказанный «неудачный» порядок был отменен самим Кабмином, который вскоре принял другой порядок (постановление КМУ от 17.04.2008 г. № 394). Однако решением Конституционного Суда Украины от 11.11.2008 г. № 25-рп/2008 положения постановления КМУ № 394 признаны неконституционными.Таким образом,
на сегодняшний день порядок проведения земельных торгов (аукционов) отсутствует в связи с тем, что Верховной Радой Украины так и не принят Закон Украины «О рынке земель», который и должен установить соответствующий порядок.Итак, на сегодня мы имеем такое положение вещей: купить или арендовать земельный участок государственной или коммунальной собственности возможно только лишь на аукционе, который не может быть проведен, так как нет порядка его проведения. Круг замкнулся.
Есть ли выход?
Однако на практике есть случаи, когда органы местного самоуправления все же берут на себя ответственность за правомочность проведения земельных торгов. В результате предприниматель получает возможность получить право пользования на земельный участок.
Вот что происходило в Харькове.
В соответствии со
статьей 143 Конституции , статьей 12 и переходными положениями Земельного кодекса, статьей 26 Закона о местном самоуправлении полномочия по распоряжению землями в границах населенных пунктов относятся к компетенции сельских, поселковых, городских советов.Решением 11-й сессии Харьковского городского совета пятого созыва «О введении конкурентных положений приобретения прав на земельные участки в г. Харькове» от 21.02.2007 г. № 19/07
принято «Временное положение о порядке продажи земельных участков несельскохозяйственного назначения и праве их аренды на конкурентной основе». А 29 февраля 2008 года на основании этого сессионного решения был успешно проведен первый в Украине земельный аукцион. Большая часть выставленных лотов (9 земельных участков из 16) была выгодно продана, в результате около 55 миллионов гривень поступило в городской бюджет. Однако прокуратура города посчитала проведение земельного аукциона незаконным, в связи с чем был инициирован ряд судебных процессов, а также возбуждены уголовные дела.На сегодня ряд судебных процессов разрешен в пользу местных советов, оператора земельных торгов и покупателей по причине, которую мы изложим ниже.
В соответствии со
статьей 19 Конституции никого нельзя заставить делать то, что не предусмотрено законодательством.Согласно
части 2 статьи 5 Хозяйственного кодекса конституционные основы правового хозяйственного порядка в Украине устанавливают право каждого на предпринимательскую деятельность, не запрещенную законом, определенное исключительно законом правовых основ и гарантий предпринимательства.В соответствии с
частью 2 статьи 24 Закона о лицензировании для приведения законодательства в соответствие с Законом о лицензировании законы и другие нормативно-правовые акты используются в части, которая не противоречит этому закону.Таким образом, положения
Земельного кодекса, которые предусматривают необходимость наличия разрешения (лицензии) без определения органа, который выдает лицензии, перечня документов, необходимых для ее получения и лицензионных условий проведения такой деятельности, в соответствии с требованиями части 2 статьи 24 Закона о лицензировании не могут быть применены, и это обусловлено тем, что необходимость наличия подзаконных нормативно-правовых актов, которые регулируют указанные вопросы, предусмотрена самим «лицензионным» законом.Требования, предъявляемые по поводу получения лицензии в ситуации, которая сегодня сложилась, являются дискриминацией субъектов хозяйствования и, как следствие, ограничением в реализации своих прав, предусмотренных
Конституцией и Законом о местном самоуправлении.Такую позицию поддерживают не только суды, но и Госкомпредпринимательства Украины как специально уполномоченный орган по вопросам лицензирования.
Добавим, что довольно успешно земельные аукционы проводятся в городе Одессе. Готовятся провести земельные торги в Севастополе, Лозовой и Купянске.
Заключение
К сожалению, из-за сложившейся ситуации сегодня приобрести или получить право пользования на участок земли государственной или коммунальной собственности для осуществления предпринимательской деятельности крайне сложно. Остается надеяться, что в ближайшем будущем эта ситуация разрешится.
Материал подготовила Елена Кедрус
Документы консультации
Конституция
— Конституция Украины от 28.06.96 г. № 254 к/96-ВР.Земельный кодекс
— Земельный кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.Хозяйственный кодекс
— Хозяйственный кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 436-IV.Закон о местном самоуправлении
— Закон Украины «О местном самоуправлении в Украине» от 21.05.97 г. № 280/97-ВР.Закон о лицензировании
— Закон Украины «О лицензировании определенных видов хозяйственной деятельности» от 01.06.2000 г. № 1775-III.Закон об аренде земли — Закон Украины «Об аренде земли» от 06.10.98 г. № 161-XIV.
