Почтовый ящик. Использование собственного дома и земли в предпринимательской деятельности

Редакция СД
Собственное Дело Сентябрь, 2009/№ 18
В избранном В избранное
Печать
Ответы на вопросы

Использование собственного дома и земли в предпринимательской деятельности

 

ВОПРОС. Частный предприниматель работает на едином налоге. Купил участок земли, приватизировал, получил акт собственности. Построил на участке двухэтажный дом с гаражами. В гаражах на первом этаже открыл автомастерскую с использованием наемного труда. Второй этаж дома — жилой. Размещение автомастерской согласовано со всеми инстанциями района.

Можно ли заниматься предпринимательской деятельностью на своем земельном участке? Нужно ли менять целевое назначение земли и выводить дом из жилищного фонда? Какая ставка земельного налога применима в данном случае?

 

ОТВЕТ. Как видим, в целом предпринимателя интересуют два вопроса:

1) можно ли использовать свой дом и земельный участок в предпринимательской деятельности и что для этого нужно (выводить ли дом из жилищного фонда и менять ли целевое назначение земли)?

2) по какой ставке уплачивать налог на землю?

Отвечаем по порядку.

Любой гражданин имеет право использовать собственное имущество на свое усмотрение, в том числе и в целях осуществления предпринимательской деятельности (статьи 319, 320 ГКУ). Для этого не нужно предпринимать никаких дополнительных действий, кроме как зарегистрироваться в качестве предпринимателя и не нарушать закон.

Значит, и дом, и землю можно использовать в хоздеятельности, но в данном случае нужно обратить внимание на ряд нюансов:

 

Норма

Пояснение

«Использовать жилые помещения для осуществления хозяйственной деятельности промышленного характера запрещено» (пункт 3 Правил № 45)

Услуги по ремонту и обслуживанию автомобилей не относятся к деятельности промышленного характера (в КВЭД это секция G — торговля и услуги, код 50.2), значит, данный запрет в нашем случае не работает

«В подвальных, цокольных и на первом этажах жилого дома допускается обустройство встроенных и встроенно-пристроенных гаражей для одноквартирных жилых домов и стоянок для машин и мотоциклов, которые принадлежат жителям многоквартирных жилых домов…» (пункт 2.51 ДБН В.2.2-15-2005)

Собственник частного дома (одноквартирного жилого дома):

— имеет право обустроить на первом этаже гаражи;

— не ограничен в выборе того, чьи автомобили будут находиться в его гаражах;

— гаражи не относятся к жилищному фонду и являются нежилыми помещениями

«Не допускается размещение в жилых домах… предприятий бытового обслуживания, в которых используются легковоспламеняющиеся вещества» (пункт 2.50 ДБН В.2.2-15-2005)

Данный запрет — самый существенный, поскольку техобслуживание и ремонт автомобилей, безусловно, относятся к бытовым услугам (Перечень бытовых услуг) и связаны с использованием легковоспламеняющихся веществ. Ну а если уж все инстанции района (а главное, органы пожарного надзора) согласились с размещением в гаражах автомастерской, беспокоиться больше не о чем

 

Таким образом, предприниматель, конечно, может на всякий случай попытаться перевести весь дом в нежилое помещение, но эта процедура очень сложная и длительная. Кроме того, изменение цели использования помещения приравнивается к реконструкции, в результате придется переоформлять почти все документы на помещение, в том числе и на землю (подробнее об этом см. «СД», 2009, № 11, с. 34).

Ну а с учетом того, что инстанции не возражают и горсовет, по всей видимости, тоже без проблем выдал разрешение на предоставление услуг, лучше не затевать выведение дома из жилищного фонда. Тем более что санкция за нарушение правил использования жилых помещений невелика — предупреждение или штраф 17 — 51 грн. (статья 150 КУоАП).

Теперь перейдем ко второму вопросу — налог на землю. В данном случае предприниматель является собственником земельного участка и, следовательно, плательщиком налога на землю (

статья 2 Закона о плате за землю). Это с одной стороны.

С другой — предприниматель является единоналожником, а

единоналожники освобождены от уплаты налога на землю (статья 6 Указа № 746). Но это освобождение работает только в том случае, когда участок используется в хозяйственной деятельности (имеется в виду деятельность, указанная в Свидетельстве о едином налоге) (пункт 6 постановления № 507). Чем это чревато в нашем случае? Возможны три варианта:

1) налоговики согласятся с тем, что предприниматель

не обязан уплачивать налог на землю, поскольку использует свою землю в собственной хоздеятельности;

2) поскольку дом используется в предпринимательской деятельности не полностью (только первый этаж), не исключено, что

налоговики могут потребовать уплату налога на землю за часть земли, соответствующую той части дома, которая не используется в предпринимательской деятельности. Похожий механизм они применяют в отношении земли под многоквартирными домами. Но данные действия являются незаконными, поскольку на сегодняшний день в законодательстве нет документа или хотя бы нормы, которая бы содержала порядок разделения земли под зданием на части для целей уплаты налога на землю в зависимости от того, как используются различные помещения одного здания;

3) налоговики могут настаивать на необходимости

уплачивать налог на землю за весь участок, мотивируя свою позицию тем, что земля используется не только в предпринимательской деятельности, но и для удовлетворения личных жилищных нужд физлица.

На самом деле очевидно, что верным является именно первый вариант. Ведь

пункт 6 постановления № 507 звучит так: «…субъект малого предпринимательства, который… не является плательщиком платы (налога) на землю, освобождается от платы (налога) за землю только за те земельные участки, которые используются им для осуществления предпринимательской деятельности». Отсюда можно сделать следующий вывод: есть требование, чтобы земля использовалась в предпринимательской деятельности, но нет запрета использовать ее одновременно для других нужд, в том числе личных (для проживания) . И все же из-за отсутствия четкого законодательного урегулирования данного вопроса отстаивать свою точку зрения придется, возможно, в суде.

Если предприниматель

не захочет спорить с налоговиками, он может уплачивать налог на землю в зависимости от их требований:

или за условный участок земли под 2-м этажом дома;

или за весь участок.

При этом сумма налога будет невелика, ведь за землю под жилым домом (включая нежилые гаражи) уплачивается

всего 3 % от обычного размера налога справка 1 (часть 6 статьи 7 Закона о плате за землю).

Документы консультации

КУоАП

— Кодекс Украины об административных правонарушениях от 07.12.84 г. № 8073-X.

ГКУ

— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.

Закон о плате за землю

— Закон Украины «О плате за землю» от 03.07.92 г. № 2535-XII.

Указ № 746

— Указ Президента Украины «Об упрощенной системе налогообложения, учета и отчетности субъектов малого предпринимательства» в редакции от 28.06.99 г. № 746/99.

Постановление № 507

— постановление КМУ «О разъяснении Указа Президента Украины от 3 июля 1998 г. № 727» от 16.03.2000 г. № 507.

Перечень бытовых услуг

— Перечень услуг, которые относятся к бытовым и подлежат патентованию, утвержденный постановлением КМУ от 27.04.98 г. № 576.

Правила № 45

— Правила пользования помещениями жилых домов и общежитий, утвержденные постановлением КМУ от 08.10.92 г. № 572 в редакции постановления КМУ от 24.01.2006 г. № 45.

Порядок

№ 783 — Порядок проведения индексации денежной оценки земель, утвержденный постановлением КМУ от 12.05.2000 г. № 783.

ДБН В.2.2-15-2005

— Государственный строительный стандарт «Жилые дома. Основные положения», утвержденный приказом Государственного комитета Украины по строительству и архитектуре от 28.09.2005 г. № 175.

КВЭД

— Классификация видов экономической деятельности, принятая приказом Госпотребстандарта Украины от 26.12.2005 г. № 375.

 

Справочная информация (справка)

1

Обычный размер налога на землю равен 1 % от денежной оценки земли. При этом ежегодно нужно проводить индексацию денежной оценки земли так (Порядок № 783):

Денежная оценка земли на 01.01.2009 г. = Ки-2008 х Денежная оценка земли на 01.01.2008 г.

Денежная оценка земли на 01.01.2008 г. = Ки-2007 х Денежная оценка земли на 01.01.2007 г.

Денежная оценка земли на 01.01.2007 г. = Ки-2006 х Денежная оценка земли на 01.01.2006 г. и т. д., где Ки — коэффициент индексации соответствующего года (его значение см. в таблице в конце консультации).

Таким образом,

ежемесячная плата за землю под жилищным фондом в 2009 году составит (0,03 х 0,01 х Денежная оценка земли на 01.01.2009 г.) : 12.

 

Коэффициенты индексации денежной оценки земель по годам

Если предприниматель проводил денежную оценку стоимости земли и получил об этом справку Госкомзема, он рассчитывает налог на землю как 1 % от денежной оценки стоимости земли. Однако затем необходимо ежегодно на 1 января текущего года корректировать имеющуюся денежную оценку, умножая ее на коэффициент индексации, сложившийся в течение прошлого года, то есть:

ДОа = ДОа-1 х Ка-1, где

ДОа — денежная оценка стоимости земли на 1 января текущего года;

ДОа-1 — денежная оценка стоимости земли на 1 января прошлого года;

Ка-1 — коэффициент индексации, сложившийся в течение прошлого года.

 

Год

Коэффициент за год

1996

1,703

1997

1,059

1998

1,006

1999

1,127

2000

1,182

2001

1,020

2002

Не индексируется

2003

Не индексируется

2004

Не индексируется

2005

1,035

2006

Не индексируется

2007

1,028

2008

1,152

 

Оформи подписку и читай все Подписаться на журнал

Похоже, что вы используете блокировщик рекламы :(

Чтобы пользоваться всеми функциями сайта, добавьте нас в исключения!

Как отключить
Скачайте наше мобильное приложение iFactor

© Factor.Media, 1995 -
Все права защищены

Использование материалов без согласования с редакцией запрещено

Ознакомиться с договором-офертой

Присоединяйтесь
Адрес
г. Харьков, 61002, ул. Сумская, 106а
Powered by
Factor Web Solutions
Мы используем cookie-файлы, чтобы сделать сайт максимально удобным для вас и анализировать использование наших продуктов и услуг, чтобы увеличить качество рекламных и маркетинговых активностей. Узнать больше о том, как мы используем эти файлы можно здесь.
Закрити
icon-block
Заважає реклама?
Ви маєте можливість її відключити!
Бажаєте побачити, як сайт буде виглядати без реклами?
Вимкнути на 10 секунд