Як оформити договір оренди, передати майно в суборенду і безоплатно здавати приміщення
Ситуація.
Фізична особа — підприємець на єдиному податку здає частину приміщення (магазин) в оренду. Якими документами потрібно оформити договір оренди?Як оформляється передача нерухомого майна в суборенду?
Чи може фізична особа — підприємець на єдиному податку безоплатно здавати в оренду приміщення дочці (також фізичній особі — підприємцю на єдиному податку)? Як правильно оформити такий договір?
Документи статті
ЦКУ
— Цивільний кодекс України від 16.01.2003 р. № 435-IV.КУпАП
— Кодекс України про адміністративні правопорушення від 07.12.84 р. № 8073-X.Закон про податок з доходів
— Закон України «Про податок з доходів фізичних осіб» від 22.05.2003 р. № 889-IV.Закон про пожежну безпеку
— Закон України «Про пожежну безпеку» від 17.12.93 р. № 3745-XII.Декрет про прибутковий податок
— Декрет КМУ «Про прибутковий податок з громадян» від 26.12.92 р. № 13-92.Постанова ВСУ № 9
— постанова Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 06.11.2009 р. № 9.
Детально питання оренди приміщень, а також орендні нюанси в діяльності підприємців ми розглядали у «ВД», 2008, № 14, с. 10 і 2009, № 14, с. 32 — 40. Тому для ґрунтовнішого ознайомлення з орендною проблематикою рекомендуємо звернутися до зазначених публікацій.
Ну а зараз спробуємо стисло відповісти на запитання наших читачів.
Договір оренди
Для правильного оформлення орендних відносин потрібно укласти договір оренди приміщення, причому в письмовій формі. Якщо ж договір укладається на строк
понад 3-х років, то він підлягає обов'язковому нотаріальному посвідченню та держреєстрації (статті 793 і 794 ЦКУ).Раніше в разі порушення вимог про держреєстрацію договору можна було визнати такий договір дійсним у судовому порядку, наприклад, якщо інша сторона ухилялася від його держреєстрації. Однак тепер з урахуванням позиції Пленуму ВСУ, викладеної в
пункті 8 постанови ВСУ № 9, незареєстрований договір вважається неукладеним і суд не може зобов'язати сторони провести його держреєстрацію. На думку Пленуму ВСУ, частина 3 статті 182 ЦКУ, яка дозволяє оскаржити в суді ухилення від держреєстрації договору, застосовується лише щодо дій (бездіяльності) органів, які здійснюють таку держреєстрацію.
Акт приймання-передачі
Згідно зі
статтею 795 ЦКУ передача приміщення в оренду оформляється актом приймання-передачі, який підписується обома сторонами договору. З моменту підписання акта починається обчислення строку договору оренди (якщо інше не застережено в самому договорі). Так само акт приймання-передачі потрібно скласти в разі повернення приміщення. З моменту підписання такого акта договір оренди припиняється. Форма акта приймання-передачі є довільною.
«Пожежний дозвіл»
Згідно зі
статтею 10 Закону про пожежну безпеку оренда будь-яких приміщень здійснюється після видачі на це дозволу органу державного пожежного нагляду (за винятком випадків провадження госпдіяльності або видів госпдіяльності на підставі декларації відповідності матеріально-технічної бази вимогам законодавства). Дозвіл видається безоплатно і є безстроковим документом.Підставою для видачі дозволу є висновок, який оформляється за результатами оцінки (експертизи) протипожежного стану приміщення. Така експертиза може проводитися як органом пожежного нагляду, так і суб'єктом господарювання, який отримав ліцензію на здійснення такої оцінки (експертизи). Проведення експертизи є платним. Протягом 10 робочих днів орган пожежного нагляду повинен прийняти рішення про видачу дозволу або відмову в його видачі.
Якщо підприємець провадитиме діяльність без пожежного дозволу, то згідно зі
статтею 164 КУпАП йому загрожують штраф у розмірі від 340 до 680 грн. (від 20 до 40 нмдг) і конфіскація виробленої продукції, засобів виробництва та сировини. Накладати такі санкції може лише суд, однак підставою для розгляду цього питання в суді можуть бути протоколи про адміністративне правопорушення, складені як самими органами пожежного нагляду, так і податківцями та міліцією (статті 221 і 255 КУпАП).
Оподаткування орендної плати
Розмір орендної плати застерігається сторонами в договорі оренди. Розглянемо оподаткування орендної плати.
Оскільки в нашому випадку орендодавець є єдиноподатником, то для того щоб з суми орендної плати орендар не утримував у нього ПДФО, податківці вимагають, щоб орендар надав орендодавцю копії діючих Свідоцтва про держреєстрацію, Свідоцтва про єдиний податок і платіжного доручення про сплату єдиного податку за відповідний місяць. Якщо такі документи не надати, податківці можуть вимагати сплати ПДФО і штрафних санкцій з доходу орендодавця.
Якщо здавання в оренду нерухомості не фігурує як вид його діяльності, то податківці вимагають оподаткувати доходи в загальному порядку згідно з вимогами
Декрету про прибутковий податок.Відповідно до
підпункту 9.1.2 Закону про податок з доходів сума податку справляється з розміру орендної плати, зазначеної в договорі, але не менше мінімальної суми орендного платежу (затверджується та оприлюднюється органами місцевого самоврядування). Якщо таку суму не затверджено і не оприлюднено, то ПДФО справляється з суми орендної плати, зазначеної в договорі. Сума виплаченої орендодавцю винагороди відображається у звіті за формою № 1ДФ з ознакою доходу «08» (дохід від надання майна в оренду або суборенду). ПДФО перераховується до бюджету за місцем реєстрації орендаря одночасно з виплатою орендної плати.Якщо в орендодавця-єдиноподатника у Свідоцтві про єдиний податок передбачений такий вид діяльності, як здавання в оренду нерухомості, то орендна плата включається до доходу підприємця та відображається у Книзі за формою № 10 на дату отримання грошових коштів.
Суборенда (піднайм)
Що стосується здавання підприємцем приміщення в суборенду, то згідно з
частиною 3 статті 774 ЦКУ до договору суборенди застосовуються положення про договір оренди. Таким чином, усі вимоги щодо договору оренди є актуальними і стосовно договору суборенди.Додатково ж у разі здавання приміщення в суборенду слід пам'ятати про таке:
1) передача приміщення в суборенду можлива лише
з відома орендодавця, якщо інше не встановлено договором чи законом. Тому для того, щоб із суборендою не виникало проблем, слід заручитися окремим документом — письмовою згодою орендодавця на суборенду;2) строк договору суборенди не може перевищувати строку самого договору оренди.
Безоплатне здавання в оренду
Безоплатне здавання приміщення в оренду суперечить
ЦКУ. Згідно зі статтею 759 ЦКУ за договором найму (оренди) орендодавець зобов'язався передати орендарю майно в користування за плату на певний строк. А згідно з частиною 1 статті 762 ЦКУ за користування майном з орендаря справляється плата, розмір якої встановлюється в договорі.Тому ви маєте два варіанти:
1) укласти договір оренди приміщення та встановити за його користування
символічну плату;2) укласти на підставі
статті 827 ЦКУ договір позички, який дозволяє безоплатну передачу приміщень. Згідно з частиною 3 статті 827 ЦКУ до зазначеного договору застосовуються положення глави 58 ЦКУ, яка регулює договір оренди. Природно, деякі положення зазначеної глави до договору позички не можуть застосовуватися, оскільки вони суперечать його суті (наприклад, стаття 762 ЦКУ «Плата за користування майном»).Детальніше про передачу нерухомості в оренду за договором позички див. матеріал у наступному номері «ВД».
Матеріал підготував Григорій Берченко, юрист
