Використання власного будинку і землі в підприємницькій діяльності
ЗАПИТАННЯ. Приватний підприємець працює на єдиному податку. Купив ділянку землі, приватизував, отримав акт власності. Побудував на ділянці двоповерховий будинок із гаражами. У гаражах на першому поверсі відкрив автомайстерню із використанням найманої праці. Другий поверх будинку — жилий. Розміщення автомайстерні погоджене з усіма інстанціями району.
Чи можна займатися підприємницькою діяльністю на своїй земельній ділянці? Чи потрібно змінювати цільове призначення землі і виводити будинок з житлового фонду? Яка ставка земельного податку застосовна в цьому випадку?
ВІДПОВІДЬ. Як бачимо, у цілому підприємця цікавлять два питання:
1) чи можна використовувати свій будинок та земельну ділянку в підприємницькій діяльності і що для цього потрібно (чи виводити будинок з житлового фонду і чи змінювати цільове призначення землі)?
2) за якою ставкою сплачувати податок на землю?
Відповідаємо по черзі.
Будь-який громадянин має право використовувати власне майно на власний розсуд, у тому числі і з метою провадження підприємницької діяльності (статті 319, 320 ЦКУ). Для цього не потрібно робити жодних додаткових дій, крім як реєструватися підприємцем і не порушувати закон.
Отже, і будинок, і землю можна використовувати в госпдіяльності, але в цьому випадку потрібно звернути увагу на деякі нюанси.
| Норма | Пояснення |
| «Використовувати житлові приміщення для провадження господарської діяльності промислового характеру заборонено» (пункт 3 Правил № 45) | Послуги з ремонту й обслуговування автомобілів не належать до діяльності промислового характеру (у КВЕД це секція G — торгівля і послуги, код 50.2), отже, ця заборона в нашому випадку не діє
|
| «У підвальних, цокольних і на першому поверхах житлових будинків допускається улаштування вбудованих і вбудовано-прибудованих гаражів для одноквартирних житлових будинків та стоянок для машин і мотоциклів, що належать мешканцям багатоквартирних житлових будинків...» (пункт 2.51 ДБН В.2.2-15-2005) | Власник приватного будинку (одноквартирного житлового будинку): — має право улаштувати на першому поверсі гаражі; — не обмежений щодо того, чиї автомобілі знаходитимуться в його гаражах; — гаражі не належать до житлового фонду і є нежилими приміщеннями |
| «Не допускається розміщення у житлових будинках … підприємств побутового обслуговування, у яких застосовуються легкозаймисті речовини» (пункт 2.50 ДБН В.2.2-15-2005) | Ця заборона — найістотніша, оскільки техобслуговування і ремонт автомобілів, безумовно, належать до побутових послуг (Перелік побутових послуг) і пов’язані з використанням легкозаймистих речовин. Але, якщо вже всі інстанції району (а головне, органи пожежного нагляду) погодилися з розміщенням у гаражах автомайстерні, турбуватися більше немає про що |
Таким чином, підприємець, звичайно, може про всяк випадок спробувати перевести весь будинок у нежиле приміщення, але процедура ця дуже складна і тривала. Крім того, зміна мети використання приміщення прирівнюється до реконструкції, як наслідок — доведеться переоформляти майже всі документи на приміщення, у тому числі й на землю (детальніше про це див. «ВД», 2009, № 11, с. 34). Ну а
враховуючи те, що інстанції не заперечують і міськрада, очевидно, теж без проблем видала дозвіл на надання послуг, краще за все затівати виведення будинку з житлового фонду. Тим паче, що санкція за порушення правил використання житлових приміщень невелика — попередження або штраф 17 — 51 грн. (стаття 150 КУпАП).Тепер перейдемо до другого питання — податок на землю. У цьому випадку підприємець є власником земельної ділянки і, отже, — платником податку на землю (
стаття 2 Закону про плату за землю). Це з одного боку.З другого боку, підприємець є єдиноподатником, а
єдиноподатники звільнені від сплати податку на землю (стаття 6 Указу № 746). Але це звільнення працює лише в тому разі, коли ділянка використовується в господарській діяльності (мається на увазі діяльність, зазначена у Свідоцтві про єдиний податок) — пункт 6 постанови № 507. Чим це загрожує в нашому випадку? Можливі три варіанти:1
— податківці погодяться з тим, що підприємець не зобов’язаний сплачувати податок на землю, оскільки використовує свою землю у власній госпдіяльності;2
— оскільки будинок використовується в підприємницькій діяльності не повністю (лише перший поверх), не виключено, що податківці можуть вимагати сплати податку на землю за шматок землі, що відповідає тій частині будинку, яка не використовується в підприємницькій діяльності. Схожий механізм вони застосовують стосовно землі під багатоквартирними будинками. Але такі дії є незаконними, оскільки на сьогодні в законодавстві немає документа або хоча б норми, яка б містила порядок розділення землі під будівлею на частини для цілей сплати податку на землю залежно від того, як використовуються різні приміщення однієї будівлі;3
— податківці можуть наполягати на необхідності сплачувати податок на землю за всю ділянку, мотивуючи свою позицію тим, що земля використовується не тільки в підприємницькій діяльності, а й для задоволення особистих, житлових потреб фізособи.Насправді очевидно, що правильним є саме перший варіант. Адже
пункт 6 постанови № 507 звучить так: «…суб’єкт малого підприємництва, який… не є платником плати (податку) за землю, звільняється від плати (податку) за землю лише за земельні ділянки, які використовуються ним для провадження підприємницької діяльності». Звідси можна зробити такий висновок: є вимога, щоб земля використовувалася у підприємницькій діяльності, але немає заборони використовувати її одночасно для інших потреб, у тому числі особистих (для проживання) . Та все ж через відсутність чіткого законодавчого врегулювання цього питання відстоювати свою точку зору доведеться, можливо, в суді.Якщо підприємець
не захоче сперечатися з податківцями, він може сплачувати податок на землю залежно від їх вимог:—
або за умовну ділянку землі під 2-им поверхом будинку;—
або за всю ділянку.При цьому сума податку буде невелика, адже за землю під житловим будинком (включаючи нежилі гаражі) сплачується
всього 3 % від звичайного розміру податку довідка 1 (частина 6 статті 7 Закону про плату за землю).Документи консультації
КУпАП
— Кодекс України про адміністративні правопорушення від 07.12.84 р. № 8073-X.ЦКУ
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.Закон про плату за землю
— Закон України «Про плату за землю» від 03.07.92 р. № 2535-XII.Указ № 746
— Указ Президента України «Про спрощену систему оподаткування, обліку та звітності суб’єктів малого підприємництва» в редакції від 28.06.99 р. № 746/99.Постанова № 507
— постанова КМУ «Про роз’яснення Указу Президента України від 3 липня 1998 р. № 727» від 16.03.2000 р. № 507.Перелік побутових послуг
— Перелік послуг, що належать до побутових і підлягають патентуванню, затверджений постановою КМУ від 27.04.98 р. № 576.Порядок № 783
— Порядок проведення індексації грошової оцінки земель, затверджений постановою КМУ від 12.05.2000 р. № 783.Правила № 45
— Правила користування приміщеннями житлових будинків і гуртожитків, затверджені постановою КМУ від 08.10.92 р. № 572, у редакції постанови КМУ від 24.01.2006 р. № 45.ДБН В.2.2-15-2005
— Державний будівельний стандарт «Житлові будинки. Основні положення», введений у дію наказом Державного комітету України з будівництва та архітектури від 28.09.2005 р. № 175.КВЕД
— Класифікація видів економічної діяльності, прийнята наказом Держспоживстандарту України від 26.12.2005 р. № 375.Довідкова інформація (довідка)
1
Звичайний розмір податку на землю дорівнює 1 % від грошової оцінки землі. При цьому щорічно потрібно проводити індексацію грошової оцінки землі так (Порядок № 783):Грошова оцінка землі на 01.01.2009 р. = Кі-2008 х Грошова оцінка землі на 01.01.2008 р.;
Грошова оцінка землі на 01.01.2008 р. = Кі-2007 х Грошова оцінка землі на 01.01.2007 р.;
Грошова оцінка землі на 01.01.2007 р. = Кі-2006 х Грошова оцінка землі на 01.01.2006 р. тощо, де Кі — коефіцієнт індексації відповідного року (його значення див. у таблиці в кінці консультації).
Отже,
щомісячна плата за землю під житловим фондом у 2009 році складе (0,03 х 0,01 х Грошова оцінка землі на 01.01.2009 р.) : 12.
Коефіцієнти індексації грошової оцінки земель за роками
Якщо підприємець проводив грошову оцінку вартості землі й отримав про це довідку Держкомзему, він розраховує податок на землю як 1 % від грошової оцінки вартості землі. Проте потім необхідно щороку на 1 січня поточного року коригувати наявну грошову оцінку шляхом множення її на коефіцієнт індексації, що склався протягом минулого року, тобто:
ГОа = ГОа-1
х Ка-1, деГОа — грошова оцінка вартості землі на 1 січня поточного року;
ГОа-1 — грошова оцінка вартості землі на 1 січня минулого року;
Ка-1 — коефіцієнт індексації, що склався протягом минулого року.
| Рік | Коефіцієнт за рік |
| 1996 | 1,703 |
| 1997 | 1,059 |
| 1998 | 1,006 |
| 1999 | 1,127 |
| 2000 | 1,182 |
| 2001 | 1,020 |
| 2002 | Не індексується |
| 2003 | Не індексується |
| 2004 | Не індексується |
| 2005 | 1,035 |
| 2006 | Не індексується |
| 2007 | 1,028 |
| 2008 | 1,152 |
