Как оформить договор аренды, передать имущество в субаренду и безвозмездно сдавать помещение
Ситуация.
Физлицо-предприниматель на едином налоге сдает часть помещения (магазин) в аренду. Какими документами нужно оформить договор аренды?Как оформляется передача недвижимого имущества в субаренду?
Может ли физлицо-предприниматель на едином налоге безвозмездно сдавать в аренду помещение дочери (тоже физлицу — предпринимателю на едином налоге)? Как правильно оформить такой договор?
Документы статьи
ГКУ
— Гражданский кодекс Украины от 16.01.2003 г. № 435-IV.КУоАП
— Кодекс Украины об административных правонарушениях от 07.12.84 г. № 8073-X.Закон о налоге с доходов
— Закон Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.2003 г. № 889-IV.Закон о пожарной безопасности
— Закон Украины «О пожарной безопасности» от 17.12.93 г. № 3745-XII.Декрет о подоходном налоге
— Декрет Кабинета Министров Украины «О подоходном налоге с граждан» от 26.12.92 г. № 13-92.Постановление ВСУ № 9
— постановление Пленума Верховного Суда Украины «О судебной практике рассмотрения гражданских дел о признании сделок недействительными» от 06.11.2009 г. № 9.
Подробно вопросы аренды помещений, а также арендные нюансы в деятельности предпринимателей мы рассматривали в «СД», 2008, № 14, с. 10, и в «СД», 2009, № 14, с. 32 — 40. Поэтому для более обстоятельного ознакомления с данной проблемой рекомендуем обратиться к указанным публикациям.
Ну а сейчас попытаемся в двух словах ответить на вопросы наших читателей.
Договор аренды
Для правильного оформления арендных отношений нужно заключить договор аренды помещения в
письменной форме. Если же договор заключается на срок более 3-х лет, то он подлежит обязательному нотариальному удостоверению и госрегистрации (статьи 793 и 794 ГКУ).Раньше при нарушении требований о госрегистрации договора можно было признать такой договор действительным в судебном порядке, например если вторая сторона уклонялась от его госрегистрации. Но теперь с учетом позиции Пленума ВСУ, изложенной в
пункте 8 постановления ВСУ № 9, незарегистрированный договор считается незаключенным и суд не может обязать стороны провести его госрегистрацию. По мнению Пленума ВСУ, часть 3 статьи 182 ГКУ, которая разрешает обжаловать в суде уклонение от госрегистрации договора, применяется только к действиям (бездеятельности) органов, осуществляющих такую госрегистрацию.
Акт приема-передачи
Согласно
статье 795 ГКУ передача помещения в аренду оформляется актом приема-передачи, который подписывается обеими сторонами договора. С момента подписания акта начинается исчисление срока договора аренды (если иное не оговорено в самом договоре). Точно так же акт приема-передачи нужно составить при возврате помещения. С момента подписания такого акта договор аренды прекращается. Форма акта приема-передачи — произвольная.
«Пожарное разрешение»
Согласно
статье 10 Закона о пожарной безопасности аренда любых помещений осуществляется после выдачи на это разрешения органа государственного пожарного надзора (за исключением случаев осуществления хоздеятельности или видов хоздеятельности на основании декларации соответствия материально-технической базы требованиям законодательства). Разрешение выдается бесплатно и является бессрочным документом.Основанием для выдачи разрешения является заключение, которое оформляется по результатам оценки (экспертизы) противопожарного состояния помещения. Такая экспертиза может проводиться как органом пожарного надзора, так и субъектом хозяйствования, который получил лицензию на осуществление такой оценки (экспертизы). Проведение экспертизы является платным. В течение 10 рабочих дней орган пожарного надзора должен принять решение о выдаче разрешения либо об отказе в его выдаче.
Если предприниматель будет осуществлять деятельность без пожарного разрешения, то согласно
статье 164 КУоАП ему грозит штраф в размере от 340 до 680 грн. (от 20 до 40 ннмдг) и конфискация произведенной продукции, средств производства и сырья. Накладывать такие санкции может только суд, но основанием для рассмотрения данного вопроса в суде могут служить протоколы об административном правонарушении, составленные как самими органами пожарного надзора, так и налоговиками и милицией (статьи 221 и 255 КУоАП).
Налогообложение арендной платы
Размер арендной платы оговаривается сторонами в договоре аренды. Поэтому далее мы рассмотрим ее налогообложение.
Поскольку в нашем случае арендодатель является единоналожником, то, для того чтобы из суммы арендной платы арендатор не удерживал у него НДФЛ, налоговики требуют, чтобы арендатор предоставил арендодателю копии Свидетельства о госрегистрации, действующего Свидетельства о едином налоге и платежного поручения об уплате единого налога за соответствующий месяц. Если такие документы не предоставить, налоговики могут потребовать уплаты НДФЛ и штрафных санкций с дохода арендодателя.
Если сдача в аренду недвижимости не фигурирует в качестве вида его деятельности, то налоговики требуют облагать доходы в общем порядке согласно требованиям
Декрета о подоходном налоге.Согласно
подпункту 9.1.2. Закона о налоге с доходов сумма налога удерживается из размера арендной платы, указанной в договоре, но не менее минимальной суммы арендного платежа (утверждается и обнародуется местными органами самоуправления). Если такая сумма не утверждена и не обнародована, то НДФЛ удерживается с суммы арендной платы, указанной в договоре. Сумма выплаченного арендодателю вознаграждения отражается в отчете по ф. № 1ДФ с признаком дохода «08» (доход от предоставления имущества в аренду или субаренду). НДФЛ перечисляется в бюджет по месту регистрации арендатора одновременно с выплатой арендной платы.Если у арендодателя-единоналожника в Свидетельстве о едином налоге предусмотрен такой вид деятельности, как сдача в аренду недвижимости, то арендная плата включается в доход предпринимателя и отражается в Книге ф. 10 на дату получения денежных средств.
Субаренда (поднайм)
Что касается сдачи предпринимателем помещения в субаренду, то согласно
части 3 статьи 774 ГКУ к договору субаренды применяются положения о договоре аренды. То есть все требования, которые касаются договора аренды, актуальны и в отношении договора субаренды.Дополнительно же при сдаче помещения в субаренду следует помнить о том, что:
1) передача помещения в субаренду возможна лишь
с согласия арендодателя, если иное не установлено договором либо законом. Поэтому, для того чтобы с субарендой не возникало проблем, стоит заручиться отдельным документом — письменным согласием арендодателя на субаренду;2) срок договора субаренды не может превышать срока самого договора аренды.
Бесплатная сдача в аренду
Безвозмездная сдача помещения в аренду противоречит
ГКУ. Согласно статье 759 ГКУ по договору найма (аренды) арендодатель обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок. А согласно части 1 статьи 762 ГКУ за пользование имуществом с арендатора взимается плата, размер которой устанавливается в договоре.Поэтому у вас есть два варианта:
1) заключить договор аренды помещения и установить за его пользование
символическую плату;2) заключить на основании
статьи 827 ГКУ договор ссуды, который разрешает бесплатную передачу помещений. Согласно части 3 статьи 827 ГКУ к указанному договору применяются положения главы 58 ГКУ, которая регулирует договор аренды. Естественно, некоторые положения указанной главы к договору ссуды не могут применяться, поскольку они противоречат его сути (например, статья 762 ГКУ «Плата за пользование имуществом»).Подробнее о передаче недвижимости в аренду по договору ссуды читайте в материале следующего номера.
Материал подготовил Григорий Берченко, юрист
