Земельні аукціони: як отримати для підприємницьких цілей земельні ділянки державної або комунальної власності
У 2001 році в нашій країні було прийнято Земельний кодекс, у якому нарешті прописали інструмент, за допомогою якого земельні ділянки, що перебувають у державній або комунальній власності, можна придбати у власність чи отримати на них право користування. Це земельний аукціон. Та є (як завжди) невелике «але», яке ставить під питання законність проведення таких аукціонів. Річ у тім, що до сьогодні (включно) не розроблено адекватний
механізм проведення земельних аукціонів. Проте земельні аукціони все-таки проводяться. Чи законне проведення таких аукціонів і чи можна (чи потрібно) їх проводити?Свою точку зору на земельне питання висловив
Вадим Миколайович Дегтярь — начальник юридичного відділу ХОФ ГП «Укрспецзем».
Замикаючи коло
Згідно зі
статтею 116 Земельного кодексу громадяни та юридичні особи придбати право власності та право користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності можуть, зокрема, за результатами аукціону.Статтею 137 Земельного кодексу
і статтею 16 Закону про оренду землі встановлено, що земельні торги мають проводитися в порядку, установленому законом, а «...проведення земельних торгів здійснює юридична особа, яка має дозвіл (ліцензію) на проведення земельних торгів, на підставі договору з відповідним органом державної влади чи органом місцевого самоврядування, або державним органом приватизації». Здавалося б, усе простіше простого. Але тут-таки й з’являється те саме невелике «але».Законодавець зазначив, що землю можна придбати виключно на аукціоні, але порядок проведення земельних торгів до цього часу не розроблено і згадувані в законі ліцензії (дозволи) на сьогодні взагалі не видаються у зв’язку з відсутністю відповідної повної нормативної бази, яка може забезпечити реалізацію положень
частини 3 статті 137 Земельного кодексу та вимог Закону про ліцензування.У 2008 році Кабінетом Міністрів України було зроблено спробу вирішити цю проблему. Так, було видано
постанову «Про деякі питання проведення земельних аукціонів» від 22.02.2008 р. № 90, якою визначено орган ліцензування діяльності з проведення земельних торгів та затверджено порядок проведення земельних аукціонів. Проте ця спроба не увінчалася успіхом і не вирішила проблему повністю, оскільки і до сьогодні відсутні ліцензійні умови здійснення діяльності з проведення земельних торгів. Тоді вищезгаданий «невдалий» порядок було скасовано самим Кабміном, який невдовзі прийняв інший порядок (постанова КМУ від 17.04.2008 р. № 394). Однак рішенням Конституційного Суду України від 11.11.2008 р. № 25-рп/2008 положення постанови № 394 визнано неконституційними.Отже,
на сьогодні порядок проведення земельних торгів (аукціонів) відсутній у зв’язку з тим, що Верховною Радою України так і не прийнято Закон України «Про ринок земель», який і має встановити відповідний порядок.Наразі маємо такий стан речей: купити або орендувати земельну ділянку державної чи комунальної власності можливо тільки на аукціоні, який не може бути проведений, оскільки немає порядку його проведення. Коло замкнулося.
Вихід є?
Проте на практиці трапляються випадки, коли органи місцевого самоврядування все-таки беруть на себе відповідальність за правомочність проведення земельних торгів. У результаті підприємець дістає можливість отримати право користування на земельну ділянку.
Ось що відбувалося в Харкові.
Відповідно до
статті 143 Конституції, статті 12 та Перехідних положень Земельного кодексу, статті 26 Закону про місцеве самоврядування повноваження щодо розпорядження землями у межах населених пунктів належать до компетенції сільських, селищних, міських рад.Рішенням 11 сесії Харківської міської ради 5 скликання «Про введення конкурентних положень придбання прав на земельні ділянки в м. Харкові» від 21.02.2007 р. № 19/07
прийнято «Тимчасове положення про порядок продажу земельних ділянок несільськогосподарського призначення і права їх оренди на конкурентній основі». А 29 лютого 2008 року на підставі цього сесійного рішення було проведено перший в Україні земельний аукціон. І успішно проведений. Більшу частину виставлених лотів (9 земельних ділянок із 16) було вигідно продано, у результаті близько 55 млн грн. надійшло до міського бюджету. Проте прокуратура міста визнала проведення земельного аукціону незаконним, у зв’язку з чим було ініційовано низку судових процесів, а також порушено кримінальні справи.На сьогодні з причини, яку ми наведемо далі, декілька судових процесів вирішено на користь місцевих рад, оператора земельних торгів та покупців.
Відповідно до
статті 19 Конституції нікого не можна змусити робити те, що не передбачено законодавством.Згідно з
частиною 2 статті 5 Господарського кодексу конституційні основи правового господарського порядку в Україні встановлюють право кожного на підприємницьку діяльність, не заборонену законом, визначене виключно законом правових засад і гарантій підприємництва.Відповідно до
частини 2 статті 24 Закону про ліцензування для приведення законодавства у відповідність із Законом про ліцензування закони та інші нормативно-правові акти використовуються в частині, що не суперечить цьому Закону.Таким чином, положення
Земельного кодексу, які передбачають необхідність наявності дозволу (ліцензії) без визначення органу, який видає ліцензії, переліку документів, необхідних для її отримання, та ліцензійних умов проведення такої діяльності, відповідно до вимог частини 2 статті 24 Закону про ліцензування не можуть бути застосовані і це зумовлено тим, що необхідність наявності підзаконних нормативно-правових актів, які регулюють зазначені питання, передбачена самим «ліцензійним» законом.Вимоги, що висуваються з приводу отримання ліцензії в ситуації, яка сьогодні склалася, є дискримінацією суб’єктів господарювання і, як наслідок, обмеженням у реалізації їхніх прав, передбачених
Конституцією та Законом про місцеве самоврядування.Таку позицію підтримують не лише суди, а й Держкомпідприємництва України, як спеціально уповноважений орган з питань ліцензування.
Додамо, що досить успішно земельні аукціони проводяться в місті Одесі. Готуються провести земельні торги міста Севастополь, Лозова та Куп’янськ.
Висновок
На жаль, через ситуацію, що склалася, сьогодні придбати чи отримати право користування на ділянку землі державної або комунальної власності для здійснення підприємницької діяльності надзвичайно складно. Залишається сподіватися, що в найближчому майбутньому ця ситуація зміниться на краще.
Матеріал підготувала Олена Кедрус
Документи консультації
Конституція
— Конституція України від 28.06.96 р. № 254 к/96-ВР.Земельний кодекс
— Земельний кодекс України від 25.10.2001 р. № 2768-III.Господарський кодекс
— Господарський кодекс України від 16.01.2003 р. № 436-IV.Закон про місцеве самоврядування
— Закон України «Про місцеве самоврядування в Україні» від 21.05.97 р. № 280/97-ВР.Закон про ліцензування
— Закон України «Про ліцензування певних видів господарської діяльності» від 01.06.2000 р. № 1775-III.Закон про оренду землі — Закон України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV.
